Condono e Rispetto delle Distanze Legali
Le distanze legali nel caso di immobili oggetto di condono edilizio: l’Ordinanza 7744/2024 della C. Cassazione ci ricorda che il privato può chiedere il rispetto delle distanze legali anche se l’immobile è stato condonato, e che eventuali accordi tra privati in deroga alle distanze legali non sono legittimi.
Il Cuore non Conosce la Distanza
Adelina Dokja
Oltre al cuore, anche alcuni immobili oggetti di condono, possiamo dire, che non conoscono la distanza.
Nell’attesa che esca il prossimo condono edilizio, anticipato in queste settimane dal Ministro del Governo attualmente in carica, in questo articolo parliamo di condono e rispetto delle distanze legali, più precisamente il rispetto delle distanze legali da applicarsi anche agli immobili che hanno ottenuto la concessione in sanatoria derivante da uno dei condoni edilizi.
Vi voglio parlare dell’Ordinanza n. 7744 del 22/03/2024 nella quale la Corte di Cassazione ha specificato (o meglio, ribadito!) tre concetti fondamentali:
- Il condono edilizio sistema il rapporto tra il privato e la Pubblica Amministrazione, ma non incide nel rapporto con altri privati
- Il privato interessato può chiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’art. 872 del Codice Civile, anche se l’immobile ha ottenuto un titolo legittimi dal Condono Edilizio
- Eventuali accordi tra confinanti in deroga alle disposizioni previste dalle leggi, non sono legittimi.
Entriamo nel dettaglio.
Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: il rilascio del titolo edilizio derivante da un condono non incide nel rapporto tra privati
Il primo concetto, importante, che possiamo tirare fuori dall’Ordinanza della C. Cassazione civ. n. 7744 del 22/03/2024 riguarda il perimetro di applicazione quando si ottiene un titolo in sanatoria, derivante da uno dei tre condoni edilizi che ci sono stati in Italia.
Il caso preso in esame riguardava un immobile che aveva ottenuto il titolo edilizio a seguito della domanda di condono in deroga alle distanze legali, e per i quali il vicino controinteressato aveva richiesto l’arretramento fino alle distanze legali previste sia dall’articolo 873 del Codice Civile.
I giudici hanno chiarito che l’ottenimento del titolo edilizio risolve il problema del privato che ha commesso l’abuso nei confronti della Pubblica Amministrazione, ma questo titolo non incide nel rapporto con altri privati interessanti.
Nell’Ordinanza, si legge
Si era già in precedenza chiarito che la sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici (Sez. 2, n. 12966, 31/05/2006, Rv. 592543).
Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024
E’ un concetto molto importante perché spesso si pensa che, ottenuto il permesso dal Comune di competenza, allora tutto sia in regola.
In realtà, anche i permessi di costruire ordinari, non derivanti dal condono, fanno sempre salvi gli eventuali diritti esistenti di terzi.
Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: il privato interessato ha diritto a richiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’art. 872 del Codice Civile
S
Costituisce principio consolidato quello secondo il quale in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’art. 873 cod. civ., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall’art. 872 cod. civ. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici (tra le tante, v. Sez. Sez. 2, n. 3031, 06/02/2009, Rv. 606558)
Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024
Se nel precedente paragrafo abbiamo visto il primo concetto riguardante il perimetro di inerenza del titolo in sanatoria, che esaurisce il suo effetto nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, con questo secondo estratto dall’Ordinanza n. 7744 del 22/03/2024 della C. Cassazione civ., arriviamo al secondo concetto, che deriva in modo logico dal precedente.
Se, infatti, l’ottenimento del titolo derivante da una richiesta di condono edilizio risolve il rapporto tra privato che ha commesso l’abuso e PA, ma non incide e non può incidere nel rapporto tra privati, i quali mantengono invariati gli eventuali propri diritti esistenti, allora questi hanno diritto di chiedere l’azione della rimessa in pristino derivante dall’art. 872 del Codice Civile.
Che cosa prevede l’art. 872 del Codice Civile?
Codice Civile – Articolo 872 – Violazione delle norme di edilizia
Le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall’articolo precedente sono stabilite da leggi speciali.
Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate.
Prevede, quindi, oltre all’eventuale risarcimento per il danno ottenuto, anche la richiesta della riduzione in pristino, quando la violazione riguarda la sezione seguente (l’articolo seguente n. 873 è quello che disciplina la distanze dei 3 metri tra le costruzioni).
Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: i patti tra privati in deroga alle distanze legali, anche dei Regolamenti Edilizi, sono illegittimi
Sotto altro profilo deve rilevarsi che le norme contenute nei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze fra le costruzioni e di esse dal confine sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive fra edifici frontistanti ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una data zona e la densità degli edifici in relazione all’ambiente, finalità quest’ultima che viene realizzata dalle norme regolamentari stabilendo una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dall’art. 873 cod. civ., in cui ciò che rileva è la distanza in sé delle costruzioni a prescindere dal loro fronteggiarsi o meno e dal dislivello dei fondi su cui insistono; ne consegue che una convenzione tra le parti che deroghi alle norme sulle distanze previste nel regolamento edilizio è senz’altro invalida, trattandosi di norme inderogabili perché non si limitano a disciplinare i rapporti intersoggettivi di vicinato, ma mirano a tutelare anche interessi generali (Sez. 2, n. 19449, 28/09/2004, Rv. 578209; ma già prima, Cass. nn. 12894/1999 e 4366/2001).
Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024
Mi pare che si commenti da sola.
Se così non fosse, i regolamenti edilizi locali e le norme di settore sarebbero inutili.
Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: Sintesi Smart
Come di consueto, ecco una sintesi smart dei concetti che abbiamo analizzati e che dobbiamo portarci a bagaglio per esercitare al meglio la nostra professione.
1 – L’ottenimento di un titolo edilizio, anche se derivante da un condono edilizio, non incide nei rapporti con altri privati, ma esaurisce il suo perimetro di validità nel rapporto con la pubblica amministrazione.
2 – Il privato interessato al rispetto delle distanze legali può chiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’articolo 872 del C.C. anche per immobili che hanno ottenuto il titolo edilizio.
3 – Eventuali accordi tra privati che derogano alle disposizioni di legge in materia di distanze sono illegali
Scarica l’Ordinanza della Corte di Cassazione Civile n. 7744 del 22/03/2024
