Sentenza Consiglio di Stato su Abusi Edilizi: chiarimenti su fiscalizzazione e interesse ad agire

Sentenza Consiglio di Stato su Abusi Edilizi: chiarimenti su fiscalizzazione e interesse ad agire

Con la sentenza n. 6750 del 2025, il Consiglio di Stato ha affrontato una vicenda edilizia complessa, offrendo chiarimenti su due aspetti centrali del diritto urbanistico: la nozione di interesse ad agire dei terzi e l’applicazione della fiscalizzazione degli abusi edilizi, strumento che consente di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria.

Il contesto della vicenda

La storia parte da una concessione edilizia rilasciata a fine anni Novanta per la costruzione di alcune villette.

Nel tempo, parte dei terreni fu ceduta a una società confinante e cominciarono a susseguirsi varianti, sanatorie e ordini di demolizione.

Il privato proprietario chiedeva la fiscalizzazione delle difformità, ritenendo che la demolizione avrebbe danneggiato anche parti regolari.

La società confinante, invece, sosteneva che fossero state usate volumetrie non spettanti e chiedeva la demolizione integrale delle opere.

L’interesse ad agire e il limite della “vicinitas”

Il primo nodo affrontato riguarda l’interesse della società a ricorrere.

I giudici hanno ribadito che la sola prossimità fisica non basta: la cosiddetta vicinitas dà legittimazione formale, ma serve sempre un pregiudizio concreto.

Nel caso specifico, la società non aveva dimostrato alcun danno reale, anche perché la sua area era gravata da un vincolo di viabilità e quindi non edificabile. Per questo motivo, il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

Sanatorie edilizie e stabilità degli atti

Un altro tema era la validità di due permessi in sanatoria, rilasciati nel 2009 e nel 2013. La società li aveva contestati molti anni dopo.

Il Consiglio di Stato ha ribadito che i titoli edilizi, se non impugnati tempestivamente, si consolidano.

La decisione riafferma così un principio essenziale: la certezza dei rapporti giuridici prevale sulla possibilità di rimettere continuamente in discussione atti ormai definitivi.

Fiscalizzazione: natura e limiti

Il cuore della vicenda era la fiscalizzazione.

Il cittadino chiedeva di applicare l’articolo 38 del DPR 380/2001, che lega la sanzione al valore venale, mentre il Comune aveva scelto l’articolo 34, relativo alle opere in parziale difformità, con sanzione pari al doppio del costo di produzione.

Il Consiglio di Stato ha confermato la correttezza di questa scelta. La fiscalizzazione, chiariscono i giudici, non sana l’abuso: serve solo a evitare la demolizione quando colpirebbe anche parti legittime dell’immobile.

È stato inoltre ricordato che le tolleranze costruttive non possono giustificare abusi più ampi dei limiti fissati dalla legge.

Nel caso concreto, innalzamenti di piano, chiusure di portici e piccoli ampliamenti non rientravano nelle soglie consentite e quindi hanno giustificato la sanzione.

La decisione finale

La Sezione Seconda del Consiglio di Stato ha quindi respinto l’appello del cittadino, confermando la fiscalizzazione e il calcolo della sanzione; ha dichiarato inammissibile l’appello della società per difetto di interesse; e ha accolto le difese del Comune.

Conclusione

La sentenza n. 6750/2025 offre indicazioni importanti per il futuro. Riafferma che l’interesse ad agire richiede sempre un danno concreto; che la fiscalizzazione è un rimedio eccezionale, non una sanatoria; e che le tolleranze costruttive non possono essere invocate oltre i limiti fissati dalla norma.

In questo modo, il Consiglio di Stato contribuisce a distinguere meglio tra abusi sanabili, fiscalizzabili e insanabili, fornendo un riferimento utile tanto ai Comuni quanto ai professionisti e ai cittadini coinvolti in vicende edilizie.

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