Condono e ristrutturazione: cosa cambia dopo la sentenza 86/2026

Condono e ristrutturazione: cosa cambia dopo la sentenza 86/2026

Se ad aprile avessi chiesto a un tecnico “un immobile condonato si può ristrutturare?“, la risposta, dopo la sentenza del Consiglio di Stato n. 2848/2026, sarebbe stata un sì abbastanza convinto.

Ne avevamo scritto anche qui: dopo anni di limbo, quegli immobili erano tornati pienamente ristrutturabili.

Fai la stessa domanda oggi e la risposta è diventata “dipende“.

Nel mezzo c’è la sentenza della Corte Costituzionale n. 86/2026, arrivata poco più di un mese dopo:una pronuncia che i tecnici che seguono la materia stanno leggendo in due modi opposti.

Vale la pena capire perché, perché la differenza tra le due letture cambia concretamente cosa puoi progettare su un immobile condonato.

Cosa diceva la 2848/2026

In breve: un immobile condonato, una volta riconosciuto nello stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, va equiparato a un immobile legittimo fin dall’origine.

Non più “tollerato”, ma pienamente regolare, con accesso, tra l’altro, alla ristrutturazione edilizia, non solo a interventi di manutenzione.

Cosa aggiunge la 86/2026

La Corte Costituzionale non smentisce apertamente la 2848/2026.

Introduce però un principio che complica il quadro: la legittimazione che deriva dal condono non può espandersi oltre la consistenza edilizia specificamente condonata, e non si trasforma automaticamente in una fonte di nuove premialità urbanistiche o volumetriche.

In altre parole, il condono resta una misura straordinaria, non equivale, per la Consulta, a un titolo edilizio ordinario a tutti gli effetti.

Le due letture in campo

Qui si apre la vera divergenza tra chi commenta la sentenza.

La lettura più prudente (quella prevalente tra i commentatori più istituzionali) dice che le due sentenze rispondono a domande diverse: la 2848/2026 stabilisce che il titolo in sanatoria concorre a formare lo stato legittimo; la 86/2026 precisa solo che questo non equivale al riconoscimento automatico di nuovi diritti edificatori (premialità, incrementi volumetrici). Le due pronunce, in questa lettura, coesistono senza contraddirsi.

La lettura più critica, sostenuta da alcuni tecnici e legali che hanno commentato la sentenza, va oltre: legge la 86/2026 come una restrizione reale rispetto a quanto aperto dalla 2848/2026, fino ad ammettere per gli immobili condonati solo interventi minimi, manutentivi o conservativi, e non la ristrutturazione trasformativa che la 2848/2026 sembrava avere sdoganato.

Non prendiamo posizione tra le due: è presto, e onestamente la formulazione della Corte lascia margine a entrambe le interpretazioni.

Quello che possiamo dire con certezza è che il quadro, che sembrava essersi assestato con la 2848/2026, è di nuovo aperto.

Cosa significa in pratica

Se segui una pratica su un immobile condonato, oggi non è il momento di dare per scontato l’esito più favorevole visto nella 2848/2026.

Prima di impostare un progetto di ristrutturazione trasformativa su un immobile con questo tipo di storia, vale la pena:

• verificare con attenzione cosa risulta specificamente condonato, perché è quello, e solo quello, a cui la legittimazione si applica secondo la 86/2026
• non contare su premialità urbanistiche o volumetriche automatiche legate allo stato legittimo da condono
• tenere d’occhio come Comuni e TAR inizieranno ad applicare la 86/2026 nei prossimi mesi, è lì che capiremo quale delle due letture prevarrà nella pratica

Non è la risposta netta che vorremmo dare, ma è quella onesta: la materia, ancora una volta, resta in movimento.

Il punto

In poco più di un mese siamo passati da “gli immobili condonati sono di nuovo pienamente ristrutturabili” a “sì, ma entro un perimetro che nessuno ha ancora definito con precisione”.

Non è un dietrofront, ma non è nemmeno la conferma che la 2848/2026 lasciava sperare: è un assestamento ancora in corso, di cui conosciamo il principio (il condono non genera automaticamente nuovi diritti edificatori) ma non ancora le conseguenze operative.

Per chi lavora sul campo, la lezione pratica è la stessa che vale per quasi tutta la materia edilizia in questo momento: una sentenza favorevole non chiude mai davvero la partita, la sposta solo un po’ più avanti.

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