Soppalchi ad uso deposito nel centro storico: quando l’opera integra un abuso edilizio

Soppalchi ad uso deposito nel centro storico: quando l’opera integra un abuso edilizio

La disciplina edilizia vigente, a partire dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) e dalla normativa igienico-sanitaria storica (in particolare art. 43 L. 457/1978), non consente di valutare la legittimità di un soppalco sulla base della sola destinazione dichiarata dal proprietario.

La qualificazione giuridica dell’intervento dipende infatti da elementi oggettivi: caratteristiche costruttive, grado di stabilità, incidenza sull’organismo edilizio e rispetto dei parametri dimensionali minimi.

Tali valutazioni diventano particolarmente rigorose quando l’immobile ricade in zona A – centro storico, dove ogni modifica permanente è sottoposta a un controllo urbanistico più stringente.

Il caso deciso dal TAR Campania

La sentenza del TAR Campania Napoli, n. 8135/2025 riguarda un’abitazione ubicata nel centro storico di Napoli, all’interno della zona A degli strumenti urbanistici comunali.

All’interno dell’unità immobiliare erano stati realizzati:

• due soppalchi di circa 7 mq ciascuno;
• struttura portante in ferro;
• scale fisse di accesso;
• piano di calpestio rifinito in parquet;
• quota di imposta pari a circa 2,00 m dal calpestio.

Secondo il proprietario, le opere avevano funzione esclusivamente accessoria, come semplici aree di sbarazzo o ripostiglio, prive di destinazione abitativa.

Il Comune di Napoli ha invece qualificato l’intervento come ristrutturazione edilizia eseguita in assenza di titolo, ordinando la demolizione ai sensi dell’art. 33 del D.P.R. 380/2001.

La qualificazione dell’opera: prevale la sostanza sulla denominazione

Uno dei profili centrali affrontati dal TAR riguarda un equivoco ricorrente nella prassi:

la destinazione dichiarata non è sufficiente a escludere la rilevanza edilizia dell’opera.

Il Collegio ha chiarito che la nozione di “ripostiglio” o “area di sbarazzo” non è giuridicamente decisiva se l’opera presenta:

• struttura stabile;
• accesso permanente tramite scala fissa;
• fruibilità continuativa nel tempo;
• integrazione funzionale con l’abitazione principale.

In tali condizioni, il soppalco non può essere assimilato ad arredo interno o struttura precaria, ma costituisce una modifica stabile dell’organismo edilizio.

Il rispetto delle altezze minime: un requisito inderogabile

Anche volendo qualificare i soppalchi come vani accessori, il TAR ha evidenziato una violazione ulteriore e dirimente: il mancato rispetto delle altezze minime di legge.

L’art. 43 della L. 457/1978 stabilisce infatti:

• 2,70 m per i locali abitativi;
• 2,40 m per i vani accessori.

Nel caso esaminato, i soppalchi risultavano impostati a 2,00 m, valore inferiore anche alla soglia minima prevista per locali non abitativi.

Il Collegio ha chiarito che la funzione dichiarata del vano non consente deroghe ai parametri dimensionali minimi, che restano requisiti oggettivi e inderogabili.

L’incidenza della localizzazione in centro storico

Un ulteriore elemento valorizzato dal TAR è la collocazione dell’immobile in zona A – centro storico.

In tali contesti:

• la realizzazione di soppalchi comporta spesso un incremento della superficie utile;
• si determina un aggravio del carico urbanistico;
• l’intervento rientra nella ristrutturazione edilizia, con conseguente necessità di permesso di costruire.

Ne consegue l’inapplicabilità dei regimi semplificati (CILA o edilizia libera), anche in presenza di superfici contenute.

Legittimità dell’ordine di demolizione

Il TAR ha ribadito un principio consolidato:

l’ordine di demolizione non costituisce una sanzione discrezionale, ma un atto dovuto in presenza di opere edilizie abusive.

La Pubblica Amministrazione non è tenuta a valutare alternative sanzionatorie in una fase preliminare: la verifica sulla possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria può avvenire solo successivamente e in casi residuali.

Nel caso di specie, l’assenza del titolo edilizio e la violazione delle altezze minime hanno reso legittima l’ingiunzione demolitoria

Implicazioni operative per i tecnici

La sentenza offre indicazioni chiare per ingegneri, architetti e tecnici incaricati di consulenze o progettazioni interne:

• la qualificazione del soppalco va effettuata sulla base delle caratteristiche costruttive, non della destinazione dichiarata;
• la stabilità e la fruibilità permanente rendono l’opera ediliziamente rilevante;
• le altezze minime di legge devono essere sempre verificate, anche per vani accessori;
• in zona A – centro storico la soglia di attenzione è significativamente più elevata;
• l’assenza di titolo comporta conseguenze sanzionatorie non sanabili ex post.

Conclusione

La sentenza n. 8135/2025 del TAR Campania conferma un orientamento rigoroso:
il soppalco, anche se destinato a deposito, può integrare un abuso edilizio quando presenta caratteri di stabilità, fruibilità permanente e violazione dei parametri dimensionali.

Per i professionisti tecnici ciò implica la necessità di una valutazione preventiva accurata, evitando interpretazioni estensive delle categorie di edilizia libera.
La corretta qualificazione dell’intervento non è solo un adempimento normativo, ma una tutela concreta per il cliente e per il tecnico stesso.

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