Stato Legittimo e Ante ’67: Perché il “sentito dire” non ferma più le ruspe

Stato Legittimo e Ante ’67: Perché il “sentito dire” non ferma più le ruspe

La repressione degli abusi edilizi continua a rappresentare uno dei settori più rigorosi del diritto amministrativo. In tale ambito, due questioni tornano ciclicamente al centro del contenzioso:

• la prova dell’epoca di realizzazione dell’opera, specie quando si invochi l’anteriorità alla legge ponte n. 765/1967;
• l’eventuale configurabilità di un affidamento legittimo in capo al privato a fronte dell’inerzia protratta dell’amministrazione.

Con la sentenza n. 1270 del 17 febbraio 2026, la Sezione Settima del Consiglio di Stato offre un’ulteriore, netta conferma dell’orientamento consolidato in materia, riaffermando principi di particolare rilevanza sistematica:

1. l’onere della prova dell’anteriorità dell’opera grava integralmente sul proprietario o responsabile dell’abuso;
2. tale onere non subisce attenuazioni in ragione del tempo trascorso;
3. l’illecito edilizio ha natura permanente;
4. l’inerzia amministrativa non genera affidamento tutelabile.

La decisione si segnala inoltre per un interessante chiarimento sul perimetro dell’edilizia libera con riferimento ai ricoveri per animali e per la riaffermazione del carattere vincolato dell’ordine di demolizione.

1. Il falso mito della “scadenza” dell’onere della prova

Il primo profilo affrontato dalla sentenza riguarda un argomento difensivo ricorrente: la pretesa esistenza di un limite temporale all’onere probatorio in materia edilizia, individuato – in via analogica – nei dieci anni della garanzia ex art. 1669 c.c.

Il Consiglio di Stato respinge nettamente questa impostazione.

Non esiste alcun limite temporale verso il passato.
L’onere di dimostrare la data di realizzazione dell’opera incombe sempre e integralmente sul soggetto destinatario dell’ordine di demolizione.

La pronuncia richiama il principio della vicinanza della prova: solo il proprietario (o il responsabile dell’abuso) può disporre di documentazione idonea a dimostrare l’epoca di edificazione. Se intende invocare l’applicazione di una disciplina più favorevole (come quella anteriore alla legge ponte del 1967), deve fornirne prova rigorosa e documentale.

La risalenza dell’abuso non attenua l’onere probatorio: lo rafforza.

2. Materiali edilizi e presunzioni: perché non sono sufficienti

Un secondo aspetto di interesse riguarda l’utilizzo di elementi indiziari, quali:

• la presenza di materiali “datati” (come coperture in fibrocemento),
• l’apparente vetustà dell’opera.

Il Consiglio di Stato chiarisce che tali elementi non sono, di per sé, probanti.

Nel caso concreto, la presenza di materiali la cui commercializzazione è cessata nei primi anni ’90 non dimostra affatto l’anteriorità al 1967.
Un manufatto potrebbe essere stato realizzato nel 1990, o anche successivamente utilizzando scorte di magazzino.

Ne deriva un principio operativo chiaro:
il materiale costruttivo costituisce, al più, un indizio debole, che non può sostituire la prova documentale certa.

Per dimostrare lo “stato legittimo” dell’immobile servono:

• aerofotogrammetrie ufficiali,
• documentazione catastale storica coerente,
• titoli edilizi o atti amministrativi tipizzati.

3. Testimonianze e sentenze di usucapione: ambiti distinti

La sentenza affronta anche un equivoco frequente nella pratica tecnica.

Il fatto che un giudice civile abbia accertato l’usucapione del terreno non comporta la legittimità delle opere ivi insistenti.

Le testimonianze raccolte in sede civile, finalizzate a provare il possesso continuativo, non sono automaticamente idonee a dimostrare:

• la data certa di realizzazione delle opere,
• la loro consistenza edilizia originaria.

Il giudice amministrativo richiede una prova specifica e oggettiva riferita all’intervento edilizio, non alla mera presenza del proprietario sul fondo.

4. Ricoveri per animali ed edilizia libera: il limite delle dimensioni

Sul fronte dell’edilizia libera, il Consiglio di Stato ribadisce un criterio sostanziale.

Il D.M. 2 marzo 2018 include tra le attività libere alcune tipologie di ricoveri per animali domestici o da cortile. Tuttavia:

• si tratta di strutture di modeste dimensioni,
• caratterizzate da minimo impatto volumetrico e paesaggistico.

Nel caso esaminato, la superficie complessiva superava i 1400 mq, con manufatti in muratura.
Una simile consistenza integra una trasformazione permanente del territorio.

In tali ipotesi il Permesso di Costruire è necessario.

L’edilizia libera non può essere invocata quando l’intervento altera in modo significativo l’assetto urbanistico-edilizio.

5. Inerzia amministrativa e affidamento: nessuna sanatoria implicita

Particolarmente rilevante è il passaggio sull’inerzia dell’amministrazione.

Il principio ribadito è noto ma spesso frainteso:

L’abuso edilizio è un illecito permanente.

L’ordine di demolizione è un atto vincolato.
Non richiede una motivazione ulteriore sul “perché” si intervenga dopo molti anni.

La mera inerzia del Comune non genera un affidamento giuridicamente tutelabile.
Non può rendere legittimo ciò che è nato illegittimo.

Nemmeno il decorso di decenni consolida la situazione.

6. Implicazioni operative per i professionisti tecnici

Questa pronuncia ha un impatto diretto sull’attività di asseverazione dello stato legittimo.

Per il tecnico incaricato:

• non sono sufficienti dichiarazioni del cliente,
• non bastano presunzioni legate ai materiali,
• non è sufficiente una sentenza di usucapione.

L’asseverazione in assenza di prova documentale certa espone a:

• responsabilità civile professionale,
• responsabilità disciplinare,
• profili penalmente rilevanti in caso di falsa attestazione.

La prudenza tecnica non è eccesso di formalismo: è tutela professionale.

Conclusione

La sentenza del Consiglio di Stato n. 1270/2026 conferma un orientamento rigoroso:

• l’onere della prova è integralmente a carico del privato;
• la risalenza dell’abuso non attenua tale onere;
• l’illecito edilizio è permanente;
• l’inerzia amministrativa non sana l’abuso;
• l’edilizia libera ha limiti dimensionali sostanziali.

Per chi opera nel settore tecnico-edilizio, il messaggio è chiaro:
lo “stato legittimo” non si presume, si dimostra.

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