Agibilità a 2 e 40 metri: il Salva Casa non ha condonato niente

Agibilità a 2,40 metri: il Salva Casa non ha condonato niente

“Paghiamo la sanzione, mettiamo in regola il seminterrato e ci ricaviamo un monolocale da mettere a reddito.

Tanto adesso bastano 2,40 metri.”

È la frase che gira negli studi tecnici da quando è in vigore il Salva Casa.

Il problema è che contiene tre errori in una riga sola, e chi firma l’asseverazione se li porta a casa tutti.

In sintesi. La sanatoria urbanistica non produce agibilità: sono due procedimenti distinti, con presupposti distinti.

La soglia dei 2,40 metri non è un diritto acquisito, è un’autorizzazione ad asseverare che opera solo in presenza di un requisito generale più almeno una condizione specifica.

E prima ancora di discutere di altezze, va verificato se quel locale possa ospitare una residenza: per interrati, seminterrati e sottotetti la risposta sta nella legge regionale, non nel Testo Unico.

Primo errore: confondere la sanatoria con l’agibilità

L’art. 36-bis del Testo Unico, introdotto dal D.L. 69/2024 e ampliato dalla legge di conversione 105/2024, consente di regolarizzare gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA nelle ipotesi dell’art. 34, quelli in assenza o difformità dalla SCIA ex art. 37 e le variazioni essenziali dell’art. 32.

La semplificazione sta nella cosiddetta doppia conformità attenuata: la conformità urbanistica si valuta al momento della domanda, quella edilizia al momento della realizzazione dell’intervento, con la dichiarazione del professionista abilitato resa, per il profilo edilizio, con riferimento alle norme tecniche vigenti allora.

Il Comune incassa il doppio del contributo di costruzione, la pratica urbanistica si chiude, il committente pensa di avere in mano un appartamento finito.

Ma l’agibilità viaggia su un binario suo, quello dell’art. 24, e attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, oltre alla conformità dell’opera al progetto presentato.

Qui nessuna attenuazione opera: la regolarizzazione urbanistica non esonera dal rispetto dei requisiti igienico-sanitari.

Vale la pena ricordare, su questo, un orientamento consolidato formatosi in materia di condono: il rilascio dell’abitabilità non consegue automaticamente alla sanatoria edilizia, perché il Comune deve comunque verificare che il fabbricato possieda i requisiti di salubrità, e la deroga ammessa riguarda le norme regolamentari, non quelle di rango primario poste a tutela della salute.

Sul fronte della compravendita, poi, la mancata consegna del certificato è stata ricondotta dalla giurisprudenza a un inadempimento per consegna di aliud pro alio, salvo che l’acquirente abbia espressamente rinunciato al requisito o esonerato il venditore.

Non è un automatismo, ma è un rischio contrattuale concreto che il cliente di solito non mette in conto.

Secondo errore: fermarsi al comma 5-bis

Qui si gioca tutto, ed è il punto su cui circola più disinformazione.

Il comma 5-bis non abbassa i limiti di legge: autorizza il progettista abilitato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie in due ipotesi, cioè locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40, e alloggi monostanza con superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 mq fino al limite massimo di 20 per una persona, e inferiore a 38 fino al limite massimo di 28 per due.

Lo fa “nelle more della definizione dei requisiti di cui all’art. 20, comma 1-bis”, quindi in via transitoria, e soprattutto fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente.

Tutto ciò che non riguarda altezza e superficie resta dov’era.

Il comma 5-ter è quello che quasi nessuno cita per intero. L’asseverazione può essere resa solo se è soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal D.M. 14 giugno 1989 n. 236, e se è soddisfatta almeno una di queste due condizioni:

• i locali si trovano in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• viene contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili oppure la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Due precisazioni che cambiano la pratica. L’adattabilità ai sensi del D.M. 236/1989 è un requisito sempre necessario, non un’alternativa: è quello che viene dimenticato più spesso, e da solo può far saltare un monolocale ricavato in uno spazio angusto.

E la seconda condizione parla di ventilazione naturale: chi racconta la VMC come obbligo di legge sta aggiungendo un requisito che la norma non pone, così come chi assevera senza ragionare sull’aeroilluminazione sta saltando quello che la norma pone davvero.

Il comma 5-quater, infine, fa salve le deroghe ai limiti di altezza e superficie minima già previste dalla legislazione vigente.

Terzo errore: pensare che valga per qualsiasi locale

L’esempio da cui siamo partiti, il seminterrato trasformato in monolocale, non si risolve con l’art. 24.

Il recupero a fini abitativi di locali interrati, seminterrati, piani terra e sottotetti è materia di legge regionale.

Cambia da Regione a Regione, spesso è circoscritto a determinate zone urbanistiche, in alcuni casi è escluso del tutto, e quasi sempre impone condizioni proprie su altezze, superfici e requisiti del locale alla data di entrata in vigore della norma.

Prima di discutere di 2,40 metri bisogna sapere se quel locale può ospitare una residenza: la verifica parte dalla disciplina regionale vigente e dal regolamento edilizio comunale, non dal Testo Unico.

Lo stesso vale per i sottotetti sul fronte delle distanze: il comma 1-quater dell’art. 2-bis, introdotto dal Salva Casa, consente deroghe, ma nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale.

Perché il rischio ricade sul tecnico

Il sistema dell’agibilità è costruito su un’autodichiarazione: il professionista attesta sotto la propria responsabilità, e l’amministrazione conserva il potere di intervenire in autotutela nei termini di legge, oltre a quello di dichiarare l’inagibilità per ragioni igieniche e ordinare lo sgombero.

Tradotto: se l’asseverazione è carente, l’immobile può perdere l’agibilità anni dopo, con il cliente che ci abita o che lo ha già venduto. E l’attestazione resa dal progettista è il documento su cui si misura la responsabilità professionale, civile e penale.

Checklist prima di firmare la SCA

1. Verifica se il locale può essere destinato a residenza secondo la legge regionale e il regolamento edilizio comunale, specie se interrato, seminterrato o sottotetto.
2. Accerta la regolarità urbanistica, ricordando che non produce agibilità da sola.
3. Controlla il requisito di adattabilità del D.M. 236/1989: è sempre necessario.
4. Individua quale delle due condizioni del comma 5-ter ricorre, e documentala: l’inserimento in un intervento di recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario, oppure il progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative.
5. Verifica tutti gli altri requisiti igienico-sanitari che la deroga non tocca: rapporti aeroilluminanti, dotazione dei servizi, prescrizioni del regolamento igienico-edilizio.
6. Ricorda che il regime del comma 5-bis è transitorio, in attesa della definizione dei requisiti di cui all’art. 20, comma 1-bis.

Dire “no, così non si può fare” oggi costa una parcella.

Dirlo tre anni dopo, davanti a una SCA dichiarata inefficace, costa molto di più.