Sentenza Consiglio di Stato 9175/2025: Demolizione Abusi e Valutazione Unitaria

Sentenza Consiglio di Stato 9175/2025: Demolizione Abusi e Valutazione Unitaria

Dopo aver analizzato l’onere della prova sullo stato legittimo nel nostro precedente approfondimento sulla Sentenza 8543/2025, il Consiglio di Stato torna a pronunciarsi con una sentenza che chiude il cerchio sulla repressione degli abusi edili.

Quando si tratta di abusi edilizi, c’è sempre quella tentazione irresistibile: “Sano prima questo, poi vediamo il resto“.

È un approccio che sembra ragionevole, quasi prudente. Magari hai un cliente che vuole regolarizzare quella veranda realizzata senza permesso, ma preferirebbe “non smuovere le acque” per non attirare attenzione sulle altre piccole difformità sparse nell’immobile.

Dopotutto, a chi non piacerebbe risolvere i problemi “uno alla volta”? È un riflesso naturale. Ma c’è un problema: questa strategia non funziona più. Anzi, rischia di ritorcersi contro in modo devastante.

Con la sentenza n. 9175 del 24 novembre 2025, il Consiglio di Stato ha spazzato via ogni illusione sulla possibilità di “frazionare” gli abusi edilizi.

I giudici hanno ribadito un principio scomodo ma cristallino: quando ci sono più opere abusive nello stesso immobile, vanno valutate tutte insieme, come un unico blocco.​

Non importa se sono state realizzate in tempi diversi, se alcune sembrano “minori” rispetto ad altre, o se tecnicamente potrebbero essere considerate interventi distinti. L’Amministrazione deve, e può, guardarle nel loro complesso, valutandone l’impatto urbanistico unitario.​

Vediamo nel dettaglio cosa cambia e perché questa pronuncia segna un punto di non ritorno.

Divieto di frazionamento degli abusi edilizi

Il cuore della pronuncia risiede nel rifiuto netto di quella che i giuristi chiamano visione “atomistica” degli illeciti. Spesso, nel tentativo di evitare sanzioni pesanti o di rientrare nelle maglie della tolleranza costruttiva (il famoso 2%), si tenta di spacchettare l’abuso.

Il ragionamento tipico è: “La veranda è un abuso A, il tramezzo spostato è un abuso B, la finestra allargata è un abuso C”.
Il Consiglio di Stato ha detto NO.

Le opere abusive vanno valutate nel loro complesso perché il pregiudizio urbanistico non è dato dalla somma algebrica dei singoli pezzetti (+10 mq qui, +5 mq lì), ma dall’impatto che l’insieme ha sul territorio e sul carico urbanistico.​

L’impatto sulle sanatorie e CILA

Questo principio ha un impatto pratico devastante sulle pratiche quotidiane. Significa che in sede di Accertamento di Conformità o di presentazione di una CILA in sanatoria, non è più possibile isolare un intervento “minore” se questo è funzionalmente collegato a un abuso più grave.

L’Amministrazione ha ora il dovere (e il diritto) di guardare l’immobile nella sua interezza per valutare la doppia conformità. Se presenti una pratica parziale, stai di fatto “autodenunciando” l’irregolarità dell’intero immobile.

Ordine di demolizione: assenza di discrezionalità

Un altro punto cruciale della sentenza 9175/2025 riguarda la procedura amministrativa e i motivi di ricorso, spesso usati come appiglio per guadagnare tempo.

Molti contenziosi si basano sulla mancata comunicazione dell’avvio del procedimento (ex art. 7 L. 241/90). “Non mi avete avvisato che stavate per demolire!” è la difesa classica.
Il Consiglio di Stato ha tagliato corto, definendo l’ordine di demolizione un atto vincolato.

Cosa significa?

• Una volta accertato l’abuso, la P.A. non ha discrezionalità: deve sanzionare.
• Non potendo decidere diversamente (la demolizione è l’unica via legale in assenza di sanatoria), la mancata comunicazione formale non vizia il provvedimento finale.​

Nota tecnica: Questo rende quasi impossibile impugnare le ordinanze di demolizione basandosi su vizi meramente formali. La sostanza vince sulla forma.

Come cambia l’attività professionale

Questa sentenza, per quanto dura, ci offre un’arma retorica fondamentale nel dialogo con la committenza. Spesso il cliente preme per soluzioni “veloci ed economiche”, chiedendo di regolarizzare solo l’urgenza del momento (magari per sbloccare una compravendita o accedere a un bonus).

Oggi possiamo dire, carte alla mano, che questa strada è sbarrata.

Conclusione

La sentenza 9175/2025 segna la fine dell’era delle “pezze a colori”.
Non siamo più chiamati solo a disegnare piante o compilare moduli, ma a valutare il rischio legale dell’investimento immobiliare.

La “valutazione unitaria” imposta dai giudici deve diventare il nostro mantra operativo. Solo guardando l’immobile nel suo complesso possiamo offrire al cliente l’unico servizio che conta davvero: la certezza del diritto e la sicurezza del suo patrimonio.

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