Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Possibile?
Fiscalizzazione Abuso Edilizio: esiste una articolo, nel Testo Unico dell’Edilizia che permette di non demolire le parti abusive e sanarle con il pagamento di un corrispettivo monetario. Vediamo quando è possibile procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio.
All’interno del Testo Unico dell’Edilizia, al comma 2 dell’articolo 34 possiamo trovare una possibilità per gli immobili realizzati in modo difforme dal permesso di costruire che necessitano di una sanatoria, una specie di condono edilizio.
Si tratta di una norma che permette di mantenere una porzione di un immobile realizzato in modo abusivo e che non può essere sanato.
Questa norma, che ora vedremo un po’ più nel dettaglio, consente una sorta di condono edilizio, mediante quello che in gergo viene chiamata “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“
Sostanzialmente lo possiamo tradurre con l’autorizzare (legittimare) una specie di sanatoria o condono per una porzione di immobile altrimenti non sanabile, previo pagamento di una sanzione economica.
(Anche se, a dire il vero, non si tratta di une legittimazione formale dell’opera abusiva, ma solo la possibilità di non demolirla! Ma di questo aspetto giuridico, ne parleremo in un altro articolo).
Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Cosa dice la Legge
Entriamo subito nel vivo dell’argomento e vediamo che cosa prevede la Legge attualmente vigente, il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001.
L’articolo 34, rubricato “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire” del D.P.R. 380/2001, al comma 2 disciplina la fiscalizzazione dell’abuso edilizio:
Art. 34, comma 2 del D.P.R. 380/2001 – Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire – (n.d.r.: fiscalizzazione dell’abuso edilizio)
- Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
In questo caso specifico, la traduzione dal burocratese appare abbastanza semplice, almeno dopo la prima lettura.
Nei paragrafi successivi vedremo uno dei forti dubbi che spesso insistono e persistono nell’applicazione della possibilità di fiscalizzazione dell’abuso.
Proviamo un analisi del testo.
La prima parte della proposizione definisce la condizione sine qua non di applicabilità della fiscalizzazione dell’abuso
“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”
Questa prima condizione, delinea in modo apparentemente preciso la prima condizione necessaria, ma come vedremo dopo non sufficiente, affinchè una porzione dell’immobile realizzata abusivamente possa non essere demolita, anche se non sanabile mediante accertamento di conformità o altra procedura di sanatoria edilizia, previo pagamento di una sanzione.
Nella stessa proposizione, troviamo un’altra condizione importante: si parla di porzione di immobile, il che significa che non può essere, certamente, applicato agli immobili integralmente realizzati in modo abusivo, per i quali, l’unica chance di salvezza, potrebbe essere il prossimo futuro condono edilizio 2024.
Il resto del comma 2 dell’articolo 34 si concentra sulle sanzioni da applicare:
- il doppio del costo di produzione, secondo la L. 392/1978, nei casi di uso residenziale
- il doppio del valore venale, nei casi d’uso diversi dal residenziale
Tale sanzione si calcola solo sulla porzione dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire per i quali si chiede la “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“.
Q
Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Realmente Possibile?
La condizione primaria dell’articolo 34 comma 2, ovvero
“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”…
apparentemente chiara, in realtà, si presta a una serie di interpretazioni.
Come si può stabilire in modo univoco e oggettivo quando, una demolizione, avviene senza pregiudizio?
Bella domanda, grazie per averla fatta.
Prego, di nulla. 😂
E per dare risposta, non possiamo che ricorrere alla giurisprudenza, per evitare che la valutazione sulla possibilità di procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio sia vittima della soggettività del tecnico istruttore di turno.
Secondo il TAR Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia, Brescia, che si è espresso con la sentenza del 21/09/2022, n. 863, le condizioni necessarie per poter procedere con la fiscalizzazione dell’abuso edilizio sono tre:
- Superamento della tolleranza costruttiva (2%) e dei limiti previsti per le variazioni essenziali
- l’intervento, tra parte regolare e irregolare, sia promiscuo, ovvero non sia possibile discernere una parte dall’altra
- la demolizione della porzione abusiva possa generare un rischio per la parte conforme ai titoli edilizi, laddove il rischio del danno alla parte regolare va individuata nella staticità dell’intero edificio
Queste tre condizioni devono sussistere tutte, contemporaneamente affinché diventi possibile procedere alla commutazione della demolizione in una sanzione pecuniaria.
Vediamole un po’ più nel dettaglio.
1 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Superamento della Tolleranza Costruttiva e dei Limiti per le Variazioni Essenziali
La prima condizione necessaria affinché si possa procedere ad una valutazione sulla reale possibilità di fiscalizzazione dell’abuso edilizio è che siano superate le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia e che ecceda le variazioni essenziali previste dall’art. 32 del medesimo T.U.E.
Qualora si trattasse di variazioni non essenziali, infatti, sarebbe sempre (o quasi) possibile sistemare le difformità grazie all’istituto della mancata SCIA o dell’Accertamento di Conformità
2 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Intervento Promiscuo tra Porzione Regolare e Porzione Abusiva
“Promiscuo” è una parola che ho scelto io per riassumere il concetto che ho voluto estrarre dalla sentenza del TAR Lombardia, sopra indicata.
Quel che volevo trasmettere, e che rispecchia quando scritto nella sentenza, è che le due parti, abusiva e regolare, siano tra loro “confuse”, ovvero rappresentino un’unica entità nella quale è difficile stabilire quale sia la parte regolare e quella abusiva.
Secondo il TAR, è necessario che la parte abusiva sia realizzata contestualmente alla porzione regolare, come se si trattasse di una variante in corso d’opera non comunicata.
Questo elemento della costruzione nel medesimo tempo, seppur non scritta in modo esplicito nella legge, ci indica che eventuali parte aggiunge successivamente, così come sono state aggiunte, si dovrebbero poter rimuovere in modo funzionalmente autonomo e senza arrecare danno alla struttura.
E qui arriviamo al terzo punto.
3 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Demolizione della Porzione Abusiva Arreca Danno Strutturale alla Porzione Regolare
Che poi è l’unica vera parte esplicita, ma non troppo, presente nel TUE.
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è, quindi, possibile se e solo se, la rimozione della porzione abusiva potrebbe arrecare un potenziale danno alla parte realizzata regolarmente e conforme ai titoli edilizi.
La dimostrazione del potenziale danno è a carico di chi ha richiesto la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, non della Pubblica Amministrazione.
E per capire che cosa si intende per “potenziale danno“, i giudici indicano che è possibile considerare solo la sicurezza statica dell’edificio e della potenziale caduta dello stesso; non devono, invece, considerarsi “dannose” le limitazioni in termini di uso e funzionalità che il fabbricato subirà con la demolizione della porzione illegittima.
Inoltre, l’azione stessa della demolizione ha sempre un impatto sulle strutture pre-esistenti, tuttavia eventuali danni temporanei e sistemabili non sono causa sufficiente affinché possa ritenersi accoglibile la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.
Insomma, tutt’altro che facile!
Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Sintesi per Poterla Richiedere
Come di consueto, ecco la nostra sintesi smart.
Per poter richiedere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, e quindi mantenere la porzione di immobile realizzata abusivamente in cambio di una sanzione pecuniaria è necessaria la coesistenza di alcuni elementi:
- Il superamento dei limiti di tolleranza costruttiva e dei limiti per la variazioni essenziali
- la promiscuità tra la porzione regolare e quella abusiva, in modo che non sia possibile discernerle sotto il profilo statico e funzionale, e, condizione utile, che siano realizzate contestualmente
- il possibile danno derivante dalla demolizione della porzione abusiva alla porzione legittima, ove per danno deve intendersi un potenziale danno statico al fabbricato intero, e non la mera perdita di funzionalità
- i danni derivanti dalla demolizione, se temporanei e/o riparabili, non sono condizione sufficiente per evitare la demolizione della porzione abusiva
- l‘onere della prova del potenziale danno derivante dalla demolizione spetta al richiedente la fiscalizzazione dell’abuso edilizio e non alla Pubblica Amministrazione
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