Sopraelevazione: quali distanze rispettare (e come evitare la trappola del D.M. 1444/68)

Sopraelevazione: quali distanze rispettare (e come evitare la trappola del D.M. 1444/68)

Sopraelevazione: perché le distanze fanno saltare il progetto (e come evitarlo)

Il cliente arriva in studio sicuro: c’è cubatura residua, i pilastri reggono, quindi il piano in più si può fare. Sulla carta i conti tornano e la commessa sembra facile.

Poi arriva l’istruttoria. Il tecnico comunale blocca la pratica. Oppure, ancora peggio, il vicino manda una diffida a cantiere già aperto.

Nella maggior parte dei casi il problema non è la struttura e non è la cubatura. A far saltare le sopraelevazioni sono le distanze.

E chi apre il CAD prima di aver controllato le distanze rischia di buttare decine di ore di lavoro che non fatturerà mai.

Ecco i tre controlli da fare prima di iniziare a progettare.

Una sopraelevazione conta come nuova costruzione?

Sì, per quanto riguarda le distanze. Ed è il punto che molti sbagliano.

L’errore più comune è pensare che alzare il tetto sia un semplice intervento sull’esistente, che si porta dietro i “diritti” del vecchio fabbricato. Non funziona così.

Quando la sopraelevazione aumenta la sagoma e il volume dell’edificio, la Cassazione e il Consiglio di Stato la trattano come una nuova costruzione ai fini delle distanze. La conseguenza è semplice: il nuovo piano deve rispettare le distanze di oggi, non quelle in vigore quando è stato costruito il piano terra.

In pratica: se il fabbricato originario è vicino al confine perché costruito prima delle norme attuali, non puoi salire mantenendo lo stesso allineamento. Le distanze non si ereditano.

Cosa dice l’art. 9 del D.M. 1444/68 (la regola dei 10 metri)

Da qui nasce il vincolo più rigido di tutti.

L’art. 9 del D.M. 1444/68 impone almeno 10 metri tra pareti finestrate di edifici vicini. È una regola tassativa: vale anche quando i regolamenti comunali sono meno severi, e non si può derogare con accordi tra privati. Non conta nemmeno se la sopraelevazione resta più bassa della finestra del vicino: quello che conta è la distanza dalla parete finestrata.

Il problema pratico è nel calcolo. Se il piano terra dista 8 metri dall’edificio di fronte, non puoi salire mantenendo lo stesso filo di facciata. Per arrivare ai 10 metri devi arretrare il nuovo piano.

E arretrare non cambia solo l’estetica: sposta i carichi e obbliga a rivedere la struttura. Se non lo dici al cliente nello studio di fattibilità, il progetto salta — e con lui il margine dello studio.

Quali sono le distanze dai confini? (attenzione a non confonderle)

Controllare la distanza dall’edificio di fronte non basta. Servono anche le distanze dai confini del lotto. Ed è qui che si fa spesso confusione tra due norme diverse.

• Art. 873 del Codice Civile: fissa 3 metri tra costruzioni su terreni confinanti. È il minimo nazionale. I Comuni possono aumentarlo, mai ridurlo.
• Distanza dal confine: non la stabilisce l’art. 873, ma le NTA del Comune (PRG o PGT). Di solito sono 5 metri, ma cambia da Comune a Comune.

Attribuire i “5 metri dal confine” al Codice Civile è un errore che gira spesso: quel numero arriva dalle norme locali, non dall’art. 873.

Per questo, prima di calcolare un solo metro cubo, serve un rilievo celerimetrico preciso: confini esatti e sagoma degli edifici vicini. È da lì che parte il progetto, non dalla cubatura disponibile.

Il protocollo Smart in 3 regole

Per evitare il rischio di diniego e lavorare in modo ordinato, conviene fissare tre regole:

1. Prima la geometria, poi i volumi. Le distanze vengono prima della cubatura. Niente computi o bozze finché non hai verificato le distanze al centimetro.

2. Progetta subito l’arretramento. Se il piano terra è troppo vicino, metti in conto l’arretramento del nuovo piano fin dall’inizio, non come variante da gestire dopo.

3. Dimentica lo storico. Le distanze non si ereditano. Che il piano terra sia regolare o condonato a distanza ridotta non ti autorizza a copiarne la geometria salendo.

In sintesi

Fare bene una sopraelevazione non vuol dire sperare in un’istruttoria benevola. Vuol dire impostare la pratica con lo stesso rigore con cui si dimensiona una struttura.

Un controllo severo delle distanze fin dalla prima consulenza è l’unico modo per scartare subito i progetti impossibili, proteggere il margine dello studio e dare al cliente una consulenza seria — non una promessa che l’istruttoria smentirà.