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Indennità di Sopraelevazione: A chi spetta, esempio di calcolo, prescrizione

Indennità di Sopraelevazione: A chi spetta, esempio di calcolo, prescrizione

In questo articolo vorrei fornire una panoramica di che cos’è l’indennità di sopraelevazione (o indennità di sopralzo), fornire qualche esempio di calcolo, e alcune indicazioni su quando è dovuta, a chi spetta, e quali sono i tempi della prescrizione.

Ahhhh .. che bella invenzione l’indennità di sopraelevazione!

Ma che roba è sta cosa dell’indennità di soraelevazione?

‘Spetta … andiamo per ordine.

In questo articolo ti voglio illustrare che cos’è l’indennità di sopraelevazione, chiamata anche indennità di sopralzo, da chi è dovuta e a favore di chi. Vedremo anche qualche esempio di calcolo e qualche raro caso applicativo … che poi tanto raro non è.

Iniziamo

Indennità di Sopraelevazione: Che cos’è?

L’indennità di sopraelevazione è un istituto derivante dal Codice Civile.

Precisamente dall’Articolo 1127 del Codice Civile, rubricato “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”.

Ecco cosa recita l’articolo 1127 C.C. :

Art. 1127 – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Articolo 1127 del Codice Civile “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”

Come anticipavo, in questo articolo ci concentreremo solo sulla parte relativa all’indennità di sopraelevazione, quindi evitiamo di commentare tutto l’articolo 1127 del Codice Civile, e andiamo direttamente al sodo, ovvero l’ultimo paragrafo dell’articolo.

“Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.”

Questo paragrafo (in realtà tutto l’articolo) è in perfetto stile codice civile: semplice, chiaro e conciso.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere un’indennità.

E da qui, non si scappa.

Eppure, vedremo che come tanta semplicità trova, a volte, alcuni dubbi interpretativi nei casi più disparati che possono capitare durante la vita professionale.

Indennità di Sopraelevazione: A chi spetta? E da chi è dovuta?

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere un’indennità.

Ripartiamo da qua.

L’indennità di sopraelevazione è, quindi, dovuta da chi effettua la sopraelevazione (maddai! 😱).

E a chi spetta?

L’indennità di sopraelevazione spetta a tutti quelli che stanno sotto.

In realtà, per come è scritto l’articolo, sembrerebbe che sia dovuto a tutti i condomini, e non solo a quelli che stanno sotto di lui: infatti l’articolo recita” … deve corrispondere agli altri condomini …“

Tuttavia esiste giurisprudenza formata che prevede che l’indennità sia dovuta solo alle persone che stanno sotto l’area sopraelevata; questo principio deriva dal fatto che, i condomini che non stanno sotto l’area sopraelevata, avranno diritto all’indennità di sopraelevazione solo quando sarà sopraelevato l’ultimo piano della colonna soprastante la propria proprietà.

Indennità di Sopraelevazione: Esempio di Calcolo

Anche il calcolo dell’indennità di sopraelevazione è una disposizione molto chiara, e che si presta a poche interpretazioni.

“… un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica …“

Da questo estratto dell’ultimo paragrafo dell’art. 1127 C.C. capiamo che l’indennità di sopraelevazione è:

  • pari al valore dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica

Proviamo a fare un esempio pratico.

Signor X è proprietario dell’ultimo piano, in un fabbricato di 5 piani, e della terrazza soprastante, pari a 100 mq di terrazza.

Nella terrazza soprastante, il Signor X decide di edificare una costruzione di 20 mq.

L’indennità dovuta è pari al valore dell’area di 20 mq.

Ma che cos’è il valore dell’area?

E’ il valore di un’area equivalente da acquistare per costruire una nuova costruzione di pari destinazione d’uso nel circondario.

Per dirla in termini meno precisi ma più semplici: è il valore di quanto costerebbe un pezzo di terreno di 20 mq per costruire un pezzo di abitazione.

Ecco, quello è il valore dell’indennità di sopraelevazione.

Nel caso di specie, se le aree nella zona di interesse del Sig. X fossero valutate 500 €/mq, allora il valore dell’indennità è pari a:

20 mq x 500 €/mq = 10 000 €

Bene … ora abbiamo trovato quant’è l’indennità di sopraelevazione per il caso del sig. X.

Il parametro che varia, quindi, è l’opinabilità del valore espresso a metro quadrato dell’area oggetto di nuova fabbrica.

Indennità di Sopraelevazione: Errori da evitare

Uno degli errori più frequenti da evitare è relativo al calcolo specifico per l’area da occuparsi.

Mi spiego meglio: il valore dell’area, nel nostro esempio pari a 500 €/mq, è il valore di un possibile terreno da edificare nelle aree di interesse.

Non è, quindi, come molti pensano, il valore del costruito.

Non è il valore di vendita a mq di un appartamento.

Non è il valore di mercato di una costruzione finita.

E’ il valore dell’area. Lo dice in modo specifico l’articolo 1127.

L’altro errore da evitare è pensare che chi ha edificato, il sig. X, debba corrispondere 10k (o l’indennità di sopraelevazione che deriva dal vostro caso specifico) a tutti i condomini.

Infatti, una lettura più ampia dell’ultimo paragrafo dell’art. 1127, recita in modo esplicito come questo valore calcolato vada suddiviso tra i condomini:

“… Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. …”

Analizziamo il testo:

  • Chi fa la sopraelevazione (Signor X) deve corrispondere
  • Agli altri condomini
  • una indennità pari al valore dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica (10k nel nostro esempio)
  • diviso il numero di piani, compreso quello da edificare
  • detratto l’importo della quota a lui spettante

Nel nostro esempio, se avete notato, ho specificato che il Signor X è proprietario dell’ulitmo piano in palazzo di 5 piani (quindi altre 4 unità sottostanti a quella del sig. X)

Pertanto, secondo quanto previsto dall’articolo 1127, l’indennità di sopraelevazione spettante a ciascun condominio è pari a

Indennità spettante a ciascun condomino: 10 000 / (5+1) = 1666,67

Infatti l’articolo 1127 prevede che l’indennità spettante a ciascun condomino sia quella calcolata totale, diviso il numero di piani, e detratte le quote di proprietà.

Pertanto, l’indennità totale da corrispondere, nel caso di specie sarà pari a 1666,67 € per ciascun condomino a cui spetta, ovvero ai quattro sottostanti

Indennità totale da corrispondere: 1666,67 * 4 = 6666,67 €

Indennità di Sopraelevazione: Prescrizione. Quali sono i tempi?

L’indennità di sopraelevazione è, anch’essa, soggetta a prescrizione.

E’ importante saperlo perchè esiste un tempo massimo entro il quale deve essere corrisposta, oltre il quale il condomino non ha più diritto nè a chiederla nè ad ottenerla.

Il tempo di prescrizione per l’indennità di sopraelevazione è quello ordinario, ex art. 2946 C.C., stabilito in 10 anni.

Decorre dalla data di completamento dell’opera, e non dalla data di inizio o di avviso di sopraelevazione.

Il termine prescrittivo per l’indennità di sopraelevazione viene interrotto da atti formali; più in dettaglio, l’unico atto idoneo a interrompere la possibilità di prescrizione dell’indennità di sopraelevazione è l’atto di citazione.

Indennità di Sopraelevazione: E’ dovuta nel caso del recupero del sottotetto?

Dipende.

Dipende is the new black.

La giurisprudenza formatasi sull’indennità di sopraelevazione ha, per nostra fortuna, espresso la sua visione su questa questione ab illo tempore (scusami, oggi mi sono svegliato così… latino! 😂), e nelle sue espressioni troviamo la giusta risposta alla domanda del nostro potenziale cliente:

Nel caso di recupero del sottotetto esistente, è dovuta l’indennità di sopraelevazione?

La prima espressione utile la troviamo nella sentenza della Cassazione a Sezioni unite 30 luglio 2007, n. 16794 nella quale leggiamo che

“l’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’articolo 1127, Codice civile non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l‘incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.“

Estratto dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite 30 luglio 2007, n. 16794

Il punto chiave nella lettura dell’estratto è la parte evidenziata in grassetto: l’incremento delle superfici e delle volumetrie.

Pertanto, in assenza di incremento di superfici e di volumetrie (in senso geometrico e non certamente urbanistico o edilizio), l’indennità di sopraelevazione non è dovuta.

L’altra espressione utile a favore di questa lettura è contenuta nella sentenza della Cassazione 24 gennaio 1983, n. 680, per la quale

ai fini dell’articolo 1127 codice civile, la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche, sicché non v’è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura (nella specie: trasformazione in unità abitabile di locali sottotetto), nel qual caso non possono per sé venire in rilievo nei rapporti tra i condomini, nell’ambito della disciplina civilistica della sopraelevazione in questione, in difetto di specifiche pattuizioni al riguardo, la modificazione tra i “volumi tecnici” o i vincoli di destinazione gravanti in virtù del progetto approvato e dell’autorizzazione di relativa attuazione, riguardando la nozione di “volume tecnico” e tali vincoli, esclusivamente la regolamentazione pubblicistica dell’attività edilizia.

Estratto dalla sentenza della Cassazione 24 gennaio 1983, n. 680

Bene … linguaggio a parte, un po’ complesso, il nocciolo della questione sta tutto nelle parole

“… sicché non v’è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna … nella specie: trasformazione in unità abitabile di locali sottotetto“.

Mi pare che non vi sia alcun dubbio su questa sintesi:

  • nel caso di recupero di sottotetto esistente, senza incremento di superfici e di volumetrie, non è dovuta l’indennità di sopraelevazione
  • il solo cambio d’uso senza cambio di superfici e di altezze o di volumi non determina la necessità di corrispondere l’indennità di sopraelevazione
  • nel caso di recupero di sottotetto esistente con ampliamento di superfici e/o di volumetrie e/o di altezze, è sempre dovuta l’indennità di sopraelevazione

Indennità di Sopraelevazione: E’ dovuta nel caso di ampliamento al piano dell’attico?

Sì, purtroppo sì.

L’indennità di sopraelevazione è dovuta anche nel caso di ampliamento dell’ultimo livello, nella terrazza al piano.

Questo perchè, da giurisprudenza come abbiamo visto negli estratti delle sentenze sopra riportate, risulta essere la sopraelevazione dell’ultimo livello in proiezione delle aree sottostanti.

Pertanto, se il vostro cliente ha l’attico e intende ampliarlo, che sia in sopraelevazione o che sia in ampliamento verso la terrazza al piano, comunque potrà essere soggetto alla richiesta dell’indennità di sopraelevazione

Indennità di Sopraelevazione: Breve Sintesi Smart

  • L’indennità di sopraelevazione è disciplinata dall’articolo 1127 del Codice Civile
  • l’indennità di sopraelevazione è pari al valore dell’area da occuparsi dalla nuova fabbrica
  • l’indennità di sopraelevazione da corrispondere ai singoli condomini va diviso per il numero di piani, compreso quello in edificando, e detratte le quote spettanti a chi edifica
  • l’indennità di sopraelevazione è dovuta anche in caso di ampliamento al piano dell’ultimo livello
  • la prescrizione dell’indennità di sopraelevazione è di 10 anni dalla data di completamento dell’opera
  • la prescrizione dell’indennità di sopraelevazione è interrotta da atti di citazione
  • l’indennità di sopraelevazione non è dovuta in caso di cambio d’uso senza aumento di altezza, superfici o volumetrie
  • l’indennità di sopraelevazione, nel caso di recupero di un sottotetto esistente, non è dovuta se non vi sono incrementi di superficie, o altezze, o volumetrie.

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La Normale Tollerabilità in Acustica

La Normale Tollerabilità in Acustica

La Normale Tollerabilità nell’Acustica è un principio derivante del Codice Civile secondo il quale ogni proprietario può emettere rumori dalla sua proprietà sempre e solo entro un limite di normale tollerabilità.

Trovo molto interessante …

la mia parte intollerante

Caparezza
@smartingegnere

La Normale Tollerabilità in Acustica Il principio della Normale Tollerabilità nell’Acustica, derivante dal Codice Civile, stabilisce che ogni proprietario ha il diritto di generare rumori dalla propria proprietà, purché non superino il limite di tollerabilità considerato normale. In questo video esamineremo alcune considerazioni riguardanti tali requisiti, scorri a destra per saperne di più #edilizia👷‍♂️ #ediliziatiktok #ediliziaprivata #capcut #ingegneria

♬ suono originale – smartingegnere – smartingegnere

La normale tollerabilità è un principio giuridico disciplinato dall’articolo 844 del Codice Civile.

normale tollerabilità acustica - caparezza - la mia parte intollerante

Vediamolo insieme

Art. 844 Codice Civile – Immissioni

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

Articolo 844 Codice Civile

Questo principio stabilisce che nessuno può impedire le emissioni normali di un vicino, a meno che non superino la normale tollerabilità.

Se da una parte nessuno può impedire le emissioni entro un limite di normale tollerabilità, questo significa che dall’altra ogni proprietario ha il diritto di fare tutto ciò che vuole sulla sua proprietà, sempre all’interno di quel perimetro di tollerabilità normale, e sempre che non causi danni alla proprietà altrui.

La Normale Tollerabilità in Acustica Ambientale

normale tollerabilità acustica ambientale edilizia rumore

Senza voler entrare troppo nel merito, l’acustica ambientale è quella parte della fisica che studia il suono e il rumore nell’ambiente.

Gli ingegneri acustici (in Italia vengono riconosciuti come “Tecnici Competenti in Acustica Ambientale“, e iscritti in appositi elenchi regionali) lavorano per misurare e minimizzare l’impatto del rumore sull’ambiente e sulla salute umana.

Se prendiamo il concetto espresso dall’articolo 844 del Codice Civile, e lo decliniamo in campo acustico, notiamo che:

  • un proprietario può generare rumore ed emetterlo al di fuori del proprio fondo
  • il confinante (nel campo acustico, un ricettore) non può impedire che il vicino generi questo rumore e non può impedire che questo rumore entri nella sua proprietà
  • può impedirlo solo se, non tanto l’emissione del primo, quanto l’immissione di questo rumore nella sua proprietà supera un limite di “normale tollerabilità“

In acustica, la normale tollerabilità è quel perimetro entro il quale livello di rumore prodotto da una proprietà rimanga entro i limiti accettabili.

Se il livello di rumore supera la normale tollerabilità, il proprietario può essere obbligato a ridurre il rumore o a prendere misure per mitigarlo.

Misure di mitigazione legali … aggiungo.😂😂

Limiti di Normale Tollerabilità in Acustica

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Ma quali sono questi limiti di normale tollerabilità nel campo dell’acustica?

La domanda è lecita e la risposta è diretta

  • +3 dB (decibel)

A voler essere più precisi, si tratta di un aumento di 3 decibel rispetto al valore di fondo espresso come valore percentile statistico L95, ponderato secondo la curva A con costante di tempo Fast (0,125 s).

Se volessimo tradurre dal linguaggio acustico ad un italiano tecnico ma comprensibile 😂, si potrebbe dire che

  • la soglia della normale tollerabilità è un aumento di 3 decibel rispetto al rumore di fondo.

Ricordiamoci che questo limite di tre decibel è relativo sia al periodo notturno che al periodo di riferimento diurno.

Il periodo diurno è quello che va dalle 6 del mattino alle ore 22, mentre si definisce periodo notturno in acustica ambientale quello che va dalle 22 alle 6 del mattino.

Spesso nei Piani di Classificazione Acustica o di Zonizzazione Acustica dei comuni, viene indicato un differenziale rispetto al rumore di fondo differente per il periodo notturno e il periodo diurno.

Spesso si trovano

  • differenziale di +5dB per il periodo diurno
  • differenziale di +3 dB per il periodo notturno

Ricordiamoci, però, che quei valori non rappresentano i limiti della normale tollerabilità.

Ritorniamo all’aumento dei 3 dB previsti per la normale tollerabilità.

Un aumento di tre decibel, che sembrano pochi, in realtà corrispondono ad un raddoppio della potenza sonora.

Poiché corrisponde al raddoppio della potenza sonora, possiamo assumere una relazione di questo tipo.

Se per esempio rileviamo una L95, ponderato in A e in costante Fast) di 35 dB, allora la potenza sonora della nostra sorgente potrà essere al massimo di altri 35 dB

La somma dei due logaritmi 35 db + 35db porta infatti ad un aumento di 3 decibel, ovvero 38 dB

Pertanto la nostra sorgente potrà emettere un rumore che è pari al rumore di fondo rilevato in L95.

Come Misurare Il Contributo della Sorgente per la Normale Tollerabilità?

normale tollerabilità acustica ambientale edilizia rumore limiti condominio misure fonometro fonometriche

Lo so, l’immagine non è quella di un fonometro.

Per misurare il contributo di una sorgente di emissione di rumore per la normale tollerabilità sono necessari alcuni elementi:

  • fonometro in classe 1, con certificazioni e tarature
  • Tecnico competente in acustica ambientale, iscritto in un elenco regionale e nell’elenco nazionale Enteca
  • Colla Vinilica, e forbici arrotondate.

Fatto?

via GIPHY

Bene.

A parte il terzo punto, il tecnico competente in acustica ambientale dovrà misurare, oltre al rumore di fondo con L95, il contributo della sorgente sonora che potenzialmente può superare il limite di normale tollerabilità.

  • Sorgente con Rumore Continuo
    • immissioni stazionarie o continuative nel tempo, LAF95 sarà un buon descrittore
    • immissioni stazionarie o continuative nel tempo, con pause, LAF95 sarà un buon descrittore previo mascheramento della pause
    • immissioni stazionarie o continuative nel tempo, con componenti tonali e/o impulsive, LAF95 sarà un buon descrittore + 5dB (LC = LAF95 + 5dB sia per le componenti tonali che per le componenti impulsive)
  • Sorgente con Rumore Continuo Variabile nel Tempo
    • immissioni variabili e continuative nel tempo, LAeq sarà un buon descrittore
    • immissioni variabili e continuative nel tempo ma con pause, LAeq sarà un buon descrittore previo mascheramento delle pause
    • immissioni variabili e continuative nel tempo ma con componenti tonali e/o impulsive, LAeq sarà un buon descrittore+ 5dB (LC = LAeq + 5dB sia per le componenti tonali che per le componenti impulsive)

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Costruzioni In Aderenza e In Appoggio. Differenza

Costruzioni In Aderenza e In Appoggio. Differenza

Esiste una sostanziale differenza tra le costruzioni in aderenza e in appoggio.

La distanza avvicina ciò che la vicinanza ignora.

Santy Giuliano

Esiste una sostanziale differenza tra le costruzioni in aderenza e in appoggio.

Nel testo che segue, proviamo a semplificare questi concetti in modo che siano facilmente fruibili da tutti noi in modo, semplice, veloce ed efficace.

Conoscere la differenza tra le costruzioni in appoggio e in aderenza è fondamentale, e ci potrà essere molto utile nella professione, perché n base a come possiamo considerare una costruzione, se in appoggio o in aderenza, cambiano le regole da rispettare anche in materia di distanze tra le costruzioni.

Le Costruzioni in Aderenza

costruzioni in aderenza

Le costruzioni in aderenza sono definite dall’articolo 877 del Codice Civile, che recita:

Articolo 877 – Costruzioni in aderenza

Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

Questa norma si applica anche nel caso previsto dall’articolo 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo.

Art. 877 del Codice Civile

Una delle caratteristiche delle costruzioni in aderenza è che mantengono un’autonomia strutturale e funzionale, pur essendo aderenti ma non appoggiate al muro di confine.

Per aderenza, infatti, non si intende una cooperazione costruttiva o strutturale con la costruzione (o il muro) con la quale viene effettuata l’aderenza.

E’ esattamente l’opposto: l’aderenza tra due costruzioni si definisce dall’indipendenza delle due costruzioni sotto il profilo costruttivo, statico, funzionale e strutturale, e dalla concomitante assenza di intercapedini tra le due.

Le Costruzioni in Appoggio

costruzioni in appoggio

La possibilità di edificare costruzioni in appoggio è disciplinata dall’articolo 884 “Appoggio e immissione di travi e catene nel muro comune” del Codice Civile

Art. 884 – Appoggio e immissione di travi e catene nel muro comune

Il comproprietario di un muro comune può fabbricare appoggiandovi le sue costruzioni e può immettervi travi, purché le mantenga a distanza di cinque centimetri dalla superficie opposta, salvo il diritto dell’altro comproprietario di fare accorciare la trave fino alla metà del muro, nel caso in cui egli voglia collocare una trave nello stesso luogo, aprirvi un incavo o appoggiarvi un camino. Il comproprietario può anche attraversare il muro comune con chiavi e catene di rinforzo, mantenendo la stessa distanza. Egli è tenuto in ogni caso a riparare i danni causati dalle opere compiute.

Non può fare incavi nel muro comune, né eseguirvi altra opera che ne comprometta la stabilità o che in altro modo lo danneggi.

Art. 884 del Codice Civile

Come possiamo vedere, la differenza sostanziale tra le costruzioni in appoggio e quelle in aderenza è che quelle in appoggio sfruttano un muro o una costruzione esistente per sorreggersi.

Una costruzione che si appoggia su un muro in comune, potrà essere definita “in appoggio” se avrà bisogno di questo muro per sorreggersi (per esempio grazie all’innesto di travi nella sezione del muro).

Un aspetto interessante di questo articolo 884 che disciplina la possibilità di edificare una costruzione in appoggio è che si parla di comproprietario del muro.

Verrebbe da pensare, leggendo questo articolo, che solo nei casi di comproprietà sia quindi possibile edificare in appoggio.

Ed effettivamente è così, salvo la possibilità, per l’eventuale confinante non comproprietario del muro, di poter chiedere la comunione del mura ex post.

Questo è possibile grazie all’articolo 874 del Codice Civile

Art. 874 – Comunione forzosa del muro sul confine

Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.

Art. 874 del Codice Civile

Quando una costruzione è in appoggio, il muro di confine diventa parte integrante e sostanziale di entrambe le costruzioni.

E’ un aspetto da non sottovalutare sotto tanti punti di vista:

  • per le manutenzioni, che diventano a carico di entrambi i proprietari;
  • poiché diventa parte integrante delle costruzioni, questo dovrà essere idoneo a sopportare il carico della costruzione in appoggio

Costruzioni in Aderenza e in Appoggio, in sintesi.

Le costruzioni in aderenza devono rispettare tutte le seguenti condizioni:

  • mantengono un’autonomia strutturale e funzionale
  • non vi sono intercapedini tra la costruzione esistente e quella che viene edificata in aderenza

Le costruzioni in appoggio:

  • non hanno autonomia strutturale e funzionale, ma si servono del muro o costruzione sul quale si appoggiano per sorreggersi
  • nel caso di comproprietà, l’appoggio deve poter servire entrambi i fondi confinanti, e pertanto il muro deve essere in grado di reggere le costruzioni che vogliono essere edificate in appoggio

Sottoconcetto finale o citazione finale (o ripetizione di quella iniziale)

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Differenza Tra Luci e Vedute

La Differenza Tra Luci e Vedute

La Differenza Tra Luci e Vedute è Disciplinata dal Codice Civile. Vediamo in Cosa Differiscono

Finché esisteranno finestre, l’essere umano più umile della terra avrà la sua parte di libertà.

Amélie Nothomb

Conoscere la differenza tra luci e vedute è qualcosa di molto importante per noi tecnici smart.

Perché conoscere la differenza tra luci e vedute ci può aiutare a trasformare dei locali non abitabili in locali abitabili, ad aumentare il valore degli immobili dei nostri clienti, a migliorare le condizioni di salubrità degli immobili grazie ai ricambi di luce e aria, senza configurare nuove finestre.

I due articoli che dobbiamo conoscere sono l‘articolo 900 e l’articolo 901 del Codice Civile.

Articolo 900 del Codice Civile: “Specie di finestre”

articolo 900 codice civile specie di finestre

L’articolo 900 del Codice Civile è nominato “Specie di Finestre”.

Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie:

luci, quando danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino;

vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente

Articolo 900 del Codice Civile “Specie di Finestre”

La bellezza del Codice Civile è anche questa: la sua semplicità di esposizione, adatta a tutti (a differenza delle leggi e dei decreti che sembrano scritti da azzeccagarbugli con lo scopo di confondere. Ed in effetti è così … Per i nemici le leggi si applicano, per gli amici si interpretano. Giolitti docet).

Ma torniamo a quel che ci interessa, il testo dell’articolo 900 del Codice Civile “Specie di Finestre”

L’analisi del testo, come scrivevo sopra, è veramente semplice e diretta

Le luci:

  • consentono il passaggio alla luce
  • consentono il passaggio all’aria
  • non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino

Le vedute o prospetti:

  • permettono di affacciarsi sul fondo del vicino
  • di guardare frontalmente
  • di guardare obliquamente
  • di guardare lateralmente
  • e ovviamente, dato per sottinteso, possono permettere il passaggio di luce e aria (come le vedute).

Possiamo dire che le vedute sono un’estensione delle luci, a cui si aggiunge la possibilità di guardare sul fondo del vicino.

Questa distinzione, da sola, è molto utile; diventa però utilizzabile in modo smart nel nostro lavoro quotidiano quando leggiamo il testo dell’articolo 901 del Codice Civile.

Prima di procedere oltre, un piccolo approfondimento sulla possibilità di guardare frontalmente, obliquamente e lateralmente.

Le vedute sono considerate:

  • dirette, quando permettono di guardare verso il fondo del vicino in linea perpendicolare rispetto alla parte su cui insiste l’apertura;
  • oblique, quando permettono di vedere, senza sporgersi dall’apertura, verso un fondo adiacente che si trova alla sinistra o alla destra rispetto al fondo visibile con veduta diretta. Nel caso in cui sia ha una veduta sia diretta che obliqua, perché la veduta è molto ampia, allora la veduta si considera “diretta”;
  • laterali, quando la possibilità di vedere l’altro fondo necessita di sporgersi dall’apertura e guardare lateralmente. Possiamo definire una veduta laterale come un sottoinsieme della veduta obliqua.

Articolo 901 del Codice Civile: “Luci”

Articolo 901 del Codice Civile Luci

Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:

1) essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;
2) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri se sono ai piani superiori;
3) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

Articolo 901 del Codice Civile “Luci”

Anche qui, possiamo apprezzare la semplicità e chiarezza del Codice Civile.

E’ tanto schematico quanto poco soggetto ad interpretazione.

Lo scopo di questo articolo 901 sulla definizione di ulteriori caratteristiche che devono avere le luci, letto in composizione con il precedente articolo 900, permette al vicino di poter aprire una luce sul fondo adiacente anche senza l’autorizzazione del proprietario a determinate condizioni.

Innanzitutto si devono configurare come luci, come definite nell’articolo 900, descritto in precedenza.

Inoltre le luci, per poter essere aperte sul fondo del vicino, dovranno:

  • avere un’inferriata e una grata di dimensione determinata
  • nel lato di chi intende aprire la luce, il lato inferiore deve avere un’altezza non inferiore a 2,5 m se al piano terreno, o non minore di 2 m se ai piani superiori
  • nel lato del vicino sul quale si aprirà la luce, l’altezza del lato inferiore non deve essere inferiore a 2,5 m

Un chiarimento è doveroso per tutti quei casi che, seppur minuti di inferriate e altezze, permettono di affacciarsi sul fondo del vicino.

Esistono dei casi, infatti, in cui un’apertura munita di inferriata può essere considerata veduta anziché luce: questo può accadere solo se da questa apertura è possibile affacciarsi e di guardare, di fronte, obliquamente o lateralmente.

Un altro caso per il quale un’apertura viene definita veduta e non luce quando presenta maglie così larghe da consentire di esporre il capo in ogni direzione; o ancora quando non sia aderente o interna alla superficie esterna del muro ma fuoriesca dal muro stesso, mediante un distacco tale da permettere di sporgere il capo, e quindi di affacciarsi verso il fondo vicino.

Una Sintesi Smart sulla Differenza Tra Luci e Vedute

Come di consueto, chiudiamo l’articolo con una sintesi sul tema: la differenza tra luci e vedute.

Le luci consentono il passaggio di luce e aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del confinante.

Le luci devono avere un’inferriata e una grata fissa con maglie non superiori a 3 centimetri quadrati.

Le luci devono avere, per il lato inferiore, un’altezza non inferiore a 2,5 m dal suolo che si vuole dotare di luce e aria (e al piano terreno), o 2 m se ai piani superiori.

Le luci devono avere il lato inferiore ad un’altezza non inferiore a 2,5 m dal suolo del vicino sul quale si apre la luce.

Le luci devono avere un’inferriata a filo muro, e se sporgesse, tale da non permettere di esporre il capo in ogni direzione.

Le vedute permettono di affacciarsi sul fondo del vicino e di guardare frontalmente, lateralmente o obliquamente.

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Distanze Cappotto Termico

Distanze Cappotto Termico: Sono da Rispettare? Si Può Andare in Deroga?

Distanze Cappotto Termico: E’ importante conoscere quali sono i casi in cui una determinata regola può essere derogata. Attenzione ai limiti e alle condizioni!

Tutto è Derogabile… Tranne il Codice Civile!

… Almeno in materia di distanze è così!

Distanze e cappotto termico.

Uno dei problemi ricorrenti, quando si opera in edifici esistenti, è proprio la valutazione che dobbiamo fare sulle migliorie che intendiamo inserire.

Nel caso specifico parliamo di come valutare, ai fini delle distanze, il maggior spessore derivante dal cappotto termico.

Inutile soffermarci troppo su che cos’è il cappotto termico, siamo dei tecnici “smart” e tutti sappiamo che rappresenta uno dei possibili lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche dell’involucro edilizio: il “cappotto termico”.

Detto in parole meno povere, si tratta della coibentazione delle superfici opache verticali (wow … che paroloni!)

Uno degli aspetti che, da tecnici, siamo chiamati ad affrontare è il rapporto tra l’intervento di coibentazione a cappotto e le distanze minime previste dalle leggi vigenti.

Andiamo per ordine, e vediamo quali sono gli elementi a cui dobbiamo prestare attenzione, e le opportunità che possiamo sfruttare per una corretta valutazione delle distanze nel nostro progetto della coibentazione delle strutture opache verticali (cappotto).

Vedremo:

  • Quali Sono le Distanze a cui si deve fare attenzione
  • Per Quali Distanze è Possibile la Deroga per il Cappotto Termico?
  • Sintesi Smart: Che Cosa Abbiamo Imparato?

Quali Sono le Distanze a Cui Si Deve Fare Attenzione

attenzione distanze legali cappotto termico

In linea di principio, si deve sempre tenere conto di tutte le distanze, come per ogni costruzione o nuova costruzione.

Parliamo quindi delle:

  • Distanze dai confini
  • Distanze dai fabbricati
  • Distanze da pareti finestrate
  • Distanze previste dal Codice Civile

Ma … esiste sempre un ma …

Per alcune di queste, il legislatore, ha previsto delle deroghe!

Per Quali Distanze è Possibile la Deroga alle Distanze per il Cappotto Termico?

cappotto termico distanze legali

Il comma che possiamo utilizzare per comprendere a quali distanze possiamo andare in deroga con il cappotto termico, e con quali modalità è il comma 7 dell’articolo 14 del D.Lgs. 102/2014 che recita

7. Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici. Le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile.

Comma 7, articolo 14, Decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102

Analizziamolo.

Come primo elemento notiamo che il comma 7 citato limita la possibilità ai soli casi di

  • manutenzione straordinaria
  • restauro
  • ristrutturazione edilizia

Significa che se il vostro intervento edilizio non rientra in questa fattispecie, allora non potete applicare il comma 7.

Lapalissiano!

La seconda condizione affinché possa essere applicata questa deroga (poi vediamo in quale misura è permessa) è l’ottenimento della riduzione del 10% dei limiti di trasmittanza termica previsti dal D.Lgs. 192/2005 e smi

Che cosa è possibile derogare ?

Il maggior spessore delle murature esterne (derivante dal cappotto!) e degli elementi di chiusura superiori e inferiori.

Quindi anche il nostro cappotto applicato alle murature esterne!

E la deroga avviene per il computo di:

  • volumi
  • altezze
  • superfici
  • rapporti di copertura

E, aggiunge il testo, è possibile derogare anche alle norme nazionali, regionali e comunali, per le (ecco la parte delle distanze legali che ci interessa!)

  • distanze minime tra edifici
  • distanze dai confini di proprietà
  • distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario
  • altezze massime degli edifici

Esiste però un limite inderogabile, che la norma indica(anche se per il nostro ordinamento giuridico sarebbe stato anche inutile, ma è sempre bene specificare) ed è il Codice Civile.

La deroga prevista dall’articolo 14 comma 7 del D.Lgs. 102/2014 non può infatti derogare i limiti previsti dal Codice Civile in materia di distanze.

Si tratta degli articoli del Codice Civile che vanno partono dal 873, e successivi.

Senza dilungarci troppo in tutti gli articoli del Codice Civile in materia di distanze, vorrei però riportare l’art. 873, che rappresenta un caposaldo delle distanze tra le costruzioni.

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Art. 873 del Codice Civile

Non voglio dilungarmi troppo sulla trattazione, di questo e degli altri articoli, perché meritano degli approfondimenti a parte.: infatti man mano che vedremo i vari articoli del Codice Civile, vedremo anche dei concetti importanti come la differenza tra le costruzioni in aderenza o in appoggio, i muri di cinta e i muri di confine, il principio di prevenzione, l’innesto nei muri e così via.

Sintesi Smart: Che Cosa Abbiamo Imparato?

Tutto è Derogabile… Tranne il Codice Civile!

… Almeno in materia di distanze è così!

Riassumiamo, brevemente, quel che dobbiamo tenere a mente quando progettiamo un cappotto termico:

  • Nei soli casi di manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione edilizia
  • Possiamo derogare a volumi, altezze, rapporti di copertura e superfici
  • Possiamo derogare alle distanze minime tra edifici, dai confini di proprietà, minime di protezione dal nastro stradale e ferroviario, e all’altezza massima degli edifici
  • NON possiamo derogare alle distanze disciplinate dal Codice Civile (articoli dall’873 ai successivi)

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