Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

L’ultima legge di bilancio ha indicato l’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali a per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Ma è veramente sempre obbligatorio aggiornare il catasto dell’immobile per chi ha fatto il Superbonus?

L’ultima legge di bilancio (2024) parrebbe aver inserito l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie alla legge Superbonus 110%.

La volontà del legislatore è quella di aumentare le rendite catastali, che oggi rappresentano la base per il calcolo delle imposte sugli immobili, così da fare più cassa.

E dopo i 4 anni di superbonus, il mirino è finito sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

In realtà la legge, da sempre e come vedremo dopo, ha lo scopo di far aggiornare le rendite catastali agli immobili che hanno effettuato un qualunque intervento edilizio; il Superbonus entra nel mirino delle casse statali perchè è molto probabile che, grazie agli interventi di miglioramento energetico, tali immobili possano aver incrementato la rendita catastale.

Giusta o sbagliata che sia la mossa di voler fare cassa dagli immobili che hanno migliorato le prestazioni energetiche, non sta a me dirlo, vediamo che cosa prevede la legge di bilancio in materia di superbonus, e aggiornamento della rendita catastale o dei dati catastali dei fabbricati che hanno beneficiato degli incentivi fiscali del Superbonus 110%.

No dai .. in realtà vi voglio dare il mio parere 😂:

se investire negli immobili, che da sempre rappresentano patrimonio e base imponibile delle imposte, diventa un elemento negativo che porta a pagare più imposte, la strategia di riduzione delle emissioni di CO2 a cui l’Italia è chiamata dall’Europa sarà sempre più lontana.

Quel che servirebbe è esattamente l’approccio inverso: io “Stato” ti dovrei premiare se effettui interventi di risparmio energetico negli immobili (che, peraltro, fanno girare l’economia generando imposte, iva, stipendi, e tutto l’indotto generale che un cantiere edile porta con sé), e dovrei tassare maggiormente chi non investe nell’immobile, mantenendoli vetusti, a rischio crollo, e dagli altissimi consumi energetici.

Bene, ora che conoscete il mio parare non richiesto 🥲, possiamo addentrarci sull’obbligo di aggiornamento catastale a seguito di interventi edilizi, e ancor di più effettuati grazie al Superbonus.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Che Cosa Prevede la Legge di Bilancio che, parrebbe, aver istituito l’obbligo?

L’articolo incriminato che parrebbe aver istituito l’obbligo di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus è il comma 86, dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024)

L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Comma 86, Art. 1, Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024)

Pesante 🥲😂.

Analizziamo il testo e proviamo a tradurlo nella nostra comune lingua del “parla come mangi“.

Attiviamo lo “smart translate“, ed ecco il risultato:

Cari signori brutti e cattivi dell’Agenzia delle Entrate, vi forniremo, con strumenti automatizzati, delle liste di immobili che hanno effettuato il Superbonus per verificare se è stato presentato l’aggiornamento della rendita catastale, ove necessario.

Analizzando il comma, notiamo che non vi è nessun nuovo obbligo di legge che prevede l’aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus, ma si tratta di una indicazione che indica all’AdE la possibilità di effettuare la verifica con strumenti automatizzati (interoperabili tra banche dati) per il rispetto della legge già pre-esistente.

Quindi, e lo ripeto cosicché possa rimanere più chiaro e impresso: non vi è nessun nuovo obbligo di legge che impone l’aggiornamento del dato catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi in Superbonus.

Ma allora, che cosa possiamo consigliare ai nostri clienti?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale di un immobile vige quando sono stati effettuati interventi /o variazioni che abbiano determinato un aumento della rendita superiore al 15% rispetto a quella precedente.

La rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile: aver effettuato interventi di Superbonus tali che abbiano incrementato il valore commerciale dell’immobile non si traduce automaticamente in un aumento della rendita catastale.

Eh sì, perchè i parametri di calcolo della rendita catastale attuali non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale deriva dall’articolo 1 della Legge 311/2004, comma 336, e ancora prima dall’applicazione del D.M. 701 del 19 aprile 1994 e dell’articolo 20 del RD 652/1939.

Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate con le circolari 10/2005 e 1/2006 (all’epoca Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005), l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale vige solo quando sono stati effettuato interventi tali da

• determinare un incremento della rendita catastale superiori al 15% di quella precedente

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

Ora che sappiamo quando vi è l’obbigo di aggiornamento della rendita catastale per gutti gli interventi edilizi, ivi compresi quelli derivanti dal Superbonus 110%, possiamo anche dedurre quando non vi è l’obbligo di aggiornamento dei valori catastali:

• non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora non vi sia variazione della consistenza delle superfici come classificate nella DOCFA (DOCFA è il software utilizzato per l’accatastamento dei fabbricati)
• non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora siano stati realizzati solo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, consistenti nelle semplici sostituzioni di sanitari, infissi, facciata, tetto o messa a norma degli impianti (elettrico, idrico, ecc…)
• non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora sia stata effettuata l’installazione dell’impianto fotovoltaico da 3 kW

Le domande successive sorgono spontaneamente:

Se l’impianto fotovoltaico è superiore a 3 kW, il mio cliente ha l’obbligo di aggiornamento del catasto?

E la risposta è sempre No. L’aggiornamento è obbligatorio solo quando si ha un incremento della rendite precedente superiore al 15%.

Vi è certamente l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale quando si ha un aumento di superficie: è il caso del cappotto termico.

La procedura di variazione catastale mediante software DOCFA prevede che le superfici siano prese al lordo dei muri perimetrali (per farla semplice), pertanto la realizzazione del cappotto termico genera un aumento di superfici che, però, non sempre si tradurrà in un aumento della rendita catastale superiore al 15%.

E’ molto probabile che l’aumento di rendita catastale possa realizzarsi su immobili che non hanno subito variazioni catastali da diverso tempo, e godono ancora di classi e categorie che non sono in linea con gli accastamenti attuali.

In questi casi, sarà molto probabile che la rendita possa ricevere un aumento superiore al 15% anche senza la realizzazione del cappotto termico.

Vi è solo un modo per scoprirlo, con una simulazione tramite software DOCFA.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Consigli Smart per Tecnici e Committenti

Ora che abbiamo fatto nostro lo scibile in materia di obbligo di aggiornamento dei dati catastali per gli immobili che hanno effettuato interventi edilizi, e più in generale interventi del Superbonus (sia risparmio energetico che miglioramenti sismico), vediamo come procedere e quale può essere un approccio smart per i nostri clienti.

Se sei un tecnico affamato di lavoro, un approccio non smart è quello di procedere ad un accatastamento generale a tutti gli immobili che hanno effettuato tali interventi, come se procedere ad una presentazione DOCFA mettesse al riparo da controllo dell’Agenzia delle Entrate.

Nulla di più sbagliato.

A mio modo di vedere, un approccio smart, che può rappresentare una buona opportunità di lavoro per noi tecnici, è quello di informare il committente in modo onesto di quale sia il reale obbligo di legge in materia di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi con il Superbonus.

Una volta informati, la nostra attività (retribuita) può essere quella di

• raccolta documentale
• rilievo specifico (anche strumentale) nell’immobile con tutte le condizioni post intervento superbonus
• simulazione DOCFA per la verifica dell’aumento della rendita
• Qualora vi sia un aumento della rendita catastale:
  • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per meno del 15%, lasciare la scelta al cliente se intende o no procedere alla presentazione della variazione al catasto fabbricati
  • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per almeno il 15% o più, informare il cliente dell’obbligo normativo di procedere ad una presentazione dell’aggiornamento DOCFA
• Nel caso in cui non si proceda all’aggiornamento catastale post superbonus, sarà opportuno e smart rilasciare una relazione peritale al nostro cliente nel quale si riassume l’attività svolta, e che contenga al suo interno la speficia del perchè si è scelto di non procedere all’aggiornamento catastale.

Tutte attività che richiedono tempo e competenza, e che mettono al riparo i nostri committenti da eventuali controlli successivi, o semplicemente li rassicurano in modo consapevole, senza cadere vittime del terrorismo mediatico a cui stiamo assistendo in materia di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Sintesi Smart sull’Obbligo di presentazione DOCFA

Superbonus Aggiornamento Catastale: Scarica la nota ufficiale del CNI

E vabbè, se proprio non ti fidi di quello che ti dico io, dal form sottostante puoi scaricare la nota ufficiale del Consiglio Nazionale degli Ingegneri sull’obbligo (o non obbligo) di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%

Compila il Form per Scaricare la Circolare del CNI

Compila il form e riceverai, gratuitamente, il testo integrale della Circolare del CNI n. 251/XX Sess./2025 avente ad oggetto: "Informativa sugli aggiornamenti catastali a seguito di interventi edilizi"