Abusi edilizi: quando tante piccole difformità diventano un abuso totale

Abusi edilizi: quando tante piccole difformità diventano un abuso totale

Il tema delle difformità edilizie è da sempre complesso: fino a che punto una modifica può essere considerata marginale e quando invece diventa un abuso tale da giustificare la demolizione?

La sentenza n. 7010/2025 del Consiglio di Stato affronta con chiarezza questa distinzione, stabilendo che un insieme di interventi apparentemente minori, se valutati nel loro complesso, può trasformarsi in un abuso edilizio totale.

Il caso all’origine della sentenza

Tutto nasce da un immobile in cui, dopo il rilascio del permesso di costruire, sono stati realizzati diversi interventi non previsti: due tavernette, due verande, una sopraelevazione dell’intero secondo piano e una tettoia.

Opere che non si limitavano a piccole variazioni estetiche o funzionali, ma introducevano volumi consistenti e nuovi spazi autonomamente utilizzabili.

Il Comune ha accertato l’abuso e ordinato la demolizione delle opere.

Ai proprietari è stata anche applicata una sanzione amministrativa pecuniaria per violazione dell’art. 22 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001).

I proprietari hanno reagito impugnando l’ordinanza davanti al TAR, sostenendo che si trattava di semplici difformità parziali, di natura pertinenziale, e che quindi fosse sufficiente una sanzione economica.

Il TAR Campania ha però respinto il ricorso, ritenendo corretta la decisione del Comune.

A questo punto, i proprietari hanno fatto appello al Consiglio di Stato, ribadendo la tesi delle “piccole modifiche” e invocando la possibilità di condono per alcune parti dell’edificio.

La posizione del Consiglio di Stato

I giudici hanno confermato la sentenza di primo grado, chiarendo alcuni principi di diritto importanti:

1. Valutazione complessiva: gli abusi edilizi vanno analizzati nel loro insieme e non scomposti nei singoli interventi. Anche più opere apparentemente modeste, se sommate, possono alterare radicalmente l’edificio e configurare un abuso totale.
2. Pertinenze escluse: strutture come tavernette, verande e sopraelevazioni, per la loro consistenza volumetrica e per la possibilità di utilizzo indipendente, non possono essere considerate pertinenze.
3. Condono edilizio: richiamare genericamente l’esistenza di una sanatoria non basta. Spetta al ricorrente fornire documentazione chiara e puntuale che provi la legittimità delle opere. Nel caso esaminato, questa prova non è stata prodotta.

La demolizione come regola

Il Consiglio di Stato ha quindi confermato la legittimità dell’ordine di demolizione.

Le opere realizzate non erano difformità marginali, ma interventi che avevano trasformato l’immobile in qualcosa di diverso rispetto al progetto autorizzato.

In questi casi, la demolizione resta la sanzione principale e inevitabile.

La fiscalizzazione: quando è ammessa

Gli appellanti avevano invocato l’art. 34 del D.P.R. 380/2001, che prevede la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, la cosiddetta “fiscalizzazione”.

Il Consiglio di Stato ha ribadito un principio fondamentale: la fiscalizzazione non è un’alternativa sempre disponibile, ma una misura eccezionale che può essere valutata solo nella fase esecutiva.

Spetta infatti all’amministrazione verificare, con un accertamento tecnico, se la demolizione delle parti abusive comprometterebbe la stabilità delle parti legittime.

Solo in quel caso l’ordine di demolizione può essere sostituito da una sanzione pecuniaria.

Non è quindi possibile chiedere a monte che la demolizione venga evitata. L’ordine rimane valido, e solo in un secondo momento, se ne ricorrono i presupposti tecnici, si può ricorrere alla fiscalizzazione.

Un principio ribadito dalla giurisprudenza

La sentenza n. 7010/2025 non arriva isolata, ma si inserisce in un filone giurisprudenziale costante.

Il Consiglio di Stato ha più volte affermato che il pregiudizio all’assetto urbanistico e al territorio deriva dall’impatto complessivo delle opere, non dal singolo intervento preso isolatamente. In questo senso, il giudice amministrativo ribadisce l’impossibilità di frammentare l’abuso in tante piccole parti innocue: l’analisi deve essere sempre unitaria.

Implicazioni pratiche per i professionisti

Per tecnici, progettisti e avvocati che si occupano di edilizia, questa sentenza rappresenta un promemoria importante:

• non basta invocare la “modestia” delle singole difformità, se il risultato complessivo è un edificio diverso da quello autorizzato;
• le pertinenze devono essere davvero accessorie, con volumi ridotti e privi di autonomia funzionale;
• la fiscalizzazione non è uno strumento di sanatoria preventiva, ma una misura residuale, applicabile solo se la demolizione mette in pericolo le parti legittime.

Conclusioni

La decisione del Consiglio di Stato chiarisce ancora una volta che l’urbanistica non ammette scorciatoie.

Un insieme di difformità può trasformarsi in un abuso totale, e la demolizione rimane la regola. Solo in casi eccezionali e tecnicamente accertati è possibile sostituirla con una sanzione pecuniaria.

Il messaggio è chiaro: chi realizza opere non conformi rischia non solo una multa, ma la perdita stessa del manufatto.

E per i professionisti del settore, questa sentenza diventa un riferimento utile da tenere a mente per orientare correttamente i clienti, evitando contenziosi che, come in questo caso, finiscono quasi sempre con la conferma dell’ordine di demolizione.

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