Pertinenza urbanistica vs. pertinenza civilistica: cosa cambia ai fini dei permessi edilizi

Pertinenza urbanistica vs. pertinenza civilistica: cosa cambia ai fini dei permessi edilizi

«Il Permesso di Costruire no, non l’avevo considerato…» 🎶

Se l’urbanistica fosse una canzone di Renato Zero, questo sarebbe il ritornello di ogni cliente davanti all’ordinanza di demolizione.

La scusa è sempre la stessa: “Ma ingegnere, è solo una pertinenza, serve per il tagliaerba, mica fa cubatura!”

Purtroppo, se lasci guidare la pratica da questa illusione, stai per firmare un abuso in piena regola.

Se ricevi clienti in studio, sai benissimo che questa conversazione è un grande classico.

Il committente è intimamente convinto che basti legare “funzionalmente” una nuova struttura all’edificio principale per farla magicamente scomparire dai radar dell’urbanistica e poterla realizzare in totale edilizia libera.

Il cortocircuito nasce da una sovrapposizione molto pericolosa tra due mondi che parlano lingue diverse: l’ambito civile e l’ambito urbanistico.

Lasciar guidare la pratica dall’interpretazione del cliente significa, quasi sempre, firmare un abuso edilizio in piena regola.

Il malinteso dell’uso pratico

Il malinteso parte dal fatto che, per il diritto civile, l’unica cosa che conta è il legame funzionale e la volontà del proprietario. Se un cliente decide che un magazzino di 80 metri quadri in giardino serve esclusivamente a riporre il tagliaerba per la sua villetta, per la legge civile ha creato una pertinenza. Il manufatto è “al servizio” della casa.

Questa logica è perfetta per regolare le compravendite, i contratti o i rapporti di vicinato. Il problema è che allo Sportello Unico per l’Edilizia delle intenzioni del cliente non importa assolutamente nulla.

La scure dei metri cubi

L’urbanistica ragiona con una logica diametralmente opposta. Il suo scopo non è certificare l’uso privato che fai di un immobile, ma controllare l’impatto sul territorio, le volumetrie e il carico urbanistico. Soprattutto oggi, con l’attenzione maniacale sulle piccole difformità innescata dalle recenti sanatorie, confondere i due piani è un suicidio professionale.

Affinché il Comune consideri un manufatto come una vera “pertinenza urbanistica” – e quindi ti permetta di realizzarlo con titoli abilitativi minori – non basta dichiarare a cosa serve. Devono esserci caratteristiche fisiche inequivocabili:

• Nessun valore di mercato autonomo: se il famoso “box auto pertinenziale” ha dimensioni e accessi tali da poter essere affittato a terzi in modo indipendente, per lo Stato è una nuova unità immobiliare.
• Proporzionalità dimensionale: il volume della nuova opera deve essere talmente esiguo (di prassi si tollera un limite massimo del 20% rispetto all’edificio principale) da non alterare il carico urbanistico della zona.
• Impossibilità di diversa destinazione: la struttura non deve essere predisposta per ospitare altre attività umane. Una casetta in legno, se dotata di isolamento termico e predisposizione per gli impianti, cessa di essere un deposito e diventa a tutti gli effetti una dependance abitabile.

Se manca anche solo uno di questi requisiti fisici, l’opera si configura come “nuova costruzione” e richiede il Permesso di Costruire, senza sconti.

La realtà del cantiere

La teoria si scontra ogni giorno con le richieste pratiche.

Prendiamo la classica tettoia in cortile: il cliente vuole coprire 40 metri quadri per parcheggiare le auto. L’uso è a servizio della casa, certo, ma urbanisticamente una struttura di quelle dimensioni, stabilmente ancorata a terra, altera in modo permanente la sagoma dell’edificio e crea volume. Provare a farla passare con una semplice CILA espone lo studio a rischi enormi.

Lo stesso vale per le strutture prefabbricate. Un box in lamiera di quattro metri quadri appoggiato sull’erba rientra nell’edilizia libera, ma un manufatto in legno di venti metri quadri ancorato su una platea in calcestruzzo ha un impatto rilevante. Necessita di verifiche sismiche, rispetto delle distanze dal confine e, quasi sempre, di un Permesso di Costruire, a prescindere da quanto il committente giuri che lo userà “solo per la legna”.

Conclusione

Il nostro mandato, come professionisti tecnici, non è assecondare le interpretazioni creative dei clienti, ma tutelare lo Stato Legittimo dell’immobile.

Perché in urbanistica le buone intenzioni non lasciano traccia, mentre i metri cubi restano, si vedono e si pagano a caro prezzo.

Meglio essere i guastafeste oggi e pretendere il Permesso di Costruire, piuttosto che lasciare il cliente libero di cantare: “L’ordinanza di demolizione no, non l’avevo considerata…” 🎶

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