Abusi edilizi e ordine di demolizione: cosa cambia con la sentenza Consiglio di Stato 2864/2026

Abusi edilizi e ordine di demolizione: cosa cambia con la sentenza Consiglio di Stato 2864/2026

Gestire le stratificazioni di irregolarità presenti sul patrimonio edilizio esistente è spesso una delle sfide più complesse per un professionista tecnico. Non è raro trovarsi di fronte a situazioni in cui, su immobili già gravati da difformità storiche, i proprietari decidano di realizzare nuovi interventi, come tettoie abusive, ampliamenti o muri di contenimento.

Il tutto, spesso, confidando nell’esito di un condono edilizio ancora in fase di istruttoria.

Quando l’Amministrazione rileva l’illecito e avvia il procedimento sanzionatorio, il cliente si rivolge allo studio tecnico confidando in una rapida risoluzione. Tuttavia, la gestione del rapporto tra abusi edilizi e demolizione in contesti così stratificati richiede estrema cautela.

A fornire un quadro interpretativo rigoroso e inequivocabile è intervenuta la recente sentenza del Consiglio di Stato 2864/2026 (del 9 aprile 2026), che fissa paletti molto precisi per professionisti e uffici tecnici.

Il caso deciso dal Consiglio di Stato: il quadro di partenza

La vicenda trae origine dal provvedimento di un Comune che aveva emesso un abusi edilizi ordine di demolizione per una serie di opere realizzate in totale assenza di titolo edilizio. Nello specifico, le contestazioni riguardavano la realizzazione di un muro in cemento armato, l’installazione di ampie tettoie e la chiusura di spazi esterni, interventi che avevano determinato un aumento della cubatura e della sagoma originaria del fabbricato.

Il proprietario ha impugnato il provvedimento basando la propria difesa su tre argomentazioni principali:

1. Sull’immobile pendeva una vecchia pratica di condono, che a suo avviso doveva paralizzare il potere repressivo del Comune anche per le opere successive.
2. Contestava la propria qualifica di corretto destinatario ordinanza di demolizione, avendo acquistato l’immobile quando le opere abusive erano già state realizzate dal precedente proprietario.
3. Sosteneva che gli interventi, se valutati singolarmente, potessero rientrare nel perimetro dell’edilizia libera.

I giudici amministrativi, confermando la pronuncia di primo grado del TAR, hanno respinto integralmente il ricorso, ribadendo principi che ogni tecnico dovrebbe tenere a mente prima di istruire una pratica in sanatoria.

Ordine di demolizione e Condono pendente: la vecchia istanza salva i nuovi abusi?

La risposta della giurisprudenza è categoricamente negativa. Esiste una convinzione errata, diffusa soprattutto tra i non addetti ai lavori, secondo cui una vecchia istanza di sanatoria ancora aperta possa fungere da “scudo” per l’intero immobile.

Il Consiglio di Stato ha invece chiarito che il condono pendente su un fabbricato principale non estende in alcun modo i propri effetti protettivi su opere realizzate in epoca successiva o costituenti un nuovo carico urbanistico. Se il proprietario realizza nuove volumetrie prima che il Comune si sia pronunciato sulla vecchia istanza, la nuova opera è un illecito autonomo, immediatamente sanzionabile con la demolizione.

Destinatario dell’ordinanza: chi è tenuto al ripristino dei luoghi?

Un’altra obiezione frequente sollevata dai committenti riguarda la responsabilità materiale dell’abuso: “Ho acquistato l’immobile in questo stato, l’abuso è stato commesso dal precedente proprietario”.

Sebbene l’affermazione possa essere fattualmente vera, sul piano del diritto amministrativo è irrilevante. La sentenza ribadisce che l’ordine di rimozione ha carattere reale, non personale: esso colpisce l’immobile.

Di conseguenza, l’ordinanza va legittimamente notificata all’attuale proprietario o a chi ha la materiale disponibilità del bene al momento dell’accertamento. Il nuovo acquirente è tenuto a rispondere all’ordine di ripristino, ferma restando la sua facoltà di agire in sede civile contro il venditore per il risarcimento dei danni.

Inoltre, viene confermato che l’ordinanza di demolizione è un atto vincolato: il Comune non è tenuto a fornire una specifica motivazione sull’interesse pubblico alla rimozione. L’accertamento dell’assenza del titolo abilitativo (ai sensi del d.P.R. 380/2001) è condizione sufficiente per l’emissione del provvedimento.

Valutazione unitaria dell’abuso: il divieto di frazionamento delle opere

Questo è forse il passaggio operativo più delicato per chi redige una sanatoria edilizia.

Spesso, per tentare di salvare l’intervento, la strategia difensiva mira a scorporare le singole opere: si qualifica il muretto o la pavimentazione come attività di edilizia libera e si derubrica la copertura a semplice elemento precario.

Il Consiglio di Stato rigetta fermamente questo approccio, richiamando il principio della valutazione unitaria dell’abuso. Quando un singolo manufatto si inserisce in un disegno costruttivo più ampio, che altera in modo permanente l’assetto dei luoghi, l’intero intervento deve essere valutato nel suo complesso e necessita del titolo edilizio maggiore. Il frazionamento artificioso delle opere non è ammesso.

Prima di affrontare queste casistiche in studio, ecco una sintesi dei concetti chiave da tenere a mente.

Abusi edilizi e ordine di demolizione: Sintesi Smart

• Atto vincolato: L’ordine di demolizione non richiede un’articolata motivazione sull’interesse pubblico. La mera mancanza del titolo abilitativo è sufficiente per l’emissione del provvedimento.
• Nessun effetto scudo: Il condono edilizio pendente sul fabbricato principale non blocca né sospende l’ordinanza di demolizione per le difformità o gli ampliamenti realizzati successivamente.
• Natura reale della sanzione: L’ordinanza colpisce l’attuale proprietario dell’immobile, anche se totalmente estraneo alla commissione materiale dell’abuso edilizio.
• Valutazione olistica: Le opere abusive vanno valutate nel loro impatto complessivo. È illegittimo tentare di scomporre un abuso complesso per ricondurre le singole porzioni al regime dell’edilizia libera.

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