Vendita Immobile Superbonus Plusvalenza
La vendita di un immobile su cui sono stati effettuati interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche con il Superbonus può essere oggetto di tassazione da plusvalenza. Vediamo che cos’è, quando è dovuta è quando non è dovuta, come si calcola, e alcuni casi specifici.
Se come me ti sei occupato di superbonus, potrà capitarti, e ti capiterà, che qualche tuo cliente ti chieda se può vendere un immobile che ha usufruito del superbonus, e, in caso di risposta positiva, quanto deve pagare di tasse.
Bene, proviamo a dare ordine alle tante informazioni disordinate e poco chiare che si trovano in rete e vediamo cosa possiamo rispondere ai nostri clienti nel caso vogliano vendere il proprio immobile che ha usufruito del Superbonus.
Vendita Immobile Superbonus: è possibile?
Andiamo per ordine e partiamo dalla domanda più frequente, ma anche quella a cui possiamo dare una risposta molto semplice.
E’ possibile vendere un immobile su cui si sono effettuati lavori con il Superbonus 110%?
Sì, è possibile effettuare la vendita di un immobile sul quale sono stati effettuati interventi di miglioramento energetico previsti dal Superbonus.
Esiste una dinamica particolare che porta le persone che hanno beneficiato di contributi fiscali previsti dal superbonus 110% a pensare di avere limitazioni alla vendita del proprio immobile.
La dinamica è spontanea e anche comprensibile: il trick mentale è sempre lo stesso
“Mi hanno dato dei contributi per migliorare il mio immobile con il superbonus, avrò delle limitazioni alla vendita? Altrimenti chiunque avrebbe potuto beneficiare di contributi fiscali per realizzare profitto”
Se da una parte la domanda è più che lecita e comprensibile, dall’altra la risposta è altrettanto semplice.
Nella norma del superbonus non vi è mai stata nessuna limitazione alla vendita, nemmeno nei primi anni post intervento di miglioramento energetico.
E la storia del profitto?
Per comprendere come sia possibile che lo Stato abbia permesso questo, va ricordato che lo scopo del superbonus era migliorare la prestazione energetica degli immobili (in realtà era rilanciare l’economia attraverso l’edilizia, ottenendo anche il miglioramento delle prestazioni energetiche degli immobili); se l’obiettivo è questo, va da sè che diventa indifferente chi si a il proprietario.
Pertanto, perchè mettere una limitazione alla vendita?
Infatti non esiste nessuna limitazione.
Ma non spaventatevi, la questione relativa all’eventuale profitto è stato “sistemato” dall’Agenzia delle Entrate che ha specificato i casi per i quali, in caso di vendita di un immobile che ha beneficiato del superbonus, si soggetto alla tassazione della plusvalenza (ovvero del maggior incremento di valore derivante dai lavori effettuati).
Tassazione Vendita Immobile Superbonus: A Chi Si Applica? Per Quale Tipologia di Immobili?
Prima di vedere quanto si paga, qual è la tassazione, nel caso di vendita (cessione) di immobile che ha beneficiato del superbonus 110%, vediamo a quali tipologia di soggetti si applica e per quale tipologia di immobili.
I soggetti al quale si applica la tassazione per la vendita di immobili superbonus
Il principio alla base è che si tratta del conseguimento di un reddito diverso inclusa nell’articolo 67 del TUIR, quindi ecco i soggetti che sono sottoposti a questa tassazione:
- persone fisiche residenti (sempreché il reddito non sia stato conseguito in qualità di impresa o professionista)
- le società semplici e similari
- gli enti non commerciali
- persone fisiche, società, enti, anche non residenti in Italia, quando il profitto è stato conseguito nel territorio italiano
La mia è una semplificazione; se avete necessità di una lettura più precisa, è sempre bene consultare il proprio consulente fiscale.
A quale tipologia di immobili superbonus si applica la tassazione
Risposta semplice.
A tutti gli immobili ceduti che hanno beneficiato dei lavori di risparmio energetico incentivati con il superbonus 110%.
Al fine della tassazione non rileva nè la tipologia dell’immobile: si applica tanto sugli immobili residenziali quanto su quelli non residenziali, a prescindere dalla destinazione d’uso.
E nemmeno chi è stato il fautore dell’intervento ha importanza per capire se un immobile che ha usufruito di lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie al superbonus 110%: la tassazione si applica a tutti gli immobili che ne hanno usufruito a prescindere che ad eseguirli sia stato il proprietario o l’utilizzatore (infatti nelle prime versioni del superbonus, potevano effettuare i lavori oltre a chi avesse titolo sull’immobile, anche chi ne avesse il possesso, previo consenso dell’avente titolo).
Vendita Immobile Superbonus. Rileva la Tipologia Degli Interventi Realizzati Ai Fini della Tassazione? Rileva lo Sconto in Fattura o la Cessione del Credito?
No.
E potrei chiudere qua questo paragrafo. 😂
La norma non specifica né fa distinzione sugli eventuali interventi da portare o meno a tassazione della plusvalenza, quindi direi che sono tutti gli interventi del superbonus che, qualora abbiano generato un incremento di valore dell’immobile (plusvalenza), generano una componente di reddito da tassare.
Analogo discorso per le modalità con le quali si è fruito del superbonus: che vi sia stato uno sconto in fattura, una cessione del credito di imposta, o la fruizione diretta in dichiarazione dei redditi, è ininfluente ai fini della tassazione.
Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Se l’unità immobiliare non ha effettuato interventi trainati ma il condominio ha effettuato i trainanti?
Anche questa domanda è probabile che vi verrà posta da qualche vostro cliente.
E la risposta è sempre la stessa: anche se l’immobile in cessione non ha effettuato interventi trainati specifici della singola unità immobiliare all’interno di un condominio, ma il condominio ha effettuato dei lavori trainanti per i quali viene generata una plusvalenza sull’immobile, allora quel reddito è soggetto a tassazione.
Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Quanto Si Paga?
Ok, dopo tutti ‘sti discorsi … veniamo alla domanda primaria.
Ma quanto si paga?
Si paga un’imposta sostitutiva pari al 26% del reddito generato.
Qual è il reddito generato?
Il reddito generato è la plusvalenza, ovvero la differenza di corrispettivo che viene percepito in sede di vendita o cessione, e il prezzo di acquisto dell’immobile, incrementato di ogni altro costo inerente l’immobile.
Tieni bene a mente questo “costo inerente” perchè ci torniamo dopo.
In buona sostanza però, nessuna differenza con le normali plusvalenze per gli immobili.
E allora che differenza c’è?
La differenza sta nel criterio di calcolo e nella determinazione dei costi sostenuti per gli interventi rientranti nel superbonus 110%.
I costi inerenti di cui parlavamo prima.
La Circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate detta alcune indicazioni specifiche; qui entriamo un po’ nel campo tecnico delle norme fiscali, quindi il mio consiglio è quello di rivolgersi a qualcuno esperto in materia.
Io provo a riassumerlo così:
Nel calcolo dei costi inerenti, che sono quelli sostenuti che si possono sommare al prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile, ai fini della determinazione della differenza (plusvalenza) tra il prezzo di cessione dell’immobile e il costo di acquisti incrementato degli ulteriori costi sostenuti, l’Agenzia indica che le spese sostenute non possono essere riconosciute in tutto o in parte quando si verificano insieme queste condizioni:
- si sia beneficiato del superbonus con aliquota al 110%
- si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta
Quindi, se coesistono queste due condizioni, ci si trova davanti ad un bivio derivante dalla data di cessione dell’immobile:
- se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da meno di 5 anni, allora non sono riconosciuti i costi inerenti
- se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da oltre 5 anni, i costi inerenti sono riconosciuti nella misura del 50%
In tutti gli altri casi, ovvero quando non si verificano congiuntamente le due condizioni iniziali sopra indicate 1 – aliquota al 110% e 2 – sconto in fattura o cessione del credito, allora i costi sostenuti per i lavori sono riconosciuti al 100% come costi inerenti.
Bene … ora che hai un po’ di confusione in testa, rileggi questo paragrafo fino a quando non ti è chiaro 😂.
Vendita immobile superbonus: Sintesi Smart e Risposta alla domanda: Se Ho Effettuato Lavori con il Superbonus nel Mio Immobile, Devo Pagare Più Tasse?
- Se hai effettuato i lavori di risparmio energetico con il superbonus 110% NON devi pagare più imposte
- Devi pagare un’imposta pari al 26% solo nel caso di cessione a titolo oneroso dell’immobile che ha usufruito del superbonus
- Anche se l’unità immobiliare in condominio non ha fatto lavori trainati, se il condominio ha fatto lavori trainanti, si genera una plusvalenza
- Devi pagare il 26% sulla plusvalenza, che è data dal valore di cessione dell’immobile a cui va detratto il costo di acquisto e i costi inerenti
- I costi inerenti sono pari al 100% dei costi sostenuti per i lavori, a meno che non si verifichino due condizioni insieme:
- si sia beneficiato del 110%
- si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta
- Se coesistono queste condizioni, allora
- se si vende l’immobile entro i 5 anni non sono riconosciuti come costi inerenti i costi sostenuti per i lavori
- se si vende l’immobile oltre i 5 anni, allora i costi sostenuti vengono computati al 50% come costi inerenti
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