Differenza tra Agibilità e Abitabilità: Normativa, Requisiti e SCA

Differenza tra Agibilità e Abitabilità: Normativa, Requisiti e SCA

“L’abitabilità serve per le case, l’agibilità per i negozi e gli uffici.”

Quante volte abbiamo sentito questa frase in cantiere o nelle fasi preliminari di una compravendita?

È una convinzione radicata, ma dal punto di vista normativo è un falso mito. Comprendere la reale differenza agibilità e abitabilità è essenziale per non commettere errori formali e sostanziali che ricadono direttamente sulla responsabilità del tecnico.

Oggi, nel diritto urbanistico italiano, questa distinzione non esiste più. Esiste un unico iter procedurale e un’unica enorme responsabilità per il professionista. Vediamo di fare chiarezza ripercorrendo la normativa, i parametri inderogabili e le insidie legate agli immobili storici privi di documentazione.

Agibilità e Abitabilità sono la stessa cosa? Il Testo Unico Edilizia

L’equivoco nasce dal passato. Storicamente, il nostro ordinamento prevedeva due iter paralleli: la licenza di abitabilità (introdotta con il Testo Unico delle Leggi Sanitarie del 1934) per garantire la salubrità delle abitazioni, e la licenza di agibilità per i locali a uso non residenziale.

Questo doppio binario è stato definitivamente smantellato dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Il legislatore ha unificato i due termini, stabilendo che sussiste un solo ed esclusivo riconoscimento: l’Agibilità. Oggi l’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Che si tratti di una villa, di un capannone o di un negozio, il traguardo finale è sempre e solo uno.

Dall’ex certificato alla SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità)

Se il Testo Unico ha unificato i termini, il D.Lgs. 222/2016 (Decreto Madia) ha rivoluzionato la procedura, modificando l’Art. 24 del Testo Unico Edilizia.

Fino a qualche anno fa, il tecnico presentava i documenti e attendeva che il Comune rilasciasse il “certificato di agibilità”. Il Comune aveva un ruolo attivo e certificatore. Oggi il certificato non esiste più nella sua forma originaria ed è stato sostituito dalla SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità).

Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, è il Direttore dei Lavori (o un professionista abilitato) che deve presentare la SCA allo Sportello Unico, asseverando sotto la propria responsabilità penale e disciplinare che l’immobile rispetta tutte le normative vigenti. Il Comune si limita a ricevere la pratica e a effettuare controlli a campione. L’onere della prova e il rischio professionale sono passati integralmente sulle spalle del tecnico.

I requisiti per l’agibilità: altezze e RAI nel DM 5 luglio 1975

L’asseverazione della SCA non è un pro-forma. Si basa sul rigoroso rispetto di parametri matematici fissati dal DM 5 luglio 1975, un decreto spietato nella sua applicazione. Prima di firmare, il progettista deve accertarsi che i locali rispettino:

• Altezze minime: 2,70 m per i locali abitabili (soggiorni, camere) e 2,40 m per i locali accessori (bagni, disimpegni, ripostigli).
• Superfici minime: 9 mq per le camere singole, 14 mq per le matrimoniali, e un minimo di 28 mq per un alloggio monostanza (per una persona).
• Rapporti Aeroilluminanti (RAI): La superficie finestrata apribile di ogni locale abitabile non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Non si deroga. Se un immobile non rispetta questi requisiti igienico-sanitari, non è agibile.

Per blindare la pratica, non basta verificare le misure. Alla SCA vanno obbligatoriamente allegati documenti fondamentali per chiudere il cerchio normativo:

• Certificato di collaudo statico (o dichiarazione di regolare esecuzione).
• Dichiarazione di conformità delle opere in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
• Dichiarazioni di conformità degli impianti installati (D.M. 37/08).
• Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Rogito bloccato: come gestire la mancanza di agibilità per immobili storici

Il vero banco di prova per i professionisti non sono le nuove costruzioni, ma l’esistente. Cosa succede quando si deve vendere un immobile ante ’67 o degli anni ’70 sprovvisto di certificato?

L’assenza del documento espone il venditore a gravi responsabilità e spesso porta l’acquirente o la banca a bloccare il rogito. Il tecnico chiamato a risolvere il problema deve valutare attentamente la situazione:

• Mancanza per “inerzia”: L’immobile ha materialmente tutti i requisiti di legge (altezze, RAI, conformità statica e impiantistica), ma all’epoca nessuno ha mai richiesto il certificato. In questo caso, si può procedere con una SCA tardiva (pagando le sanzioni amministrative previste per il ritardo).
• Mancanza per “difetto insanabile”: L’immobile non ha fisicamente i requisiti (es. altezze di 2,50 m nei vani principali). In questo scenario, non si può presentare la SCA. Il professionista deve fermare l’operazione ed evitare sanatorie impossibili che porterebbero a dichiarazioni mendaci in atti pubblici.

Conoscere la normativa aggiornata e padroneggiare la compilazione della SCA è il modo migliore per tutelare la propria firma e risolvere le criticità prima che arrivino sul tavolo del notaio.

Conclusione

La differenza tra una pratica chiusa in tranquillità e un rogito saltato (con conseguente richiesta di danni al tecnico) sta tutta nel metodo. Non si può improvvisare con i parametri del DM 1975 e non si può sperare che il Comune o il notaio chiudano un occhio su una Segnalazione Certificata di Agibilità carente dei documenti obbligatori.

Il professionista oggi non è un semplice passacarte, ma il garante assoluto dello Stato Legittimo e della sicurezza dell’immobile.

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