Permesso di Costruire. Validità, inizio dei lavori, fine dei lavori

Il Permesso di Costruire: in questo articolo vediamo la sua validità, i tempi da rispettare per evitare che decada, che cosa si intende per inizio dei lavori e per fine dei lavori.

Il Permesso di Costruire è normato dal Titolo II Sezione I del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”.

Non affronterò in questo articolo una disamina approfondita del permesso di costruire e di tutti gli aspetti che meriterebbero attenzione.

In questo articolo mi vorrei soffermare su alcuni concetti importanti come le date di validità, le date e le condizioni necessarie per considerare l’inizio dei lavori e la fine dei lavori.

Eventuali altri aspetti inerenti il permesso di costruire (non basterebbe un libro intero per affrontare tutti i concetti e principi che ruotano attorno al permesso di costruire) potranno essere oggetto di trattazione in altri articoli.

Permesso di Costruire: Tempi della sua Validità

La validità del Permesso di Costruire normata dall’articolo 15 del Testo Unico dell’Edilizia rubricato “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire“.

Quel che detta i tempi che devono essere rispettati affinché il Permesso di Costruire non perda la sua validità sono indicati nel comma 2 dell’articolo 15 sopradetto:

• entro un anno dalla data di rilascio si deve dare avvio ai lavori
• entro tre anni dall’avvio, i lavori devono essere conclusi

Ma leggiamo, completamente il comma 2 dell’Art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire”

2. Salvo quanto previsto dal quarto periodo, il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Per gli interventi realizzati in forza di un titolo abilitativo rilasciato ai sensi dell’articolo 12 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, il termine per l’inizio dei lavori è fissato in tre anni dal rilascio del titolo.

Comma 2 dell’art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire” del DPR 380/2001

Il comma 2, come vediamo, ci indica che cosa succede qualora non si rispettino le date di effettivo inizio dei lavori e di ultimazione degli stessi (dopo vediamo perchè parlo di “effettivo” inizio dei lavori).

Decorsi tali termini il permesso di costruire decade per la parte non eseguita.

Salvo proroghe, richieste entro i termini, e rilasciate dall’amministrazione competente.

Ma perchè ho parlato di “effettivo inizio dei lavori”?

E perchè la norma riportata parla di opera completata?

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Permesso di Costruire: Che Cosa si Intende per Inizio dei Lavori e Fine dei Lavori

Noi tennici liberi professionisti, diciamocelo senza vergogna, tendiamo ad abituarci a trovare gli inganni in ogni legge.

Oddio, inganni … forse sarebbe meglio parlare di “spazi” che le norme ci permettono, nella loro interpretazione o nella loro complessità applicativa, affinché troviamo il modo di raggiungere il nostro obiettivo per il quale siamo stati incaricati.

E quando leggiamo che entro un anno si deve dare avvio ai lavori, possiamo essere portati (c’è chi lo ammette, e chi mente!) a pensare di sistemare la lentezza del nostro cliente con un

“vabbè, entro un anno io mando l’inizio dei lavori almeno così il titolo non decade”.

Eh no, caro mio.

Purtroppo, e c’è giurisprudenza a iosa su questo, non è sufficiente la mera comunicazione di inizio dei lavori per evitare che il permesso di costruire, magari ottenuto con il sangue, il sudore, e al quale siamo aggrappati con unghie e denti, decada inesorabilmente.

Analogo discorso per il termine dei lavori.

Dare una semplice comunicazione di fine dei lavori, ma far proseguire verso il completamento dell’opera non ultimata, di fatto, genera un abuso edilizio.

Certo, difficile da dimostrare ex post; salvo sopralluoghi da parte della sorveglianza edilizia che, se accerta l’esecuzione dei lavori a permesso di costruire decaduto, non può esimersi dall’avviare le azioni di repressione dell’abuso.

Permesso di Costruire: Che Cosa Fare per Tutelarsi dalla Decadenza del Permesso di Costruire?

Esiste un solo modo per tutelarsi dalla decadenza della validità del permesso di costruire:

• iniziare i lavori entro un anno dal rilascio;
• terminare i lavori entro tre anni dalla data di inizio

Rispettare queste due previsioni temporali è l’unico modo.

E se qualcuno ci contesta il rispetto di queste date?

E’ importante documentare l’inizio effettivo dei lavori con ampia documentazione fotografica, possibilmente a cui si può dare data certa.

Come ad esempio un primo sopralluogo in cantiere, in qualità di direttore dei lavori, ampiamente documentato a livello fotografico, a cui poi possiamo porre, una volta rientrati presso il nostro ufficio, una marca temporale in modo da dare data certa legalmente riconosciuta.

O ancora, per le sole foto di inizio dei lavori e fine dei lavori, possiamo crearci una copia firmata digitalmente.

Ma è necessaria tutta questa formalità?

No, sinceramente no.

E’ veramente difficile che qualcuno avanzi la decadenza del permesso; tuttavia, quando pensiamo che possa succedere o quando siamo veramente a ridosso delle date di scadenza per la validità del permesso di costruire, il consiglio è quello di dare data certa a questa documentazione fotografica, in modo che nessuno possa mai contestarne una loro validità.

Permesso di Costruire: E Per Completare l’Opera Non Ultimata, Come Si Procede?

Nel caso in cui il nostro committente abbia lasciato decadere il permesso di costruire, nonostante i nostri numerosi avvisi e reminder (e di questo ne sono certo che li avete fatti!), si deve procedere ad una nuova richiesta di permesso di costruire per la parte dell’opera non ultimata.

3. La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

Comma 3 dell’art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire” del DPR 380/2001

Sarebbe buona norma chiedere una proroga prima dell’effettiva decadenza, in modo da non dover riaffrontare la burocrazia del rilascio.

Che ricordiamo, deve essere accordata e può essere accordata solo in casi specifici:

• per fatti sopravvenuti
• estranei alla volontà del titolare del permesso di costruire
• oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori
• ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari

Eh no, il fatto che il committente non abbia più soldi non rientra nella casistica della possibile richiesta di proroga.

Permesso di Costruire: Se Sopraggiungono Nuove Norme, Leggi, o Vincoli, in contrasto, decade il Permesso di Costruire?

Spesso capita che entrino in vigore nuove norme o nuovi vincoli che possono bloccare la realizzazione della nostra opera autorizzata.

Se queste norme sono in contrasto con il permesso di costruire che abbiamo ottenuto, il permesso decade?

Sì, purtroppo sì.

A meno che …

A meno che l’opera non sia già iniziata.

Sulla definizione di “opera iniziata” si può disquisire tanto, ma di questo ne parleremo in un altro articolo dove la giurisprudenza ci darà una mano.

In caso di lavori effettivamente iniziati, allora anche l’entrata in vigore di nuove norme o vincoli sopraggiunti in contrasto con le opere autorizzate nel nostro permesso di costruire, questo mantiene comunque la sua validità e possiamo continuare i nostri lavori.

Se, invece, non abbiamo iniziato i lavori, allora il permesso di costruire decade.

Spoiler: no, aver messo il primo chiodo non equivale all’avvio dell’opera. Così come aver effettuato uno scavo indica che l’opera sia iniziata.

Permesso di Costruire: Sintesi Smart per Evitare che Decada

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