Fiscalizzazione edilizia: perché il pagamento della sanzione non sana l’abuso

Fiscalizzazione edilizia: perché il pagamento della sanzione non sana l’abuso

Con la sentenza n. 8904 del 13 novembre 2025, il Consiglio di Stato ha fornito un chiarimento di particolare rilievo in materia di abusi edilizi, affrontando un tema che nella pratica professionale continua a generare equivoci: il pagamento della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione non ha effetti sananti e non consente di ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.

La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, ma assume un’importanza pratica significativa per tecnici, professionisti e proprietari, chiamati sempre più spesso a confrontarsi con verifiche di legittimità urbanistica, asseverazioni e operazioni immobiliari.

Cos’è la fiscalizzazione edilizia

La fiscalizzazione edilizia è un istituto previsto dalla normativa urbanistica che consente, in presenza di determinate condizioni, di sostituire la sanzione demolitoria con una sanzione pecuniaria.

Il meccanismo trova applicazione quando la demolizione risulterebbe impossibile o comporterebbe un pregiudizio per le parti dell’edificio realizzate legittimamente. In questi casi, l’amministrazione può consentire il mantenimento dell’opera abusiva previo pagamento di una somma commisurata al valore delle opere realizzate.

È fondamentale chiarire, tuttavia, che la fiscalizzazione non costituisce una sanatoria. La sua funzione è esclusivamente sanzionatoria ed economica: essa interviene sul piano repressivo dell’illecito edilizio, ma non incide sulla legittimità urbanistico-edilizia dell’opera.

A differenza della sanatoria, infatti, la fiscalizzazione non presuppone alcuna verifica di conformità agli strumenti urbanistici vigenti.

Il caso oggetto della sentenza

La controversia oggetto della sentenza riguardava un fabbricato realizzato sulla base di un titolo edilizio successivamente revocato. Nonostante ciò, l’opera era stata completata e, in luogo della demolizione, l’amministrazione comunale aveva disposto l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

Il proprietario sosteneva che tale scelta amministrativa avesse determinato una sostanziale regolarizzazione dell’immobile, rendendolo conforme dal punto di vista urbanistico. Da qui il contenzioso, giunto fino al Consiglio di Stato.

La decisione del Consiglio di Stato

Con la sentenza n. 8904/2025, il Consiglio di Stato ha escluso in modo netto qualsiasi effetto sanante della fiscalizzazione.

Secondo i giudici:

• la sanzione pecuniaria non equivale a un titolo edilizio;
• il pagamento non elimina il carattere abusivo dell’opera;
• lo stato legittimo dell’immobile non viene ricostruito.

La fiscalizzazione rappresenta una deroga alla demolizione, ma non è una forma alternativa di sanatoria, che resta ammessa solo nei casi espressamente previsti dalla legge.

La sanatoria, infatti, si fonda su un presupposto completamente diverso: l’accertamento di conformità urbanistico-edilizia, oggi espresso nel principio della cosiddetta “doppia conformità”, che richiede la conformità dell’opera sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

Tale accertamento non è in alcun modo implicito nella fiscalizzazione.

Sanzione e sanatoria: due piani distinti

La sentenza chiarisce bene la differenza strutturale tra i due istituti.

La sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione:

• è commisurata al valore economico dell’opera;
• mira a compensare il carico urbanistico generato dal “fatto compiuto”;
• non comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione;
• non presuppone una verifica di conformità.

La sanatoria edilizia, invece:

• richiede una verifica puntuale della conformità urbanistica;
• comporta il pagamento di un’oblazione;
• produce effetti equivalenti al rilascio di un titolo edilizio.

Confondere questi due piani significa attribuire alla fiscalizzazione un effetto che l’ordinamento non le riconosce.

Implicazioni pratiche per tecnici e proprietari

Le ricadute operative di questo principio sono rilevanti.

Un immobile per il quale sia stata applicata una fiscalizzazione:

• può risultare ancora non conforme urbanisticamente;
• può presentare criticità in sede di compravendita;
• può ostacolare l’accesso a mutui o agevolazioni edilizie;
• richiede particolare cautela nelle asseverazioni e nelle attestazioni di stato legittimo.

Si pensi, ad esempio, a una compravendita immobiliare o a una pratica edilizia successiva: il solo pagamento della sanzione non consente al tecnico di attestare la piena legittimità urbanistica dell’immobile, con possibili conseguenze anche sul piano della responsabilità professionale.

Conclusioni

La sentenza n. 8904/2025 del Consiglio di Stato ribadisce un principio fondamentale: la fiscalizzazione edilizia evita la demolizione, ma non sana l’abuso.

Il mantenimento dell’opera a seguito del pagamento di una sanzione non equivale al rilascio di un titolo edilizio né consente di ricostruire lo stato legittimo dell’immobile. La distinzione tra sanzione e sanatoria resta quindi centrale nella corretta gestione degli interventi edilizi.

Per tecnici e professionisti, ciò impone una valutazione attenta della documentazione urbanistica e dei titoli abilitativi, evitando interpretazioni semplificate che possono esporre a errori e responsabilità.

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