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Gazebo in Edilizia Libera o Autorizzato con Permesso di Costruire?

Gazebo in Edilizia Libera? Il Gazebo si installa senza permesso di costruire? E’ un ombreggio temporaneo o un’opera edilizia che necessita di PdC?

Immagino che capiti anche a voi colleghi.

Quante volte ci siamo trovati a rispondere alla domanda:

“Ingegnè … il tizio che mi vende il gazebo dice che si installa senza permesso. E vero?”

La risposta – come spesso accade nel nostro mestiere – è: dipende.

Dipende … is the new black

E lo so bene, perché in oltre quindici anni di sopralluoghi e consulenze, dai piccoli comuni montani della Sardegna alle zone costiere turistiche, mi è capitato di tutto.

E quando dico tutto, intendo proprio tutto: dal piccolo prefabbricato in legno montato in giardino per la festa temporanea, al padiglione per i campi sportivi.

Gazebo Edilizia Libera: il quadro normativo e cos’è l’edilizia libera?

Con il Decreto Sblocca Italia, e il successivo Glossario dell’Edilizia Libera, il legislatore ha provato a semplificare, ma soprattutto fare chiarezza, sulla possibilità di realizzare alcune opere.

Alcune opere, se caratterizzate da temporaneità, precarietà e assenza di fondazioni, possono essere realizzate senza autorizzazioni formali.

Il gazebo, in diversi casi, rientra in questo elenco.

Nel Glossario dell’Edilizia Libera, se effettuiamo la ricerca per “gazebo” troviamo due corrispondenze.

La prima occorrenza la troviamo nella categoria:

  • Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e- quinquies)
    • Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza
      Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 29)
      • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento
        • Gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo

Instal­lazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo

Semplice?

Apparentemente sì, ma…

Attenzione!

La seconda occorrenza, nella categoria:

  • Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e-bis) – previa Comunicazione Avvio Lavori
    • Opere contingenti temporanee
      Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 26)
      • Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione
        • Gazebo

Che differenza c’è tra i due punti citati?

Il primo ricade nella lettera e-quinquies, mentre il secondo nella lettera e-bis, entrambi del comma 1 dell’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia

e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;(66)

…

e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Il caso riportato nel paragrafo e-bis ha carattere temporaneo e le opere devono essere rimosse entro un termine massimo, mentre il caso e-quinquies riguarda aree ludiche senza fini di lucro e arredi per aree pertinenziali degli edifici.

Gazebo Edilizia Libera: Il differenziale per la realizzazione in edilizia libera è la temporaneità e non stabilità al suolo

Il problema principale non è il gazebo in sé, ma la sua natura.

È un po’ come quando valutiamo le fondamenta di una casa: si parte sempre da ciò che la sostiene.

Nel caso del gazebo, la temporaneità e la non stabilità al suolo sono determinanti.

Se montato per poche settimane e facilmente rimuovibile, per esempio per un matrimonio o un evento stagionale, nessun problema.

Se invece ha una struttura rigida infissa al terreno (plinti in calcestruzzo, fondazioni, impianti), allora scatta una trasformazione fondamentale nella sua natura giuridica: da “elemento temporaneo” diventa “manufatto permanente”.

E quindi diventa non più opera realizzabile in edilizia libera, ma opera di nuova costruzione soggetta a permesso di costruire.

Un dettaglio che fa una enorme differenza.

Mi è capitato spesso, soprattutto in contesti rurali e turistici, di imbattermi in situazioni borderline.

In un caso, un agriturismo aveva montato un gazebo in acciaio e lamiera, ancorato su una fondazione in conglomerato cementizio.

Secondo il committente era “smontabile”.

Beh, tutto è smontabile.

Alcune opere con il cacciavite, altre con la ruspa o la dinamite 🤦‍♂️.

Diversamente da come la pensava il mio committente (e diversamente da come la pensa il 99% di tutti i committenti) la pensano i Giudici.

Ma quindi non si può realizzare il gazebo?

Certo che si può realizzare.

Se però non è di carattere temporaneo e viene ancorato stabilmente al suolo, necessita di un titolo edilizio.

Gazebo Edilizia Libera: quando il giudice interpreta la libertà edilizia per l’installazione del gazebo

Le sentenze non mancano, e sono fondamentali per noi tecnici, perchè approfondiscono concetti e orientamenti che nei testi normativi non si trovano.

I giudici, in fondo, ci ricordano sempre che più che il “cosa” si deve valutare il “come”.

Ecco alcuni elementi chiave analizzati dai tribunali:

  • Dimensioni: più il gazebo è grande, più è probabile che richieda autorizzazione.
  • Materiali: legno, tessuto, metallo… Il problema non è il materiale, ma la sua funzione e la difficoltà di rimozione.
  • Tassatività della temporaneità: serve una effettiva e limitata durata nel tempo. Non basta dichiararlo!
  • Funzionalità: serve davvero per l’attività in corso o è un modo per piazzare una veranda senza permesso?

La semplice dichiarazione di “temporaneità” non basta; è necessario dimostrare la sua reale necessità.

Gazebo Edilizia Libera: la differenza tra gazebo, pergolato, tettoia e veranda

E a proposito: quante volte avete visto confondersi i termini?

Ecco una breve guida da cantiere, che ho perfezionato in anni di consulenze:

  1. Gazebo: struttura autonoma, spesso removibile, a uso ornamentale o di ombreggiatura.
  2. Pergolato: generalmente in legno o ferro, parte integrante di uno spazio verde, a protezione parziale (per es. con grigliati o vegetazione rampicante).
  3. Tettoia: copertura addossata (o libera), fissa, con struttura portante, destinata a proteggere persone o beni.
  4. Veranda: vano chiuso e coperto, di solito con pareti vetrate, pertinenza edilizia a tutti gli effetti.

Diversi nomi, diverse regole. Capirlo è fondamentale prima di scegliere se fare una CILA, una SCIA o un Permesso…

Gazebo Edilizia Libera: A che punto è la semplificazione?

Nel mondo reale quello che il legislatore chiama “semplificazione” spesso viene visto come un “campo minato”.

Eppure, bisogna riconoscere che qualcosa si sta (lentamente) muovendo.

La tendenza è chiara: limitare la burocrazia per i piccoli interventi, responsabilizzando di più il tecnico e il cittadino.

Ma questa responsabilità, lo sappiamo, non va sottovalutata.

Un errore nella dichiarazione o nella valutazione può portare a sanzioni, ordini di demolizione e, nei casi peggiori, alla segnalazione penale per abuso edilizio.

Un consiglio? Parlerò da veterano, ma vale sempre la pena:

“Quando avete un dubbio, meglio un approfondimento con il tecnico giusto, piuttosto che una PEC polemica dopo l’ordine di demolizione.”

Gazebo Edilizia Libera: il ruolo del tecnico è quello di interprete e guida per il committente

Noi tecnici siamo sempre in prima linea.

Per non dire in trincea.

Siamo un po’ come “traduttori” tra due mondi: quello del diritto e quello della realtà fatta di cantiere (generalmente non popolato da dottori in legge) e committenti che, se un tecnico non gli fa realizzare quello che desiderano, cambiano tecnico 🤦‍♂️🥲.

Ma noi siamo tecnici smart … e spesso, alcuni clienti “pirata”, è meglio perderli che trovarli.

E il gazebo, per quanto sembri cosa da poco, è in realtà un ottimo banco di prova per capire come stia cambiando la professione, e quale tipo di tecnico noi vogliamo essere.

Se vuoi essere un buon tecnico smart, serve conoscenza normativa, esperienza di cantiere e intelligenza urbanistica.

Gazebo Edilizia Libera per concludere

Potremo chiudere con una frase romantica …

Gazebo … un sottile apostrofo rosa tra le parole “edilizia libera” e “abuso edilizio”

… se non stabilmente ancorato al suolo e temporaneo. 😂😂😂

No dai .. scherzo.

Serve sempre buon senso, studio, e attenzione.

Perché anche in urbanistica, a volte, la regola aurea resta quella che mi disse un vecchio collega :

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Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori

Un fabbricato è stato edificato a seguito di rilascio di una licenza di costruzione (attuale permesso di costruire) che non era mai stata ritirata nè erano stati pagati gli oneri concessori, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. Il fabbricato è legittimo?

Che casino.

Ogni tanto ci troviamo davanti dei clienti che, non sanno come incasinarsi la vita, e allora scelgono di costruire un fabbricato senza ritirare la licenza edilizia, il permesso di costruire.

E perchè no… anche non pagare gli oneri concessori, come il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.

Poi arrivano loro, belli belli, nel nostro ufficio che ci chiedono come possiamo salvare la situazione.

licenza edilizia permesso di costruire non ritirato mancato pagamento oneri concessori

Ahh… che fatica! 🤦‍♂️🥲

Anche nel caso di licenza edilizia non ritirata (oggi diremo permesso di costruire non ritirato) e mancato pagamento degli oneri concessori, esistono degli orientamenti giurisprudenziali che possono permettere di salvare il fabbricato del nostro cliente da demolizione certa.

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori: la pronuncia del TAR Sardegna

La Sentenza del TAR Sardegna n. 941 del 23 dicembre 2024 riprende al suo interno alcuni concetti già espressi dal Consiglio di Stato, e che possiamo riassumere in:

  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) sin dalla data del suo rilascio
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal suo effettivo ritiro
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal mancato pagamento deli oneri di urbanizzazione.

Umh … l’argomento è decisamente interessante.

La motivazione principale secondo il quale il mancato ritiro del permesso di costruire, o della licenza edilizia, e l’eventuale mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione è che questi rappresentano solo profili materiali, e che possono assumere validità per altri aspetti, come la decadenza annuale (che vediamo in un paragrafo successivo).

Andiamo con ordine e proviamo ad approfondire questi due aspetti.

Mancato Pagamento Oneri Concessori

Partiamo dal mancato pagamento degli oneri concessori, previsti e dovuti per il permesso di costruire.

Nel caso di specie, il TAR Sardegna con la Sentenza n. 941/2024 ha analizzato il caso del mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione, ma il discorso può essere facilmente esteso anche al mancato pagamento degli oneri concessori in generale, includendo, quindi, anche il mancato pagamento del costo di costruzione.

Secondo il TAR Sardegna, che ha ripreso un concetto già espresso dal TAR Campania (TAR Campania Sez. II, Sentenza n.321/2021 del 3 febbraio 2021), il mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione (oneri concessori in generale) non è un elemento ostativo alla validità del titolo edilizio rilasciato, perchè la Legge 10/1977 all’articolo 15 prevede le sanzioni che si devono applicare in caso di ritardo del pagamento degli oneri concessori.

Permesso di Costruire Non Ritirato

Parliamo ora del tema “permesso di costruire non ritirato“.

Il mancato ritiro del permesso di costruire, secondo il TAR Sardegna che riprende quanto già espresso dal Consiglio di Stato nella Sentenza n. 3823/2023 del 17/04/2023, non rappresenta, anch’esso, un elemento ostativo alla validità del titolo edilizio stesso.

Il permesso di costruire vale (e produce i suoi effetti) dalla data del rilascio, anche se il permesso di costruire non viene ritirato.

Il ritiro del permesso di costruire è un elemento necessario, e unicamente utile, a dimostrare che il beneficiario è stato avvisato del suo rilascio, e che ha un titolo valido a produrre i suoi effetti: ecco la motivazione secondo il quale il mancato ritiro non costituisce un elemento ostativo alla validità del titolo.

E come diceva il buon Marzullo, la domanda sorge spontanea …

Permesso di Costruire Non Ritirato: Se il mancato ritiro non rileva ai fini della validità del permesso di costruire, da quando decorre l’anno entro il quale deve essere effettuato l’inizio dei lavori?

Eh si … è la stessa domanda che mi sono posto anche io.

Il giorno dal quale si calcola l’anno entro il quale un committente ha l’obbligo di effettuare l’inizio dei lavori è il giorno in cui lo stesso ne viene a conoscenza.

Per dare evidenza di questo, si considera, nella maggior parte dei casi, la data di ritiro del permesso di costruire, così da avere una data certa dal quale decorre l’anno entro il quale vige l’obbligo di avviare i lavori, pena la decadenza del titolo.

Nel caso in cui il permesso di costruire non sia stato ritirato, come nel caso affrontato dal TAR Sardegna nella Sentenza n.941/2024, è una data in cui il committente ha ricevuto la notizia di avvenuto rilascio del permesso di costruire, come una notifica, o altra comunicazione, anche in assenza di un ritiro formale del permesso di costruire (o licenza edilizia, o concessione edilizia).

Bene … direi che con questo ultimo concetto possiamo avviare una nostra sintesi smart con tutto ciò che possiamo portare nel nostro bagaglio di conoscenza.

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori: Sintesi Smart

  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) sin dalla data del suo rilascio
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal suo effettivo ritiro
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal mancato pagamento deli oneri di urbanizzazione
  • Il giorno dal quale si calcola l’anno entro il quale un committente ha l’obbligo di effettuare l’inizio dei lavori è il giorno in cui lo stesso ne viene a conoscenza (anche in assenza di ritiro del permesso di costruire).
  • il mancato pagamento degli oneri concessori, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, non è un elemento ostativo alla validità del permesso di costruire, ma viene sanzionato come previsto dalla L. 10/1977

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