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Gazebo in Edilizia Libera o Autorizzato con Permesso di Costruire?

Gazebo in Edilizia Libera? Il Gazebo si installa senza permesso di costruire? E’ un ombreggio temporaneo o un’opera edilizia che necessita di PdC?

Immagino che capiti anche a voi colleghi.

Quante volte ci siamo trovati a rispondere alla domanda:

“Ingegnè … il tizio che mi vende il gazebo dice che si installa senza permesso. E vero?”

La risposta – come spesso accade nel nostro mestiere – è: dipende.

Dipende … is the new black

E lo so bene, perché in oltre quindici anni di sopralluoghi e consulenze, dai piccoli comuni montani della Sardegna alle zone costiere turistiche, mi è capitato di tutto.

E quando dico tutto, intendo proprio tutto: dal piccolo prefabbricato in legno montato in giardino per la festa temporanea, al padiglione per i campi sportivi.

Gazebo Edilizia Libera: il quadro normativo e cos’è l’edilizia libera?

Con il Decreto Sblocca Italia, e il successivo Glossario dell’Edilizia Libera, il legislatore ha provato a semplificare, ma soprattutto fare chiarezza, sulla possibilità di realizzare alcune opere.

Alcune opere, se caratterizzate da temporaneità, precarietà e assenza di fondazioni, possono essere realizzate senza autorizzazioni formali.

Il gazebo, in diversi casi, rientra in questo elenco.

Nel Glossario dell’Edilizia Libera, se effettuiamo la ricerca per “gazebo” troviamo due corrispondenze.

La prima occorrenza la troviamo nella categoria:

  • Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e- quinquies)
    • Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza
      Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 29)
      • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento
        • Gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo

Instal­lazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo

Semplice?

Apparentemente sì, ma…

Attenzione!

La seconda occorrenza, nella categoria:

  • Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e-bis) – previa Comunicazione Avvio Lavori
    • Opere contingenti temporanee
      Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 26)
      • Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione
        • Gazebo

Che differenza c’è tra i due punti citati?

Il primo ricade nella lettera e-quinquies, mentre il secondo nella lettera e-bis, entrambi del comma 1 dell’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia

e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;(66)

…

e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Il caso riportato nel paragrafo e-bis ha carattere temporaneo e le opere devono essere rimosse entro un termine massimo, mentre il caso e-quinquies riguarda aree ludiche senza fini di lucro e arredi per aree pertinenziali degli edifici.

Gazebo Edilizia Libera: Il differenziale per la realizzazione in edilizia libera è la temporaneità e non stabilità al suolo

Il problema principale non è il gazebo in sé, ma la sua natura.

È un po’ come quando valutiamo le fondamenta di una casa: si parte sempre da ciò che la sostiene.

Nel caso del gazebo, la temporaneità e la non stabilità al suolo sono determinanti.

Se montato per poche settimane e facilmente rimuovibile, per esempio per un matrimonio o un evento stagionale, nessun problema.

Se invece ha una struttura rigida infissa al terreno (plinti in calcestruzzo, fondazioni, impianti), allora scatta una trasformazione fondamentale nella sua natura giuridica: da “elemento temporaneo” diventa “manufatto permanente”.

E quindi diventa non più opera realizzabile in edilizia libera, ma opera di nuova costruzione soggetta a permesso di costruire.

Un dettaglio che fa una enorme differenza.

Mi è capitato spesso, soprattutto in contesti rurali e turistici, di imbattermi in situazioni borderline.

In un caso, un agriturismo aveva montato un gazebo in acciaio e lamiera, ancorato su una fondazione in conglomerato cementizio.

Secondo il committente era “smontabile”.

Beh, tutto è smontabile.

Alcune opere con il cacciavite, altre con la ruspa o la dinamite 🤦‍♂️.

Diversamente da come la pensava il mio committente (e diversamente da come la pensa il 99% di tutti i committenti) la pensano i Giudici.

Ma quindi non si può realizzare il gazebo?

Certo che si può realizzare.

Se però non è di carattere temporaneo e viene ancorato stabilmente al suolo, necessita di un titolo edilizio.

Gazebo Edilizia Libera: quando il giudice interpreta la libertà edilizia per l’installazione del gazebo

Le sentenze non mancano, e sono fondamentali per noi tecnici, perchè approfondiscono concetti e orientamenti che nei testi normativi non si trovano.

I giudici, in fondo, ci ricordano sempre che più che il “cosa” si deve valutare il “come”.

Ecco alcuni elementi chiave analizzati dai tribunali:

  • Dimensioni: più il gazebo è grande, più è probabile che richieda autorizzazione.
  • Materiali: legno, tessuto, metallo… Il problema non è il materiale, ma la sua funzione e la difficoltà di rimozione.
  • Tassatività della temporaneità: serve una effettiva e limitata durata nel tempo. Non basta dichiararlo!
  • Funzionalità: serve davvero per l’attività in corso o è un modo per piazzare una veranda senza permesso?

La semplice dichiarazione di “temporaneità” non basta; è necessario dimostrare la sua reale necessità.

Gazebo Edilizia Libera: la differenza tra gazebo, pergolato, tettoia e veranda

E a proposito: quante volte avete visto confondersi i termini?

Ecco una breve guida da cantiere, che ho perfezionato in anni di consulenze:

  1. Gazebo: struttura autonoma, spesso removibile, a uso ornamentale o di ombreggiatura.
  2. Pergolato: generalmente in legno o ferro, parte integrante di uno spazio verde, a protezione parziale (per es. con grigliati o vegetazione rampicante).
  3. Tettoia: copertura addossata (o libera), fissa, con struttura portante, destinata a proteggere persone o beni.
  4. Veranda: vano chiuso e coperto, di solito con pareti vetrate, pertinenza edilizia a tutti gli effetti.

Diversi nomi, diverse regole. Capirlo è fondamentale prima di scegliere se fare una CILA, una SCIA o un Permesso…

Gazebo Edilizia Libera: A che punto è la semplificazione?

Nel mondo reale quello che il legislatore chiama “semplificazione” spesso viene visto come un “campo minato”.

Eppure, bisogna riconoscere che qualcosa si sta (lentamente) muovendo.

La tendenza è chiara: limitare la burocrazia per i piccoli interventi, responsabilizzando di più il tecnico e il cittadino.

Ma questa responsabilità, lo sappiamo, non va sottovalutata.

Un errore nella dichiarazione o nella valutazione può portare a sanzioni, ordini di demolizione e, nei casi peggiori, alla segnalazione penale per abuso edilizio.

Un consiglio? Parlerò da veterano, ma vale sempre la pena:

“Quando avete un dubbio, meglio un approfondimento con il tecnico giusto, piuttosto che una PEC polemica dopo l’ordine di demolizione.”

Gazebo Edilizia Libera: il ruolo del tecnico è quello di interprete e guida per il committente

Noi tecnici siamo sempre in prima linea.

Per non dire in trincea.

Siamo un po’ come “traduttori” tra due mondi: quello del diritto e quello della realtà fatta di cantiere (generalmente non popolato da dottori in legge) e committenti che, se un tecnico non gli fa realizzare quello che desiderano, cambiano tecnico 🤦‍♂️🥲.

Ma noi siamo tecnici smart … e spesso, alcuni clienti “pirata”, è meglio perderli che trovarli.

E il gazebo, per quanto sembri cosa da poco, è in realtà un ottimo banco di prova per capire come stia cambiando la professione, e quale tipo di tecnico noi vogliamo essere.

Se vuoi essere un buon tecnico smart, serve conoscenza normativa, esperienza di cantiere e intelligenza urbanistica.

Gazebo Edilizia Libera per concludere

Potremo chiudere con una frase romantica …

Gazebo … un sottile apostrofo rosa tra le parole “edilizia libera” e “abuso edilizio”

… se non stabilmente ancorato al suolo e temporaneo. 😂😂😂

No dai .. scherzo.

Serve sempre buon senso, studio, e attenzione.

Perché anche in urbanistica, a volte, la regola aurea resta quella che mi disse un vecchio collega :

Sei un tecnico interessato a rimanere aggiornato su casa, urbanistica ed edilizia in modo smart?

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Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori

Un fabbricato è stato edificato a seguito di rilascio di una licenza di costruzione (attuale permesso di costruire) che non era mai stata ritirata nè erano stati pagati gli oneri concessori, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. Il fabbricato è legittimo?

Che casino.

Ogni tanto ci troviamo davanti dei clienti che, non sanno come incasinarsi la vita, e allora scelgono di costruire un fabbricato senza ritirare la licenza edilizia, il permesso di costruire.

E perchè no… anche non pagare gli oneri concessori, come il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.

Poi arrivano loro, belli belli, nel nostro ufficio che ci chiedono come possiamo salvare la situazione.

licenza edilizia permesso di costruire non ritirato mancato pagamento oneri concessori

Ahh… che fatica! 🤦‍♂️🥲

Anche nel caso di licenza edilizia non ritirata (oggi diremo permesso di costruire non ritirato) e mancato pagamento degli oneri concessori, esistono degli orientamenti giurisprudenziali che possono permettere di salvare il fabbricato del nostro cliente da demolizione certa.

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori: la pronuncia del TAR Sardegna

La Sentenza del TAR Sardegna n. 941 del 23 dicembre 2024 riprende al suo interno alcuni concetti già espressi dal Consiglio di Stato, e che possiamo riassumere in:

  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) sin dalla data del suo rilascio
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal suo effettivo ritiro
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal mancato pagamento deli oneri di urbanizzazione.

Umh … l’argomento è decisamente interessante.

La motivazione principale secondo il quale il mancato ritiro del permesso di costruire, o della licenza edilizia, e l’eventuale mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione è che questi rappresentano solo profili materiali, e che possono assumere validità per altri aspetti, come la decadenza annuale (che vediamo in un paragrafo successivo).

Andiamo con ordine e proviamo ad approfondire questi due aspetti.

Mancato Pagamento Oneri Concessori

Partiamo dal mancato pagamento degli oneri concessori, previsti e dovuti per il permesso di costruire.

Nel caso di specie, il TAR Sardegna con la Sentenza n. 941/2024 ha analizzato il caso del mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione, ma il discorso può essere facilmente esteso anche al mancato pagamento degli oneri concessori in generale, includendo, quindi, anche il mancato pagamento del costo di costruzione.

Secondo il TAR Sardegna, che ha ripreso un concetto già espresso dal TAR Campania (TAR Campania Sez. II, Sentenza n.321/2021 del 3 febbraio 2021), il mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione (oneri concessori in generale) non è un elemento ostativo alla validità del titolo edilizio rilasciato, perchè la Legge 10/1977 all’articolo 15 prevede le sanzioni che si devono applicare in caso di ritardo del pagamento degli oneri concessori.

Permesso di Costruire Non Ritirato

Parliamo ora del tema “permesso di costruire non ritirato“.

Il mancato ritiro del permesso di costruire, secondo il TAR Sardegna che riprende quanto già espresso dal Consiglio di Stato nella Sentenza n. 3823/2023 del 17/04/2023, non rappresenta, anch’esso, un elemento ostativo alla validità del titolo edilizio stesso.

Il permesso di costruire vale (e produce i suoi effetti) dalla data del rilascio, anche se il permesso di costruire non viene ritirato.

Il ritiro del permesso di costruire è un elemento necessario, e unicamente utile, a dimostrare che il beneficiario è stato avvisato del suo rilascio, e che ha un titolo valido a produrre i suoi effetti: ecco la motivazione secondo il quale il mancato ritiro non costituisce un elemento ostativo alla validità del titolo.

E come diceva il buon Marzullo, la domanda sorge spontanea …

Permesso di Costruire Non Ritirato: Se il mancato ritiro non rileva ai fini della validità del permesso di costruire, da quando decorre l’anno entro il quale deve essere effettuato l’inizio dei lavori?

Eh si … è la stessa domanda che mi sono posto anche io.

Il giorno dal quale si calcola l’anno entro il quale un committente ha l’obbligo di effettuare l’inizio dei lavori è il giorno in cui lo stesso ne viene a conoscenza.

Per dare evidenza di questo, si considera, nella maggior parte dei casi, la data di ritiro del permesso di costruire, così da avere una data certa dal quale decorre l’anno entro il quale vige l’obbligo di avviare i lavori, pena la decadenza del titolo.

Nel caso in cui il permesso di costruire non sia stato ritirato, come nel caso affrontato dal TAR Sardegna nella Sentenza n.941/2024, è una data in cui il committente ha ricevuto la notizia di avvenuto rilascio del permesso di costruire, come una notifica, o altra comunicazione, anche in assenza di un ritiro formale del permesso di costruire (o licenza edilizia, o concessione edilizia).

Bene … direi che con questo ultimo concetto possiamo avviare una nostra sintesi smart con tutto ciò che possiamo portare nel nostro bagaglio di conoscenza.

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori: Sintesi Smart

  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) sin dalla data del suo rilascio
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal suo effettivo ritiro
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal mancato pagamento deli oneri di urbanizzazione
  • Il giorno dal quale si calcola l’anno entro il quale un committente ha l’obbligo di effettuare l’inizio dei lavori è il giorno in cui lo stesso ne viene a conoscenza (anche in assenza di ritiro del permesso di costruire).
  • il mancato pagamento degli oneri concessori, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, non è un elemento ostativo alla validità del permesso di costruire, ma viene sanzionato come previsto dalla L. 10/1977

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Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso e l’Autorizzazione Paesaggistica. Che Regola si Applica?

Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso e l’Autorizzazione Paesaggistica. Che Regola si Applica?

Al permesso di costruire si applica la disciplina del silenzio assenso nel caso in cui l’amministrazione non risponda entro i termini. Nei casi in cui è necessaria l’autorizzazione paesaggistica, si applica ancora la regola dell’assenso per silenzio? E se l’istanza del Permesso di Costruire non è corretta e/o completa, si forma comunque il silenzio assenso?

Permesso di costruire, silenzio assenso, e autorizzazione paesaggistica (vincolo paesaggistico).

Il dubbio sulla formazione del silenzio assenso applicato al permesso di costruire nei casi in cui il nostro progetto si trova in un abito sottoposto a tutela del paesaggio, per i quali interventi è necessaria la richiesta di autorizzazione paesaggistica, sono dubbi ricorrenti, legittimi, e che meritano un approfondimento.

Partiamo dalla base normativa che istituisce la formazione del silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire qualora il responsabile dell’ufficio non abbia risposto entro il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, o non abbia opposto alcun diniego motivato.

Il silenzio assenso applicato al permesso di costruire deriva dal comma 8 dell’art 20 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”, che recita:

art.20-c.8.Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti.

Comma 8 Articolo 20 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”

“Decorso inutilmente il termine … sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio assenso“

Nei prossimi paragrafi vedremo due casi in cui si applica (o no) la formazione del silenzio assenso al permesso di costruire:

  • il primo caso riguarda la domanda del permesso di costruire per immobili ricadenti in ambiti vincolati sotto il profilo paesaggistico, quindi con intervento soggetto all’ottenimento dell’autorizzazione paesaggistica: in questo caso, si forma il silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire?
  • il secondo caso, la cui applicazione si può intendere a prescindere dall’esistenza del vincolo (non necessariamente paesaggistico), riguarda la formazione del silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire, nei casi in cui istanza è incompleta e/o errata.

Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso si forma sulla domanda del Permesso di Costruire anche se è necessaria l’Autorizzazione Paesaggistica?

No.

E si potrebbe chiudere così, con una risposta netta.

Se proprio non vi fidate, ecco spiegate le motivazioni. 😉

Si può facilmente affermare che, nel caso in cui sia necessaria l’autorizzazione paesaggistica, sulla domanda del permesso di costruire non si forma l’assenso per silenzio, una volta decorsi i termini.

La prima motivazione la troviamo nel comma 8 dell’articolo 20 del Testo Unico dell’Edilizia sopra riportato.

Nel comma 8, continuando con la lettura, troviamo i casi di esclusione della formazione del silenzio assenso al permesso di costruire:

… fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. …

Estratto dal Comma 8 Articolo 20 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”

Seppur spesso le norme nel nostro settore dell’edilizia siano di difficile comprensione, in questo caso mi pare che sia tutto chiaro: nel caso di sussistenza di vincoli paesaggistici, non si applica il silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire.

In realtà, il caso di esclusione dell’applicazione del silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire si applica non solo nel caso di sussistenza di vincolo paesaggistico, ma anche nel caso di sussistenza di vincoli di ulteriore natura: come riporta il comma 8 dell’art. 20 del DRP 380/2001, i casi di esclusione sono estesi agli interventi da realizzarsi in aree o immobili in cui sussistano involi ambientali, culturali o di natura idrogeologica.

Da qui, però, sorge un’ulteriore domanda: e se abbiamo già ottenuto l’autorizzazione paesaggistica, si applica il silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire?

Per rispondere dobbiamo ricorrere alla giurisprudenza del Consiglio di Stato, e precisamente alla sua sentenza n. 10459 del 2024.

Permesso di Costruire: se ho già ottenuto l’Autorizzazione Paesaggistica, si forma il Silenzio Assenso sulla domanda del Permesso di Costruire?

No.

In questo caso mi viene da aggiungere, “purtroppo”, ma è solo una mia valutazione che nulla aggiunge al concetto che, in qualità di tecnici smart, dobbiamo portarci a bagaglio.

La risposta, come vi anticipavo, deriva dall’espressione dei giudici del Consiglio di Stato con la Sentenza n.10459/2024, dal quale leggiamo:

La disciplina sul silenzio assenso non era nella specie applicabile, come correttamente ha statuito il Giudice di primo grado, in ragione del vincolo gravante sulla zona e in assenza di stipula della convenzione.

Sotto un primo profilo, nessun rilievo può avere la circostanza che il ricorrente abbia ottenuto l’autorizzazione paesaggistica n. 1011/2017 (peraltro scaduta), poiché è acquisito (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 17 maggio 2023 n. 4933) che “In materia ambientale e paesaggistica non si può procedere per silenzio-assenso bensì per provvedimenti espliciti (art. 20, comma 4, legge n. 241 del 1990).” (cfr. altresì T.a.r. Veneto, Sez. II, 16 agosto 2022, n. 1295, con argomentazioni che questo Collegio ritiene di condividere secondo cui «… La sola esistenza del vincolo paesaggistico vale ad escludere in radice l’operatività del silenzio-assenso, anche se sia già stata ottenuta l’autorizzazione paesaggistica. In tal senso, TAR Lazio, Sede di Latina, Sezione Prima, sentenza 23/02/2018, n. 94 ha condivisibilmente ritenuto che “a) sul piano letterale l’articolo 20, comma 8, d.P.R. 06/06/2001, n. 380 esclude l’operatività del silenzio-assenso in caso di ambiti soggetti a vincolo paesaggistico; ciò implica che in tali ambiti si applichi la regola generale secondo cui i procedimenti amministrativi sono definiti mediante atto espresso; … b) questa interpretazione è d’altro lato coerente con la previsione dell’articolo 20 della legge 07/08/1990, n. 241 che nel disciplinare in generale l’istituto del silenzio assenso (e l’articolo 20, comma 8, altro non è che una manifestazione specifica di esso) ne esclude l’operatività (con conseguente necessità in tal caso del provvedimento espresso) per “atti e procedimenti riguardanti il patrimonio culturale e paesaggistico, l’ambiente, la tutela dal rischio idrogeologico” … questa soluzione – che pur potrebbe apparire eccessivamente formalistica – non limita particolarmente l’interesse di colui che abbia già ottenuto il necessario atto di assenso, avendo questi a disposizione lo strumento del silenzio-rifiuto al fine di costringere l’amministrazione a pronunciarsi in modo espresso”. …»).

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n.10459/2024<

Anche le Sentenze, spesso, sono di difficile lettura.

Ma non in questo caso specifico.

Dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 10459/2024, il concetto estratto è tanto chiaro:

“la sola esistenza del vincolo paesaggistico vale ad escludere l’operatività del silenzio assenso, anche se sia già stata ottenuta l’autorizzazione paesaggistica”.

Se si prosegue nella lettura dell’estratto della Sentenza CdS n. 10459/2024, i giudici spiegano che tale interpretazione non è altro che una lettura dell’articolo 20 comma 8 nel quale si trova, espresso chiaramente, che la sola sussistenza dei vincoli esclude la possibilità di avvalersi della formazione del silenzio assenso applicato alla domanda del permesso di costruire.

Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso si forma se la domanda di Permesso di Costruire è errata o incompleta?

Risponderò a questa domanda in modo più approfondito con un articolo specifico.

Per ora, ci possiamo ritenere soddisfatti se continuiamo nella lettura della Sentenza del Consiglio di Stato n. 10459/2024, dalla quale ho ritenuto utile riportare un altro estratto che risponde alla domanda:

“il Silenzio Assenso si forma se la domanda di Permesso di Costruire è errata o incompleta?”

No. 🥲

In realtà a me non era mai venuto questo dubbio, tuttavia ritengo che sia un dubbio legittimo.

Continuando con la lettura della Sentenza del Consiglio di Stato n. 10459/2024, si legge:

Sul punto Cons. Stato, Sez. VI, 8 settembre 2021, n. 6235 ha evidenziato che:

“il silenzio assenso, di cui all’art. 20 del d.P.R. n. 380/2001, costituisce uno strumento di semplificazione amministrativa e non di liberalizzazione, con la conseguenza che la formazione del titolo abilitativo per silentium non si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge per l’attribuzione del bene della vita richiesto, di modo che esso non si configura, ad esempio, in difetto di completezza della documentazione occorrente”.

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n.10459/2024

La formazione del silenzio assenso non si forma con il solo decorrere del tempo.

Richiede la presenza di tutti requisiti, tutti i presupposti e tutte le condizioni, richiesti dalla legge.

La completezza e correttezza della documentazione necessaria sono, quindi, elementi necessari affinché possa ritenersi formato il silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire.

Permesso di Costruire, Silenzio Assenso, Autorizzazione Paesaggistica – Sintesi Smart

  • Il silenzio assenso si applica al permesso di costruire come previsto dall’articolo 20 comma 8 del DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia
  • Il silenzio assenso non si applica nel caso in cui sussistano vincoli paesaggistici, culturali, ambientali, idrogeologici
  • Se ho già ottenuto l’autorizzazione paesaggistica, comunque non si applica la formazione del silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire
  • Il silenzio assenso non si perfeziona con il solo decorrere del tempo
  • Il silenzio assenso non si perfeziona con il solo decorrere del tempo, ma richiede la completezza e correttezza della documentazione necessaria
  • Il silenzio assenso non si perfeziona con il solo decorrere del tempo, ma necessita che siano presenti contestualmente tutte le condizioni, i requisiti, e i presupposti, che la legge richiede.

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Permesso di Costruire: Tempi, Validità, Inizio dei Lavori, Fine dei Lavori

Permesso di Costruire. Validità, inizio dei lavori, fine dei lavori

Il Permesso di Costruire: in questo articolo vediamo la sua validità, i tempi da rispettare per evitare che decada, che cosa si intende per inizio dei lavori e per fine dei lavori.

Il Permesso di Costruire è normato dal Titolo II Sezione I del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”.

Non affronterò in questo articolo una disamina approfondita del permesso di costruire e di tutti gli aspetti che meriterebbero attenzione.

In questo articolo mi vorrei soffermare su alcuni concetti importanti come le date di validità, le date e le condizioni necessarie per considerare l’inizio dei lavori e la fine dei lavori.

Eventuali altri aspetti inerenti il permesso di costruire (non basterebbe un libro intero per affrontare tutti i concetti e principi che ruotano attorno al permesso di costruire) potranno essere oggetto di trattazione in altri articoli.

Permesso di Costruire: Tempi della sua Validità

permesso di costruire tempi inizio lavori tempi fine lavori

La validità del Permesso di Costruire normata dall’articolo 15 del Testo Unico dell’Edilizia rubricato “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire“.

Quel che detta i tempi che devono essere rispettati affinché il Permesso di Costruire non perda la sua validità sono indicati nel comma 2 dell’articolo 15 sopradetto:

  • entro un anno dalla data di rilascio si deve dare avvio ai lavori
  • entro tre anni dall’avvio, i lavori devono essere conclusi

Ma leggiamo, completamente il comma 2 dell’Art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire”

2. Salvo quanto previsto dal quarto periodo, il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Per gli interventi realizzati in forza di un titolo abilitativo rilasciato ai sensi dell’articolo 12 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, il termine per l’inizio dei lavori è fissato in tre anni dal rilascio del titolo.

Comma 2 dell’art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire” del DPR 380/2001

Il comma 2, come vediamo, ci indica che cosa succede qualora non si rispettino le date di effettivo inizio dei lavori e di ultimazione degli stessi (dopo vediamo perchè parlo di “effettivo” inizio dei lavori).

Decorsi tali termini il permesso di costruire decade per la parte non eseguita.

Salvo proroghe, richieste entro i termini, e rilasciate dall’amministrazione competente.

Ma perchè ho parlato di “effettivo inizio dei lavori”?

E perchè la norma riportata parla di opera completata?

R

Permesso di Costruire: Che Cosa si Intende per Inizio dei Lavori e Fine dei Lavori

Noi tennici liberi professionisti, diciamocelo senza vergogna, tendiamo ad abituarci a trovare gli inganni in ogni legge.

Oddio, inganni … forse sarebbe meglio parlare di “spazi” che le norme ci permettono, nella loro interpretazione o nella loro complessità applicativa, affinché troviamo il modo di raggiungere il nostro obiettivo per il quale siamo stati incaricati.

E quando leggiamo che entro un anno si deve dare avvio ai lavori, possiamo essere portati (c’è chi lo ammette, e chi mente!) a pensare di sistemare la lentezza del nostro cliente con un

“vabbè, entro un anno io mando l’inizio dei lavori almeno così il titolo non decade”.

Eh no, caro mio.

Purtroppo, e c’è giurisprudenza a iosa su questo, non è sufficiente la mera comunicazione di inizio dei lavori per evitare che il permesso di costruire, magari ottenuto con il sangue, il sudore, e al quale siamo aggrappati con unghie e denti, decada inesorabilmente.

Analogo discorso per il termine dei lavori.

Dare una semplice comunicazione di fine dei lavori, ma far proseguire verso il completamento dell’opera non ultimata, di fatto, genera un abuso edilizio.

Certo, difficile da dimostrare ex post; salvo sopralluoghi da parte della sorveglianza edilizia che, se accerta l’esecuzione dei lavori a permesso di costruire decaduto, non può esimersi dall’avviare le azioni di repressione dell’abuso.

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Permesso di Costruire: Che Cosa Fare per Tutelarsi dalla Decadenza del Permesso di Costruire?

Esiste un solo modo per tutelarsi dalla decadenza della validità del permesso di costruire:

  • iniziare i lavori entro un anno dal rilascio;
  • terminare i lavori entro tre anni dalla data di inizio

Rispettare queste due previsioni temporali è l’unico modo.

E se qualcuno ci contesta il rispetto di queste date?

E’ importante documentare l’inizio effettivo dei lavori con ampia documentazione fotografica, possibilmente a cui si può dare data certa.

Come ad esempio un primo sopralluogo in cantiere, in qualità di direttore dei lavori, ampiamente documentato a livello fotografico, a cui poi possiamo porre, una volta rientrati presso il nostro ufficio, una marca temporale in modo da dare data certa legalmente riconosciuta.

O ancora, per le sole foto di inizio dei lavori e fine dei lavori, possiamo crearci una copia firmata digitalmente.

Ma è necessaria tutta questa formalità?

No, sinceramente no.

E’ veramente difficile che qualcuno avanzi la decadenza del permesso; tuttavia, quando pensiamo che possa succedere o quando siamo veramente a ridosso delle date di scadenza per la validità del permesso di costruire, il consiglio è quello di dare data certa a questa documentazione fotografica, in modo che nessuno possa mai contestarne una loro validità.

Permesso di Costruire: E Per Completare l’Opera Non Ultimata, Come Si Procede?

Nel caso in cui il nostro committente abbia lasciato decadere il permesso di costruire, nonostante i nostri numerosi avvisi e reminder (e di questo ne sono certo che li avete fatti!), si deve procedere ad una nuova richiesta di permesso di costruire per la parte dell’opera non ultimata.

3. La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

Comma 3 dell’art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire” del DPR 380/2001

Sarebbe buona norma chiedere una proroga prima dell’effettiva decadenza, in modo da non dover riaffrontare la burocrazia del rilascio.

Che ricordiamo, deve essere accordata e può essere accordata solo in casi specifici:

  • per fatti sopravvenuti
  • estranei alla volontà del titolare del permesso di costruire
  • oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori
  • ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari

Eh no, il fatto che il committente non abbia più soldi non rientra nella casistica della possibile richiesta di proroga.

Permesso di Costruire: Se Sopraggiungono Nuove Norme, Leggi, o Vincoli, in contrasto, decade il Permesso di Costruire?

permesso di costruire nuovo norme in contrasto

Spesso capita che entrino in vigore nuove norme o nuovi vincoli che possono bloccare la realizzazione della nostra opera autorizzata.

Se queste norme sono in contrasto con il permesso di costruire che abbiamo ottenuto, il permesso decade?

Sì, purtroppo sì.

A meno che …

A meno che l’opera non sia già iniziata.

Sulla definizione di “opera iniziata” si può disquisire tanto, ma di questo ne parleremo in un altro articolo dove la giurisprudenza ci darà una mano.

In caso di lavori effettivamente iniziati, allora anche l’entrata in vigore di nuove norme o vincoli sopraggiunti in contrasto con le opere autorizzate nel nostro permesso di costruire, questo mantiene comunque la sua validità e possiamo continuare i nostri lavori.

Se, invece, non abbiamo iniziato i lavori, allora il permesso di costruire decade.

Spoiler: no, aver messo il primo chiodo non equivale all’avvio dell’opera. Così come aver effettuato uno scavo indica che l’opera sia iniziata.

Permesso di Costruire: Sintesi Smart per Evitare che Decada

Per evitare la decadenza della validità del permesso di costruire è bene ricordarsi alcuni semplici concetti:

  • iniziare i lavori (e non solo effettuare la comunicazione di inizio dei lavori) entro un anno dalla data di rilascio
  • finire i lavori entro tre anni dalla data di inizio dei lavori
  • documentare la data certa dell’inizio dei lavori, con marche temporali o firme digitali in modo da essere inattaccabili sulla possibile decadenza della data
  • Se stanno per scadere i tre anni per ultimare l’opera, chiedere la proroga motivata
  • in caso di perdita della validità del permesso di costruire, si può chiedere un nuovo permesso di costruire
  • in caso di norme sopraggiunte in contrasto con le opere del nostro permesso, questo decade solo se le opere non sono iniziate

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