Distanza da Pareti Finestrate

La Distanza da Pareti Finestrate è un motivo frequente di litigio tra confinanti. Vediamo cosa si intende per “pareti finestrate” e quali distanze sono da rispettare.

Quando hai escluso l’impossibile ciò che resta, per quanto improbabile, è la verità

Sherlock Holmes

Le pareti finestrate, ahimè, sono spesso oggetto di contenzioso tra confinanti.

Il motivo è semplice: qualcuno non ne ha rispettato la distanza.

E l’altro, generalmente confinante, ritiene di dover far valere i propri diritti in una diatriba che ha certamente natura legale, alla cui base c’è proprio il mancato rispetto della distanza da pareti finestrate.

Distanza da Pareti Finestrate: che cosa si intende per parete finestrata?

Le pareti possono essere finestrate e non finestrate.

Detto così sembra abbastanza semplice capire quando una parete si può definire “parete finestrata” e quando, invece, si deve definire come cieca o “non finestrata”.

L’esistenza di una finestra in una parete permette di definirla finestrata.

Quindi alla domanda: se la mia parete è dotata di una finestra, è una parete finestrata?

Sì … e su questo, spero, siamo tutti d’accordo.

I dubbi possono sorgere in quei casi che, sembrano particolari, ma in realtà sono più frequenti di quanto si pensi:

• Se solo una delle due pareti è finestrata, e l’altra è non finestrata, si deve comunque rispettare la distanza da pareti finestrate?
• Se nella mia parete vi è una luce e non una veduta, si deve considerare finestrata e quindi vige il rispetto della distanza da pareti finestrate per le pareti antistanti ?
• Se i due edifici sono costruiti in aderenza, ma ad altezze differenti tali per cui una, quella più alta, presenta una finestra che si affaccia sull’altra … si applica il rispetto della distanza da pareti finestrate?
• Se i due edifici si fronteggiano solo in parte, la distanza da pareti finestrate si applica a tutta la parete o solo a quelle che si fronteggiano?
• Se i due edifici non sono paralleli tra di loro, come si valuta la distanza da pareti finestrate?

Sì … no … no, anche se… solo a quelle che si fronteggiano… in modo lineare e non radiale… Ma andiamo per gradi 🤣

Distanza tra Pareti Finestrate: Regolamento Edilizio e il DM 1444/1968

Le distanze da rispettare sono indicate nei Regolamenti Edilizi locali.

Al loro interno si trovano le distanze da costruzioni e confini, oltre alle distanze tra pareti finestrate (o pareti non finestrate).

Le distanze stabilite all’interno dei regolamenti locali derivano, in realtà, dall’art. 9 del Decreto Ministeriale 1444/1968.

L’obiettivo dell’art. 9 del DM 1444/1968 è quella preservare la salubrità ed evitare che l’interesse pubblico sanitario venga compromesso dalla creazione di intercapedini dannose tra edifici, quando una di queste deve permettere l’affaccio.

Va ricordato che l’art. 9 del DM 1444/1968 è una disposizione che il legislatore statale ha fornito al legislatore locale per la corretta predisposizione dei regolamenti edilizi, affinché gli stessi rispettino le distanze tra pareti finestrate.

Detto ciò, vediamo alcuni casi particolari e quale direzione ha preso la giurisprudenza.

Distanza da pareti finestrate: Se solo una delle due pareti è finestrata, e l’altra è non finestrata, si deve comunque rispettare la distanza da pareti finestrate?

Sì, e su questo c’è giurisprudenza a iosa.

Nel ricordarci che, anche allorquando solo una delle due pereti che si fronteggiano è finestrata, è necessario il rispetto della distanza di 10 metri da pareti finestrate.

Sintesi non tecnica: anche quando solo una delle pareti è finestrate, è necessario rispettare la distanza dei 10 metri tra pareti finestrate

Distanze da pareti finestrate: Se nella mia parete vi è una luce e non una veduta, si deve considerare finestrata e quindi vige il rispetto della distanza da pareti finestrate per le pareti antistanti ?

Anche su questo punto, le sentenze sono andate nella direzione di prevedere che una parete sia da considerarsi finestrata quando è presente una veduta, e non sia finestrata, invece, quando sono presenti aperture che sono qualificabili come sole “luci”.

Va da sé che, se in una parete sono presenti solo “luci”, e non anche “vedute” (per approfondire l’argomento si veda questo articolo “Differenza Tra Luci e Vedute“), e questa non si può definire finestrata, allora da essa non è necessario rispettare la distanza tra pareti finestrate, ma sarà sufficiente rispettare la distanza verso una parete non finestrata (5 metri, o 3 metri come previsto dall’art. 873 del Codice Civile).

Sintesi non tecnica: se una parete è dotata solo di luci, non si ritiene finestrata.

Distanza da pareti finestrate: Se i due edifici sono costruiti in aderenza, ma ad altezze differenti tali per cui una, quella più alta, presenta una finestra che si affaccia sull’altra … si applica il rispetto della distanza da pareti finestrate?

Altro caso particolare in materia di rispetto della distanza da pareti finestrate.

Il caso previsto vede due edifici in aderenza ma ad altezze differenti.

Quello più alto, ha una finestra che si affaccia proprio verso l’immobile in aderenza (essendo ad una quota maggiore, la finestra si apre proprio sul fondo altrui).

Non chiediamoci come mai sia stato possibile aprire quella finestra, non è questa la sede.

La giurisprudenza afferma che, in questo caso specifico, qualora quello ad una quota più bassa intendesse sopraelevare, non sarebbe soggetto al rispetto della distanza di 10 metri prevista dalle pareti finestrate, perché lo scopo è quello di evitare la formazione di intercapedini insalubri.

Però, qualora i due fabbricati non fossero in aderenza, e vi fosse già uno spazio tra i due edifici, allora la sopraelevazione di quello inferiore sarebbe soggetta al rispetto della distanza da pareti finestrate.

Sintesi non tecnica: se sono in aderenza a quote diverse, la sopraelevazione di quello inferiore non è soggetta al rispetto delle distanze da pareti finestrate.

Distanza da pareti finestrate: Se i due edifici si fronteggiano solo in parte, la distanza da pareti finestrate si applica a tutta la parete o solo a quelle che si fronteggiano?

In questo caso si può trovare giurisprudenza non sempre allineata tra le varie sentenze.

Tuttavia, l’ultimo orientamento frequente è quello di calcolare la distanza da pareti finestrate solo per la parte che si fronteggia.

Sintesi non tecnica: solo per la parte che si fronteggia

Distanza da pareti finestrate: Se i due edifici non sono paralleli tra di loro, come si valuta la distanza da pareti finestrate?

La misurazione della distanza dalle pareti finestrate va calcolata in modo lineare e perpendicolare, non potendosi applicare il metodo radiale.

Questo metodo di valutazione deriva dallo scopo della norma istitutiva.

Se lo scopo della norma è evitare intercapedini, allora questo è il modo corretto.

Sintesi non tecnica: con il metodo lineare e non radiale.

Così è deciso, l’udienza è tolta.

Distanza da Pareti Finestrate: che cosa consigliare, come tecnici, quando un cliente ci chiede la possibilità di far rispettare la distanza dalla propria parete finestrata

Quando un cliente ci chiede di poter far rispettare la distanza dalle proprie parte finestrate, è già troppo tardi

Perché significa che un vicino sta edificando senza aver rispettato la distanza minima dalla parete finestrata, e molto probabilmente si finirà davanti a qualcuno che deciderà per loro.

Tuttavia, se sappiamo quali sono i metodi corretti di valutazione di casi specifici e di calcolo delle distanze da parete finestrata, sapremo consigliare al nostro committente quale sia la strada migliore da percorrere.

L’iter da consigliare, uno dei possibili, potrebbe essere questo:

• Con le buone:
  • se l’edificazione non è iniziata, chiedere al vicino di modificare il progetto. (possibilità di successo molto basse 😂)
• Con le cattive ma non troppo:
  • con l’ausilio di un legale e di un tecnico, chiedere a quella che a breve sarà la controparte di rivedere il progetto perché in palese violazione delle distanze (ovviamente il tecnico lo dovrà dimostrare in una sua perizia)
• Con le cattive cattive:
  • per il tramite di un legale, e con il sostegno di un tecnico, ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR), per l’annullamento dei titoli che avrebbero autorizzato la costruzione senza il rispetto della distanza da pareti finestrate
  • eventuale richiesta di decreto cautelare presidenziale al Presidente del TAR affinché blocchi, nelle more del giudizio, la costruzione in itinere
  • richiesta di rimessa in pristino, ed eventuale risarcimento danni.

Esistono anche altri modi, ma non sono legali quindi non si possono consigliare (😂).

Distanza da Pareti Finestrate: Sintesi Finale

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