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Il Certificato di Agibilità Non Significa Stato Legittimo dell’Immobile

Il Certificato di Agibilità Non Significa Stato Legittimo dell’Immobile

Un errore comune dai risvolti importanti: differenza tra agibilità e regolarità urbanistica degli immobili. Lo stato legittimo è condizione necessaria per l’agibilità, ma la presenza dell’agibilità non attesta necessariamente lo stato legittimo dell’immobile

Quante volte, nell’esercizio della nostra professione, sentiamo dire: “La casa è in regola, ha l’agibilità”

Troppe. 🤦‍♂️

E ogni volta mi scatta un piccolo “campanello d’allarme”.

E “campanello d’allarme” è tra virgolette volutamente, perchè dire parolacce, in realtà, non è carino. 😂

Perché?

Perché confondere l’agibilità con la regolarità urbanistica e catastale è uno degli errori più comuni e insidiosi che si possa commettere.

Spesso sono i committenti a pronunciare queste parole, ma a volte anche qualche collega cade nell’errore.

E può costare molto caro.

Lo so, per la maggior parte di noi è un concetto chiaro e banale, ma ci sono privati e colleghi a cui può fare comodo un chiarimento.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Cos’è davvero il Certificato di Agibilità?

Partiamo dalle basi.

L’agibilità, secondo il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001, art. 24), attesta che un immobile:

  • risponde ai requisiti di sicurezza
  • ha i requisiti igienico-sanitari
  • gli ambienti sono salubri
  • rispetta le normative in materia di risparmio energetico
  • gli impianti sono sicuri e conformi alle norme
  • è idoneo all’uso per cui è stato progettato
  • è conforme alla normativa urbanistico-edilizia e catastale

E qui viene la parte di ragionamento un po’ più complessa da comprendere, ribadita da copiosa giurisrpudenza.

Se l’immobile ha l’agibilità, allora è sicuramente in regola?

In teoria sì … in pratica … vediamo meglio.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: La validità dell’Agibilità è basata sulla regolarità urbanistico edilizia; l’esistenza dell’Agibilità non legittima l’immobile.

Partiamo da questo concetto: la presenza del certificato di agibilità NON comporta l’automatica regolarità urbanistica dell’edificio.

Se da una parte dovrebbe essere vero che il certificato di agibilità è valido solo se in presenza di regolarità urbanistico-edilzia (oltre alle alte condizioni sopra indicate), è anche vero che il rilascio o l’attestazione di agibilità non legittima l’immobile.

Spesso capita che un immobile sia dotato di certificato di agibilità, rilasciato dal comune, con un po’ di leggerezza, e tuttavia non sia conforme al titolo edilizio che ha legittimato l’immobile stesso.

Siamo davanti al caso in cui l’agibilità non è valida, e l’immobile non è legittimo.

Un disastro. 🥲😱

La regolarità urbanistica si fonda su ben altri documenti:

  1. Il titolo edilizio originario (concessione o permesso di costruire)
  2. Eventuali titoli in sanatoria (condoni, accertamenti di conformità/compatibilità paesaggistica)
  3. La corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto previsto nei titoli edilizi e nei progetti depositati e approvati

Senza questi elementi, parlare di regolarità urbanistica è come avere un’automobile con l’assicurazione ma senza revisione: qualcosa sì, ce l’hai, ma non sei in regola per circolare.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Il paradosso dell’agibilità concessa su immobili abusivi

E ora vi racconto un caso reale, capitato in un piccolo comune locale.

Un acquirente stava per firmare un preliminare per l’acquisto di una villetta. L’immobile era dotato del certificato di agibilità rilasciato nel 2007 e in Catasto tutto sembrava quadrare.

Osservando attentamente la documentazione nel fascicolo edilizio, ho scoperto che l’intera mansarda era stata realizzata senza titolo.

L’ufficio tecnico, a suo tempo, aveva comunque rilasciato l’agibilità.

Eppure, quell’immobile era parzialmente abusivo.

Alla fine, la compravendita è saltata e il proprietario si è trovato con un bene invendibile, almeno fino alla sistemazione mediante accertamento di conformità.

Che, per fortuna, è stato possibile presentare!

Morale? L’agibilità può “coprire” un abuso, ma mai legittimarlo.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Un errore di approccio più diffuso del previsto

La confusione tra agibilità e legittimità urbanistica è figlia, probabilmente, di come è stato costruito e gestito il sistema edilizio in Italia.

Troppo spesso si guarda alla carta finale – l’agibilità – come al certificato di buona condotta urbanistica, ma non è così.

È come confondere un certificato medico d’idoneità allo sport con una cartella clinica: si fa lo sport, d’accordo, ma non garantisce che tu non abbia delle patologie pregresse.

E allora la domanda è: possiamo, noi tecnici, continuare a farci questa domanda sbagliata?

No.

Il nostro compito è cambiare il modo di approcciare i fabbricati.

Dobbiamo insegnare, al cittadino, che il concetto di “regolarità” è qualcosa di stratificato e complesso.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Come muoversi correttamente nel processo edilizio

Ecco allora qualche consiglio che mi sento di condividere, frutto di oltre vent’anni di sopralluoghi, relazione con enti pubblici, cause tra privati e nottate spese a rivedere carte di immobili mal gestiti:

  • Mai dare per scontato che un immobile sia conforme solo perché “ha tutto”
  • Controllare sempre la corrispondenza tra lo stato legittimo e gli atti depositati
  • Spiegare ai committenti che l’agibilità è solo la “ciliegina” su una torta che dev’essere interamente commestibile

Aggiungo un’altra riflessione: troppe volte ci facciamo incantare dalle apparenze, dai certificati plastificati o dalle autocertificazioni digitali.

Ma un certificato non vale più della carta su cui è stampato se il suo contenuto non corrisponde alla realtà urbanisticamente approvata.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Conclusione smart: cambiamo paradigma

È il momento, come comunità di tecnici, di diffondere una cultura della regolarità urbanistica piena, profonda e strutturata. Perché l’agibilità può essere illusoria, come una bella facciata su fondamenta incerte. Il nostro dovere professionale non è limitarsi a controllare il documento, ma a comprendere la storia urbanistica degli immobili e raccontarla ai nostri committenti.

Superbonus Agibilità

Superbonus: Agibilità in fine lavori. Si presenta?

Dopo i lavori del Superbonus, è necessario presentare l’agibilità? E le spese, sono ammesse tra quelle del Superbonus?

La responsabilità è il nostro obbligo morale di fare ciò che è giusto.

Henri David Thoreau

Superbonus e agibilità.

Da tecnici, è una domanda che ci siamo posti tutti:

Al termine dei lavori del Superbonus, devo presentare la nuova agibilità per l’immobile oggetto di intervento?

La risposta non è così scontata come sembra.

Andiamo per gradi.

Fine Lavori e Agibilità: da dove deriverebbe l’obbligo?

Noi tecnici lo sappiamo.

Ce l’abbiamo dentro.

Sappiamo che al termine di ogni lavoro (o di quasi ogni lavoro) dobbiamo presentare la certificazione di agibilità; che sia la prima del fabbricato o che sia solo un aggiornamento di quella esistente.

Seppur noto a tutti, non tutti sanno da dove deriva l’obbligo.

L’obbligo di presentare l’agibilità entro 15gg dal termine dei lavori è previsto dal DPR 380/01 “Testo Unico dell’Edilizia”, il cui articolo 24 ai commi 1 e 2 recita

Art. 24 (L) – Agibilità

  1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
  2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
    • a) nuove costruzioni;
    • b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
    • c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

I due primi commi dell’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia sono molto chiari, e indicano che l’agibilità va presentata in quasi tutti i casi di lavori su immobili, che abbiano una qualunque influenza sui punti indicato al comma 1, ovvero:

  • sicurezza
  • igiene
  • salubrità
  • risparmio energetico
  • impianti
  • conformità al progetto

Da qui, alla domanda “Al termine dei lavori del Superbonus, devo ripresentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per l’Agibilità?“, verrebbe da rispondere con un secco Sì.

I lavori del Superbonus incidono sicuramente in almeno uno dei punti sopra indicati, ovvero il risparmio energetico.

Pertanto, la risposta più logica rimane un secco Sì.

Ma … c’è sempre un ma.

Superbonus: Agibilità non vi è l’obbligo di presentarla in fine lavori

superbonus agibilita fine lavori

Eppure, la risposta corretta alla domanda:

“Al termine dei lavori del Superbonus, devo ripresentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per l’Agibilità?”

E’ No.

La risposta corretta è: No, non c’è l’obbligo di presentare la SCIA per l’Agibilità dopo i lavori del Superbonus.

Questa affermazione deriva dal comma 13-quinquies dell’art. 119 del Decreto 34/2020 “Decreto Rilancio”.

In pratica, è stao inserito nell’art. 119 del Superbonus, la non necessità di presentare l’agibilità al termine dei lavori.

Ecco l’estratto del comma 13-quinquies in materia di Superbonus e Agibilità:

13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia.

Quindi, non è richiesta la nuova agibilità alla fine dei lavori.

Attenzione però.

Quella frase inserita all’interno del comma 13-quinquies si applica sempre?

No, quella frase si applica solo agli interventi delle opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del medesimo Testo Unico dell’Edilizia, o delle ulteriori normative nazionali e regionali.

Pertanto:

Se il vostro intervento di Superbonus ricade in Edilziia Libera non avete l’obbligo di presentare la nuova agibilità

Se il vostro intervento non è classificato tra quelli ricadenti nell’Edilizia Libera, dovrete rispettare la normativa di settore e informare il vostro committente che al termine dei lavori dovrete presentare l’agibilità dell’immobile oggetto di intervento, o aggiornare l’agibilità esistente (sempre mediante presentazione di nuova SCIA per Agibilità Superbonus) qualora l’immobile fosse già dotato di agibilità prima dell’inizio dei lavori.

Le Spese per l’Agibilità Superbonus non rientrano tra le spese ammissibili dal Superbonus

Eh no, ‘stavolta il committente dovrà aprire il portafoglio.

Qualora si ricada nella casistica per cui le opere previste e realizzate con il Superbonus non siano ricomprese del tutto all’interno delle opere di Edilizia Libera, e quindi risulti necessario presentare la nuova agibilità al termine dei lavori, anche al fine di non incorrere nelle sanzioni previste dal medesimo art. 24 del DPR 380/01 “Testo Unico dell’Edilizia” comma 3,

3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

sarà necessario presentare la nuova SCIA per l’Agibilità Superbonus entro 15 gg dalla fine dei lavori.

E le spese non rientrano tra quelle ammesse al Superbonus.

Lo si può tranquillamente affermare per due motivi:

  • il primo è che non viene esplicitato nella norma che le spese sostenute per l’agibilità (parcella del tecnico ed eventuali altri adempimenti: mi viene da pensare per esempio, alla certificazione degli impianti, alla verifica statica dell’immobile, alla certificazione acustica dell’edificio, ecc…) siano da ricomprendersi all’interno delle spese ammesse al Superbonus
  • il secondo motivo è che le spese ammissibili sono sempre stata quelle necessarie all’effettuazione dell’intervento, e non quelle collaterali derivanti dall’intervento al fine di rispettare la normativa di settore.

In Estrema Sintesi: Superbonus e Agibilità in fine lavori:

Se le opere del vostro Superbonus rientrano in Edilizia Libera, allora non c’è l’obbligo di presentare l’agibilità alla fine dei lavori.

Diversamente, si dovrà presentare l’Agibilità Superbonus (una nuova agibilità al termine dei lavori, niente di speciale) e le spese sono escluse dalle spese incentivate al 110%.