Abusi edilizi, demolizione e fiscalizzazione: cosa insegna la sentenza TAR Lazio 2202/2026

Abusi edilizi, demolizione e fiscalizzazione: cosa insegna la sentenza TAR Lazio 2202/2026

Quante volte ce lo siamo sentiti dire da un cliente durante un sopralluogo? “Ingegnere, se non si può sanare, mal che vada paghiamo la sanzione e ce la teniamo così. Alla fine il Comune vuole solo fare cassa, no?”

È una delle convinzioni più radicate e pericolose nel mondo dell’edilizia italiana: l’idea che l’abuso edilizio sia, alla fine della fiera, solo un problema finanziario. Un bancomat per le casse comunali.

La recente sentenza del TAR Lazio 5 febbraio 2026, n. 2202 prende questa convinzione e la fa a pezzi, ricordandoci una verità scomoda che spesso, per non spaventare il committente, tendiamo a edulcorare.

La cosiddetta “fiscalizzazione dell’abuso” (il pagamento di una sanzione in alternativa alla demolizione) non è un diritto del cittadino. È una scialuppa di salvataggio estrema. E indovina un po’ chi deve certificare che quella scialuppa può essere calata in mare in totale sicurezza? Esatto: noi tecnici.

Ecco i tre punti pratici che ogni libero professionista deve portarsi a casa da questa sentenza per tutelare la propria carriera e la propria firma.

La ruspa prima di tutto: il Comune non è obbligato a farti pagare

Molti clienti (e purtroppo anche qualche collega) pensano che, scoperto l’abuso, il Comune debba valutare d’ufficio se l’opera si può salvare pagando una multa.

Il TAR Lazio lo ha scritto a caratteri cubitali: assolutamente no. L’amministrazione rileva la difformità e firma l’ordine di demolizione. Fine del lavoro del Comune. L’ordine di demolizione è un atto dovuto e inattaccabile.

Fare ricorso sostenendo che “il Comune doveva farmi pagare invece di ordinare la demolizione” è un suicidio giuridico, oltre che uno spreco di soldi per il cliente. La possibilità di applicare l’articolo 34 del Testo Unico Edilizia subentra solo in una seconda fase, quella esecutiva, e solo a condizioni severissime.

Il rischio penale: quando firmare che “non si può demolire” diventa un boomerang

Ed è qui che la sentenza ci riguarda da vicino. Per salvare l’immobile dalla demolizione, il privato deve dimostrare che buttare giù la parte abusiva causerebbe un pregiudizio strutturale e funzionale irreparabile alla parte legittima dell’edificio.

Chi redige, calcola e firma questa dimostrazione? Noi.

Attenzione, però, perché le parole pesano: non basta scrivere una relazioncina dicendo che demolire il solaio abusivo “costa troppo” o “è un lavoro complesso”. La giurisprudenza non perdona: devi dimostrare, conti alla mano, che la demolizione è tecnicamente impossibile senza far crollare il resto.

Se per salvare il cliente firmiamo una perizia “ottimista”, dichiarando l’impossibilità di demolire, e un domani un CTU del tribunale dimostra che con un buon sistema di puntellamenti la demolizione si poteva fare eccome… chi finisce nei guai? Noi. Stiamo facendo da scudo balistico al cliente usando la nostra iscrizione all’Albo, esponendoci in prima persona al rischio di falso in perizia.

Compravendite: perché scrivere “abuso sanabile” è una trappola

C’è un altro aspetto cruciale ribadito dal TAR: l’ordine di demolizione colpisce l’immobile, non per forza chi ha commesso l’abuso materiale. Ne risponde l’attuale proprietario, anche se ha comprato in totale buona fede.

Immagina di fare una relazione per una compravendita. Trovi una difformità importante e, per non far saltare il rogito, scrivi: “Presenza di difformità sanabile tramite fiscalizzazione”. Se poi il Comune (come conferma la giurisprudenza) rigetta la fiscalizzazione e ordina la demolizione, il nuovo acquirente si ritrova con una casa da abbattere. E a chi farà causa per danni milionari? Al tecnico che aveva scritto, nero su bianco, che era tutto “sanabile”.

Conclusioni: impara a dire di no (o fatti pagare per il vero rischio)

La sentenza 2202/2026 non inventa nulla di nuovo, ma ci mette di fronte a un bivio su che tipo di professionisti vogliamo essere oggi. Crescere, nel nostro settore, non significa diventare i “maghi delle scartoffie” capaci di salvare sempre l’abuso di turno. Significa avere il fegato di guardare il committente negli occhi e dirgli la cruda verità.

Il vero professionista applica due regole d’oro per sopravvivere in cantiere:

1. L’arte di dire “No”: Rifiutare categoricamente l’incarico quando la perizia per evitare la demolizione richiederebbe troppa “fantasia” o evidenti forzature tecniche.
2. Prezzare il rischio: Se decide di dire “Sì”, perché tecnicamente ci sono i presupposti reali per farlo, la parcella non sarà mai quella di una banale pratica in sanatoria. Sarà il prezzo di una pesante assunzione di responsabilità civile e penale.

Perché la multa, alla fine, la paga il cliente. Ma se i calcoli non tornano o la perizia viene smentita, il timbro che salta è il nostro. E quello, purtroppo, non si può fiscalizzare.