Tolleranze costruttive Salva Casa: cosa dice il TAR Basilicata con la sentenza 399/2025 sugli abusi edilizi

Tolleranze costruttive Salva Casa: cosa dice il TAR Basilicata con la sentenza 399/2025 sugli abusi edilizi

Introduzione

Con la sentenza n. 399/2025, il TAR Basilicata affronta un caso molto concreto di abusi edilizi in condominio e chiarisce fino a che punto le tolleranze costruttive Salva Casa possano davvero “salvare” sottotetti rialzati, balconi chiusi e piccoli ampliamenti.

I giudici fissano alcuni paletti importanti: le tolleranze non coprono le nuove opere abusive e non trasformano automaticamente un abuso in un’irregolarità irrilevante.​​

Il caso in breve

Tutto nasce da un’ordinanza di demolizione con cui il Comune contesta diversi interventi su un fabbricato condominiale:​

• aumento dell’altezza dei sottotetti
• chiusura di balconi per ricavare ripostigli
• apertura di una porta-finestra in cucina
• tramezzi interni che trasformano un appartamento in due unità autonome.

I proprietari impugnano il provvedimento e provano due linee difensive: da un lato richiamano l’art. 34-bis DPR 380/2001, come modificato dal DL 69/2024 “Salva Casa”; dall’altro cercano di qualificare il ripostiglio ottenuto dal balcone come volume tecnico non computabile.​​

Come il TAR applica le tolleranze costruttive Salva Casa

Il TAR chiarisce che le tolleranze costruttive Salva Casa servono a gestire le piccole difformità esecutive dell’opera originariamente assentita, le classiche “tolleranze di cantiere”.

Non possono invece essere usate per coprire opere del tutto nuove, realizzate successivamente rispetto al progetto, come la chiusura di un balcone o la creazione di ulteriori unità immobiliari.​​

Inoltre, chi vuole invocare le soglie percentuali dell’art. 34-bis (2%, 5%, 6% in funzione della superficie) deve dimostrarne il rispetto con dati tecnici completi: superfici e volumetrie ante e post intervento, sia per gli appartamenti che per i sottotetti. Nel caso concreto i ricorrenti avevano indicato solo alcuni valori relativi ai sottotetti, senza fornire il quadro complessivo, e questo ha reso insostenibile la loro tesi.​​

Volume tecnico, sottotetti e balconi chiusi

Sul ripostiglio ricavato chiudendo il balcone, il TAR esclude che possa qualificarsi volume tecnico. La categoria dei volumi tecnici resta limitata ai locali indispensabili agli impianti (centrali termiche, vani ascensore, locali impiantistici che non possono essere collocati nella parte abitativa), mentre i vani accessori all’alloggio – come i ripostigli – concorrono pienamente alla volumetria.​​

Anche per le altre opere la linea è rigorosa:​

• le tramezzature che sdoppiano un appartamento in due unità indipendenti non sono semplici irregolarità esecutive di muri interni
• la nuova porta-finestra sulla cucina viene letta come intervento che modifica il prospetto, e quindi esce dall’ambito delle tolleranze esecutive previste dal comma 2-bis dell’art. 34-bis.​​

Cosa significa per tecnici e proprietari

Per chi lavora in edilizia, da questa sentenza arrivano indicazioni operative molto chiare:

• le tolleranze costruttive Salva Casa non sono una mini-sanatoria, ma uno strumento per assorbire scostamenti minimi dell’opera assentita, da documentare con numeri precisi
• chiusure di balconi, aumenti di volume e modifiche di prospetto restano, in linea generale, abusi edilizi, da valutare con gli strumenti ordinari di sanatoria, non con le tolleranze​​
• non basta chiamare “volume tecnico” un piccolo locale in più: se il vano serve all’uso dell’alloggio (come un ripostiglio), continua a pesare sulla volumetria e, se privo di titolo, rientra tra gli abusi.​

In pratica, la decisione del TAR Basilicata conferma che sottotetti rialzati, balconi chiusi e finte pertinenze non possono essere facilmente “assorbiti” dalle tolleranze, ma richiedono un’analisi attenta della legittimità edilizia e delle reali possibilità di regolarizzazione.

Conclusione

La sentenza TAR Basilicata 399/2025 aiuta a rimettere a fuoco il ruolo reale delle tolleranze costruttive Salva Casa, distinguendo le piccole difformità di cantiere dagli abusi edilizi veri e propri. Per tecnici e proprietari il messaggio è chiaro: sottotetti rialzati, balconi chiusi, ripostigli in più e modifiche di prospetto non possono essere dati per “coperti” dalle tolleranze senza una verifica rigorosa di titoli, volumetrie e limiti di legge
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