FAQ Salva Casa – Pubblicate Linee Guida Salva Casa: il Ministero Fa Chiarezza e Aiuta nell’Applicazione

Il DL Salva Casa ha introdotto diverse semplificazioni in materia edilizia, ma come spesso accade con le nuove normative, molti dettagli erano rimasti poco chiari.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha pubblicato delle FAQ Salva Casa: linee guida ufficiali sul Salva Casa, che sciolgono i principali dubbi su sanatorie, tolleranze edilizie, stato legittimo degli immobili e cambi di destinazione d’uso.

Ma cosa significa tutto questo in pratica?

Vediamo insieme i punti più importanti e cosa cambia davvero per tecnici, professionisti e cittadini.

FAQ Salva Casa: intento del MIT con le sue Linee Guida Salva Casa

Prima di entrare nel merito di quanto contenuto nelle Linee Guida Salva Casa emanate dal Ministero, è d’obbligo fare una premessa che riprende lo scopo delle FAQ Salva Casa dichiarato dal MIT.

Lo scopo, a quanto si può leggere nelle prime pagine delle FAQ Salva Casa, è molteplice e possiamo riassumerlo in alcuni punti chiave:

• definire il perimetro di applicazione del Salva Casa
• aiutare le Pubbliche Amministrazioni ad applicare il Salva Casa Correttamente
• aiutare i cittadini nell’orientamento e nella sua applicazione pratica
• fornire indicazioni e strumenti operativi

Le premesse sono buone, ma … esatto, c’è un “ma” … il Ministero ci tiene a informare che quanto contenuto nelle Linee Guida Salva Casa non è legge.

Si tratta di indirizzi applicativi e criteri interpretativi che, con le finalità che abbiamo sopra elencato, sono fornite a titolo informativo e non vincolanti.

E possono essere soggette a integrazioni e aggiornamenti.

Bene, ma non benissimo. 🤦‍♂️🥲

Però si sà che ciò che conta veramente è la legge.

Ma allora che valenza hanno queste FAQ Salva Casa?

Le possiamo utilizzare in relazione allo scopo per le quali sono state pubblicate: aiutare nell’applicazione del DL Salva Casa, fornire indirizzi interpretativi e applicativi, e aiutare PA e Cittadini nella comprensione e attuazione della legge.

FAQ Salva Casa: per lo Stato Legittimo dell’Immobile è Sufficiente l’Ultimo Titolo Edilizio, a patto che …

Uno dei problemi principali quando dobbiamo una pratica edilizia è verificare lo stato legittimo dell’immobile.

La prassi era sempre la stessa: scavare nei vecchi archivi, ricostruire tutta la storia edilizia dell’edificio e verificare che ogni titolo fosse in regola.

Anche se poi, all’atto pratico, l’ho visto fare veramente poche volte, perchè per prassi applicativa nella stragrande maggioranza dei casi, si considerava già il solo ultimo titolo edilizio dell’immobile.

Ma lasciamo stare le mie considerazioni, e vediamo che cosa ha detto il MIT nelle sue Linee Guida Salva Casa in materia di stato legittimo dell’immobile.

ICon il DL Salva Casa, sappiamo che la verifica dello stato legittimo è diventata più semplice:
✅ Se l’ultimo titolo edilizio è valido, l’immobile è considerato regolare.
✅ Per gli edifici costruiti prima del 1977, si può fare riferimento direttamente ai dati catastali.

Ovviamente quella rappresentata è una semplificazione estrema.

Che dice il MIT nelle sue FAQ Salva Casa?

A titolo esemplificativo se un’amministrazione è chiamata ad esprimersi sulla richiesta di rilascio di un titolo edilizio (T4) di modifica di un immobile x, interessato dopo il rilascio dell’originario T0 da tre successivi interventi di modifica, associati a corrispondenti titoli edilizi T1, T2 e T3, l’amministrazione potrà verificare se tra il titolo T3 e la documentazione progettuale presentata per il rilascio del titolo T4 siano intercorse situazioni di difformità che richiedono verifiche istruttorie integrative. Non potrà all’inverso sindacare situazioni di difformità astrattamente intercorse tra il rilascio del titolo T0 e T1 ovvero T1 e T2 o ancora T3 e T4, e che avrebbero consentito solo all’epoca di presentazione delle relative istanze di negare tali titoli.

In presenza di eventuali difformità non rilevate dall’Amministrazione in sede di rilascio dei titoli pregressi non potrà, quindi, contestarsi la mancanza di stato legittimo dell’immobile.

Estratto pag. 5 delle FAQ Salva Casa del MIT

Provo a tradurlo nel nostro “parla come mangi“.

Se chiedi un nuovo titolo edilizio, che rappresenterà il quarto rilasciato su quell’immobile, l’amministrazione non potrà e dovrà risalire al primo o al secondo, ma sarà sufficiente che basi le proprie verifiche dello stato legittimo dell’immobile sul terzo titolo rilasciato (ovvero l’ultimo prima della nostra richiesta).

Non se se ho semplificato la lettura, o se la traduzione è più complessa del testo originario 😂.

Se però è vero il principio iniziale, ovvero quello secondo il quale l’unica cosa che conta veramente è quanto contenuto nella legge, noi sappiamo che nel comma 1-bis si legge un “a condizione che …”

Eccolo

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

📖 Le FAQ Salva Casa spiegano cosa si intende con quel “a condizione che …“:

• b1) laddove il titolo più recente sia stato rilasciato dall’amministrazione con formale provvedimento, che – anche mediante ricorso a clausole-tipo – attesti esplicitamente che il medesimo è stato adottato previa verifica della legittimità dei titoli pregressi;
• b2) con riferimento ai titoli rilasciati con formale provvedimento ovvero formatisi implicitamente, per silenzio-assenso (come nel caso della SCIA, della SCIA alternativa al permesso di costruire), laddove sia stata fornita l’indicazione degli estremi del titolo originario e di quelli successivi relativi all’immobile o unità immobiliare, e, in considerazione della documentazione prodotta, non sia stata formulata alcuna contestazione dall’Amministrazione su eventuali difformità rispetto allo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento.

In poche parole, meno burocrazia e meno incertezze per chi deve presentare una pratica.

Forse.

FAQ Salva Casa: Sanatorie per Difformità Minori e Immobili Vincolati

Sono molto interessanti le risposte alle domande frequenti che propone il Ministero nelle sue FAQ Salva Casa.

Cosa accade nel caso di plurime difformità di cui solo alcune rientrino nelle soglie di tolleranza?

Traduco direttamente: per la misura che rientra in tolleranza sarà possibile ammetterla ai limiti di tolleranza, mentre per la misura che eccede i limiti di tolleranza si dovrà procedere con una sanatoria.

E’ interessante sapere che si potrà procedere alla sanatoria solo delle parti che non rientrano in tolleranza.

L’applicazione di questa FAQ spesso potrà essere inutile o superflua: se si procede con una sanatoria, allora, a mio avviso, è più corretto far rientrare tutto ciò che è difforme, senza utilizzare le tolleranze.

Questa risposta potrà tornare utile qualora la misura che rientra in tolleranza, non potrebbe godere di una sanatoria ufficiale, ma risulta “passabile” solo grazie alla tolleranza.

Un’altra FAQ Salva Casa molto interessante, che troviamo nel pdf del MIT è:

Come opera il regime delle tolleranze in relazione alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienicosanitari?

Tradotto: per le distante e per i requisiti igienico sanitari, si applicano le tolleranze superiori al 2%?

Eh no … purtroppo no.

La soglia applicabile sarà sempre quella del 2 per cento, sia nel caso in cui l’intervento sia stato realizzato prima del 24 maggio 2024, sia nel caso in cui si stato realizzato successivamente, atteso che la regola non ha rinviato alle tipologie di difformità ma agli scostamenti.

Il problema riguarda la differenza che il legislatore ha fatto, nella scrittura del Salva Casa, tra le difformità e gli scostamenti.

Un approfondimento su questo aspetto riguarda le modifiche introdotte in sede di conversione da Decreto Legge Salva Casa in Legge Salva casa.

Con la conversione in legge sono state introdotte delle ulteriori disposizioni in materia di tolleranze e scostamenti anche per le distanze e per i requisiti igienico-sanitari relativamente agli edifici esistenti:

a) ove il progetto venga redatto dopo il 28 luglio 2024, lo stesso potrà tenere conto delle nuove misure minime di cui all’articolo 24, commi 5-bis e ss. Di conseguenza, la soglia del 2 per cento verrà computata sui nuovi parametri;

b) ove, al contrario, il progetto sia stato redatto alla luce dei parametri previgenti al 28 luglio 2024, la difformità di quanto realizzato dovrà essere sempre rapportata alle misure minime vigenti ratione temporis.

• se il progetto è stato redatto dopo il 28 luglio 2024, il 2% si applica sui parametri attuali
• se il progetto è stato redatto prima del 28 luglio 2024, allora il 2% di tolleranza si applica alle misure vigenti al momento di redazione del progetto

FAQ Salva Casa: Tolleranze Costruttive, Tolleranze Edilizie, e Autorizzazione Paesaggistica.

Ultima FAQ interessante in materia di tolleranze costruttive e difformità dai titoli rilasciati riguarda il caso degli immobili ricadenti in ambito tutelato paesaggisticamente, e quindi soggetti ad autorizzazione paesaggistica, o sanatoria con compatibilità al paesaggio.

Alla domanda di come si coordina la tolleranza costruttiva con le norme in materia di tutela del paesaggio, leggiamo:

Come si coordina il regime delle tolleranze costruttive con l’autorizzazione paesaggistica?

Gli interventi ricadenti nel regime delle tolleranze di cui al comma 1-bis non necessitano di autorizzazione paesaggistica, ove integrino interventi e opere ricomprese nell’allegato “A” del citato d.P.R. n. 31 del 2017 e nell’articolo 4 del medesimo articolato normativo.

Se l’intervento ricade nella tolleranza costruttiva, non è necessario richiedere la compatibilità paesaggistica.

Come sappiamo, esiste una differenza tra le tolleranze costruttive e le tolleranze edilizie.

Nelle FAQ Salva Casa, il MIT risponde alla medesima domanda di coordinamento tra tolleranze edilizie e autorizzazione paesaggistica.

Come coordina il regime delle tolleranze esecutive in caso di immobile vincolato?

Se l’immobile è sottoposto a tutela ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 2004 non potrà operare questo specifico regime delle tolleranze, dovendosi provvedere ad eventuali sanatorie mediante gli ordinari strumenti previsti dal Testo unico.

Quindi, picche!

Ricordiamoci, però, che le tolleranze sia costruttive che edilizie non costituiscono illecito edilizio, pertanto non sono oggetto di apposito procedimento di sanatoria o di condono.

Ripetiamolo insieme 😂:

Trattandosi di irregolarità non costituenti illecito edilizio, le tolleranze – sia costruttive che esecutive – non sono oggetto di un apposito procedimento di sanatoria, né tantomeno di condono.

FAQ Salva Casa: Cambio di Destinazione d’Uso Orizzontale e Verticale

Prima del DL Salva Casa, cambiare la destinazione d’uso di un immobile (ad esempio, da residenziale a commerciale) possibile ma più difficoltoso.

Con l’introduzione dell’articolo 23-ter all’interno del Testo Unico dell’Edilizia è stato introdotto un concetto relativo al mutamento della destinazione d’uso delle unità immobiliari: l’asse su cui facciamo scorrere l’uso 😂.

Scherzi a parte, si definiscono mutamenti di destinazione d’uso orizzontali o verticali, e la differenza riguarda l’appartenenza dell’uso alla stessa categoria funzionale o ad un’altra categoria funzionale.

E’ un cambio di destinazione d’uso orizzontale quello che lascia l’uso dell’immobile all’interno della stessa categoria funzionale: l’aspetto importante è che il cambio d’uso orizzontale non ha una rilevanza ai fini urbanistici, quindi non comporta variazioni significative dei carichi urbanistici, e di tutti gli standard ad esso connessi.

Un classico esempio di mutamento di destinazione d’uso orizzontale è il classico cambio da residenza a servizi connessi con la residenza, come piccoli uffici o esercizi di vicinato; e viceversa.

Il cambio di destinazione d’uso verticale, a differenza di quello orizzontale, è il cambio verso una categoria sostanzialmente differente, e il cui mutamento ha effetti rilevanti sotto il profilo urbanistico, dei carichi urbanistici e dei suoi standard: l’esempio può riguardare il cambio d’uso da commerciale (grande struttura di vendita, per esempio) a residenziale, o da immobile a destinazione turistico-ricettiva in commerciale.

Le categorie sono quattro:

• residenziale,
• turistico-ricettiva,
• produttiva e direzionale,
• commerciale.

Il MIT con le sue FAQ Salva Casa ha fornito uno schema per i casi di mutamento della destinazione della singola unità immobiliare o del’intero immobile, in direzione orizzontale o verticale, e con o senza opere.

Lo scopo è quello di fornire agli addetti ai lavori una semplificazione visiva degli articoli a cui far riferimento in caso di mutamento d’uso, della singola unità o dell’intero immobile, rilevante o non rilevante, e con o senza opere edili.

Molto interessanti anche alcune risposte

Cosa si intende per prevalenza funzionale?

Il requisito della prevalenza funzionale può essere letto alla luce del parametro costituito dal numero assoluto delle unità immobiliari destinate ad un determinato uso all’interno dell’immobile.

Si ritiene, infatti, che la prevalenza non debba necessariamente essere accertata sulla base della superficie complessiva occupata dalle singole unità immobiliari destinate ad un determinato uso all’interno dell’immobile.

Per determinare se un immobile ha una prevalente destinazione d’uso, sarà quindi sufficiente contare il numero di unità immobiliari effettivamente destinate a quell’uso; idealmente, tutti avremo pensato di calcolare le superfici raggruppate per uso, sul totale della superficie per determinare l’uso prevalente.

E invece no.

In relazione agli interventi, il MIT fornisce anche uno scema dei titoli necessari

Intervento	Titolo necessario per il mutamento della destinazione d’uso
Nessun intervento (Assenza di interventi)	SCIA
Edilizia Libera (ex articolo 6 DPR 380/2001)	SCIA
Interventi soggetti a CILA (ex articolo 6-bis DPR 380/2001)	SCIA
Interventi soggetti a SCIA (ex articolo 22 DPR 380/2001)	SCIA
Interventi soggetti a SCIA alternativa al Permesso di Costruire (ex articolo 23 DPR 380/2001)	SCIA alternativa al permesso di costruire
Intervento soggetti a Permesso di Costruire PDC (ex articolo 10 DPR 380/2001)	Permesso di Costruire PDC

FAQ Salva Casa: Logge e Porticati

Cosa si intende per logge e porticati?

Questa è la domanda frequente che troviamo nelle linee guida Salva Casa.

E risponde, in modo barocco e poco esaustivo agli addetti ai lavori, con un rimando alle voci dell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo:

• voce n. 37: con il termine loggia (o loggiato) si intende “l’elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni”.
• voce n. 39: con il termine porticato (o portico) si intende “l’elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio”.

FAQ Salva Casa: il Recupero Sottotetti In Quale Regioni si Applica?

Chi voleva rendere abitabile un sottotetto si trovava spesso bloccato da norme molto restrittive sulle distanze minime tra edifici.

Ora, invece:
✅ Il recupero è consentito senza dover rispettare i limiti di distanza, purché non si modifichi la sagoma dell’edificio.
✅ Sono ammessi interventi come il cambio d’uso interno e la rotazione delle falde del tetto.

📖 Le FAQ chiariscono che:
Questa deroga è valida in tutte le Regioni che hanno leggi specifiche per il recupero dei sottotetti.

Buone notizie per chi vuole sfruttare meglio gli spazi sotto il tetto senza affrontare lungaggini burocratiche.

Spero che questo articolo possa esserti stato utile.

Non aveva la pretesa di essere esaustivo su tutti i concetti espressi nelle Linee Guida Salva Casa, ma spero che un riassunto esemplificativo di alcune delle risposte alle domande frequenti FAQ Salva Casa possa comunque essere stato utile.

📌 Hai dubbi su una pratica edilizia? Scrivici nei commenti o condividi la tua esperienza!