Demolizione obbligata e Salva Casa inapplicabile: il TAR Lazio chiarisce i limiti della sanatoria edilizia

Sentenza TAR Lazio n. 12426/2025, Il “Decreto Salva Casa” non ferma la demolizione delle opere abusive

Il recente Decreto “Salva Casa” (Legge n. 105/2024) ha introdotto importanti novità in materia di sanatoria edilizia, alimentando aspettative tra cittadini e professionisti su una possibile regolarizzazione di opere minori e difformità edilizie.

Ma cosa accade quando una demolizione è già ordinata e il procedimento sanzionatorio è in corso?

Può il “Salva Casa” bloccare o sospendere l’esecuzione di un’ordinanza comunale?

A rispondere è il TAR Lazio, Sezione II Quater, con la sentenza n. 12426 del 23 giugno 2025, che ha fornito un chiarimento netto e di grande rilievo pratico.

Il caso: otto opere abusive in area privata

Un cittadino aveva impugnato un’ordinanza comunale con cui gli veniva ingiunta la demolizione di otto manufatti abusivi, tra cui magazzini, gazebo, una piscina interrata e una tettoia in legno.

L’interessato sosteneva che si trattasse di strutture minori o pertinenziali, e che alcune potessero essere sanabili, chiedendo anche la sospensione del giudizio in attesa dell’attuazione del Decreto “Salva Casa” (L. 105/2024) da parte della Regione Lazio.

Il Comune, invece, ribadiva la legittimità dell’ordine demolitorio, fondato sull’art. 31 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), dopo rilievi tecnici e verbali della Polizia Municipale.

La decisione del TAR: demolizione legittima e “Salva Casa” inapplicabile

Il TAR Lazio ha respinto integralmente il ricorso, confermando la piena legittimità dell’ordinanza comunale.

I giudici hanno affermato che:

• L’ingiunzione di demolizione è un atto dovuto in presenza di abusi accertati, come ribadito dal Consiglio di Stato (sent. n. 2696/2014).
  Non richiede una valutazione discrezionale di interesse pubblico né può essere sospesa in attesa di future modifiche normative.
• Il “Decreto Salva Casa” non è applicabile ai procedimenti già pendenti, poiché la Regione Lazio non ha ancora emanato i regolamenti attuativi necessari a rendere operativa la nuova disciplina.
  Senza questi, la legge non può produrre effetti concreti sul territorio.
• La sanabilità postuma delle opere è irrilevante, in quanto il proprietario non aveva presentato alcuna istanza di accertamento di conformità (art. 36 D.P.R. 380/2001) prima dell’ordine di demolizione.
• Anche le opere “pertinenziali” (gazebo, forno, piscina, tettoia) sono soggette a titolo abilitativo, poiché presentano volumetria, stabilità e permanenza tali da superare la soglia del mero arredo esterno.

Nessun effetto retroattivo del “Salva Casa”

Il TAR precisa che la legge sopravvenuta (L. 105/2024) non ha efficacia retroattiva, e non può quindi incidere su un procedimento sanzionatorio maturato sotto la vigenza della normativa precedente.

Inoltre, l’attesa dei futuri decreti regionali non giustifica il rinvio del giudizio, che deve essere deciso sulla base del quadro normativo vigente al momento dei fatti.

Le conseguenze per proprietari e tecnici

La sentenza rappresenta un precedente rilevante per tutti i tecnici e i committenti che confidano nella sanatoria del “Salva Casa” per sospendere demolizioni o procedimenti già avviati:

• Il Decreto Salva Casa non sospende automaticamente gli effetti di un’ordinanza comunale.
• Le Regioni devono prima approvare i regolamenti attuativi, altrimenti la normativa resta inapplicabile.
• Le opere con volume o superficie, anche di piccola entità, necessitano comunque di titolo edilizio.
• Le pertinenze non sono sempre esenti, specie se incidono sull’assetto urbanistico del lotto.

Cosa significa per i professionisti

Per architetti, ingegneri e geometri, la decisione del TAR Lazio ribadisce un principio chiave:
la sanatoria non può essere invocata come “scudo preventivo” o rimedio ex post per evitare una demolizione già disposta.

Prima di avviare qualsiasi pratica edilizia o regolarizzazione, è quindi essenziale:

• verificare la vigenza delle norme regionali,
• presentare eventuali istanze di sanatoria nei tempi corretti,
• valutare attentamente l’effettiva conformità urbanistica dell’intervento.

Conclusioni

La sentenza TAR Lazio n. 12426/2025 rappresenta una presa di posizione netta: il “Decreto Salva Casa” non ferma le demolizioni se non è ancora operativo nella Regione interessata e non può essere applicato retroattivamente.

Un messaggio chiaro per proprietari e tecnici: le sanatorie restano possibili solo entro i limiti di legge e di procedura, e non sostituiscono il rispetto delle regole edilizie.

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