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Fiscalizzazione Abuso Edilizio Quando è Possibile

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Possibile?

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: esiste una articolo, nel Testo Unico dell’Edilizia che permette di non demolire le parti abusive e sanarle con il pagamento di un corrispettivo monetario. Vediamo quando è possibile procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

All’interno del Testo Unico dell’Edilizia, al comma 2 dell’articolo 34 possiamo trovare una possibilità per gli immobili realizzati in modo difforme dal permesso di costruire che necessitano di una sanatoria, una specie di condono edilizio.

Si tratta di una norma che permette di mantenere una porzione di un immobile realizzato in modo abusivo e che non può essere sanato.

Questa norma, che ora vedremo un po’ più nel dettaglio, consente una sorta di condono edilizio, mediante quello che in gergo viene chiamata “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“

Sostanzialmente lo possiamo tradurre con l’autorizzare (legittimare) una specie di sanatoria o condono per una porzione di immobile altrimenti non sanabile, previo pagamento di una sanzione economica.

(Anche se, a dire il vero, non si tratta di une legittimazione formale dell’opera abusiva, ma solo la possibilità di non demolirla! Ma di questo aspetto giuridico, ne parleremo in un altro articolo).

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Cosa dice la Legge

fiscalizzazione abuso edilizio cosa dice la legge condono edilizio (1)

Entriamo subito nel vivo dell’argomento e vediamo che cosa prevede la Legge attualmente vigente, il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001.

L’articolo 34, rubricato “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire” del D.P.R. 380/2001, al comma 2 disciplina la fiscalizzazione dell’abuso edilizio:

  1. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
Art. 34, comma 2 del D.P.R. 380/2001 – Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire – (n.d.r.: fiscalizzazione dell’abuso edilizio)

In questo caso specifico, la traduzione dal burocratese appare abbastanza semplice, almeno dopo la prima lettura.

Nei paragrafi successivi vedremo uno dei forti dubbi che spesso insistono e persistono nell’applicazione della possibilità di fiscalizzazione dell’abuso.

Proviamo un analisi del testo.

La prima parte della proposizione definisce la condizione sine qua non di applicabilità della fiscalizzazione dell’abuso

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”

Questa prima condizione, delinea in modo apparentemente preciso la prima condizione necessaria, ma come vedremo dopo non sufficiente, affinchè una porzione dell’immobile realizzata abusivamente possa non essere demolita, anche se non sanabile mediante accertamento di conformità o altra procedura di sanatoria edilizia, previo pagamento di una sanzione.

Nella stessa proposizione, troviamo un’altra condizione importante: si parla di porzione di immobile, il che significa che non può essere, certamente, applicato agli immobili integralmente realizzati in modo abusivo, per i quali, l’unica chance di salvezza, potrebbe essere il prossimo futuro condono edilizio 2024.

Il resto del comma 2 dell’articolo 34 si concentra sulle sanzioni da applicare:

  • il doppio del costo di produzione, secondo la L. 392/1978, nei casi di uso residenziale
  • il doppio del valore venale, nei casi d’uso diversi dal residenziale

Tale sanzione si calcola solo sulla porzione dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire per i quali si chiede la “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“.

Q

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Realmente Possibile?

fiscalizzazione abuso edilizio condono edilizio condizioni necessarie sanzione pecuniaria

La condizione primaria dell’articolo 34 comma 2, ovvero

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”…

apparentemente chiara, in realtà, si presta a una serie di interpretazioni.

Come si può stabilire in modo univoco e oggettivo quando, una demolizione, avviene senza pregiudizio?

Bella domanda, grazie per averla fatta.

Prego, di nulla. 😂

fiscalizzazione dell'abuso edilizio quando è possibile

E per dare risposta, non possiamo che ricorrere alla giurisprudenza, per evitare che la valutazione sulla possibilità di procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio sia vittima della soggettività del tecnico istruttore di turno.

Secondo il TAR Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia, Brescia, che si è espresso con la sentenza del 21/09/2022, n. 863, le condizioni necessarie per poter procedere con la fiscalizzazione dell’abuso edilizio sono tre:

  1. Superamento della tolleranza costruttiva (2%) e dei limiti previsti per le variazioni essenziali
  2. l’intervento, tra parte regolare e irregolare, sia promiscuo, ovvero non sia possibile discernere una parte dall’altra
  3. la demolizione della porzione abusiva possa generare un rischio per la parte conforme ai titoli edilizi, laddove il rischio del danno alla parte regolare va individuata nella staticità dell’intero edificio

Queste tre condizioni devono sussistere tutte, contemporaneamente affinché diventi possibile procedere alla commutazione della demolizione in una sanzione pecuniaria.

Vediamole un po’ più nel dettaglio.

fiscalizzazione dell'abuso edilizio tre condizioni necessarie per evitare la demolizione

1 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Superamento della Tolleranza Costruttiva e dei Limiti per le Variazioni Essenziali

La prima condizione necessaria affinché si possa procedere ad una valutazione sulla reale possibilità di fiscalizzazione dell’abuso edilizio è che siano superate le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia e che ecceda le variazioni essenziali previste dall’art. 32 del medesimo T.U.E.

Qualora si trattasse di variazioni non essenziali, infatti, sarebbe sempre (o quasi) possibile sistemare le difformità grazie all’istituto della mancata SCIA o dell’Accertamento di Conformità

2 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Intervento Promiscuo tra Porzione Regolare e Porzione Abusiva

“Promiscuo” è una parola che ho scelto io per riassumere il concetto che ho voluto estrarre dalla sentenza del TAR Lombardia, sopra indicata.

Quel che volevo trasmettere, e che rispecchia quando scritto nella sentenza, è che le due parti, abusiva e regolare, siano tra loro “confuse”, ovvero rappresentino un’unica entità nella quale è difficile stabilire quale sia la parte regolare e quella abusiva.

Secondo il TAR, è necessario che la parte abusiva sia realizzata contestualmente alla porzione regolare, come se si trattasse di una variante in corso d’opera non comunicata.

Questo elemento della costruzione nel medesimo tempo, seppur non scritta in modo esplicito nella legge, ci indica che eventuali parte aggiunge successivamente, così come sono state aggiunte, si dovrebbero poter rimuovere in modo funzionalmente autonomo e senza arrecare danno alla struttura.

E qui arriviamo al terzo punto.

3 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Demolizione della Porzione Abusiva Arreca Danno Strutturale alla Porzione Regolare

Che poi è l’unica vera parte esplicita, ma non troppo, presente nel TUE.

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è, quindi, possibile se e solo se, la rimozione della porzione abusiva potrebbe arrecare un potenziale danno alla parte realizzata regolarmente e conforme ai titoli edilizi.

La dimostrazione del potenziale danno è a carico di chi ha richiesto la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, non della Pubblica Amministrazione.

E per capire che cosa si intende per “potenziale danno“, i giudici indicano che è possibile considerare solo la sicurezza statica dell’edificio e della potenziale caduta dello stesso; non devono, invece, considerarsi “dannose” le limitazioni in termini di uso e funzionalità che il fabbricato subirà con la demolizione della porzione illegittima.

Inoltre, l’azione stessa della demolizione ha sempre un impatto sulle strutture pre-esistenti, tuttavia eventuali danni temporanei e sistemabili non sono causa sufficiente affinché possa ritenersi accoglibile la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Insomma, tutt’altro che facile!

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Sintesi per Poterla Richiedere

Come di consueto, ecco la nostra sintesi smart.

Per poter richiedere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, e quindi mantenere la porzione di immobile realizzata abusivamente in cambio di una sanzione pecuniaria è necessaria la coesistenza di alcuni elementi:

  • Il superamento dei limiti di tolleranza costruttiva e dei limiti per la variazioni essenziali
  • la promiscuità tra la porzione regolare e quella abusiva, in modo che non sia possibile discernerle sotto il profilo statico e funzionale, e, condizione utile, che siano realizzate contestualmente
  • il possibile danno derivante dalla demolizione della porzione abusiva alla porzione legittima, ove per danno deve intendersi un potenziale danno statico al fabbricato intero, e non la mera perdita di funzionalità
  • i danni derivanti dalla demolizione, se temporanei e/o riparabili, non sono condizione sufficiente per evitare la demolizione della porzione abusiva
  • l‘onere della prova del potenziale danno derivante dalla demolizione spetta al richiedente la fiscalizzazione dell’abuso edilizio e non alla Pubblica Amministrazione

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Sanatoria in Zona Vincolata. Requisiti dell’Accertamento di Compatibilità Paesaggistica

Sanatoria in Zona Vincolata. Requisiti dell’Accertamento di Compatibilità Paesaggistica

I requisiti per poter ottenere un titolo in sanatoria in zona vincolata da un punto di vista paesaggistico sono disciplinati dall’art. 167 del D.Lgs 42/2004. Vediamo quali sono i casi per i quali è possibile richiedere e ottenere una sanatoria paesaggistica.

Sanatoria in zona vincolata … dicasi “Accertamento della Compatibilità Paesaggistica”.

sanatoria in zona vincolata accertamento di compatibilita paesaggistica

Ecco svelato l’arcano!

Inutile dire, che, in zona vincolata, è tutto un po’ più difficile.

E penso che sia normale.

Le zone sottoposte a vincolo paesaggistico meritano un grado di attenzione e tutela diverso dalle zone non riconosciute meritevole di pregio.

Vediamo quali sono i requisiti necessari che le opere realizzate in assenza di autorizzazione paesaggistica devono avere affinché ne venga accertata la compatibilità paesaggistica.

Il termine corretto è l’Accertamento della Compatibilità Paesaggistica delle opere realizzate in assenza di Autorizzazione Paesaggistica

Facciamo un po’ di chiarezza sulla terminologia.

Con il termine sanatoria si indicano, generalmente, tutte le richieste derivanti dai vari condoni edilizi.

A volte, però, in modo più generico, si tende a chiamare anche l’accertamento di compatibilità paesaggistica come “sanatoria in zona vincolata“.

Confusione a parte, in questo articolo tratteremo solo dell’accertamento della compatibilità paesaggistica.

La trattazione delle autorizzazioni paesaggistiche nell’ambito del condono edilizio è un po’ complessa perché figlia di tanta giurisprudenza che meriterà una trattazione a parte.

Torniamo all’accertamento della compatibilità paesaggistica.

Accertamento della Compatibilità Paesaggistica e Accertamento della Conformità Urbanistica

accertamento compatibilita paesaggistica art 167 sanatoria zona vincolata

Prima distinzione:

L’accertamento della conformità urbanistica è diverso dall’accertamento della compatibilità paesaggistica.

L’accertamento della conformità urbanistica è un procedimento di natura edilizio-urbanistica, disciplinato dall’art. 36 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”, che permette di richiedere un permesso di costruire per sistemare delle opere eseguite in assenza dei dovuti titoli.

L’accertamento della compatibilità paesaggistica è un procedimento di natura paesaggistica, disciplinato dall’art. 167 del D.Lgs. 42/2004 “Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio”, che permette di richiedere un’autorizzazione paesaggistica ex post, per opere minori (e tra poco vedremo quali caratteristiche devono avere) in zone sottoposte a vincolo paesaggistico.

Quindi mentre il primo, l’accertamento della conformità urbanistica, è finalizzato ad ottenere una sorta di sanatoria solo sotto il profilo edilizio-urbanistico, il secondo, l’accertamento della compatibilità paesaggistica, valuta le opere realizzate in assenza di autorizzazione solo sotto il profilo paesaggistico (generalmente dopo che sono anche conformi sotto il profilo edilizio!).

Generalmente sono due domande diverse rivolte a due uffici differenti; e vengono emessi due provvedimenti differenti.

Ma l’argomento di questo post è la sanatoria in zona vincolata, quindi l’accertamento della compatibilità paesaggistica e ora ci concentriamo su quello.

Accertamento della Compatibilità Paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004

Come abbiamo detto, l’articolo che disciplina la possibilità di richiedere un’autorizzazione paesaggistica dopo che le opere sono già realizzate è l’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004 “Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio”, per gli amici semplicemente “Codice”.

Più precisamente ci troviamo nella

  • Parte quarta
    • Titolo I
      • Capo II
        • Articolo 167

del Codice.

Riporto integralmente l’articolo 167, e poi vediamo su quale comma concentrarci.

Art. 167. Ordine di rimessione in pristino o di versamento di indennità pecuniaria

  1. In caso di violazione degli obblighi e degli ordini previsti dal Titolo I della Parte terza, il trasgressore è sempre tenuto alla rimessione in pristino a proprie spese, fatto salvo quanto previsto al comma 4.
  2. Con l’ordine di rimessione in pristino è assegnato al trasgressore un termine per provvedere.
  3. In caso di inottemperanza, l’autorità amministrativa preposta alla tutela paesaggistica provvede d’ufficio per mezzo del prefetto e rende esecutoria la nota delle spese. Laddove l’autorità amministrativa preposta alla tutela paesaggistica non provveda d’ufficio, il direttore regionale competente, su richiesta della medesima autorità amministrativa ovvero, decorsi centottanta giorni dall’accertamento dell’illecito, previa diffida alla suddetta autorità competente a provvedervi nei successivi trenta giorni, procede alla demolizione avvalendosi dell’apposito servizio tecnico-operativo del Ministero, ovvero delle modalità previste dall’articolo 41 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a seguito di apposita convenzione che può essere stipulata d’intesa tra il Ministero e il Ministero della difesa.
  4. L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
    • a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
    • b) per l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;
    • c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
  5. Il proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo dell’immobile o dell’area interessati dagli interventi di cui al comma 4 presenta apposita domanda all’autorità preposta alla gestione del vincolo ai fini dell’accertamento della compatibilità paesaggistica degli interventi medesimi. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, il trasgressore è tenuto al pagamento di una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L’importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima. In caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui al comma 1. La domanda di accertamento della compatibilità paesaggistica presentata ai sensi dell’articolo 181, comma 1-quater, si intende presentata anche ai sensi e per gli effetti di cui al presente comma.
  6. Le somme riscosse per effetto dell’applicazione del comma 5, nonché per effetto dell’articolo 1, comma 37, lettera b), n. 1), della legge 15 dicembre 2004, n. 308, sono utilizzate, oltre che per l’esecuzione delle rimessioni in pristino di cui al comma 1, anche per finalità di salvaguardia nonché per interventi di recupero dei valori paesaggistici e di riqualificazione degli immobili e delle aree degradati o interessati dalle rimessioni in pristino. Per le medesime finalità possono essere utilizzate anche le somme derivanti dal recupero delle spese sostenute dall’amministrazione per l’esecuzione della rimessione in pristino in danno dei soggetti obbligati, ovvero altre somme a ciò destinate dalle amministrazioni competenti.

Non voglio fare un trattato sull’intero articolo 167, tuttavia vorrei concentrare le nostre attenzioni su alcuni aspetti.

Il primo è i titolo dell’articolo 167 “Ordine di rimessione in pristino o di versamento di indennità pecuniaria“.

Già dal titolo, tira una brutta aria 😂

E la possibilità di legittimare le opere?

E’ disciplinata dal successivo comma 4 che ora esaminiamo.

Quali Caratteristiche Devono Avere le Opere per l’Accertamento della Compatibilità Paesaggistica

verifica della compatibilita paesaggistica accertamento sanatoria zona vincolata

Il comma 4 risponde alla domanda:

Quali caratteristiche devono avere le opere per poter ottenere l’accertamento della compatibilità paesaggistica?

Le opere:

  • non devono aver determinato la creazione di superfici utili
  • non devono aver determinato la creazione di volumi
  • non devono aver determinato l’ampliamento dei volumi esistenti
  • non devono essere state realizzate con materiali differenti da quelli previsti nell’autorizzazione paesaggistica (se presente)
  • Se le opere rientrano nella definizione di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria (art. 3 del DPR 380/2001), allora sono accettabili

Se le opere realizzate in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa hanno queste caratteristiche, allora possono essere suscettibili dell’ottenimento della sanatoria paesaggistica, mediante l’accertamento della compatibilità.

Il successivo comma 5 ci indica l’iter da seguire.

Chi e Come può Richiedere l’Accertamento della Compatibilità Paesaggistica

Come dicevamo, il comma 5 ci indica innanzitutto il chi può effettuare una richiesta dell’accertamento della compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.

  • Il proprietario
  • Il possessore
  • Il detentore a qualsiasi titolo

Qui la volontà del legislatore è quella di ampliare il raggio delle potenziali persone che possono ottenere un’autorizzazione paesaggistica per accertamento della compatibilità, senza irrigidirsi troppo sul titolo di possesso dell’area o dell’immobile.

L’iter successivo, se vogliamo rappresentarlo per punti, è il seguente:

  • presentazione della domanda
  • l’autorità preposta si pronuncia entro 180 giorni previo
  • parere della Soprintendenza, vincolante, entro 90 gg dalla presentazione della domanda
  • se si accerta la compatibilità (quindi la domanda è positiva) si effettua una perizia di stima (giurata)
  • si paga la sanzione
  • altrimenti, se si accerta che le opere non sono compatibili con il paesaggio, come diceva il titolo dell’articolo 167, si dovrà procedere alla rimessa in pristino mediante demolizione

Conclusione e sintesi – Valutazione ?

In questa sintesi smart, mi limiterò a riassumere le caratteristiche che devono avere le opere realizzate in assenza di autorizzazione paesaggistica affinchè si possa chiedere e ottenere l’accertamento della compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004

  • non devono aver determinato la creazione di superfici utili
  • non devono aver determinato la creazione di volumi
  • non devono aver determinato l’ampliamento dei volumi esistenti
  • non devono essere state realizzate con materiali differenti da quelli previsti nell’autorizzazione paesaggistica (se presente)
  • Se rientrano nella definizione di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria (art. 3 del DPR 380/2001)

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