Il Certificato di Agibilità Non Significa Stato Legittimo dell’Immobile
Un errore comune dai risvolti importanti: differenza tra agibilità e regolarità urbanistica degli immobili. Lo stato legittimo è condizione necessaria per l’agibilità, ma la presenza dell’agibilità non attesta necessariamente lo stato legittimo dell’immobile
Quante volte, nell’esercizio della nostra professione, sentiamo dire: “La casa è in regola, ha l’agibilità”
Troppe. 🤦♂️
E ogni volta mi scatta un piccolo “campanello d’allarme”.
E “campanello d’allarme” è tra virgolette volutamente, perchè dire parolacce, in realtà, non è carino. 😂
Perché?
Perché confondere l’agibilità con la regolarità urbanistica e catastale è uno degli errori più comuni e insidiosi che si possa commettere.
Spesso sono i committenti a pronunciare queste parole, ma a volte anche qualche collega cade nell’errore.
E può costare molto caro.
Lo so, per la maggior parte di noi è un concetto chiaro e banale, ma ci sono privati e colleghi a cui può fare comodo un chiarimento.
Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Cos’è davvero il Certificato di Agibilità?
Partiamo dalle basi.
L’agibilità, secondo il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001, art. 24), attesta che un immobile:
- risponde ai requisiti di sicurezza
- ha i requisiti igienico-sanitari
- gli ambienti sono salubri
- rispetta le normative in materia di risparmio energetico
- gli impianti sono sicuri e conformi alle norme
- è idoneo all’uso per cui è stato progettato
- è conforme alla normativa urbanistico-edilizia e catastale
E qui viene la parte di ragionamento un po’ più complessa da comprendere, ribadita da copiosa giurisrpudenza.
Se l’immobile ha l’agibilità, allora è sicuramente in regola?
In teoria sì … in pratica … vediamo meglio.
Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: La validità dell’Agibilità è basata sulla regolarità urbanistico edilizia; l’esistenza dell’Agibilità non legittima l’immobile.
Partiamo da questo concetto: la presenza del certificato di agibilità NON comporta l’automatica regolarità urbanistica dell’edificio.
Se da una parte dovrebbe essere vero che il certificato di agibilità è valido solo se in presenza di regolarità urbanistico-edilzia (oltre alle alte condizioni sopra indicate), è anche vero che il rilascio o l’attestazione di agibilità non legittima l’immobile.
Spesso capita che un immobile sia dotato di certificato di agibilità, rilasciato dal comune, con un po’ di leggerezza, e tuttavia non sia conforme al titolo edilizio che ha legittimato l’immobile stesso.
Siamo davanti al caso in cui l’agibilità non è valida, e l’immobile non è legittimo.
Un disastro. 🥲😱
La regolarità urbanistica si fonda su ben altri documenti:
- Il titolo edilizio originario (concessione o permesso di costruire)
- Eventuali titoli in sanatoria (condoni, accertamenti di conformità/compatibilità paesaggistica)
- La corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto previsto nei titoli edilizi e nei progetti depositati e approvati
Senza questi elementi, parlare di regolarità urbanistica è come avere un’automobile con l’assicurazione ma senza revisione: qualcosa sì, ce l’hai, ma non sei in regola per circolare.
Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Il paradosso dell’agibilità concessa su immobili abusivi
E ora vi racconto un caso reale, capitato in un piccolo comune locale.
Un acquirente stava per firmare un preliminare per l’acquisto di una villetta. L’immobile era dotato del certificato di agibilità rilasciato nel 2007 e in Catasto tutto sembrava quadrare.
Osservando attentamente la documentazione nel fascicolo edilizio, ho scoperto che l’intera mansarda era stata realizzata senza titolo.
L’ufficio tecnico, a suo tempo, aveva comunque rilasciato l’agibilità.
Eppure, quell’immobile era parzialmente abusivo.
Alla fine, la compravendita è saltata e il proprietario si è trovato con un bene invendibile, almeno fino alla sistemazione mediante accertamento di conformità.
Che, per fortuna, è stato possibile presentare!
Morale? L’agibilità può “coprire” un abuso, ma mai legittimarlo.
Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Un errore di approccio più diffuso del previsto
La confusione tra agibilità e legittimità urbanistica è figlia, probabilmente, di come è stato costruito e gestito il sistema edilizio in Italia.
Troppo spesso si guarda alla carta finale – l’agibilità – come al certificato di buona condotta urbanistica, ma non è così.
È come confondere un certificato medico d’idoneità allo sport con una cartella clinica: si fa lo sport, d’accordo, ma non garantisce che tu non abbia delle patologie pregresse.
E allora la domanda è: possiamo, noi tecnici, continuare a farci questa domanda sbagliata?
No.
Il nostro compito è cambiare il modo di approcciare i fabbricati.
Dobbiamo insegnare, al cittadino, che il concetto di “regolarità” è qualcosa di stratificato e complesso.
Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Come muoversi correttamente nel processo edilizio
Ecco allora qualche consiglio che mi sento di condividere, frutto di oltre vent’anni di sopralluoghi, relazione con enti pubblici, cause tra privati e nottate spese a rivedere carte di immobili mal gestiti:
- Mai dare per scontato che un immobile sia conforme solo perché “ha tutto”
- Controllare sempre la corrispondenza tra lo stato legittimo e gli atti depositati
- Spiegare ai committenti che l’agibilità è solo la “ciliegina” su una torta che dev’essere interamente commestibile
Aggiungo un’altra riflessione: troppe volte ci facciamo incantare dalle apparenze, dai certificati plastificati o dalle autocertificazioni digitali.
Ma un certificato non vale più della carta su cui è stampato se il suo contenuto non corrisponde alla realtà urbanisticamente approvata.
Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Conclusione smart: cambiamo paradigma
È il momento, come comunità di tecnici, di diffondere una cultura della regolarità urbanistica piena, profonda e strutturata. Perché l’agibilità può essere illusoria, come una bella facciata su fondamenta incerte. Il nostro dovere professionale non è limitarsi a controllare il documento, ma a comprendere la storia urbanistica degli immobili e raccontarla ai nostri committenti.