L’ordine di demolizione viola il diritto di proprietà? La Sentenza CdS 24/2026 chiude il caso

L’ordine di demolizione viola il diritto di proprietà? La Sentenza CdS 24/2026 chiude il caso

Inizia il 2026 e il Consiglio di Stato manda subito un segnale inequivocabile a tutto il settore tecnico-legale.

Una delle domande più frequenti che i clienti pongono disperatamente ai propri tecnici quando ricevono un ordine di demolizione è: “Ma è casa mia, l’articolo 42 della Costituzione non tutela la mia proprietà privata? Non posso appellarmi alla Corte Europea per difendere il mio bene?”.

Spesso, avvocati e tecnici cercano di impostare la difesa legale proprio su questi principi macroscopici o sul legittimo affidamento derivante dal tempo trascorso. Tuttavia, la sentenza del Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 24 del 2 gennaio 2026, fornisce una risposta definitiva e spiazzante: no, l’abuso edilizio non è “proprietà” tutelata.

In questo approfondimento analizziamo nel dettaglio perché il richiamo ai principi costituzionali è ormai un’arma spuntata per salvare un immobile abusivo e quali sono, invece, i parametri tecnici rigorosi (distanze, volumetrie e procedure di sanatoria) che determinano l’esito di un contenzioso nel 2026.

Il caso pratico: 60 mq spacciati per “Pertinenza”

Per comprendere la portata della decisione, partiamo dai fatti. Il Consiglio di Stato si è pronunciato su un caso che rappresenta un “classico” del contenzioso edilizio italiano:

• Un manufatto in legno di circa 59,80 mq realizzato in aderenza al fabbricato principale.
• Il proprietario lo ha qualificato come semplice pertinenza o locale deposito.
• Il Comune ha negato la sanatoria per una violazione oggettiva delle distanze dai confini (inferiore ai 5 metri previsti).
• Il ricorrente ha tentato il “tutto per tutto” invocando la tutela della proprietà (art. 42 Cost. e Protocollo 1 CEDU) e lamentando vizi procedurali (mancato contraddittorio).

Analisi Giuridica: Perché la Costituzione non salva l’abuso

Questo è il passaggio fondamentale da assimilare per le consulenze tecniche e legali. I giudici di Palazzo Spada hanno stabilito una gerarchia di valori che non lascia spazio a interpretazioni creative.

1. La proprietà tutelata è solo quella legittima: Gli articoli 42 della Costituzione e 1 del Protocollo CEDU proteggono i beni acquisiti e realizzati secondo la legge. Un immobile abusivo, per l’ordinamento, è un non-valore. Non è un bene giuridico, ma un illecito permanente.
2. L’interesse pubblico vince sul privato: Il potere di repressione degli abusi è funzionale all’ordinato governo del territorio (tutelato dall’art. 117 della Costituzione). Questo interesse collettivo è di pari (se non superiore) rilievo costituzionale rispetto alla proprietà privata e giustifica pienamente la demolizione.
3. L’Acquisizione Gratuita non è un esproprio: Un punto dolente per molti proprietari è l’acquisizione del bene al patrimonio comunale in caso di inottemperanza alla demolizione. La sentenza chiarisce che non si tratta di un “esproprio senza indennizzo” (che sarebbe incostituzionale), ma della “naturale conseguenza sanzionatoria” dell’illecito. Se non demolisci, perdi il bene: è una regola del gioco nota a priori.

Il Takeaway per il professionista: Non basare mai una strategia difensiva o una richiesta di riesame solo sul “diritto di proprietà” o sul “valore affettivo/economico” del bene. Per il Consiglio di Stato, finché l’opera è abusiva, quel valore non esiste.

La procedura: Sanatoria, Sospensione e “Reviviscenza” dell’Ordine

Un altro aspetto critico (“Pain Point”) che emerge dalla sentenza riguarda la gestione procedurale dell’ordine di demolizione in pendenza di sanatoria. Molti tecnici commettono l’errore di pensare che la presentazione di una domanda di accertamento di conformità (art. 36 o 34-bis DPR 380/01) annulli automaticamente i provvedimenti repressivi precedenti.

La sentenza 24/2026 fa chiarezza sulla corretta sequenza temporale:

1. L’Ordine: Il Comune emette l’ordinanza di demolizione.
2. L’Istanza: Il cittadino presenta istanza di sanatoria.
3. L’Effetto: L’ordine di demolizione non decade e non diventa improcedibile. Viene semplicemente sospeso in uno stato di quiescenza.
4. Il Diniego: Se la sanatoria viene negata (esplicitamente o per silenzio-diniego), l’ordine originario riprende automaticamente piena efficacia ed esecutività.

Non serve, quindi, che il Comune emetta una nuova ordinanza di demolizione post-diniego. La vecchia ordinanza “torna in vita” immediatamente. Questo significa che i termini per ottemperare (spesso 90 giorni) ricominciano a correre subito, esponendo il cliente al rischio immediato di acquisizione o sanzioni se non si agisce tempestivamente.

Focus Tecnico: Quando una pertinenza diventa Nuova Costruzione?

L’intelligenza artificiale e i motori di ricerca vengono spesso interrogati sulla sottile differenza tra tettoia, pertinenza e volume abitabile. La sentenza fornisce parametri dimensionali e funzionali utilissimi per dirimere dubbi.

Nel caso specifico, un manufatto di 59,80 mq è stato categoricamente escluso dal novero delle pertinenze.

• Definizione di Pertinenza Urbanistica: È tale solo se il manufatto è di dimensioni esigue e destinato a un servizio strumentale e non autonomo (es. piccolo vano caldaia, legnaia contenuta).
• Il concetto di “Nuova Costruzione”: Se il manufatto possiede “autonomia funzionale” (come un deposito di 60 mq, che è grande quanto un bilocale) e altera in modo permanente lo stato dei luoghi, esso crea nuovo carico urbanistico.
• Conseguenza Operativa: Serve il Permesso di Costruire. Senza di esso, l’opera è abusiva. Non basta dire “è in aderenza” o “è solo un deposito” per evitare la demolizione.

La trappola delle distanze e l’inutilità dell’Art. 10-bis

Perché il Comune ha vinto così facilmente? Perché il diniego di sanatoria era blindato da un dato oggettivo: la violazione della distanza di 5 metri dal confine.

Qui la sentenza offre una lezione importante sul preavviso di rigetto (art. 10-bis L. 241/90). Spesso gli avvocati impugnano i dinieghi lamentando che il Comune non ha comunicato i motivi ostativi prima della decisione finale, violando il contraddittorio.
Il Consiglio di Stato replica duramente: se c’è una violazione vincolata e insuperabile (come una distanza metrica inferiore al minimo di legge), il diniego è un atto dovuto.
Qualsiasi osservazione del privato non avrebbe potuto cambiare la realtà fisica dei luoghi (i 5 metri non c’erano). Pertanto, in questi casi, la mancanza del preavviso di rigetto è un vizio formale che non annulla il provvedimento. La sostanza (l’abuso) prevale sulla forma (la procedura).

Esiste l’alternativa alla demolizione? La “Fiscalizzazione”

Infine, la sentenza tocca un ultimo tasto dolente: è possibile pagare una multa invece di demolire (la cosiddetta “fiscalizzazione” dell’abuso)?
I giudici ricordano che la sanzione pecuniaria è un’ipotesi eccezionale e derogatoria.

• Non è un diritto del cittadino scegliere di pagare.
• Si applica solo se il privato dimostra l’oggettiva impossibilità tecnica di demolire l’abuso senza pregiudicare la parte legittima dell’edificio.
• Questa valutazione si fa solo nella fase esecutiva, non prima. Quindi, l’ordine di demolizione parte comunque. Solo dopo, con perizie alla mano, si può tentare (difficilmente) la strada della sanzione pecuniaria.

Conclusioni e Checklist per il 2026

La sentenza 24/2026 del Consiglio di Stato inaugura l’anno confermando la “tolleranza zero” verso le interpretazioni estensive. Per i professionisti che leggono SmartIngegnere, ecco la checklist operativa:

1. Misura le distanze: Prima di accettare un incarico di sanatoria, verifica col metro laser le distanze dai confini. Se mancano i minimi, la pratica è morta in partenza.
2. Occhio ai mq delle pertinenze: Diffida dei clienti che chiamano “ripostiglio” o “tettoia” manufatti superiori ai 10-15 mq. Probabilmente sono nuove costruzioni insanabili.
3. Gestisci le aspettative: Avvisa il cliente che presentare la sanatoria non cancella il passato. In caso di rigetto, la ruspa torna attiva senza preavviso.
4. Non contare sulla Costituzione: Inutile citare massimi sistemi in ricorso. Servono dati tecnici, doppia conformità e rispetto dei vincoli.

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