Demolizione e ricostruzione: i nuovi confini della ristrutturazione edilizia (Sentenza 4155/2026)

Demolizione e ricostruzione: i nuovi confini della ristrutturazione edilizia (Sentenza 4155/2026)

Con la sentenza n. 4155/2026, il Consiglio di Stato affronta un caso molto concreto di demolizione e ricostruzione e chiarisce fino a che punto questi interventi possano rientrare nella più snella “ristrutturazione edilizia” invece che nella nuova costruzione.

I giudici fissano alcuni paletti importanti: cambiare sagoma e volumetria non fa scattare in automatico la nuova costruzione, e i volumi condonati fanno pienamente parte dello stato legittimo.

Il caso in breve

Tutto nasce dall’impugnazione di un permesso di costruire rilasciato per un massiccio intervento su un lotto preesistente:

• demolizione del fabbricato originario
• ricostruzione con totale modifica di sagoma, sedime, prospetti e altezza
• applicazione di incrementi volumetrici.

I proprietari confinanti impugnano il provvedimento e provano diverse linee difensive: da un lato cercano di qualificare l’opera come “nuova costruzione” o “ristrutturazione urbanistica” (che richiederebbero iter più complessi) ; dall’altro sollevano questioni sul pregiudizio concreto causato dai lavori per bloccare la pratica.

Come il Consiglio di Stato applica la ristrutturazione edilizia

Il Consiglio di Stato chiarisce che la ristrutturazione edilizia serve a gestire anche gli interventi di demolizione e ricostruzione che portano a un edificio del tutto diverso dal precedente, grazie alla riforma dell’art. 3 del DPR 380/2001.

Non è più necessaria la sostanziale identità con il vecchio fabbricato.

Ciò che conta è la presenza di un edificio legittimamente esistente sul quale l’intervento si innesta.

La categoria della nuova costruzione riguarda invece solo le trasformazioni che determinano un nuovo consumo di suolo.

Inoltre, chi vuole invocare la “ristrutturazione urbanistica” per bloccare la pratica deve dimostrare che c’è una trasformazione del tessuto urbano.

Nel caso concreto, un singolo intervento di demolizione e ricostruzione, pur rilevante sotto il profilo edilizio, non incide sull’assetto di interi isolati o reti viarie, e questo ha reso insostenibile la tesi dei ricorrenti.

Stato legittimo, volumi condonati e deroghe

Sui volumi preesistenti, la pronuncia stabilisce che i metri cubi oggetto di condono edilizio entrano a far parte a tutti gli effetti dello stato legittimo dell’immobile, collegandosi all’art. 9-bis del DPR 380/2001.

Salvo un espresso divieto normativo, possono essere considerati nella determinazione della volumetria di riferimento per eventuali future premialità edilizie.

Anche per gli incrementi volumetrici la linea è rigorosa: se sono direttamente previsti dalla legge regionale, non si è in presenza di un permesso di costruire in deroga ex art. 14 del DPR 380/2001.

La deroga deriva direttamente dalla legge e non da una scelta discrezionale del Comune, con la conseguenza che non serve la delibera del Consiglio comunale.

Cosa significa per tecnici e proprietari

Per chi lavora in edilizia, da questa sentenza arrivano indicazioni operative molto chiare:

• demolire e ricostruire con modifiche planivolumetriche resta ristrutturazione edilizia, a patto di non consumare nuovo suolo
• i volumi sanati con condono vanno conteggiati nello stato legittimo e fanno base matematica per i premi volumetrici
• i premi volumetrici regionali si applicano senza passare per la delibera del Consiglio Comunale
• ai vicini basta dimostrare un pregiudizio concreto (perdita di visuale, luminosità o riservatezza) per poter presentare ricorso, ma questo non anticipa il giudizio di merito sulla validità tecnica e urbanistica della pratica.

In pratica, la decisione del Consiglio di Stato conferma che massicci interventi di ricostruzione non possono essere facilmente bloccati come “nuove costruzioni”, ma richiedono un’analisi attenta dello stato legittimo (inclusi i condoni) e la verifica dell’assenza di nuovo consumo di suolo.

Conclusione

La sentenza CdS 4155/2026 aiuta a rimettere a fuoco il ruolo reale della ristrutturazione edilizia, distinguendola nettamente sia dalla ristrutturazione urbanistica sia dalla nuova costruzione.

Per tecnici e proprietari il messaggio è chiaro: si può stravolgere il fabbricato originario operando in ristrutturazione, ma lo stato legittimo preesistente e i volumi condonati non possono essere esclusi dal conteggio e richiedono una verifica rigorosa dei titoli edilizi.

Se ti è piaciuto questo articolo, iscriviti alla newsletter.

Iscriviti alla Newsletter