Il Superbonus ha cambiato il lavoro di migliaia di tecnici, portando opportunità enormi ma anche responsabilità e adempimenti complessi. In questa sezione lo affrontiamo dal punto di vista di chi progetta e assevera: requisiti, asseverazioni, computi, cessione del credito e le continue novità normative, spiegate in modo pratico per ingegneri, architetti e geometri. Non l’ennesima guida generalista per il proprietario di casa, ma gli aspetti tecnici e professionali che i portali divulgativi trattano male o non trattano affatto — quelli su cui ti giochi la firma e la responsabilità. Data la rapidità con cui la materia evolve, qui trovi contenuti aggiornati e riferimenti chiari alle fonti normative. Scorri gli articoli qui sotto per approfondire l’aspetto del Superbonus più rilevante per il tuo lavoro di tecnico.

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Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

L’ultima legge di bilancio ha indicato l’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali a per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Ma è veramente sempre obbligatorio aggiornare il catasto dell’immobile per chi ha fatto il Superbonus?

L’ultima legge di bilancio (2024) parrebbe aver inserito l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie alla legge Superbonus 110%.

La volontà del legislatore è quella di aumentare le rendite catastali, che oggi rappresentano la base per il calcolo delle imposte sugli immobili, così da fare più cassa.

E dopo i 4 anni di superbonus, il mirino è finito sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

In realtà la legge, da sempre e come vedremo dopo, ha lo scopo di far aggiornare le rendite catastali agli immobili che hanno effettuato un qualunque intervento edilizio; il Superbonus entra nel mirino delle casse statali perchè è molto probabile che, grazie agli interventi di miglioramento energetico, tali immobili possano aver incrementato la rendita catastale.

Giusta o sbagliata che sia la mossa di voler fare cassa dagli immobili che hanno migliorato le prestazioni energetiche, non sta a me dirlo, vediamo che cosa prevede la legge di bilancio in materia di superbonus, e aggiornamento della rendita catastale o dei dati catastali dei fabbricati che hanno beneficiato degli incentivi fiscali del Superbonus 110%.

No dai .. in realtà vi voglio dare il mio parere 😂:

se investire negli immobili, che da sempre rappresentano patrimonio e base imponibile delle imposte, diventa un elemento negativo che porta a pagare più imposte, la strategia di riduzione delle emissioni di CO2 a cui l’Italia è chiamata dall’Europa sarà sempre più lontana.

Quel che servirebbe è esattamente l’approccio inverso: io “Stato” ti dovrei premiare se effettui interventi di risparmio energetico negli immobili (che, peraltro, fanno girare l’economia generando imposte, iva, stipendi, e tutto l’indotto generale che un cantiere edile porta con sé), e dovrei tassare maggiormente chi non investe nell’immobile, mantenendoli vetusti, a rischio crollo, e dagli altissimi consumi energetici.

Bene, ora che conoscete il mio parare non richiesto 🥲, possiamo addentrarci sull’obbligo di aggiornamento catastale a seguito di interventi edilizi, e ancor di più effettuati grazie al Superbonus.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Che Cosa Prevede la Legge di Bilancio che, parrebbe, aver istituito l’obbligo?

L’articolo incriminato che parrebbe aver istituito l’obbligo di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus è il comma 86, dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024)

L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Comma 86, Art. 1, Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024)

Pesante 🥲😂.

superbonus aggiornamento catastale obbligo rendita catastale obbligo normativo

Analizziamo il testo e proviamo a tradurlo nella nostra comune lingua del “parla come mangi“.

Attiviamo lo “smart translate“, ed ecco il risultato:

Cari signori brutti e cattivi dell’Agenzia delle Entrate, vi forniremo, con strumenti automatizzati, delle liste di immobili che hanno effettuato il Superbonus per verificare se è stato presentato l’aggiornamento della rendita catastale, ove necessario.

Analizzando il comma, notiamo che non vi è nessun nuovo obbligo di legge che prevede l’aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus, ma si tratta di una indicazione che indica all’AdE la possibilità di effettuare la verifica con strumenti automatizzati (interoperabili tra banche dati) per il rispetto della legge già pre-esistente.

Quindi, e lo ripeto cosicché possa rimanere più chiaro e impresso: non vi è nessun nuovo obbligo di legge che impone l’aggiornamento del dato catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi in Superbonus.

Ma allora, che cosa possiamo consigliare ai nostri clienti?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale di un immobile vige quando sono stati effettuati interventi /o variazioni che abbiano determinato un aumento della rendita superiore al 15% rispetto a quella precedente.

La rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile: aver effettuato interventi di Superbonus tali che abbiano incrementato il valore commerciale dell’immobile non si traduce automaticamente in un aumento della rendita catastale.

Eh sì, perchè i parametri di calcolo della rendita catastale attuali non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale deriva dall’articolo 1 della Legge 311/2004, comma 336, e ancora prima dall’applicazione del D.M. 701 del 19 aprile 1994 e dell’articolo 20 del RD 652/1939.

Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate con le circolari 10/2005 e 1/2006 (all’epoca Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005), l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale vige solo quando sono stati effettuato interventi tali da

  • determinare un incremento della rendita catastale superiori al 15% di quella precedente

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

Ora che sappiamo quando vi è l’obbigo di aggiornamento della rendita catastale per gutti gli interventi edilizi, ivi compresi quelli derivanti dal Superbonus 110%, possiamo anche dedurre quando non vi è l’obbligo di aggiornamento dei valori catastali:

  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora non vi sia variazione della consistenza delle superfici come classificate nella DOCFA (DOCFA è il software utilizzato per l’accatastamento dei fabbricati)
  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora siano stati realizzati solo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, consistenti nelle semplici sostituzioni di sanitari, infissi, facciata, tetto o messa a norma degli impianti (elettrico, idrico, ecc…)
  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora sia stata effettuata l’installazione dell’impianto fotovoltaico da 3 kW

Le domande successive sorgono spontaneamente:

Se l’impianto fotovoltaico è superiore a 3 kW, il mio cliente ha l’obbligo di aggiornamento del catasto?

E la risposta è sempre No. L’aggiornamento è obbligatorio solo quando si ha un incremento della rendite precedente superiore al 15%.

Vi è certamente l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale quando si ha un aumento di superficie: è il caso del cappotto termico.

La procedura di variazione catastale mediante software DOCFA prevede che le superfici siano prese al lordo dei muri perimetrali (per farla semplice), pertanto la realizzazione del cappotto termico genera un aumento di superfici che, però, non sempre si tradurrà in un aumento della rendita catastale superiore al 15%.

E’ molto probabile che l’aumento di rendita catastale possa realizzarsi su immobili che non hanno subito variazioni catastali da diverso tempo, e godono ancora di classi e categorie che non sono in linea con gli accastamenti attuali.

In questi casi, sarà molto probabile che la rendita possa ricevere un aumento superiore al 15% anche senza la realizzazione del cappotto termico.

Vi è solo un modo per scoprirlo, con una simulazione tramite software DOCFA.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Consigli Smart per Tecnici e Committenti

Ora che abbiamo fatto nostro lo scibile in materia di obbligo di aggiornamento dei dati catastali per gli immobili che hanno effettuato interventi edilizi, e più in generale interventi del Superbonus (sia risparmio energetico che miglioramenti sismico), vediamo come procedere e quale può essere un approccio smart per i nostri clienti.

Se sei un tecnico affamato di lavoro, un approccio non smart è quello di procedere ad un accatastamento generale a tutti gli immobili che hanno effettuato tali interventi, come se procedere ad una presentazione DOCFA mettesse al riparo da controllo dell’Agenzia delle Entrate.

Nulla di più sbagliato.

A mio modo di vedere, un approccio smart, che può rappresentare una buona opportunità di lavoro per noi tecnici, è quello di informare il committente in modo onesto di quale sia il reale obbligo di legge in materia di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi con il Superbonus.

Una volta informati, la nostra attività (retribuita) può essere quella di

  • raccolta documentale
  • rilievo specifico (anche strumentale) nell’immobile con tutte le condizioni post intervento superbonus
  • simulazione DOCFA per la verifica dell’aumento della rendita
  • Qualora vi sia un aumento della rendita catastale:
    • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per meno del 15%, lasciare la scelta al cliente se intende o no procedere alla presentazione della variazione al catasto fabbricati
    • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per almeno il 15% o più, informare il cliente dell’obbligo normativo di procedere ad una presentazione dell’aggiornamento DOCFA
  • Nel caso in cui non si proceda all’aggiornamento catastale post superbonus, sarà opportuno e smart rilasciare una relazione peritale al nostro cliente nel quale si riassume l’attività svolta, e che contenga al suo interno la speficia del perchè si è scelto di non procedere all’aggiornamento catastale.

Tutte attività che richiedono tempo e competenza, e che mettono al riparo i nostri committenti da eventuali controlli successivi, o semplicemente li rassicurano in modo consapevole, senza cadere vittime del terrorismo mediatico a cui stiamo assistendo in materia di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Sintesi Smart sull’Obbligo di presentazione DOCFA

  • non esiste un nuovo obbligo normativo che impone, tout court, di aggiornare la rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%
  • l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale degli immobili vige solo se vi è un incremento della rendita catastale superiore al 15% della rendita catastale precedente
  • la rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile
  • aver installato un impianto fotovoltaico superiore a 3 kW non impone necessariamente un aggiornamento della rendita catastale
  • lo strumento per la determinazione della nuova rendita catastale è il software DOCFA
  • per procedere alla verifica di incremento della rendita catastale, si passa per una simulazione DOCFA

Superbonus Aggiornamento Catastale: Scarica la nota ufficiale del CNI

E vabbè, se proprio non ti fidi di quello che ti dico io, dal form sottostante puoi scaricare la nota ufficiale del Consiglio Nazionale degli Ingegneri sull’obbligo (o non obbligo) di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%

Superbonus, Non Ammesso lo Sconto in Fattura per le Sole Spese Tecniche

Superbonus, Non Ammesso lo Sconto in Fattura per Sole Spese Tecniche

Superbonus e Bonus Fiscali in genere: Le Spese Tecniche sono riconducibili ai Costi Strettamente Collegati che sono differenti dai Costi Per Interventi Realizzati

A volte capita di leggere delle notizie che pensi che siano delle non-notizie.

Le leggi e pensi “ma veramente qualcuno ha chiesto questo?“

“Ma veramente è stato necessario dare questo chiarimento?“

In realtà la risposta a queste lapalissiane domande sta nel fatto che quel che è scontato per me (o per te), non necessariamente lo è per qualcun altro o per qualche altro caso specifico.

Ci dobbiamo ricordare, infatti, che tolti i casi generali che hanno delle caratteristiche comuni e che, quindi, possono ricevere letture comuni della norma, in edilizia esistono tanti casi specifici, che hanno solo parte di quelle caratteristiche comuni, e che possono avere in sè delle peculiarità che rendono non tanto banale quelle domande che in altri casi sarebbero banali.

Premesso ciò, vediamo la risposta del giorno dell’Agenzia delle Entrate in materia di sconto in fattura nell’ambito del Superbonus (e più in generale dei bonus fiscali in edilizia, siano essi di risparmio energetico o di ristrutturazione).

L’Agenzia delle Entrate, in una delle sue ultime note, richiama un chiarimento e una distinzione che sembrava fosse tanto chiara fin dall’inizio:

I Costi Per Interventi Realizzati sono differenti dai Costi Strettamente Collegati.

Costi Per Interventi Realizzati e Costi Strettamente Collegati: Qual E’ La Differenza?

In buona sostanza, la differenza la si trova esplicitata già nella frase stessa:

da una parte abbiamo i costi per gli interventi realizzati, e dall’altra i costi sostenuti per tutte le spese strettamente collegate alla realizzazione degli interventi.

Questo è un principio che l’Agenzia delle Entrate ha sempre chiarito fin dalla prima applicazione del bonus per risparmio energetico (quello che chiamiamo in gergo “bonus 65”).

Sono detraibili tutte le spese sostenute necessarie alla realizzazione degli interventi.

E nel superbonus non vi era differenza. (parlo volutamente al passato, perchè non mi pare che attualmente stia riscontrando successo!)

Il Superbonus, infatti, altro non era che il “vecchio” bonus sul risparmio energetico a cui avevano innalzato l’aliquota di detrazione fino al 110%,. a determinate condizioni (soggettive e oggettive).

Ma il dubbio allora dove sta?

In realtà il dubbio è più che legittimo, perchè con l’inserimento dello sconto in fattura (ma in realtà anche senza quello), e con i tanti lavori a volte nemmeno mai iniziati:

Le Spese Tecniche Sono Detraibili e/o Ammesse allo Sconto in Fattura in Relazione ad Interventi non Eseguiti?

La storia del Superbonus, contorta e troppe volte oggetto di modifica, sappiamo come è andata a finire (non bene!).

L’estrema incertezza normativa derivante dai repentini cambi di legge, a volte pure retroattivi 🤦‍♂️, unita all’impossibilità di cedere i crediti fiscali derivanti dalla realizzazione dei lavori mediante lo sconto in fattura (o anche solo la cessione del privato per il rientro della liquidità), ha messo tanti cantieri in una condizione di non essere mai iniziati.

E allora, la domanda in oggetto è più che lecita, perchè esistono tantissimi casi di spese sostenute (o sconti in fattura effettuati) soprattutto per le parti professionali preliminari, per lavori che non hanno mai avuto inizio.

Ma se anche volessimo escludere questi casi limite nei quali i cantieri non hanno mai visto la luce, ragion per cui era plausibile che lo sconto in fattura o la detrazione corrispondente non fosse dovuta, un’altra domanda merita accoglimento:

Nei casi in cui sono state ripartite le spese professionali, e asseverate, in una categoria di lavori corrispondente a dei lavori che poi non sono stati effettuati?

O magari semplicemente non sono stati completati, e pertanto non raggiungono la condizione tecnica richiesta dal bonus per poter detrarre quella spesa?

La risposta è, udite udite:

No. Nada. Nisba.

E la sua logica nell’ambito generale di un bonus fiscale per intervento ce l’ha pure, questa rispota.

Il problema è nella consecutio temporum dei lavori e delle operazioni, che porta alcune spese a essere sostenute per determinati interventi, e poi non poter essere scaricate (o cedute!).

Quindi, che fare se qualcuno ha ricevuto dei crediti fiscali per lavori mai iniziati o per lavori iniziati ma asseverati in categorie di interventi non portati a compimento e quindi non asseverabili?

Bella domanda.

Se il contenuto di sopra deriva da una lettura delle note dell’Agenzia delle Entrate, la risposta che segue deriva da una mia personale interpretazione alla domanda di sopra.

Che fare se qualcuno ha ricevuto dei crediti fiscali per lavori mai iniziati o per lavori iniziati ma asseverati in categorie di interventi non portati a compimento e quindi non asseverabili?

Quella che segue è una mia interpretazione delle norme e dei chiarimenti vari forniti dall’Agenzia delle Entrate.

Quindi prendete quanto segue con il beneficio del dubbio, e con le dovute cautele.

A mio avviso, qualora qualche professionista (o impresa) abbia ricevuto dei crediti di imposta per lavori mai completati (per i motivi di cui parlavamo prima, ovvero che spesso una parte delle attività professionali vengono effettuate prima del completamento dei lavori), è opportuno che gli stessi crediti non siano utilizzati.

Mi spiego meglio:

se un’attività è stata completata al 30%, ragion per cui poteva essere corretto inserire in quella attività anche una parte delle spese professionali, ma poi questa non è stata completata e non sarà mai completata, ritengo che non si siano avverate le condizioni necessarie affinchè i crediti di quella lavorazione potessero essere ritenuti validi.

Se la previsione di progetto è cambiata e quel dato intervento non viene portato a termine, non si sono avverate le condizioni specifiche tecniche per ottenere quei crediti di imposta.

Provo a fare un esempio pratico:

se in un cantiere sono state iniziate le opere di installazione di un solare termico, tanto da poter asseverare il raggiungimento del 30% con relativi crediti di imposta per imprese/privati/professionisti, ma poi per le varie ragioni sopra esposte,il solare termico non sarà mai portato a compimento, il nostro progetto finale non avrà il solare termico come intervento di miglioramento delle prestazioni energetiche.

Ricordatevi, infatti, che il progetto energetico deve contenere tutti i lavori effettivamente da realizzare (e realizzati), e che realizzare lavori diversi dal progetto energetico è motivo di revoca del contributo (limitatamente a quella spesa per l’intervento non realizzato).

Se è motivo di revoca del contributo aver effettuato lavori (e quindi ottenuto crediti) per lavori diversi da quanto indicato nel progetto energetico (ma anche NON aver realizzato dei lavori che invece sono all’interno del progetto energetico!), allora non è legittimo nemmeno la maturazione dei crediti in quella determinata categoria di intervento (solare termico).

Ma allora, che si fa?

I crediti fiscali sono qualcosa riconosciuta dal fisco in cambio di qualcos’altro (spesa per risparmio energetico); pertanto se sono stati ricevuti, esistono queste possibilità:

  • rifiutarli dal cassetto fiscale
  • se sono già stati accettati, effettuare la procedura di revoca (ci sono i modelli dell’AdE)
  • se non è possibile effettuare la procedura di revoca, allora sarà opportuno che chi li ha ricevuti non li utilizzi, in modo da non creare un danno al Fisco.

Penso che l’aspetto importante sia non frodare il Fisco; pertanto in assenza di alternative, a mio avviso, è necessario non utilizzarli.

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Vendita Immobile Superbonus Plusvalenza

Vendita Immobile Superbonus Plusvalenza

La vendita di un immobile su cui sono stati effettuati interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche con il Superbonus può essere oggetto di tassazione da plusvalenza. Vediamo che cos’è, quando è dovuta è quando non è dovuta, come si calcola, e alcuni casi specifici.

Se come me ti sei occupato di superbonus, potrà capitarti, e ti capiterà, che qualche tuo cliente ti chieda se può vendere un immobile che ha usufruito del superbonus, e, in caso di risposta positiva, quanto deve pagare di tasse.

Bene, proviamo a dare ordine alle tante informazioni disordinate e poco chiare che si trovano in rete e vediamo cosa possiamo rispondere ai nostri clienti nel caso vogliano vendere il proprio immobile che ha usufruito del Superbonus.

Vendita Immobile Superbonus: è possibile?

Andiamo per ordine e partiamo dalla domanda più frequente, ma anche quella a cui possiamo dare una risposta molto semplice.

E’ possibile vendere un immobile su cui si sono effettuati lavori con il Superbonus 110%?

Sì, è possibile effettuare la vendita di un immobile sul quale sono stati effettuati interventi di miglioramento energetico previsti dal Superbonus.

Esiste una dinamica particolare che porta le persone che hanno beneficiato di contributi fiscali previsti dal superbonus 110% a pensare di avere limitazioni alla vendita del proprio immobile.

La dinamica è spontanea e anche comprensibile: il trick mentale è sempre lo stesso

“Mi hanno dato dei contributi per migliorare il mio immobile con il superbonus, avrò delle limitazioni alla vendita? Altrimenti chiunque avrebbe potuto beneficiare di contributi fiscali per realizzare profitto”

Se da una parte la domanda è più che lecita e comprensibile, dall’altra la risposta è altrettanto semplice.

Nella norma del superbonus non vi è mai stata nessuna limitazione alla vendita, nemmeno nei primi anni post intervento di miglioramento energetico.

E la storia del profitto?

Per comprendere come sia possibile che lo Stato abbia permesso questo, va ricordato che lo scopo del superbonus era migliorare la prestazione energetica degli immobili (in realtà era rilanciare l’economia attraverso l’edilizia, ottenendo anche il miglioramento delle prestazioni energetiche degli immobili); se l’obiettivo è questo, va da sè che diventa indifferente chi si a il proprietario.

Pertanto, perchè mettere una limitazione alla vendita?

Infatti non esiste nessuna limitazione.

Ma non spaventatevi, la questione relativa all’eventuale profitto è stato “sistemato” dall’Agenzia delle Entrate che ha specificato i casi per i quali, in caso di vendita di un immobile che ha beneficiato del superbonus, si soggetto alla tassazione della plusvalenza (ovvero del maggior incremento di valore derivante dai lavori effettuati).

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: A Chi Si Applica? Per Quale Tipologia di Immobili?

Prima di vedere quanto si paga, qual è la tassazione, nel caso di vendita (cessione) di immobile che ha beneficiato del superbonus 110%, vediamo a quali tipologia di soggetti si applica e per quale tipologia di immobili.

I soggetti al quale si applica la tassazione per la vendita di immobili superbonus

Il principio alla base è che si tratta del conseguimento di un reddito diverso inclusa nell’articolo 67 del TUIR, quindi ecco i soggetti che sono sottoposti a questa tassazione:

  • persone fisiche residenti (sempreché il reddito non sia stato conseguito in qualità di impresa o professionista)
  • le società semplici e similari
  • gli enti non commerciali
  • persone fisiche, società, enti, anche non residenti in Italia, quando il profitto è stato conseguito nel territorio italiano

La mia è una semplificazione; se avete necessità di una lettura più precisa, è sempre bene consultare il proprio consulente fiscale.

A quale tipologia di immobili superbonus si applica la tassazione

Risposta semplice.

A tutti gli immobili ceduti che hanno beneficiato dei lavori di risparmio energetico incentivati con il superbonus 110%.

Al fine della tassazione non rileva nè la tipologia dell’immobile: si applica tanto sugli immobili residenziali quanto su quelli non residenziali, a prescindere dalla destinazione d’uso.

E nemmeno chi è stato il fautore dell’intervento ha importanza per capire se un immobile che ha usufruito di lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie al superbonus 110%: la tassazione si applica a tutti gli immobili che ne hanno usufruito a prescindere che ad eseguirli sia stato il proprietario o l’utilizzatore (infatti nelle prime versioni del superbonus, potevano effettuare i lavori oltre a chi avesse titolo sull’immobile, anche chi ne avesse il possesso, previo consenso dell’avente titolo).

Vendita Immobile Superbonus. Rileva la Tipologia Degli Interventi Realizzati Ai Fini della Tassazione? Rileva lo Sconto in Fattura o la Cessione del Credito?

No.

E potrei chiudere qua questo paragrafo. 😂

La norma non specifica né fa distinzione sugli eventuali interventi da portare o meno a tassazione della plusvalenza, quindi direi che sono tutti gli interventi del superbonus che, qualora abbiano generato un incremento di valore dell’immobile (plusvalenza), generano una componente di reddito da tassare.

Analogo discorso per le modalità con le quali si è fruito del superbonus: che vi sia stato uno sconto in fattura, una cessione del credito di imposta, o la fruizione diretta in dichiarazione dei redditi, è ininfluente ai fini della tassazione.

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Se l’unità immobiliare non ha effettuato interventi trainati ma il condominio ha effettuato i trainanti?

Anche questa domanda è probabile che vi verrà posta da qualche vostro cliente.

E la risposta è sempre la stessa: anche se l’immobile in cessione non ha effettuato interventi trainati specifici della singola unità immobiliare all’interno di un condominio, ma il condominio ha effettuato dei lavori trainanti per i quali viene generata una plusvalenza sull’immobile, allora quel reddito è soggetto a tassazione.

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Quanto Si Paga?

Ok, dopo tutti ‘sti discorsi … veniamo alla domanda primaria.

Ma quanto si paga?

Si paga un’imposta sostitutiva pari al 26% del reddito generato.

Qual è il reddito generato?

Il reddito generato è la plusvalenza, ovvero la differenza di corrispettivo che viene percepito in sede di vendita o cessione, e il prezzo di acquisto dell’immobile, incrementato di ogni altro costo inerente l’immobile.

Tieni bene a mente questo “costo inerente” perchè ci torniamo dopo.

In buona sostanza però, nessuna differenza con le normali plusvalenze per gli immobili.

E allora che differenza c’è?

La differenza sta nel criterio di calcolo e nella determinazione dei costi sostenuti per gli interventi rientranti nel superbonus 110%.

I costi inerenti di cui parlavamo prima.

La Circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate detta alcune indicazioni specifiche; qui entriamo un po’ nel campo tecnico delle norme fiscali, quindi il mio consiglio è quello di rivolgersi a qualcuno esperto in materia.

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E/2024 (“Circolare Plusvalenze Superbonus”

Io provo a riassumerlo così:

Nel calcolo dei costi inerenti, che sono quelli sostenuti che si possono sommare al prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile, ai fini della determinazione della differenza (plusvalenza) tra il prezzo di cessione dell’immobile e il costo di acquisti incrementato degli ulteriori costi sostenuti, l’Agenzia indica che le spese sostenute non possono essere riconosciute in tutto o in parte quando si verificano insieme queste condizioni:

  • si sia beneficiato del superbonus con aliquota al 110%
  • si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta

Quindi, se coesistono queste due condizioni, ci si trova davanti ad un bivio derivante dalla data di cessione dell’immobile:

  • se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da meno di 5 anni, allora non sono riconosciuti i costi inerenti
  • se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da oltre 5 anni, i costi inerenti sono riconosciuti nella misura del 50%

In tutti gli altri casi, ovvero quando non si verificano congiuntamente le due condizioni iniziali sopra indicate 1 – aliquota al 110% e 2 – sconto in fattura o cessione del credito, allora i costi sostenuti per i lavori sono riconosciuti al 100% come costi inerenti.

Bene … ora che hai un po’ di confusione in testa, rileggi questo paragrafo fino a quando non ti è chiaro 😂.

Vendita immobile superbonus: Sintesi Smart e Risposta alla domanda: Se Ho Effettuato Lavori con il Superbonus nel Mio Immobile, Devo Pagare Più Tasse?

  • Se hai effettuato i lavori di risparmio energetico con il superbonus 110% NON devi pagare più imposte
  • Devi pagare un’imposta pari al 26% solo nel caso di cessione a titolo oneroso dell’immobile che ha usufruito del superbonus
  • Anche se l’unità immobiliare in condominio non ha fatto lavori trainati, se il condominio ha fatto lavori trainanti, si genera una plusvalenza
  • Devi pagare il 26% sulla plusvalenza, che è data dal valore di cessione dell’immobile a cui va detratto il costo di acquisto e i costi inerenti
  • I costi inerenti sono pari al 100% dei costi sostenuti per i lavori, a meno che non si verifichino due condizioni insieme:
    • si sia beneficiato del 110%
    • si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta
  • Se coesistono queste condizioni, allora
    • se si vende l’immobile entro i 5 anni non sono riconosciuti come costi inerenti i costi sostenuti per i lavori
    • se si vende l’immobile oltre i 5 anni, allora i costi sostenuti vengono computati al 50% come costi inerenti

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Superbonus e Abusi Edilizi

Superbonus e Abusi Edilizi. Stato Legittimo e Potere dell’Amministrazione

Il Superbonus ha permesso di non attestare lo stato legittimo dell’immobile. L’art. 119 riporta anche le cause di revoca del Superbonus 110%. Vediamo quale potere rimane in mano all’Amministrazione, e perché il TAR Veneto ci dice che non è tutto oro quello che luccica.

Maga Magò: Ora, se non ti dispiace, per prima cosa detterò io le regole.
Anacleto: Regole un corno! Aha! Vuole regole per il piacere di infrangerle!

… Poco prima del duello tra Maga Magò e Mago Merlino

Allora … andiamo con ordine … per il bene del comprendere.

Una recente sentenza del TAR Veneto n.128 del 2023 ci ricorda i poteri dell’Amministrazione Pubblica in materia di vigilanza e controllo nei cantieri edili.

Ma perchè ne parliamo in salsa Superbonus?

Perchè i Giudici del Tribunale Amministrativo Regionale del Veneto, con la sentenza 128/2023 (puoi compilare il form in calce all’articolo per scaricare il testo completo), ci ricordano che rimane in capo all’Amministrazione il potere di vigilanza e controllo nei cantieri edili, anche nel caso del Superbonus.

E che i lavori edili su immobili abusivi perpetuano l’abuso.

E alcuni risponderanno ( in modo troppo affrettato ) …

Ma con il Superbonus hanno tolto la necessità di attestare lo Stato Legittimo previsto dal Testo Unico dell’Edilizia.

Tecnico illuso

Ecco …è qui che serve fare un po’ di chiarezza.

Superbonus 110% – Art. 119, commi 13-ter e 13-quater

superbonus abusi edilizi tar veneto 120 2023 potere vigilanza amministrazione revoca contributi

E’ necessario partire dal testo dei commi 13-ter e 13-quater dell’art. 119 del DL 34/2020, il c.d. Superbonus 110%

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero e’ attestato che la costruzione e’ stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformita’ dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14

Senza voler fare una disamina esaustiva del comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio (c.d. Superbonus, per le parti che ci interessano), le parti che ci interessano ai fini di questo articolo sono

  1. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis … del TU Edilizia
  2. La decadenza del beneficio fiscale di cui all’art. 49 del TU Edilizia opera solo in questi casi:
    • Non presentazione della CILA
    • Interventi difformi dalla CILA presentata
    • Assenza dell’attestazione dei dati relativi ai titoli che hanno permesso l’originaria costruzione dell’immobile
    • False attestazioni

A me, non so a voi, appare chiaro il perimetro che circoscrive l’applicazione del comma 13-ter:

  • Non si attesta lo stato leggittimo
  • Non dirai falsa testimonianza 🤐
  • Realizzi lavori diversi da quelli che stai asseverando con la CILA

Da qualche parte si legge che l’Amministrazione non ha più potere di vigilanza o controllo?

Boh, a me non pare…

E a confermare questo concetto, il legislatore ha introdotto anche il comma 13-quater

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimita’ dell’immobile oggetto di intervento.

Che si traduce, dal burocratese all’italiano che resta sempre possibile, per l’ente, la valutazione sulla legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

In buona sostanza, la realizzazione dei lavori, non legittima immobili o parti di immobili non legittime

Se c’era l’abuso .. l’abuso rimane!

E rimane sempre possibile, pertanto, la possibilità per l’Ente di controllare e vigilare.

E allora a che è servito il comma 13-ter nella parte in cui indica che non si attesta lo stato legittimo dell’immobile?

E’ servito per far partire i cantieri, che al periodo erano bloccati dalle sanatorie, peraltro molte inutili, bloccate dalla volontà dei tecnici di non fare false attestazioni.

Andiamo alla sentenza…

Sentenza TAR Veneto 128/2023

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Ecco i punti, lapalissiani secondo me, che possiamo estrapolare e imparare dalla Sentenza del TAR Veneto n. 128/2023:

  • Anche se non si attesta lo stato legittimo dell’immobile di cui all’art. 49 del T.U. dell’Edilizia, questo non preclude il potere/dovere dell’Amministrazione di reprimere gli abusi edilizi
  • La realizzazione di lavori in immobili abusivi comporta la perpetuazione dell’abuso, pertanto seppur non legittimato, non è possibile fare lavori su immobili abusivi (o sulle parti abusive di essi)

Quindi ogni lieve difformità in un immobile determinerà automaticamente la revoca del contributo?

Assolutamente no.

La revoca del contributo si avrà solo nei casi previsti dal comma 13-ter che sopra abbiamo riportato.

Tuttavia i giudici aggiungono un aspetto (o forse più un sospetto) che pone tante ombre e quesiti in materia di superbonus.

Vi cito il passaggio:

“… l’eliminazione dell’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile, introdotta dal decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2021, n. 108, appare finalizzata solo a semplificare la presentazione delle “pratiche” relative al cd. Superbonus 110, riducendone i costi e gli incombenti, e potrebbe, a tutto concedere, assumere rilevanza a meri fini tributari, nel senso di impedire al Fisco di negare i benefici fiscali in caso di difformità edilizie – tema che andrebbe, tuttavia, approfondito nelle competenti sedi amministrative e giurisdizionali, non apparendo prima facie priva di contraddizioni una regula iuris che imponga allo Stato di incentivare, con una detrazione fiscale del 110%, l’ammodernamento o efficientamento energetico di immobili interessati da illeciti edilizi …”

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Non so a voi, ma a me un piccolo brivido è venuto. 😂

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Frazionamento Superbonus 110

Frazionare Immobile per Creare un Condominio e poter Usufruire del Superbonus 110%?

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

“Il modo sicuro di restare ingannati è di credersi più furbi degli altri.”

FRANÇOIS DE LA ROCHEFOUCAULD

No.

Cavolo, No!

Dovrei terminare qui l’articolo, perché tutto il testo che segue è lapalissiano.

Tuttavia proseguirò nella descrizione perché esistono tanti committenti che chiedono, e vorrei aiutare altri professionisti come me a rispondere correttamente:

No, non è possibile.

Per scrivere questo articolo ho preso spunto da una recente sentenza che ha chiarito ciò che il buon senso avrebbe dovuto rendere palese.

Ma si sà, il buon senso spesso non riesce a vincere contro l’avidità umana.

Anche se in realtà esiste un caso in cui è possibile frazionare un immobile, ottenere un minicondomino ed effettuare il Superbonus senza che l’Agenzia delle Entrate possa rilevare una condotta elusiva (lo spiego dopo, nel testo che segue).

Frazionamento di Una Unità per Creare un Mini Condominio

In realtà non è proprio corretto.

Alla domanda “è possibile frazionare un immobile per creare un mini condominio“, la risposta corretta sarebbe “sì”.

Il problema deriva dalla seconda parte della domanda “… per poter accedere al Superbonus 110%“?

E’ qui che la risposta diventa NO.

Se proprio vogliamo essere precisi, esiste un caso per il quale si potrebbe rispondere Sì anche a questa domanda.

Ed è unicamente il caso in cui un immobile viene frazionato per essere rivenduto, e i nuovi proprietari che nulla hanno a che vedere con il venditore, decidono di effettuare il Superbonus.

Il problema nasce quando le azioni e operazioni di frazionamento e alienazione sono fatte con l’unico scopo elusivo, e riconducibili al soggetto iniziale.

Il motivo dovrebbe essere chiaro: seppur non esiste nella legge un divieto specifico alla manovra di creazione di un condominio ad hoc per poter accedere alla maggior aliquota del 110% e bypassare tutti i vincoli soggettivi previsti per le unifamiliari, è palese che un’azione di questo tipo diventa elusiva della norma stessa e pertanto molto rischiosa.

Si potrebbe anche argomentare che “ciò che non è vietato è consentito”; tuttavia, esiste un principio fondamentale nell’ordinamento giuridico italiano (lo so pure io che non sono sicuramente un giurista!), che riguarda l’abuso del diritto finalizzato ad ottenere dei vantaggi non dovuti ed elusivi delle norme stesse.

Il Caso della Sentenza 81/2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, vi riassumo brevemente il caso:

Una società acquista un immobile costituito da n unità immobiliari.

Come sapete, la società non ha diritto (quasi mai, esistono dei casi in cui può averne diritto) ad effettuare il superbonus perché è riservato alle sole per le persone fisiche, onlus, eccetera.

Questo maggior fabbricato, dopo una serie di operazioni “fittizie” viene frazionato e alienato a favore di una serie di parenti stretti del titolare della società.

Vengono effettuate anche una serie di operazioni societarie di cessioni di quote, sempre in favore dei medesimi parenti i vicini stretti al titolare effettivo, tale per cui alla fine ci si ritrova con la stessa società intestata alla madre della moglie, le unità immobiliari intestate a figlie e parenti, e come amministratore unico della società il precedente titolare (probabilmente l’artefice del tutto, risultato anche l’asseveratore del Superbonus e del Sismabonus).

superbonus frazionamento prima dei lavori

E’ stata fatta qualche operazione contro normativa?

No.

Tuttavia i Giudici stabiliscono che l’acquisto da parte della società dell’intero stabile era stato effettuato con lo scopo di ristrutturare e rivendere e le operazioni di frazionamento e cessione a terzi vicini, sempre riconducibili al soggetto primo della società, sono state considerate elusive della norma perché finalizzate unicamente ad ottenere un vantaggio non dovuto per la reale condizione originaria.

La motivazione della revoca dei contributi statali indebitamente percepiti è basata, infatti, sull’ “Abuso del Diritto”.

Abuso del Diritto

superbonus-frazionamento-unita-immobiliari-condominio-abuso-del-diritto

Vi riporto l’estratto dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste.

Lo faccio senza aggiungere nulla o commentare perché, per una volta, il testo non è scritto in legalese spinto ma è comprensibile a tutti:

Nel caso che ci occupa appare, al contrario, riscontrabile un chiaro esempio di elusione fiscale per abuso del diritto.

Come noto, il fenomeno dell’elusione fiscale per abuso del diritto è un concetto elaborato dalla giurisprudenza e che ha trovato poi riconoscimento nell’art. 10/bis dello Statuto del contribuente, il quale, al I comma, recita:” “Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. Tali operazioni non sono opponibili all’amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni. Il comma 2° poi specifica: “Ai fini del comma 1 si considerano:

a) operazioni prive di sostanza economica i fatti, gli atti e i contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Sono indici di mancanza di sostanza economica, in particolare, la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell’utilizzo degli strumenti giuridici a normali logiche di mercato;

b) vantaggi fiscali indebiti i benefici, anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario”.

Come è evidente dal tenore letterale della norma, l’abuso del diritto è configurabile ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse.

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

P

Appare lapalissiano ribadire che qualunque azione finalizzata ad eludere la norma si configura, seppur non in contrasto palese con il disposto normativo, come un abuso del diritto.

Ecco perchè alla domanda:

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

Si risponde con un deciso, No, non è possibile!

Compila il Form Sottostante per Scaricare Gratuitamente il Testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Compila il form sottostante per scaricare gratuitamente il testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, da cui abbiamo estratto due concetti fondamentali:

  • non è possibile effettuare azioni elusive della norma, come ad esempio il frazionamento di una unità per ottenere un minicondominio con l’unico scopo di accedere al Superbonus
  • esiste l’abuso del diritto e si configura ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse

Superbonus Errori Formali: il Caso dei Dati Catastali Errati

Superbonus Errori Formali: il Caso dei Dati Catastali Errati nell’Asseverazione Enea

Nella compilazione dell’Asseverazione Enea può capitare di effettuare qualche errore. Che Succede in caso di Asseverazione Superbonus Errata?

Impara dagli errori altrui. La vita è troppo corta per farli tutti da solo.

Kadè Bruin

Può capitare.

A tutti.

Tutto il Superbonus è basato sull’Asseverazione Enea a firma del tecnico.

Eppure, nonostante tutta l’attenzione che ci si può mettere, può capitare inviare un’asseverazione superbonus errata.

Prima di vedere che cosa può succedere, e analizzare il caso dei dati catastali errati nell’asseverazione enea, e cosa si rischia e come ci si può tutelare, è doveroso distinguere le tipologie di errore che si possono effettuare nella compilazione dell’Asseverazione Superbonus Enea.

Superbonus Errori Formali e Errori Sostanziali: Qual è la Differenza tra gli Errori Formali e gli Errori sostanziali nel Superbonus 110%?

superbonus errori formali errori sostanziali asseverazione enea

Prima di analizzare il caso dei dati catastali errati nell’Asseverazione Enea o in altri documenti (quali, a titolo esemplificativo, la pratica comunale, o le fatture), è necessario fare un distinguo tra le tipologie di errore.

Esistono, infatti, due categorie o tipologie di errore.

Gli Errori Formali e gli Errori Sostanziali.

Superbonus Errori Formali

Gli Errori Formali nel Superbonus sono quegli errori di forma e non di sostanza.

Sono quegli errori che possiamo chiamare veniali.

Come ad esempio, l’errata indicazione dei dati catastali in uno o più documenti.

Si tratta di tutti quegli errori che “si possono perdonare” perché non inficiano sullo scopo e sull’obiettivo dell’agevolazione fiscale.

Ricordiamoci, infatti, che lo scopo del legislatore quando ha scritto il Superbonus, era quello rilanciare il settore dell’edilizia post-covid, e contestualmente raggiungere l’obiettivo di ridurre il fabbisogno energetico degli edifici e migliorare l’efficienza degli impianti.

In sostanza, il risparmio energetico negli immobili.

Gli Errori Formali nel Superbonus sono, quindi, quegli errori che non determinano nessuna modifica allo raggiungimento dello scopo del legislatore, nè incidono sulla rapporti tra spese sostenute e obiettivi raggiungi.

Un esempio di errore formale nel superbonus, è, appunto, sbagliare il dato catastale nell’asseverazione Enea, oppure in un documento (ad esempio una fattura o un bonifico); un altro esempio di errore formale è quello di un errore di battitura nel nome e cognome del committente nell’asseverazione Enea, o l’errata indicazione dell’indirizzo o del civico (laddove, magari, i dati catastali sono invece corretti e permettono di identificare comunque in modo univoco l’immobile).

Superbonus Errori Sostanziali

Gli Errori Sostanziali nel Superbonus sono quelli di sostanza.

Ovvero sono quegli errori che incidono sull’essenza stessa dell’intervento.

Per fare un esempio pratico, un errore sostanziale è effettuare il superbonus su un immobile che ha una categoria catastale non ammissibile.

O ancora, un errore sostanziale nel superbonus è effettuare i lavori trainati in un immobile a destinazione non residenziale (salvo rari i casi specifici in questo è ammissibile).

Si tratta, quindi, di tutti quegli errori che, potenzialmente, possono determinare la revoca totale o parziale del contributo.

Il Caso di Specie: Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità

Ora che abbiamo chiara la differenza tra gli errori sostanziali e gli errori formali, vi descrivo il caso in questione.

Durante la fase della compilazione dell’Enea, per il primo SAL dei lavori in Superbonus, per un mero errore di battitura è stato indicato un dato catastale errato.

Il “Foglio” catastale indicato è stato il 35 in luogo del 34.

Il classico errore di battitura; oltre all’assenza di ricontrollo prima della protocollazione finale, che deriva dalla fretta di chiudere.

E la fretta si rende necessaria, quando si fanno le compilazioni sotto scadenza, con la paura che i crediti non arrivino per tempo (ricordate la storia dei 5 giorni lavorativi di allineamento tra il sistema di Enea e dell’AdE? Quel “lavorativi” mi ha sempre fatto pensare che, per allineare due sistemi informatici, ci sia un omino che con una chiavetta usb va da un ufficio all’altro.

E quando andrà in ferie? Non ci voglio pensare 😂

Scherzi a parte, l’errore è a prima vista importante: si tratta di avere un’asseverazione Enea errata dove i dati per poter identificare l’immobile in modo corretto e univoco non lo permettono.

superbonus asseverazione errata dati catastali errati

Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità: E Ora che Succede? Come Risolvere?

Mamma AdE per una volta ci viene in contro.

In realtà, nelle sue ultime indicazioni, altro non fa che riprendere quello che già il Legislatore ha previsto nel testo di legge.

Vi riporto, e ricordo, il comma 5-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 “Decreto Rilancio” (quello che chiamiamo Superbonus) che recita:

“5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.”

Il comma 5-bis è molto importante perché fa salve tutte quelle istanze che hanno errori solo formali, derivanti da piccolezze, ma che non incidono sulla bontà del progetto e sul fine dell’agevolazione fiscale.

A questo si aggiunge un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate nell’ultima giunta di Telefisco 2022, nel quale l’AdE ci indica:

“… , in riferimento agli errori di natura formale, che non incidono sulla determinazione del credito di imposta (ad esempio, l’errata indicazione dei dati catastali, del numero dei SAL, della tipologia di cessionario), l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che tali errori non inficiano la spettanza della detrazione (ferma restando la sussistenza dei requisiti prescritti) e, quindi, la validità della cessione del credito. …”

Agenzia delle Entrate – Telefisco 15/06/2022

Bene … ora che sappiamo che non finiremo al fresco, come ci possiamo comportare con l’eventuale istituto che compra i crediti?.

Superbonus Asseverazione Errata: Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità: Come Comportarsi per la Cessione del Credito?

Nel nostro caso, l’errore è saltato all’occhio della società che per conto dell’istituto di credito si sta occupando di controllare la documentazione per l’acquisto del credito di imposta maturato dal committente.

Diversamente, probabilmente, non ci saremo nemmeno accorti dell’errore.

Come possiamo comportarci davanti all’Istituto di Credito che, trovando l’errore, non intende procedere all’acquisto del credito maturato?

La prima strategia possibile è

superbonus errori formali cessione del credito

Se gli occhioni non funzionano, allora non vi resta che, prima di valutare ulteriori strade, relazionare che si tratta di errori formali che non incidono sulla bontà del credito maturato.

Se vuoi avere un fac-simile di come abbiamo relazionato, compila il form sottostante.

Riceverai un link al documento google, che potrai “copiare” (file > crea una copia) oppure scaricare in formato modificabile a adattare alle tue esigenze (file > scarica > word)

V

Noi ci abbiamo provato … ad oggi non sappiamo, però, se il nostro tentativo è sufficiente a proseguire, oppure se dovremo perseguire altre strade.

Superbonus Unifamiliari 30 Giugno 2022: che succede dopo?

Superbonus Unifamiliari 30 Giugno 2022: che succede dopo?

Esistono dubbi sulla possibilità di iniziare un lavoro in Superbonus per le unifamiliari o per le unità funzionalmente indipendenti dopo il 30 giugno 2022? Proviamo a fare un po’ di chiarezza.

Quando l’ingegnere perde l’ingegno

Come ormai avrete capito, non sono un tecnico che “bazzica” nei vari forum di discussione dove chiunque scrive le cose imprecise e spesso errate in materia di superbonus.

E come ho già scritto in altro articolo, cerco di eliminare il rumore di fondo. Al netto di qualche piccola news, non sono un abituale lettore dei vari lavoriqualcosa, studiotecnicononricordochi, edilchissene, ecc…

Ho impostato il rumore di sottofondo in materia di superbonus al minimo sindacale.

Sono un tecnico smart, e come tale, quando cerco una risposta ad un dubbio, legittimo, l’iter che seguo è questo:

  • leggo la normativa di riferimento
  • elaboro
  • traggo la mia conclusione

Non c’è ricerca google che tenga; non c’è ricerca google che potrà mai sostituire questo approccio.

Le motivazioni sono diverse:

  1. La prima è che non mi piace mettere una firma su qualcosa che non ho capito. Primo passo, capirla.
  2. La seconda è che non metterò mai una firma basata su qualcosa che ho letto in un forum su internet. Altrimenti, ad un successivo controllo, cosa potrei rispondere all’AdE? “Il mio superbonus è corretto perchè banana38 l’ha scritto su blablaforum … e si sa che banana38 è una fonte attendibile.
  3. La terza motivazione è che, in materia di superbonus, abbiamo tante responsabilità verso altrettanti stakeholders: lo Stato ha basato le possibilità del superbonus sulla nostra firma tecnica (no firma del tecnico, no party), il committente (che è colui che matura il credito) ha posto massima fiducia in noi (e non in banana38)

Mai potremmo anteporre dinanzi alle nostre responsabilità verso i nostri portatori di interesse (stakeholders) il fatto che “l’ha detto banana38“.

Giammai!

Superbonus Unifamiliari 30 Giugno 2022 – Superbonus Funzionalmente indipendenti dopo il 30 Giugno 2022

superbonus unifamiliari 30 giugno 2022 funzionalmente indipendenti

Il dubbio, legittimo, nasce dal fatto che il legislatore, quando scrive le leggi, soprattutto quelle di modifica di altre leggi, dovrebbe farlo quando è sobrio.

E invece … il risultato ci fa pensare tutt’altro.

Veniamo al legittimo dubbio:

L’articolo 119 del D.L 34/2020 e smi al comma 1 attualmente vigente, recita:

La detrazione di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per cento per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022 N98, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spese sostenuta dal 1° gennaio 2022, nei seguenti casi::

…

Spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute fino al 30 giugno 2022.

Il dubbio è d’obbligo: e dopo il 30 giugno 2022?

Ci viene in aiuto il comma 8.bis del medesimo articolo 119 del D.L. 34/2020 e smi (convertito in L. 77/2020).

E più precisamente, il secondo periodo del comma 8.bis, che dice:

Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di cui al comma 9, lettera d), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023

Partiamo dall’analisi dei due estratti, del comma 1 e del secondo periodo del comma 8.bis.

1 – Superbonus Scadenza Unifamiliari e Superbonus Scadenza Funzionalmente indipendenti

superbonus unifamiliari 30 giugno 2022 funzionalmente indipendenti - scadenza settembre dicembre 2022

Senza perderci in arzigogolati richiami normativi, sappiamo che le date sopra riportate (30 giugno 2022, 30 settembre 2022 e 31 dicembre 2022) si riferiscono a:

  • unità unifamiliari
  • unità funzionalmente indipendenti

Dall’analisi del testo notiamo subito che la legge parla di

SPESE SOSTENUTE

Quindi non cadiamo nel facile tranello di assumere che il superbonus finisce ad una certa data.

Sono le spese sostenute per gli interventi in superbonus che devono essere effettuate entro le date indicate.

Ne deriva che:

  • Tutte le spese sostenute per il risparmio energetico (ferme restando, ovviamente, anche il rispetto di tutte le altre condizioni imposte dalla legge, vedi trainanti, doppio salto di classe energetica, ecc…) entro il 30 giugno 2022, possono godere dell’aliquota al 110%
  • Tutte le spese sostenute dopo il 30 giugno 2022 e fino al 31 dicembre 2022, possono godere della medesima aliquota al 110%, a condizione che al 30 settembre 2022 sia stato effettuato il 30% dei lavori

Null’altro.

Se leggete in giro roba sulla presentazione della CILAS, o sulla data di inizio lavori, lasciate stare.

La legge parla di data di sostenimento della spesa, e nulla dice sulla data di presentazione dei progetto o sull’inizio lavori.

D’altronde, il legislatore, seppur a volte ubriaco, quando vuole intendere “data di presentazione dei progetti” lo scrive in modo chiaro.

Se ci pensate, infatti, per l’applicazione del Decreto Prezzi Superbonus, si indicava come data da cui far valere tale decreto la data di presentazione del progetto, e non di sostenimento della spesa o dell’inizio dei lavori.

2 – Superbonus Scadenza Unifamiliari e Superbonus Scadenza Funzionalmente indipendenti: il caso dei lavori con lo “sconto in fattura”

Lo sconto è un atto d’amore del venditore per il compratore. In un paese veramente civile lo sconto dovrebbe essere obbligatorio e diverso da persona a persona

Luciano De Crescenzo

Ok, sappiamo che la legge parla unicamente di “spese sostenute”.

E quando non c’è il sostenimento della spesa?

Si tratta di quei lavori effettuati con la modalità dello sconto in fattura, dove il committente cede integralmente il proprio credito di imposta derivante dai lavori effettuati a favore dell’impresa e/o del professionista, che vengono retribuiti per il lavoro svolto con il credito derivante dal lavoro stesso.

Di fatto, quindi, non ci sarà nessun bonifico.

E allora, come facciamo a sapere quale sia la data di sostenimento della spesa?

Ci viene in aiuto, in questo caso, una delle ultime circolari dell’Agenzia delle Entrante.

Dove tra le mille pagine di aria fritta (roba completamente inutile), ogni tanto si trova qualcosa di interessante.

L’AdE ci informa che la data di emissione della fattura in sconto al 100%, corrisponde con la data dell’incasso.

Questo determina che da quella data scattano tutta una serie di considerazioni fiscali: il momento impositivo, la data entro cui dovrà essere versata l’IVA della fattura, per esempio.

E a nulla rileva la data di invio della comunicazione del Commercialista all’AdE, e nemmeno la data di accettazione di tali crediti.

L’emissione della fattura in sconto totale, possibile nel Superbonus, equivale all’incasso della stessa fattura.

3 – Superbonus Scadenza Unifamiliari e Superbonus Scadenza Funzionalmente indipendenti: Completamento del 30% dei lavori … che significa sostenimento della spesa?

superbonus unifamiliari 30 giugno 2022 funzionalmente indipendenti - dopo 30 giugno

Come detto nel paragrafo precedente, il sostenimento della spesa è l’elemento necessario per giustificare le date del Superbonus.

Che si intente per sostenimento della spesa:

  1. Data in cui viene effettuato il bonifico parlante per il superbonus 110%
  2. Nei casi di “sconto in fattura” è la data di emissione della fattura

Ma per il 30 settembre, l’estratto di legge sopra rirportato non parla più di sostenimento della spesa, ma parla di completamento dei lavori.

Che si intende per completamento dei lavori ?

Il completamento dei lavori è la certificazione che il tecnico effettua per asseverare il raggiungimento del 30% del lavoro, a prescindere dalla spesa sostenuta.

Come si certifica il 30% dei lavori entro il 30 settemnbre?

Bella domanda …. ad avercela una risposta.

Il modo più sicuro è comunicare l’asseverazione sul portale Enea entro la data del 30 settembre 2022.

In questo modo, si è al sicuro.

30% asseverato, entro il 30settembre.

In realtà, però, la legge non indica entro quanto il tecnico deve effettuare questa asseverazione o nè indica come il tecnico può indicare il raggiungimento del 30% dei lavori.

Per quanto dice la legge (ovvero nulla), si potrebbe addirittura ipotizzare che il raggiungimento del 30% dei lavori sia un qualcosa che il tecnico dichiara o assevera, senza però nessuna scadenza entro il quale deve essere fatto.

L’unico aspetto che si ritiene ancora valido è la comunicazione all’Enea entro 90 giorno dalla fine dei lavori.

Così’ come è sempre stato per tutte le asseverazioni in materia di risparmio energetico; dove per fine lavori si intende la data di comunicazione di fine lavori al comune.

Ok … ora che abbiamo chiaro che cosa si intende per “spese sostenute entro il 30 giugno 2022”, oppure “entro il 30 dicembre 2022, a condizione che entro il 30 settembre sia completato il 30% dei lavori” , possiamo analizzare casi particolari

4 – Superbonus Scadenza Unifamiliari e Superbonus Scadenza Funzionalmente indipendenti: Casi estremi … lo famo strano ?

I casi limite del Superbonus e della sua scadenza per le unità unifamiliari o per le unità funzionalmente indipendenti.

Se si assume che l’unico aspetto che conta è la data di sostenimento della spesa entro il 31 dicembre 2022, si può altrettanto assumere per vero che

  • si può procedere al pagamento del 100% dei lavori in Superbonbus entro fine dicembre 2022, e certificare che sia eseguito il 30% dei lavori entro fine settembre 2022, e continuare i lavori anche nel 2023

Sapete che vi dico? sì, è possibile.

Altro caso limite è quello per il quale, viene sostenuta la spesa entro il 31 dicembre 2022, anche l’ultimo giorno disponibile, e poi viene comunicato all’Enea il completamento del lavoro entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Anche se questa avviene nel 2023.

E come si certifica il raggiungimento del 30% ?

Poiché la legge non prevede nulla, dovrebbe essere una responsabilità del tecnico, che viene asseverata con l’Enea, e che in una prima fase non ha bisogno di nessuna prova tangibile.

In una prima fase … perché quando ci saranno i controlli, bisognerà comunque essere pronti a dimostrare il raggiungimento del 30% dei lavori entro la data di asseverazione o comunque entro il 30 settembre 2022.

Ragionando con la sfera magica in mano, come si potrà dimostrare il raggiungimento dell’avanzamento dei lavori?

Ad esempio con le bolle di arrivo dei materiali. Se un materiale , ad esempio gli infissi, i pannelli del cappotto o il fotovoltaico sono arrivati prima del 30 settembre 2022, è facile dimostrare il raggiungimento del 30% dei lavori entro tale data.

Se i materiali arrivano oltre tale data, sarà sempre possibile ma più difficile avere prove a sostegno del raggiungimento dello stato di avanzamento dei lavori.

Un altro caso limite è quello per il quale il lavoro, in “sconto in fattura” ottiene una fatturazione del 100% del completamento entro il 31 dicembre 2022.

Dobbiamo ricordarci, infatti, che l’emissione della fattura mediante lo “sconto in fattura” equivale al pagamento.

Potrebbe sussistere il caso in cui, entro dicembre vengono emesse tutte le fatture, entro settembre si hanno gli elementi per certificare lo stato di avanzamento dei lavori, e i lavori possono concludersi comunque entro il 2023.

Ma quindi si può presentare un progetto per il Superbonu per le case unifamiliari o per le unità funzionalmente indipendenti dopo il 30 giugno 2022?

Sì.

PS: banana38 non esiste … e se esiste, dubito che lavori per AdE o Enea!

Voglio una vita … spericolata …

Vasco

Superbonus Condominio Minimo

Superbonus Condominio Minimo: 3 Caratteristiche

Superbonus Condominio Minimo: Vediamo tre caratteristiche del superbonus in un condominio minimo, e come approcciare i vari aspetti

Si pregano i Signori che hanno rubato le piante del pianerottolo di innaffiarle tutte le sere.


Avviso condominiale

Superbonus e Condominio Minimo.

E’ una combinazione strana.

E’ strana perché nasce dal fatto che il Superbonus ha disciplinato le unità unifamiliari e i condomini, senza nulla dire su quei condomini “di fatto” che non sono costituiti in condominio, o ancor peggio per quegli stabili dove vi sono più unità immobiliari ma solo un proprietario, e pertanto da Codice Civile non sono considerati un condominio.

Stiamo parlando di quegli stabili dove coesistono almeno due proprietari di almeno altrettante unità immobiliari; il Codice Civile, laddove sussistano più proprietari in un unico stabile, stabilisce che esistono delle parti comuni e pertanto si parla di condominio, ma la legge impone la costituzione ufficiale in condominio (con relativo codice fiscale di identificazione) e la nomina di un amministratore solo con il superamento delle 8 unità immobiliari.

Nel corso dell’evoluzione normativa del Superbonus, ivi compresi i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in materia di condominio e di condominio minimo, ritengo utile condividere con voi tre aspetti con relative considerazioni nei quali mi sono imbattuto e che è bene ricordare se ci vogliamo occupare di superbonus in condominio minimo.

1 – SuperBonus Condominio Minimo Unico Proprietario

superbonus condominio minimo unico proprietario

Le prime considerazioni riguardano il caso del condominio minimo nel quale vi sia un unico proprietario.

Questa è la prima particolarità: la legge sui condomini stabilisce che si può parlare di condominio quando in uno stabile esistono almeno due proprietari.

Quindi, nel caso di uno stabile costituito da più di una unità immobiliare con un unico proprietario, in una fase iniziale, non era possibile usufruire del Superbonus.

Il motivo?

Perchè la legge parla di Superbonus in condominio, e il caso di uno stabile con unico proprietario non è, per il Codice Civile, un condominio perchè non esistono “cose comuni” a più persone.

Da un punto di vista di norma sul condominio, ha perfettamente senso.

Se guardiamo lo stesso aspetto dal punto di vista del Superbonus, il cui obiettivo è quello di ridurre i consumi degli edifici ed efficientare gli impianti in essi installati, non ha molto senso.

Non ha molto senso perchè, che sia di un unico proprietario o di più proprietari, quelle abitazioni consumano ugualmente.

Il legislatore, nel corso del tempo, ha posto rimedio andando a specificare che anche gli stabili con più unità immobiliari, seppur di un unico proprietario quindi formalmente non considerabili condominio, possono accedere al Superbonus.

In realtà hanno specificato che, nel caso di un unico proprietario, lo stabile accede al Superbonus solo quando è composto da non più di quattro unità immobiliari.

Precisamente, la lettera a) del comma 9 dell’articolo 119 del DL 34/2020 “Decreto Rilancio” e ssmmii, recita

9 . Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

a) dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;

Dalla disposizione indicata nella lettera a) capiamo che il Superbonus si applica anche agli edifici composti da 2 a quattro unità immobiliari, anche se di unico proprietario, distintamente accatastate.

Per logica, possiamo affermare che

  • non si applica agli stabili che hanno più di quattro unità immobiliari di un unico proprietario.

Più di quattro, a prescindere dalla destinazione d’uso.

Fughiamo ogni dubbio: se in un condominio, ci sono 6 unità immobiliari, di cui 5 di un unico proprietario e 1 sola di una terza persona?

In questo caso siamo nella condizione del condominio classico come normato dal Codice Civile, e pertanto si potrà accedere al Superbonus.

Ma se abbiamo una condizione dove vi sono 5 unità immobiliari, di cui 4 appartamenti e una cantina, tutte accatastate separatamente, e tutte di proprietà di un unica persona, allora non sarà possibile accedere al Superbonus.

Altro aspetto interessante da considerare per il superbonus in condominio minimo, nei casi di un unico proprietario, è il numero di unità immobiliari in cui possono essere effettuati gli interventi trainati.

Ora che abbiamo capito che lo stabile fino a 4 unità immobiliari di un unico proprietario può accedere al Superbonus, quali interventi si possono effettuare con il superbonus nel condominio minimo di un unico proprietario?

Nel caso di Superbonus in condominio minimo di un unico proprietario si potranno effettuare:

  • gli interventi trainanti, ovvero:
    • la coibentazione delle superfici opache per almeno il 25% della superficie lorda disperdente dell’intero condominio minimo
    • la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, qualora questo sia centralizzato per il condominio minimo
  • gli interventi trainati, ma solo in due delle quattro unità:
    • esiste infatti il vincolo di poter effettuare due superbonus per codice fiscale. Pertanto nel caso di condominio minimo fino a 4 unità di proprietà di un unico proprietario, si potranno effettuare gli interventi trainati (quali sostituzione di infissi, sistemi oscuranti, fotovoltaico, batterie, colonnina, ecc…) solo per due di esse

Rimane fermo, comunque, l’obiettivo energetico di dover ottenere il doppio salto di classe energetica per l’intero condominio, anche se si potranno effettuare interventi trainati in sole due delle quattro unità immobiliari costituenti il condominio minimo con un unico proprietario.

2 – SuperBonus Condominio Minimo Senza Codice Fiscale: Intestazione Fatture

superbonus condominio minimo senza codice fiscale intestazione fatture

Il Condominio con meno di 8 unità immobiliari, come abbiamo detto sopra, non ha l’obbligo di costituirsi ufficialmente e quindi spesso si tratta di condomini di fatto ma senza un riconoscimento ufficiale con codice fiscale.

Ma quindi … come si può fare il superbonus se il condominio non ha nemmeno il codice fiscale?

A chi vengono intestati i lavori “trainanti”?

Ricordiamoci, infatti, che i lavori trainanti sono relativi all’intero condominio e a lui vanno intestati.

Ma se non c’è codice fiscale del condominio?

Semplice.

Si nomina un condomino “portavoce” a cui andranno intestate le fatture in nome e per conto dell’intero condominio, e che riceverà i crediti per conto del condominio.

Il condomino che si assume questo onere rischia più degli altri?

No, perché lo fa in nome e per conto del condomino, quindi tutti gli altri condomini saranno partecipi delle medesime responsabilità.

La struttura delle fatture sarà quella che segue

TRAINANTECF CONDOMINO1 (PORTAVOCE)
SUB1
– TRAINATI		CF CONDOMINO 1
SUB2
– TRAINATI		CF CONDOMINO 2
……
SUBn
– TRAINATI		CF CONDOMINO n

3 – SuperBonus Condominio Minimo Massimali

superbonus condominio minimo massimali spesa

Il condominio minimo è un condominio che, certamente, ha meno di 8 unità immobiliari.

I massimali, saranno pertanto questi.

Interventomassimale di spesa per condomini fino a 8 unita’
TRAINANTIgli importi trainanti si riferiscono al condominio, e pertanto il massimale di spesa indicato va moltiplicato per il numero di unità immobiliari presenti comprese le pertinenze
Coibentazione superfici opache > 25%, comprese le coperture non disperdenti40 000,00 €/unità
Sostituzione impianto di riscaldamento, raffrescamento, e acqua calda per usi sanitari quando combinata con riscaldamento20 000,00 €/unità
TRAINATIgli importi che seguono si riferiscono alla singola unità abitativa
Infissi e Coibentazione superfici opache < 25% 54 545,00 €
Schermature solari 54 545,00 €
Sostituzione impianto di riscaldamento, raffrescamento, acqua calda per usi sanitari quando non combinata con riscaldamento

– Caldaie a condensazione
– Generatori di aria calda a condensazione
-. Pompe di calore (PDC) a compressione di vapore elettriche anche sonde geotermiche
– Pompe di calore a gas ad assorbimento o a compressione di vapore azionate da motore primo
– Sistemi ibridi
– Scaldacqua a pompa di calore		 27 272,00 €
Building Automation13 636,36 €
Sistemi microcogenerazione90 909,09 €
Generatori a biomassa 27 272,00 €
Solari termici e collettori solari 54 545,00 €
Fotovoltaico48 000,00 €
Batterie di accumulo per fotovoltaico 48 000,00 €
Infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici2 000,00 €
Eliminazione barriere architettoniche96 000,00 €

SuperBonus Condominio Minimo

Hai qualche caso concreto di superbonus in un condominio minimo? Condividilo nei commenti

Circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E del 27/05/2022

Circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E del 27/05/2022

Un noto giornale ha scritto di me non capisco niente…
In che senso?

Olmo

Personalmente, quando escono le circolari di chiarimento ho sempre paura.

Ho paura perché l’Agenzia delle Entrate (o l’Ente che fornisce il chiarimento o la FAQ) spesso introduce concetti che non sono nella legge.

E un documento di chiarimento, ha l’unico scopo di tradurre in pratico quello che la legge prevede e non quello di inserire nuovi concetti che nella legge non si trovano.

Una settimana fa, circa, è uscito l’ennesima circolare dell’Ade, la Circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E del 27/05/2022, che prova a spiegare alcuni concetti introdotti con le ultime modifiche normative in materia di bonus fiscali minori e di superbonus.

Ho fatto un riassunto dei concetti chiave contenuti nella Circolare Ade 19/E 2022; in calce trovate anche il link per scaricare il testo ufficiale delle Circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E del 27/05/2022.

Circolare AdE 19/E 2022 – Spese per il Visto di Conformità

Dopo una premessa iniziale nel quale l’AdE ci ricorda le mille modifiche introdotte dal nostro Mariolone al Superbonus e ai bonus fiscali in edilizia, l’Agenzia delle Entrate entra nel merito dei concetti da chiarire.

Io provo a fare un sunto per argomenti, così da cercare di essere pragmatici e smart.

La spesa sostenuta per il visto di conformità rilasciato dal Commercialista (o dal fiscalista in genere) è detraibile anche nel caso in cui il contribuente opti per portare le spese in detrazione in luogo della più diffusa cessione del credito.

Ma dai!?!?? Chi l’avrebbe mai detto.

Ah che belli i chiarimenti inutili.

Andiamo avanti senza polemica 🤐

Le spese per il visto di conformità sono sempre detraibili, e lo sono sempre state. Le modifiche introdotte con il DL 228/2021 hanno disposto l’effetto retroattivo della misura (che poi, secondo me, era un chiarimento anche quello).

Le spese per il visto di conformità vanno suddivise nei vari interventi, poiché rientrano nei massimali di spesa previsti dalla legge.

Non è dato sapere se in modo proporzionale, ma si immagina di sì, visto e considerato che l’attività del professionista fiscale e la sua responsabilità sono proporzionali al credito asseverato. Un concetto che può essere condiviso ma il cui obbligo di ripartizione proporzionale non si trova nel testo di legge … ecco questi sono i chiarimenti dell’AdE che fanno paura, perchè introducono concetti che nella legge non ci sono.

Per alcune tipologie/categorie di intervento, potrebbe non essere necessario il visto di conformità; l’AdE conferma che, per questi casi, è il contribuente che può procedere alla comunicazione all’Agenzia, dal suo cassetto fiscale. (lo dicevamo da mesi, ma vai a spiegarlo agli omini che lavorano per Poste o le Banche che, in determinati casi, non era necessario l’intervento del Commercialista).

Ma quali sono i casi di esenzione del visto di conformità?

L’esonero dall’obbligo di apposizione del visto di conformità da parte del commercialista, così come per l’asseverazione sulla congruità delle spese che rilascia il tecnico, è previsto (l’esonero):

  • per tutti gli interventi in edilizia libera
  • per tutti gli interventi non in edilizia libera, di importo complessivo superiore a 10k

Fanno eccezione il bonus facciate, per le quali è sempre richiesto il visto di conformità del fiscalista e l’asseverazione sulla congruità delle spese rilasciata dal tecnico

Circolare AdE 19/E 2022 – Decreto Antifrode – Applicazione Temporale

Il Decreto Antifrode, che ha portato tutto tranne che il blocco totale del mondo della cessione dei crediti ma non delle frodi ad esse correlate, ha introdotto alcuni obblighi, tra i quali ricordiamo

  • obbligo di apposizione del visto di conformità per il Superbonus anche nel caso in cui il contribuente porta direttamente le spese in detrazione fiscale
  • visto di conformità (commercialista) e asseverazione di congruità delle spese (tecnico) per gli altri bonus, nei casi di cessione del credito o sconto in fattura

Questi obblighi si applicano a tutte le fatture emesse dal 12/11/2021, e pagate prima di questa data; l’Agenzia delle Entrate chiarisce che tutte le spese antecedenti a quella data non hanno gli obblighi di cui sopra.

E che l’applicazione degli obblighi fosse successivo al 12/11/2021 era chiarissimo nel testo del Decreto, con grande disapplicazione da parte delle Poste o delle Banche che, troppo pigre per leggere e capire il DL Antifrode, hanno rifiutato l’acquisto dei crediti delle spese antecedenti al 12/11/2021 per assenza del visto di conformità, in totale disapplicazione della legge … ahhh , che fatica!!

Circolare AdE 19/E 2022 – Asseverazione sulla Congruità delle Spese Sostenute

Ne abbiamo parlato anche in questo articolo – Superbonus Decreto Prezzi: The Day After Tomorrow.

Le disposizioni del Decreto Costi o Decreto Prezzi, da quando si applicano?

Nell’articolo inizialmente avevo scritto dal 15/04/2022 (ora corretto al 16/04/2022, dopo la Circolare AdE 19/E 2022 di cui stiamo parlando).

L’Agenzia chiarisce, invece, che per tutti i progetti presentati fino al 15/04, non si applicano le tabelle del Decreto Prezzi; mentre si applicano per tutti i progetti presentati dal 16/04/2022.

E per gli interventi per i quali non è richiesto il titolo abilitativo o la presentazione di un progetto?

Si applica a tutti i lavori iniziati dal 16/04/2022.

Sempre in materia di congruità delle spese, hanno anche chiarito che l’utilizzo del Prezzario DEI, la cui applicaizone è stata estesa a tutti i bonus e non solo al Superbonus, ha carattere retroattivo.

Quindi, se avete asseverato la congruità dei costi sostenuto per un bonus differente dal Superobnus, anche prima dell’introduzione del quarto periodo del comma 13-bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio, siete salvi. Non vi arresteranno.

Riporto anche qui, quando vi è l’obbligo (o meglio, quando vi è l’esonero) per l’asseverazione sulla congruità delle spese.

L’esonero dall’obbligo di apposizione del visto di conformità da parte del commercialista, così come per l’asseverazione sulla congruità delle spese che rilascia il tecnico, è previsto (l’esonero):

  • per tutti gli interventi in edilizia libera
  • per tutti gli interventi non in edilizia libera, di importo complessivo superiore a 10k

Fanno eccezione il bonus facciate, per le quali è sempre richiesto il visto di conformità del fiscalista e l’asseverazione sulla congruità delle spese rilasciata dal tecnico.

Fa eccezione, per il solo caso dell’asseverazione del tecnico sulla congruità delle spese, anche l’Ecobonus ordinario: quindi per l’ecobonus ordinario, l’asseverazione sulla congruità delle spese rilasciata dal tecnico è sempre necessaria, sia nel caso in cui il committente opti per cessione del credito, sconto in fattura e anche detrazione fiscale n dichiarazione dei redditi.

Ma come si calcolano ‘sti 10k per la verifica dell’esenzione?

Anche questo è un punto oggetto di chiarimento da parte di AdE.

I 10 mila euro devono essere relativi alla totalità delle spese sostenute, a prescindere dal numero di contribuenti che ne beneficiano; e a prescindere, anche, dall’anno di imposta.

Tradotto:

  • per i condomini (e non), i 10k sono realtivi all’intera spesa del lavoro e non alla quota agevolata/agevolabile per singolo condomino
  • se si sostengono le spese a cavallo del periodo di imposta (ad esempio tra dicembre e gennaio), i 10k vanno considerati globalmente non per singolo anno.

Quindi no, non potete fregare lo Stato 😂

Circolare AdE 19/E 2022 – Cessione dei Crediti

Anche qui, i primi chiarimenti sono per ingegneri che hanno perso l’ingegno. O per le persone, in generale (quindi i dipendenti degli istituti di credito) che non avevano capito il senso di “cessione parziale” del credito. 🤐

La cessione del credito parziale, o meglio, il suo divieto, è riferito all’importo delle singole rate annuali per intervento.

Pertanto, la prima cessione rimane totale (il contribuente deve cedere sempre tutte le cinque rate integralmente), mentre le successive possono essere suddivise per anno, o per intervento.

Il credito derivante dallo stesso intervento per lo stesso anno, non può essere suddiviso.

Ad esempio:

Viene effettuata la prima cessione del credito dal committente relativo agli infissi, per 10k (circa 9k di spesa in Superbonus).

Le quattro rate annuali da 2500 €/cad, possono essere cedute singolarmente anno per anno; ma i 2500 euro per anno, non possono essere dati 1250 ad un soggetto e gli altri 1250 tenuti o ceduti ad un ulteriore soggetto.

Va ricordato, quindi, che:

  • il credito che deriva dai vari Stato di Avanzamento Lavori è autonomo e può essere ceduto anche a soggetti diversi per lavoro. Ad esempio, potrei cedere il primo SAL a Poste Italiane e il secondo SAL a Banca Intesa.
  • Per i crediti comunicati antro il 30/04/2022, non si applica il divieto di cessione parziale, spiegato sopra

Circolare AdE 19/E 2022 – Polizza Professionale dell’Asseveratore

Per i bonus fiscali in edilizia diversi dal Superbonus, la polizza professionale per l’asseverazione della congruità dei costi non è richiesta.

Bonus Minori – Non Serve l’Assicurazione per l’Asseverazione

Circolare AdE 19/E 2022 – CCNL

E ora entriamo nel chiarimento di quella disposizione di legge utile quanto un freezer in antartide.

L’AdE ci ricorda i CCNL in edilizia, validi per rispettare le nuove disposizioni di legge.

Nel caso del General Contractor, o nel caso di subappalto, deve essere comunque rispettato l’obbligo di citazione del CCNL; in questo caso il GC o l’appaltatore cita il CCNL di chi eseguirà le lavorazioni edilizi sia nei contratti che nelle fatture.

Se il GC o l’impresa appaltatrice non esegue lavori edili, non è necessario citare il CCNL nè in fattura nè nel contratto con il committente.

Ma quali sono i lavori considerati “edili” per i quali è necessario indicare in contratto e in fattura il CCNL?

Sono quelli indicati nell’Allegato X del D.Lgs. 81/2008, e solo quelli, senza ulteriori letture estensive; pertanto rimangono esclusi lavori di posa di elementi accessori in legno, nonché l’attività accessoria all’impiantistica.

L’AdE ci ricorda che l’obbligo di indicazione del CCNL è relativo solo a chi ha dei dipendenti; quindi rimangono esclusi gli interventi realizzati da imprenditori individuali, anche per il tramite dell’aiuto dei collaboratori familiari, o da soci di società di persone o di capitali che eseguono la prestazione d’opera, senza essere dipendenti.

E che succede se non si indica in fattura il CCNL per i casi in cui sussiste l’obbligo?

Vi arrestano.

No scherzo. L’Agenzia chiarisce che questo non rispetto non comporta necessariamente il mancato riconoscimento dei benefici fiscali, purchè il CCNL sia citato nel contratto tra contribuente e appaltatore o General Contractor.

Testo Ufficiale della Circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E del 27/05/2022

Da questo link puoi scaricare il Testo Ufficiale della Circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E del 27/05/2022

CIRCOLARE ADE 19-E-2022Download

SuperBonus Condominio Aspetto Economico

SuperBonus Condominio: Aspetto Economico del SuperBonus

SuperBonus Condominio: E’ opportuno, se non necessario, focalizzare l’attenzione dell’Assemblea e di tutti gli attori in campo sull’unico aspetto che può far andare bene l’operazione, quello Economico

Gandhi è diventato Gandhi perché viveva in una capanna per i ca**i suoi e non ha mai fatto una riunione di condominio in vita sua!

Dario Cassini

Continua la nostra novella del Superbonus in Condominio.

Oggi vediamo l’unico aspetto che secondo me conta davvero: focalizzare la tua attenzione, quella dell’Amministratore, quella dell’Assemblea, e quella di tutti gli attori coinvolti sull’aspetto economico.

SuperBonus Condominio Aspetto Economico: Consiglio #1 – Tutto il Resto è Noia

Se guardo in giro per la mia città, i cantieri Superbonus nei condomini si contano sulle dita di una mano.

E sapete qual è il problema?

Che i Tecnici vari, incaricati dalle Assemblee, si concentrano su tutto tranne l’unica cosa che conta davvero: l’aspetto economico.

A nessuno frega niente di una piccola difformità interna, o di una finestra che è diventata porta finestra.

A nessun interessa della classe energetica attuale, e se si fa il doppio salto di classe.

Il problema vero è proprio questo: vedo colleghi onanisti del centimetro bloccare e non intraprendere il percorso di un lavoro da qualche milione di euro (con conseguente prospicua parcella!) per focalizzarsi su inutili sanatorie preliminari.

Eh sì, sono inutili.

Lo so che a questi tecnici piace farsi due lire con sanatorie inutili; ma per due briciole ci si sta perdendo tutta la torta!

Vuoi un consiglio serio, utile, vero…

Focalizzati sull’aspetto economico.

Da subito devi affrontare in assemblea l’unico aspetto che può far girare l’operazione: chi finanzia e chi compra.

Se non è chiaro fin da subito chi finanzia l’operazione e chi compra i crediti, tutto il resto (sanatoria, ape, computo, ecc…) non serve a nulla.

Tutto il resto è Noia.

SuperBonus Condominio: Consiglio #2 – Chi Finanzia e Chi Compra

Chi finanzia l’operazione e chi compra i crediti.

Ecco il primo vero e unico punto di partenza, dopo il quale si può pensare di far partire tutte le altre menate

Chi finanzia l’operazione?

Esistono tre possibilità:

  1. i condòmini
  2. l’impresa
  3. una banca

1 – Nel caso più fortunato, i condòmini finanzieranno l’operazione. Ciascuno di loro metterà la mano nella propria tasca, e in quota millesimale, contribuirà al pagamento delle somme (lavoro + spese professionali).

Inutile dire che questo è il caso più unico che raro.

Nel caso in cui il condominio pagherà direttamente i lavori, ci si dovrà focalizzare unicamente sull’altro aspetto: che si fa con i crediti di imposta?

Anche qua, nel caso migliore, sarà suddiviso tra i condomini in quota millesimale (almeno per i trainanti, mentre i trainati sono già relativi alla singola unità e quindi al singolo proprietario), e sarà portato in detrazione da ciascuno.

Se, invece, non tutti hanno la capienza e si opta per la cessione del credito, si dovrà trovare l’ente (istituto, banca, assicurazione, impresa, ecc..) che ha interesse a comprare i crediti di imposta.

2 – Nel caso in cui sia l’impresa a farsi carico del costo del lavoro, sia essa un General Contractor, un’impresa, o un pool di imprese, ci si trova nella condizione economicamente più semplice.

Il condominio ha risolto, in questo caso, in un solo colpo entrambi gli aspetti: infatti la stessa impresa che finanzia l’operazione è la stessa che compra i crediti.

Tecnicamente viene pagata con la cessione del credito totale (ovvero il 110% dell’importo dei lavori), mediante quello che nel decreto viene definito con “sconto in fattura”.

Uno degli aspetti negativi di questa modalità è che il Condominio si troverà nella condizione non di scegliere l’impresa, ma di affidarsi all’unica che troverà (perché, in questo periodo, è veramente difficile trovare chi si fa carico del costo del lavoro); un altro svantaggio è che non c’è l’atto del pagamento (viene fatto lo “sconto in fattura” totale) e spesso il Direttore dei Lavori si trova nella condizione di non avere tanto potere nei confronti della ditta (pensiamo solo ad un lavoro mal eseguito: generalmente la DL intima la sistemazione, e in caso non avvenga, blocca i pagamenti, ma in questo caso non ci sono pagamenti).

Peggio ancora quando il tecnico è portato o pagato dal General Contractor; se il tecnico che deve controllare la bontà del lavoro viene pagato dal controllato, va da sè che diventa difficile che si crei un rapporto sano, ma ci sarà sempre una sudditanza psicologica del tecnico nei confronti del GC, perché altrimenti rischia che non gli venga pagata la parcella.

3 – Quando entra in gioco la banca, si riesce ad avere un buon compromesso tra le due modalità precedenti.

La banca finanzia l’operazione (tutta o in parte) e contestualmente si impegna ad acquistare i crediti di imposta generati dall’esecuzione dei lavori e dei pagamenti.

Se vi sembra la soluzione migliore, è perché non avete mai avuto a che fare con le banche per il 110 🤦‍♀️ … dopo un po’, però, si riesce ad arrivare al risultato.

SuperBonus Condominio: Consiglio #3 – E Dopo? E’ tutto in discesa

Dopo che è stato chiarito come impostare il lavoro in Superbonus?

Dopo è tutto in discesa.

Qualunque sia la modalità scelta, ora non resta che preparare i documenti necessari.

Che sia per la banca, o per il GC, o semplicemente per iniziare il cantiere, sapete che produrre documenti ha un senso.

Per voi e per il vostro committente (il condominio).

Solo ora, e non prima, ha senso preparare gli attestati di prestazione energetica, la relazione termica, il computo, ecc…

Tutta carta che, senza aver chiarito prima l’aspetto economico, al vostro committente non serve a niente se non come fermatavolo.

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