Condono edilizio e nuove opere abusive: quando il Consiglio di Stato conferma il diniego (sentenza 3595/2026)

Condono edilizio e nuove opere abusive: quando il Consiglio di Stato conferma il diniego (sentenza 3595/2026)

Sopralluogo per la conformità prima di un rogito. In Comune c’è una vecchia pratica di condono dell’85 ancora aperta, ma arrivato sul posto scopri che il proprietario si è fatto una tettoia abusiva dieci anni fa.

La sua risposta? “Ingegnere, che problema c’è? Tanto c’è il condono aperto!”

Ecco, preparatevi a dargli una brutta notizia. Perché la recente Sentenza del Consiglio di Stato (n. 3595 dell’8 maggio 2026) ci ricorda che le cose in urbanistica non funzionano affatto così.

Il mito dell’effetto “ombrello”

Molti clienti (e purtroppo anche qualche professionista che prende le pratiche alla leggera) pensano che la domanda di condono sia una specie di ombrello.

Fai la richiesta iniziale e poi, sotto quell’ombrello, ci puoi infilare dentro tutto quello che costruisci abusivamente negli anni successivi, sperando in una sanatoria generale.

Sbagliato. Il Consiglio di Stato parla chiaro: se dopo aver chiesto la sanatoria realizzi nuovi abusi, il Comune ha il pieno diritto di bocciarti tutta la pratica.

Non è un dispetto o un accanimento burocratico, è un problema pratico e normativo per chi deve istruire la pratica in Comune.

La richiesta di condono è una fotografia. Il tecnico comunale deve sanare ESATTAMENTE l’abuso che c’era quando hai presentato la domanda. Se tu nel frattempo modifichi la casa, aggiungi volumetria, chiudi verande o sposti tramezzi, l’istruttore non riesce più a distinguere qual era l’abuso “originario” e quale quello “sopravvenuto”.

Risultato? Il bene reale (lo stato di fatto) non coincide più con quello disegnato e descritto nella vecchia pratica. L’iter si ferma e il condono salta, perché l’amministrazione, ribadiscono i giudici, non è tenuta a rincorrere un immobile che continua a mutare nel tempo fuori dalle regole.

Cosa comporta questo al momento del rogito?

Questo è il passaggio che fa più male ai proprietari. Quando salta la sanatoria originaria a causa di un abuso successivo, l’immobile si ritrova improvvisamente in una sorta di limbo edilizio.

Senza l’approvazione del condono originario, il notaio non può rogitare. L’acquirente (se c’è) di solito si spaventa e minaccia di far saltare il compromesso, e il tecnico si ritrova a dover sbrogliare una matassa molto più complessa (e costosa) del previsto, cercando capire se i nuovi abusi sono sanabili con le normative attuali o se si deve procedere con le demolizioni.

Come muoversi in studio: il protocollo di verifica

Quando vi capita una situazione del genere, ecco cosa fare prima di dare false speranze al cliente o l’ok al notaio:

1. Recuperate i vecchi documenti: Acquisite la pratica originaria in Comune. Guardate le planimetrie, le foto dell’epoca e le perizie esatte del giorno in cui è stato chiesto il condono.
2. Confrontateli con la realtà: Andate sul posto e fate un rilievo preciso, cercando ogni minima differenza tra le carte storiche e quello che vedete.
3. Cercate i “nuovi” abusi: Se il cliente ha costruito altro dopo la data della domanda di condono, fermatevi e avvisatelo subito del rischio.

Non pensate di risolvere il problema infilando di nascosto due tavole aggiornate nel vecchio faldone in Comune sperando che nessuno se ne accorga. Non si può fare e si rischia una denuncia per falso in atto pubblico. Se ci sono opere nuove non autorizzate, la vecchia sanatoria diventa carta straccia.

Conclusione

Il messaggio della sentenza 3595/2026 è molto concreto: il condono non copre le opere fatte dopo. Punto.

Dobbiamo essere noi professionisti a fare da filtro. Prima di parlare di compravendite o di sanatorie facili, dobbiamo avvisare i committenti che ogni lavoretto fatto di nascosto nel corso degli anni rischia di fargli crollare addosso tutta la pratica. E il conto da pagare, alla fine, sarà tutto loro.

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