Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree
Vediamo quando e come possono essere utili le foto aeree per poter dichiarare e attestare lo stato legittimo dell’immobile. Cosa prevede il Testo Unico dell’Edilizia, un caso reale, e dei consigli pratici per poter utilizzare le foto aeree al fine di poter dichiarare lo stato legittimo dell’immobile
Nel corso degli anni, durante l’esercizio della professione, tra sopralluoghi, relazioni tecniche e consulenze per professionisti colleghi e committenti privati, mi sono spesso trovato ad affrontare delle domande e dei temi ricorrenti.
Uno di questi temi riguarda la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile mediante una foto aerea, una foto storica, o una aerofotogrammetria (e a volte, anche mediante altri documenti come foto di matrimoni, bollette, e testimonianze di simpatici vecchietti 😁).
Il tema delle aerofotogrammetrie storiche, delle foto aeree con data certa, delle foto aeree reperibili nella rete (anche con data non certa e non certificata) è molto interessante: dietro quella che può sembrare una semplice immagine dall’alto si nasconde un mondo complesso fatto di normativa, interpretazioni giurisprudenziali e analisi tecniche.
Oltre che di buon senso.
Quando si parla di legittimità urbanistica e di stato legittimo degli immobili, soprattutto in contesti vincolati, la precisione e la correttezza dell’accertamento storico e della collocazione storica dell’opera edilizia sono elementi fondamentali.
Ma … quanto possiamo davvero affidarci a una fotografia aerea?
Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: La foto aerea è una prova tecnica, ma non sufficiente
Come ben sappiamo, la foto aerea NON è, da sola, una prova esaustiva e pienamente attendibile dello stato legittimo dell’immobile in un determinato momento storico.
L’articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2001 recita:
Art. 9-bis. Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili
…
1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.
Come evidenziato, il capoverso indica e si applica:
- per gli immobili realizzati in un’epoca in cui non era necessario il titolo abilitativo
Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: la difficoltà di dimostrarlo
L’Italia, purtroppo, è un Paese in cui l’edilizia ha spesso camminato su una linea sottile tra legalità e consuetudine.
Molti edifici costruiti tra gli anni ‘50 e ‘70, soprattutto nelle aree rurali o costiere, sono oggi “storici” nell’aspetto e nella presenza, ma privi di quei titoli edilizi scritti che oggi sono tanto importanti.
Ma attenzione: assenza di titolo non significa automaticamente abuso.
Ci sono situazioni in cui l’opera era legittima all’epoca in cui è stata realizzata, ma non è stata documentata.
In questi casi bisogna ricorrere a prove indirette: come atti notarili, dichiarazioni per Provenienza ventennale, utenze storiche e, documentazione castale e appunto, le foto aeree.
Il primo passaggio da effettuare, per comprendere se una foto aerea possa essere utile al nostro scopo di dichiarare lo stato legittimo dell’immobile, è quello di verificare se, per il luogo in cui sorge, in quale regime ci si trova per il caso specifico.
Mi è capitato più di una volta, con tecnici comunali e addetti alla tutela del paesaggio, di dover analizzare delle ortofoto scattate in anni “chiave”: il 1966 (per la legge Ponte), o il 1982, 1994 per i condoni.
In alcuni casi ho dovuto incrociare dati topografici, rilievi catastali storici, testimonianze fotografiche (persino foto di matrimoni fatte nel cortile della casa in questione!) per supportare l’evidenza fotografica.
Conclusione? La foto aerea può essere un ottimo elemento indiziario, ma può avere necessità di altri elementi a supporto.
Stato legittimo dell’immobile: come si valutano le foto aeree?
Ecco alcuni parametri che, da ingegnere, adotto e consiglio a chi lavora nel nostro settore:
- Risoluzione fotografica: una buona ortofoto ha risoluzioni che consentono di distinguere chiaramente murature, sagome, coperture e viabilità di accesso.
- Confronto cronologico: analizzare più immagini nel tempo (es. 1954 – 1966 – 1977 – 1988) permette di identificare modifiche/accrescimenti e valutare quando un’opera è apparsa.
- Verifica cartografica: spesso è utile sovrapporre la foto a mappe catastali storiche o tecniche regionali; strumenti come QGIS o software GIS proprietari permettono precisioni fino a 1 metro. (ah si, vi ricordo che in UrbisMap è possibile tramite i WMS delle Regioni, confrontare l’evoluzione dell’edificato nel territorio, sovrapposto alla normativa urbanistica e paesaggistica!)
- Georeferenziazione: una foto è utile solo se è correttamente georeferenziata; serve un riferimento spaziale verificabile con coordinate note (WGS84, UTM etc.), oppure una sovrapposizione “manuale” che permetta a chi deve verificare la documentazione, che si tratti effettivamente della stessa “porzione” di territorio analizzata.
Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: Un caso di scuola e successo grazie alla verifica incrociata
Un caso che mi è capitato personalmente riguarda una villa nel nord Sardegna.
Il lavoro commissionato riguardava una ristrutturazione edilizia in una zona molto particolare e tutelata sotto il profilo paesaggistico.
Nelle operazioni preliminari alla progettazione, mi son posto subito il dubbio di dover provare lo stato legittimo dell’immobile (anche al fine di non avviare procedure di accertamento che non si sarebbero potute, probabilmente, concludere positivamente).
Dopo un accesso agli atti presso il Comune di competenza che ha attestato l’assenza totale di rilascio di titoli sull’immobile, è stato necessario avviare una ricerca documentale al fine di poter dichiarare e attestare con assoluta certezza che tale immobile era stato edificato nel regime dell’Ante 1967 e prima, soprattutto, dell’imposizione dei vincoli paesaggistici.
Grazie alle ricerche, abbiamo incrociato:
- foto aeree del 1954 e del 1966 (l’edificio era già visibile!)
- una bolletta del 1958
- una lettera per una richiesta di conduttura idrica datata 1965
Risultato?
Siamo riusciti a dimostrare l’esistenza dell’immobile prima della necessità del titolo edilizio, e prima dell’imposizione del vincolo paesaggistico.
Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: Come comportarsi quando si devono dimostrare la legittimità urbanistica con la foto aerea?
Ecco i miei 5 consigli pratici:
- Accertati prima quale fosse il regime autorizzativo necessario per l’immobile e per lo scopo: accertati di essere nell’Ante 1967, o nell’Ante 1962; o ancora, se si tratta di condoni, se sei ante 1982 o 1993.
- Non fidarti solo della foto… usala come punto di partenza, non d’arrivo.
- Cerca coerenza tra le fonti: ortofoto, catasto, visure storiche; ma anche bollette, lettere degli Enti, o raccomandate datate e ricevute nell’immobile in oggetto; eventuali testimonianze che devono accertare e supportare la stessa storia che con altri documenti stai provando a dimostrare.
- Usa strumenti professionali: GIS, software di georeferenziazione, fotointerpretazione. A volte, non basta un “screenshot da Google Maps”. Se disponi di foto certificate, utilizzale. Una fonte può essere UrbisMap.com
- Struttura bene la relazione tecnica asseverata: va spiegato metodicamente il perché riteniamo un’opera preesistente a un dato periodo e a un certo vincolo.
- Fatti sentire come professionista: valuta caso per caso, esprimi le dovute riserve e sottolinea eventuali margini d’incertezza.
- Non dichiarare e non asseverare se tu stesso non ne sei estremamente convinto!
Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: sintesi, smart
La foto aerea è uno strumento prezioso, ma deve essere trattata con la stessa cura con cui un chirurgo prende in mano il bisturi.
È utile, è concreta, ma da sola non basta a definire la legittimità di un immobile; deve far parte di un quadro probatorio più ampio.
In uno scenario normativo e giurisprudenziale dove il passato edilizio torna costantemente a bussare alle porte degli atti notarili, serve un approccio tecnico consapevole, approfondito e ben documentato.
E questo, lascia che lo dica dopo quasi vent’anni di lavoro sul campo, è il vero valore che possiamo dare noi tecnici ed esperti di urbanistica.
“Perchè l’Urbanistica, ha bisogno di Intelligenza!”
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