DL Salva Casa – Che Cosa Prevede il nuovo Decreto Salva Casa?

E’ stato approvato il DL “Salva Casa”. Nell’articolo che segue vedremo che cosa prevede il nuovo Decreto Salva Casa e quali opportunità offre.

E’ stato approvato (anche se ad oggi, 28/05/2024 non risulta ancora pubblicato in Gazzetta ufficiale) il famigerato Decreto Legge “Salva Casa“.

Per mesi, ormai, si è parlato di un potenziale condono edilizio, anche se la comunicazione del ministro in carica specificava sempre di non chiamarlo “condono”.

Ed effettivamente è difficile pensare che il DL Salva Casa possa essere considerato un condono edilizio così come li abbiamo sempre conosciuti: in questa sua prima stesura approvata, infatti, non sono presenti possibilità di sanatorie di volumi.

Si tratta di modifiche sostanziali e senza scadenza temporale al Testo Unico dell’Edilizia.

Vediamo come è strutturato e che cosa prevede il Decreto Legge Salva Casa.

DL Salva Casa: Non Chiamatelo Condono Edilizio

Il DL Salva Casa, approvato qualche giorno fa e ad oggi non ancora vigente perchè in fase di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, non può essere chiamato “condono edilizio” perchè non si tratta di un condono edilizio per come li abbiamo sempre conosciuti.

Si tratta di una serie di modifiche al DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia che apporta una serie di novità in tanti punti interessanti che possono rappresentare delle opportunità per i nostri clienti.

I punti principali sono:

• VEPA: ampliamento delle possibilità di installazione
• Opere di Protezione Solare: nuove possibilità in edilizia libera
• Stato Legittimo degli Immobili: cambia la definizione
• Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante: nuove possibilità applicative
• Doppia Conformità: superamento della doppia conformità urbanistica
• Silenzio diniego: nei procedimenti di sanatoria si passa dal silenzio diniego al silenzio assenso
• Tolleranze Costruttive: fino al 5% per gli immobili realizzati entro il 24 maggio 2024, in funzione della metratura

Decreto Salva Casa: le VEPA

Il Decreto Salva Casa amplia le possibilità di installazione delle VEPA, acronimo di VEtrate PAnoramiche.

L’installazione delle VEPA era già ammessa in edilizia libera: ora con l’uscita del DL Salva Casa è stata estesa la possibilità della loro installazione anche ai porticati.

Perchè prima non si potevano installare nei porticati?

Eh no … ma ora sì.

L’installazione delle vetrate panoramiche nei porticati è stata inserita tra le attività di edilizia libera pertanto anche le VEPA già installate prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa si possono ritenere condonate …ops, sanate.

DL Salva Casa: Opere di Protezione dal Sole e dagli Agenti Atmosferici

Con l’avvicinarsi dell’estate, sappiamo che è necessario proteggersi dal sole.

Il nuovo Decreto Salva Casa ha inserito la lettera b.ter) al comma 1 dell’articolo 6 del DPR 380/2001.

Non preoccupatevi, se vi siete persi in questo richiamo di norme, articoli e lettere, ecco cosa è successo: nell’articolo che disciplina gli interventi di edilizia libera, è stata inserita la possibilità di installare opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

La lettera inserite è la seguente:

b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;

Senza entrare in troppi tecnicismi e finezze tecniche, mi preme sottolineare il concetto principale:

L’installazione di tutta quella roba lì non può determinare spazi stabilmente chiusi, non può determinare creazione di volumi e superfici aggiuntive.

DL Salva Casa: Cambia la Definizione di Stato Legittimo dell’Immobile

La definizione di “Stato Legittimo dell’Immobile” prevista dall’articolo 9.bis del Testo Unico dell’Edilizia ha subito alcune modifiche sostanziali apportate dal Decreto Salva Casa, che possono ritenersi veramente interessanti.

Se prima era necessario verificare non solo l’ultimo progetto approvato di un immobile ma anche tutti i titoli pregressi, fin da quello che ne aveva legittimato la prima costruzione, con le modifiche introdotte, lo “stato legittimo dell’immobile” diventa quello che ne ha previsto la costruzione “o” quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Altro aspetto importante, ma non di poco conto, è che sono compresi nello stato legittimo dell’immobile anche i titoli rilasciati in sanatoria, che ora diventa in alcuni casi autocertificata come vedremo nei paragrafi sotto, ivi compresa l’eventuale SCIA in sanatoria.

Ecco la nuova lettera 1.bis dell’articolo 9.bis del DPR 380/2001:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia

DL Salva Casa: Mutamento d’uso Urbanisticamente Rilevante

Per il Mutamento d’uso Urbanisticamente rilevante, il Decreto Salva casa va ad inserire, principalmente, quattro commi all’articolo 23-ter che ne dettava già le regole.

Ricordiamo che le categorie funzionali sono queste:

a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Sostanzialmente, il Decreto Salva Casa ha previsto:

• il mutamento d’uso della singola unità immobiliare senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale, è sempre consentito
• è sempre ammesso il mutamento d’uso tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, e commerciale, di una sola unità immobiliare, ricadente in zona A, B o C
• il mutamento tra categorie funzionali differenti, come descritto al punto precedente, non è soggetto al reperimento di aree per servizi
• gli interventi di mutamento d’uso inseriti con il DL Salva Casa passano per SCIA o norme locali più favorevoli; se vi sono opere edilizie da compiere contestualmente, invece, il titolo da ottenere è quello maggiore previsto in funzione delle opere da realizzare

DL Salva Casa: Tolleranze Costruttive

Le tolleranze costruttive sono sempre state contenute entro quel 2% rilevabile in cantiere e derivante da errori realizzativi.

Il Decreto Salva Casa inserisce uno spartiacque per le tolleranze nelle costruzioni: la data del 24 maggio 2024.

Se le unità immobiliari sono state realizzate entro il 24/05/2024, le tolleranze possono arrivare (sulla singola unità immobiliare e non sull’intero fabbricato) fino al 5% in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.

Il comma 1.bis, inserito, recita:

1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;

b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;

c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;

d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Altro aspetto interessante, è che rientrano nelle tolleranze esecutive anche:

• minore dimensionamento dell’edificio
• mancanza di realizzazione di elementi architettonici non strutturali
• irregolarità esecutive di muri esterni ed interni
• difforme ubicazione delle aperture interne
• difforme realizzazione di opere che rientrano nella definizione di manutenzione ordinaria
• errori progettuali corretti in cantiere
• errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere

Francamente, seppur spesso ci troviamo nella condizione di dover correggere errori progettuali in cantiere, oppure di trovare nei documenti dei veri errori materiali, l’aleatorietà di queste definizioni un po’ mi lascia basito.

Sono talmente ampie e opinabili che non si capisce quale sia il perimetro di circoscrizione.

DL Salva Casa: Accertamento di Conformità e Superamento della Doppia Conformità

Il Decreto Salva Casa impatta in modo sensibile sull’Accertamento di conformità.

L’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia, rubricato “Accertamento di Conformità”, cambia titolo in “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali“.

Le parole contano … contano eccome!

E contano perchè quel cambio di rubrica all’articolo 36 permette di inserire l’articolo 36-bis – “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità“

Queste seconde difformità, più lievi, infatti, non necessitano più della doppia conformità così come è sempre stato, ma possono essere sanate se erano conformi all’epoca di realizzazione dell’abuso o se sono conformi alla disciplina attuale.

E se ci pensate, un senso ce l’ha pure questa norma: perchè dovrei demolire/rimuovere qualcosa che oggi potrei fare?

DL Salva Casa: Dal Silenzio Diniego al Silenzio Assenso

Rimaniamo nell’ambito del nuovo articolo 36.bis, che va a dettare nuove regole per la sanatoria di difformità minori.

Si passa dal “vecchio” silenzio diniego, ovvero quella regola che prevedeva un tempo massimo per l’amministrazione di esprimersi su un accertamento di conformità, trascorso il quale si doveva considerare la non espressione dell’amministrazione come un parere negativo e quindi un diniego all’istanza di accertamento, ad un silenzio assenso per decorrenza dei termini: nel caso di silenzio da parte degli uffici tecnici comunali, decorso il nuovo termine imposto dalla norma, l’istanza si intende approvata e non rigettata.

Per i casi minori, quelli di “ipotesi di parziale difformità” inserite con il nuovo articolo 36-bis, i tempi si accorciano e in caso di silenzio da parte dell’ufficio competente il silenzio si trasforma in un parere favorevole.

Quindi, per questi casi, niente più silenzio diniego, ma silenzio assenso.

DL Salva Casa: Breve Sintesi Smart delle Nuove Regole

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