SCIA in sanatoria: perché il silenzio del Comune non equivale al titolo (Sentenza Consiglio di Stato 1746/2026)
SCIA in sanatoria: perché il silenzio del Comune non equivale al titolo
La distinzione tecnica fondamentale risiede nella natura della SCIA. Mentre per la SCIA ordinaria il decorso dei 30 giorni abilita l’inizio dei lavori (silenzio-assenso procedimentale), la SCIA in sanatoria (art. 37 del D.P.R. 380/01) e l’accertamento di conformità (art. 36) seguono binari differenti.
Secondo la giurisprudenza amministrativa, la sanatoria richiede un’attività di verifica specifica sulla cosiddetta “doppia conformità” (o sulla conformità semplificata introdotta dal recente Decreto Salva Casa). Tale verifica è un atto di accertamento di natura vincolata che non può essere sostituito dal semplice trascorrere del tempo. Il silenzio dell’amministrazione, in questo caso, va qualificato come “silenzio-rigetto” o, in alcune interpretazioni, come mero “silenzio-inadempimento”, ma mai come un titolo abilitativo valido. Senza l’emanazione di un provvedimento espresso e il contestuale pagamento della sanzione pecuniaria, l’abuso resta formalmente pendente nei registri comunali.
L’inapplicabilità del silenzio-assenso all’accertamento di conformità (Art. 36 e 37 TUE)
La distinzione tecnica fondamentale risiede nella natura della SCIA. Mentre per la SCIA ordinaria il decorso dei 30 giorni abilita l’inizio dei lavori (silenzio-assenso procedimentale), la SCIA in sanatoria (art. 37 del D.P.R. 380/01) e l’accertamento di conformità (art. 36) seguono binari differenti.
Secondo il Consiglio di Stato, la sanatoria richiede un’attività di verifica specifica sulla cosiddetta “doppia conformità” (o sulla conformità semplificata introdotta dal recente Decreto Salva Casa). Tale verifica è un atto di accertamento di natura vincolata che non può essere sostituito dal semplice trascorrere del tempo. Il silenzio dell’amministrazione, in questo caso, va qualificato come “silenzio-rigetto” o, in alcune interpretazioni, come mero “silenzio-inadempimento”, ma mai come un titolo abilitativo valido. Senza l’emanazione di un provvedimento espresso e il contestuale pagamento della sanzione pecuniaria, l’abuso resta formalmente pendente nei registri comunali.
Il rischio dell’asseverazione dello Stato Legittimo su pratiche non concluse
Il ruolo del “Professionista Smart” emerge proprio nella gestione di queste zone d’ombra. Asseverare la conformità urbanistica di un immobile citando gli estremi di una SCIA in sanatoria di cui non si possiede l’atto di chiusura o la prova del pagamento sanzionatorio è un errore deontologico e legale.
In sede di compravendita, il notaio recepisce l’asseverazione del tecnico. Se, a distanza di anni, emerge che quella sanatoria non si era mai perfezionata perché il Comune ha poi notificato un preavviso di rigetto o perché la sanzione non era congrua, la responsabilità civile per i danni derivanti dalla nullità dell’atto o dalla svalutazione dell’immobile ricadrà interamente sul tecnico asseveratore. La sentenza n. 1746/2026 del Consiglio di Stato ci ricorda che la legittimità non si presume, si dimostra attraverso atti amministrativi definitivi.
Strategie operative: come sollecitare la chiusura dei procedimenti pendenti
Se l’ufficio tecnico resta inerte dopo la presentazione di una pratica di sanatoria, il professionista non deve limitarsi ad attendere, ma deve adottare una strategia proattiva per blindare la posizione del cliente. Ecco i passi suggeriti:
- Istanza di conclusione del procedimento: Decorso il termine istruttorio, è necessario inviare una PEC richiedendo l’emanazione del provvedimento espresso o il calcolo ufficiale della sanzione.
- Diffida ad adempiere: Citando la giurisprudenza recente (come la sentenza CdS 1746/2026), si intima al Comune di concludere l’istruttoria per non pregiudicare la commerciabilità del bene.
- Accesso agli atti sistematico: Spesso il silenzio nasconde una “comunicazione di motivi ostativi” mai notificata correttamente o smarrita. Verificare il fascicolo è il primo passo per evitare sorprese in fase di rogito.
Questa proattività non è un eccesso di zelo, ma un servizio di consulenza ad alto valore aggiunto che giustifica parcelle superiori rispetto alla media di mercato, proprio perché elimina l’incertezza sul patrimonio del committente.
Obbligo di provvedimento espresso anche con il Decreto Salva Casa
Molti committenti (e alcuni tecnici) hanno interpretato le semplificazioni del Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024) come una liberalizzazione selvaggia delle sanatorie. La giurisprudenza amministrativa del 2026 chiarisce che le nuove norme agevolano i requisiti di conformità, ma non eliminano la necessità del procedimento amministrativo.
Anche per le lievi difformità e per le tolleranze che rientrano nel nuovo regime di sanatoria semplificata, la procedura deve concludersi con un atto dell’ente. L’idea che il “Salva Casa” consenta di ignorare il parere del Comune è un’illusione che può portare a contenziosi decennali. Il professionista deve essere chiaro con il cliente: la legge semplifica i criteri, ma l’iter deve essere completato per trasformare un’irregolarità in uno Stato Legittimo inattaccabile.
Conclusioni: l’autorità tecnica si costruisce sulla certezza dei titoli
In un mercato immobiliare sempre più attento alla regolarità urbanistica, il tecnico non può permettersi di operare sulla base di interpretazioni ottimistiche o “silenzi” amministrativi. La Sentenza del Consiglio di Stato 1746/2026 è un richiamo alla responsabilità: un abuso è sanato solo quando esiste un atto che lo dichiara tale.
Per lo studio tecnico moderno, gestire correttamente una sanatoria significa accompagnare il cliente fino alla ricevuta del pagamento della sanzione e all’archiviazione formale della pratica. Solo in quel momento il lavoro può dirsi concluso e la firma del professionista può asseverare con serenità lo Stato Legittimo dell’immobile. Tutto il resto è un rischio che non vale la pena correre.
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