Superbonus Su Immobile Abusivo

E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile completamente abusivo? E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile parzialmente abusivo? Proviamo a dare risposta a queste frequenti domande.

Dopo una lunga battaglia legale il centro storico fu interamente abbattuto per incompatibilità con la vigente normativa edilizia.

Diego Lama

Superbonus su immobile abusivo.

Se ti occupi di Superbonus, una delle domande che hai ricevuto o potrà capitare che riceverai è?

Nel mio immobile ci sono degli abusi. Posso fare il Superbonus?

Oppure, nella versione hard

Il mio immobile è abusivo. Posso fare il Superbonus?

Per quanto da tecnici preferiremo non dover affrontare questioni difficili, proviamo a dare risposta certa a queste domande, supportati dalla normativa.

Superbonus, abusi, difformità, art. 49 del TUE, e revoca contributo. Proviamo a fare un po’ di chiarezza.

Prima di rispondere alle domande, è bene fare un po’ di chiarezza su la normativa attuale, l’evoluzione che ha avuto e quali sono i rischi che possiamo correre.

Partiamo dall’Art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia.

L’articolo 49 del Testo Unico dell’Edilizia è importante perchè è quello che, da sempre, disciplina la possibilità (e non possibilità) di godere di contributi o agevolazioni fiscali.

L’articolo 49 del TUE, al comma 1, recita

Art. 49 – Disposizioni Fiscali

1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Scomponiamo la frase.

“Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato … ” con queste parole il legislatore sta definendo il perimetro di applicazione dell’articolo 49.

• Interventi abusivi
• Interventi in assenza di titolo (immobili abusivi in tutto o in parte)
• In contrato con il titolo (immobili con difformità)
• O su immobili con titolo annullato (immobili abusivo totalmente, o parzialmente, o con difformità, per revoca titolo).

Insomma … se ci fermassimo qui, verrebbe da dire che senza stato legittimo dell’immobile non sia mai possibile ottenre contributi o benefifici fiscali.

Proseguiamo.

Tutti i casi sopra elencati “non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, nè di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.“

Wow … questa è la riposta a tutti i tecnici che spesso dicono “non faccio Superbonus perchè è rischioso. Preferisco il bonus facciata o la ristrutturazione edilizia“.

Bello mio, se ti leggessi e studiassi la normativa, sapresti che l’art. 49 del TUE si applica a TUTTE le agevolazioni fiscali!

Certo che se ci fermassimo qui nella lettura del comma 1 dell’art. 49, nessun immobile con una virgola fuori posto (abusi totali, parziali o difformità) potrebbe mai beneficiare di nessun contributo o agevolazione.

Ma … c’è sempre un ma … il comma 1 prosegue e specifica quali sono i casi di contrasto dal titolo che determinano l’impossibilità di godere di contributi e agevolazioni fiscali.

Il contrasto deve riguardare, violazioni di

• altezza
• distacchi
• cubatura
• superficie coperta

che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte

oppure

• mancato rispetto delle destinazioni d’uso
• allineamenti indicati dagli strumenti urbanistici

Fatta chiarezza su quanto prescritto dall’articolo 49 del TUE, possiamo affermare che le piccole difformità che non ricadono nei casi sopra indicati (come ad esempio le difformità interne) non hanno mai precluso la possibilità di fare il Superbonus.

Ok, non hanno mai precluso il Superbonus … ma oggi la normativa cosa prevede?

Per completare il nostro ragionamento, dobbiamo prendere il comma 13-ter del DL 34/2020 e smi (Decreto Rilancio).

Si tratta di due commi inseriti con le modifiche al Superbonus dell’estate 2021; e derivano dalla necessità del Legislatore di voler raggiungere lo scopo del Superbonus.

Scopo del Superbonus? Migliorare l’efficienza degli edifici, del sistema involucro-impianto.

Scopo raggiunto dopo il primo anno di Superbonus? Uffici comunali intasati di richieste di accesso agli atti e sanatorie inutili (per difformità interne, finestre spostate, ecc….)

Le motivazioni principali sono due: da una parte c’è stata una campagna di terrorismo mediatico sulla possibilità di revoca del contributo, e sulle responsabilità dei tecnici.

La motivazione “vera” che io ho letto è che il business di molti tencici non è riuscire a portare a compimento il Superbonus, ma fare studi di fattibilità e sanatorie inutili.

Piccolo esempio numerico (tratto da storie vere!):

Prendiamo un tecnico qualunque. Probabilmente poco smart. Esce il Superbonus, e dopo una riluttanza iniziale, le richieste sono talmente tante che inizia ad avviare “solo lo studio di fattibilità e l’eventuale sanatoria”.

Indovinate che succede?

Nel 100% dei suoi studi di fattibilità, c’è una sanatoria da fare.

Il su business non è coibentare l’edificio, ma completare 100 studi di fattibilità e altrettante sanatorie.

Se chiede 300€/cad a studio di fattibilità e almeno 500 €/cad a sanatoria (senza contare eventuali difformità catastali, nuove agibilità, ecc..), otteniamo:

800€/cad * 100 unità = 80k .

Che probabilmente è il doppio se non il triplo del suo precedente fatturato annuale.

Fatturato annuo raggiunto. Responsabilità zero.

E sapete perchè vi dico che la tendenza è stata questa?

Perchè sono innumerevoli i casi di privati che ci hanno contattato dicendo:

“Ingegnere buongiorno. Il mio tecnico ha completato lo studio di fattibilità e fatto la sanatoria. Mi ha detto che ha troppo lavoro per occuparsi del mio superbonus. Quando possiamo iniziare?”

Caro mio, sei stato fregato e ancora non te ne sei accorto.

Quella scusa del tuo tecnico poco smart prevede due tre false o inutili verità:

• la prima, è che da sempre non ha mai avuto intenzione di fare il tuo superbonus
• la seconda, è che ti hanno mandato da noi pensando che invece noi siamo con le mani in mano aspettando che lui abbia fatto il suo inutile lavoro
• la terza, è presupporre che il suo lavoro sia utile a qualcuno. Se decidessimo di prendere quel lavoro, dovremo ripartire dallo studio di fattibilità perchè con il lavoro del tuo tecnico ci si pulisce il c*lo, visto che la firma sull’asseverazione finale sarà la nostra.

Ora, tralasciando la parte scurrile, questo per dire che devi essere onesto con i tuoi clienti, e portarli fino a compimento. Altrimenti hai prodotto carta (igienica) inutile.

Torniamo alla domanda:

Ok, non hanno mai precluso il Superbonus … ma oggi la normativa cosa prevede?

Abbiamo detto di partire dal comma 13-ter e quater del Decreto Rilancio (DL 34/2020).

Il comma 13-ter dice:

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

• a) mancata presentazione della CILA;
• b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
• d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Concentriamoci sulle parte in grasseto.

Da quanto scritto, capiamo che

• il tecnico non attesta lo stato legittimo dell’immobile
• il committente non attesta lo stato legittimo dell’immobile
• nessuno attesta lo stato legittimo dell’immobile

E ancora

• Si dichiara solo quale sia il titolo che ha legittimato la costruzione (e non si deve attestare che l’immobile è conforme a questo titolo!)
• Se l’immobile è ante 1967, si attesta che è stato edificato prima del 1° settembre 1967.(come se fossero tutti li ante 67 in libera edificazione dei suoli, anche se poi sappiamo che non è proprio così …)

E sulla revoca dei contributi, il comma 13-ter dice che

• non si applica l’articolo 49 del Testo Unico dell’Edilizia
• e la decadenza del contributo avviene solo in questi casi
  • mancata presentazione della CILA (ovvero, si eseguono i lavori senza idoneo titolo)
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA (ovvero si eseguono interventi diversi da quelli che dichiaro)
  • assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo (ovvero non dichiaro quale sia stato il titolo originario che ha dato vita all’immobile)
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 (ovvero invio un’asseverazione all’Enea sui lavori contenente false attestazioni)

Il perimetro di revoca del contributo derivante dal Superbonus mi pare ampiamente definito.

Superbonus su immobile totalmente abusivo

Prima di rispondere dobbiamo definire tre casi:

• immobile totalmente abusivo per il quale sia stata ottenuta la concessione in sanatoria
• immobile totalmente abusivo per il quale sia stata chiesta ma non ancora ottenuta la concessione in sanatoria
• immobile totalmente abusivo per il quale non sia mai stata nemmeno chiesta (e quindi nemmeno ottenuta) la concessione in sanatoria

Dei tre casi sopra indicati, l’unico caso ammissibile al Superbonus è il primo, ovvero quello dell’immobile totalmente abusivo per il quale sia stata ottenuta la concessione in sanatoria.

Nel secondo e nel terzo caso, infatti, sarà impossibile attestare il titolo originario che ha dato vita all’immobile.

E la mancata o falsa attestazione del titolo originario determina la revoca del contributo.

Superbonus su immobile parzialmente abusivo

Sull’immobile parzialmente abusivo, la questione è simile.

Rispetto al caso precedente, abbiamo certamente un titolo che ha dato vita all’immobile.

E pertanto il Superbonus è sempre ammissibile.

Per le parti abusive, dobbiamo distinguere i tre casi, analogamente a quanto scritto sopra:

• per la parte abusiva è stata ottenuta concessione in sanatoria
• per la parte abusiva è stata richiesta ma non ancora ottenuta concessione in sanatoria
• per la parte abusiva non è stata richiesta (e quindi nemmeno ottenuta) la concessione in sanatoria

Stando a quanto scritto nel comma 13-ter che abbiamo sviscerato sopra, in tutti e tre i casi non ci sono limitazioni al Superbonus.

Per il primo caso, ovvero quello dove abbiamo la parte abusiva per la quale sia stata ottenuta concessione in sanatoria, non vi è alcun problema: c’è un titolo rilasciato che legittima la parte ex abusiva, e non ci sono limitazioni di sorta alla realizzazione del Superbonus.

Alla domanda: ma quindi posso fare il superbonus anche sulla parte abusiva non sanata?

Tecnicamente sì. Tuttavia sta alla coscienza e alla sensibilità del tecnico scegliere se lavorare sulla parte abusiva.

Io, personalmente, scelgo di portare avanti il Superbonus, ma di escludere gli interventi sulle parti abusive.

Laddove non fosse possibile escluderli per ragioni tecniche, scelgo di non portarli dentro il Superbonus e il cliente li deve pagare a parte.

E’ una scelta personale; non è detto che sia giusta o sbagliata.

Superbonus su immobile senza abusi volumetrici, ma con difformità

Il Superbonus sull’immobile senza abusi volumetrici ma con difformità.

Intendiamo quegli immobili che hanno difformità interne o difformità di prospetto come una finestra spostata, o una finestra in luogo di una portafinestra, ecc…

Per questi immobili non vi sono limitazioni di sorta: si può effettuare il superbonus anche sugli immobili che hanno difformità senza rischio alcuno.

Non vi è rischio, nè per il tecnico nè per il committente, perchè non si attesta lo stato legittimo dell’immobile.

Non vi sono rischi per perdita o revoca del contributo perchè il comma 13-ter è molto chiaro su quando si rischia di perdere il contributo, e questo non è il caso.

Superbonus su Immobile abusivo, totale o parziale. Ecco un sunto

Proviamo a riassumere i tanti concetti esposti.

• Non si applica l’art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia
• Le sanatorie (soprattutto quelle relative alle piccole difformità) sono inutili ai fini del Superbonus
• Siate onesti con i vostri clienti, e non sfilate soldi per sanatorie se poi non portate a termine il Superbonus
• Se l’immobile è totalmente abusivo e non ha sanatoria rilasciata, non è possibile fare il Superbonus
• Se l’immobile è parzialmente abusivo, non ci sono limitazioni di legge sulla possibilità di fare il Superbonus; si lascia al tecnico la scelta se portare avanti e come portare avanti il Superbonus
• Se l’immobile ha piccole difformità, non c’è nessun problema e si può procedere al Superbonus
• La perdita/revoca del contributo c’è solo in determinati casi

Iscriviti alla Newsletter