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Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini

Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini

L’installazione dell’impianto fotovoltaico di un privato in una superficie condominiale (parti comuni) deve garantire la possibilità di installazione a tutti i condomini, nel rispetto dei millesimi e delle tabelle millesimali

Ogni tanto leggo qualche sentenza che ha dell’inverosimile.

E non parlo di cosa hanno deciso i giudici, ma parlo del fatto che qualcuno è stato così poco furbo (e prepotente) da arrivare davanti ad un giudice per far stabilire ciò che era palese e scontato.

Vuoi installare l’impianto fotovoltaico in una parte comune (tetto condominiale)?

Bene … devi lasciare la possibilità agli altri di poter realizzare l’impianto fotovoltaico in condominio nel tetto comune, che rappresenta una parte comune a tutti i condomini.

E non serve un giudice, sarebbe stato sufficiente un tecnico (magari non lo stesso 🤦‍♂️) … o anche solo un po’ di buon senso.

Eppure … eppure …

Il Tribunale di Trani, con la Sentenza 66/2025 , ci regala alcune informazioni che possiamo mettere a bagaglio tecnico da utilizzare nell’esercizio della nostra professione.

Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini: il diritto di tutti all’utilizzo della cosa comune

Esiste un condominio quando ci sono parti comuni.

E quando ci sono parti comuni, è possibile per il singolo goderne dell’uso.

Da tecnici dobbiamo informare, e ricordare, ai nostri clienti che il diritto all’uso delle parti comuni da parte di ciascun condomino, però, non può limitare l’uso da parte degli altri.

Nel caso in esame, un privato ha installato un impianto fotovoltaico nel tetto (comune, e non di proprietà esclusiva) andando a occupare una superficie maggiore di quella a lui spettante.

La maggiore occupazione rispetto alla quota a lui spettante, di fatto, impedisce potenzialmente agli altri di poter installare un impianto fotovoltaico nella quota spettante a ciascuno.

Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini: qual è la quota spettante a ciascuno?

Dipende.

No dai .. sto scherzando 😂.

La quota spettante a ciascuno si rileva dalle tabelle millesimali.

Che vuol dire?

Che il se il nostro cliente deve installare un impianto fotovoltaico nel tetto condominiale, sarà necessario verificare le tabelle millesimali per capire quale sia la quota parte a lui spettante, e installare il tetto rispettando alcune semplici regole:

  • la prima è che la superficie occupata dall’impianto fotovoltaico non superi la superficie spettante al nostro cliente e ricavata dalla moltiplicazione della quota millesimale per la superifcie totale
  • la seconda regola da rispettare riguarda il fatto che la disposizione dell’impianto fotovoltaico del nostro cliente dovrà comunque garantire agli altri condomini l’installazione dell’impianto, pertanto la disposizione sul tetto non potrà avvenire “a caso”, ma dovrà tenere conto del fatto che dovrà essere reso effettivamente possibile installare altri impianti fotovoltaici.

Questo aspetto è spesso di difficile comprensione perchè si tende a rispettare solo la dimensione in superficie spettante, ma se il posizionamento del nostro impianto fotovoltaico non permette, nei fatti, agli altri di installare il proprio impianto fotovoltaico, ci potrebbero intimare un giorno di spostare l’impianto con un aggravio di oneri per il nostro cliente.

Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini: il regolamento condominiale

Il rispetto del regolamento condominiale è un’altra delle regole da tenere bene a mente.

Soprattutto quando il regolamento è di natura contrattuale, inserita nell’atto in sede di compravendita.

Ma questa sottigliezza, la vedremo in un altro articolo.

Quello che c’è da ricordare è che, nella gestione delle cose comuni, esiste sempre un regolamento, il regolamento condominiale, che porta al suo interno tutta una serie di previsioni che vanno rispettate.

Alcune, spesso, possono essere anche illegittime o non allineate ai tempi: tuttavia, prima di prendersi delle “licenze poetiche” e discostarsi dalle previsioni inserite nel regolamento condominiale, è sempre opportuno consultare un tecnico e/o un legale per avere chiaro delle conseguenze delle azioni che si vanno a intraprendere.

Ciò detto, il regolamento condominiale spesso impone almeno l’avviso dell’utilizzo (occupazione) della cosa comune al capo condomino (e anche laddove non lo prevedesse esplicitamente, è sempre buona regola informare … attenzione, ho detto informare, non chiedere il permesso per qualcosa per cui il permesso non deve essere richiesto!).

In alcuni caso, come quello analizzato dal Tribunale di Trani, sarebbe stato necessario ottenere un’autorizzazione esplicita da parte dell’assemblea prima dell’installazione dell’impianto fotovoltaico, non tanto per l’installazione dell’impianto fotovoltaico in sè, quanto per l’occupazione della parte comune (nel caso specifico, il regolamento condominiale era di natura contrattuale!).

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Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori

Un fabbricato è stato edificato a seguito di rilascio di una licenza di costruzione (attuale permesso di costruire) che non era mai stata ritirata nè erano stati pagati gli oneri concessori, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. Il fabbricato è legittimo?

Che casino.

Ogni tanto ci troviamo davanti dei clienti che, non sanno come incasinarsi la vita, e allora scelgono di costruire un fabbricato senza ritirare la licenza edilizia, il permesso di costruire.

E perchè no… anche non pagare gli oneri concessori, come il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.

Poi arrivano loro, belli belli, nel nostro ufficio che ci chiedono come possiamo salvare la situazione.

licenza edilizia permesso di costruire non ritirato mancato pagamento oneri concessori

Ahh… che fatica! 🤦‍♂️🥲

Anche nel caso di licenza edilizia non ritirata (oggi diremo permesso di costruire non ritirato) e mancato pagamento degli oneri concessori, esistono degli orientamenti giurisprudenziali che possono permettere di salvare il fabbricato del nostro cliente da demolizione certa.

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori: la pronuncia del TAR Sardegna

La Sentenza del TAR Sardegna n. 941 del 23 dicembre 2024 riprende al suo interno alcuni concetti già espressi dal Consiglio di Stato, e che possiamo riassumere in:

  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) sin dalla data del suo rilascio
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal suo effettivo ritiro
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal mancato pagamento deli oneri di urbanizzazione.

Umh … l’argomento è decisamente interessante.

La motivazione principale secondo il quale il mancato ritiro del permesso di costruire, o della licenza edilizia, e l’eventuale mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione è che questi rappresentano solo profili materiali, e che possono assumere validità per altri aspetti, come la decadenza annuale (che vediamo in un paragrafo successivo).

Andiamo con ordine e proviamo ad approfondire questi due aspetti.

Mancato Pagamento Oneri Concessori

Partiamo dal mancato pagamento degli oneri concessori, previsti e dovuti per il permesso di costruire.

Nel caso di specie, il TAR Sardegna con la Sentenza n. 941/2024 ha analizzato il caso del mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione, ma il discorso può essere facilmente esteso anche al mancato pagamento degli oneri concessori in generale, includendo, quindi, anche il mancato pagamento del costo di costruzione.

Secondo il TAR Sardegna, che ha ripreso un concetto già espresso dal TAR Campania (TAR Campania Sez. II, Sentenza n.321/2021 del 3 febbraio 2021), il mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione (oneri concessori in generale) non è un elemento ostativo alla validità del titolo edilizio rilasciato, perchè la Legge 10/1977 all’articolo 15 prevede le sanzioni che si devono applicare in caso di ritardo del pagamento degli oneri concessori.

Permesso di Costruire Non Ritirato

Parliamo ora del tema “permesso di costruire non ritirato“.

Il mancato ritiro del permesso di costruire, secondo il TAR Sardegna che riprende quanto già espresso dal Consiglio di Stato nella Sentenza n. 3823/2023 del 17/04/2023, non rappresenta, anch’esso, un elemento ostativo alla validità del titolo edilizio stesso.

Il permesso di costruire vale (e produce i suoi effetti) dalla data del rilascio, anche se il permesso di costruire non viene ritirato.

Il ritiro del permesso di costruire è un elemento necessario, e unicamente utile, a dimostrare che il beneficiario è stato avvisato del suo rilascio, e che ha un titolo valido a produrre i suoi effetti: ecco la motivazione secondo il quale il mancato ritiro non costituisce un elemento ostativo alla validità del titolo.

E come diceva il buon Marzullo, la domanda sorge spontanea …

Permesso di Costruire Non Ritirato: Se il mancato ritiro non rileva ai fini della validità del permesso di costruire, da quando decorre l’anno entro il quale deve essere effettuato l’inizio dei lavori?

Eh si … è la stessa domanda che mi sono posto anche io.

Il giorno dal quale si calcola l’anno entro il quale un committente ha l’obbligo di effettuare l’inizio dei lavori è il giorno in cui lo stesso ne viene a conoscenza.

Per dare evidenza di questo, si considera, nella maggior parte dei casi, la data di ritiro del permesso di costruire, così da avere una data certa dal quale decorre l’anno entro il quale vige l’obbligo di avviare i lavori, pena la decadenza del titolo.

Nel caso in cui il permesso di costruire non sia stato ritirato, come nel caso affrontato dal TAR Sardegna nella Sentenza n.941/2024, è una data in cui il committente ha ricevuto la notizia di avvenuto rilascio del permesso di costruire, come una notifica, o altra comunicazione, anche in assenza di un ritiro formale del permesso di costruire (o licenza edilizia, o concessione edilizia).

Bene … direi che con questo ultimo concetto possiamo avviare una nostra sintesi smart con tutto ciò che possiamo portare nel nostro bagaglio di conoscenza.

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori: Sintesi Smart

  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) sin dalla data del suo rilascio
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal suo effettivo ritiro
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal mancato pagamento deli oneri di urbanizzazione
  • Il giorno dal quale si calcola l’anno entro il quale un committente ha l’obbligo di effettuare l’inizio dei lavori è il giorno in cui lo stesso ne viene a conoscenza (anche in assenza di ritiro del permesso di costruire).
  • il mancato pagamento degli oneri concessori, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, non è un elemento ostativo alla validità del permesso di costruire, ma viene sanzionato come previsto dalla L. 10/1977

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Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso e l’Autorizzazione Paesaggistica. Che Regola si Applica?

Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso e l’Autorizzazione Paesaggistica. Che Regola si Applica?

Al permesso di costruire si applica la disciplina del silenzio assenso nel caso in cui l’amministrazione non risponda entro i termini. Nei casi in cui è necessaria l’autorizzazione paesaggistica, si applica ancora la regola dell’assenso per silenzio? E se l’istanza del Permesso di Costruire non è corretta e/o completa, si forma comunque il silenzio assenso?

Permesso di costruire, silenzio assenso, e autorizzazione paesaggistica (vincolo paesaggistico).

Il dubbio sulla formazione del silenzio assenso applicato al permesso di costruire nei casi in cui il nostro progetto si trova in un abito sottoposto a tutela del paesaggio, per i quali interventi è necessaria la richiesta di autorizzazione paesaggistica, sono dubbi ricorrenti, legittimi, e che meritano un approfondimento.

Partiamo dalla base normativa che istituisce la formazione del silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire qualora il responsabile dell’ufficio non abbia risposto entro il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, o non abbia opposto alcun diniego motivato.

Il silenzio assenso applicato al permesso di costruire deriva dal comma 8 dell’art 20 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”, che recita:

art.20-c.8.Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti.

Comma 8 Articolo 20 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”

“Decorso inutilmente il termine … sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio assenso“

Nei prossimi paragrafi vedremo due casi in cui si applica (o no) la formazione del silenzio assenso al permesso di costruire:

  • il primo caso riguarda la domanda del permesso di costruire per immobili ricadenti in ambiti vincolati sotto il profilo paesaggistico, quindi con intervento soggetto all’ottenimento dell’autorizzazione paesaggistica: in questo caso, si forma il silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire?
  • il secondo caso, la cui applicazione si può intendere a prescindere dall’esistenza del vincolo (non necessariamente paesaggistico), riguarda la formazione del silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire, nei casi in cui istanza è incompleta e/o errata.

Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso si forma sulla domanda del Permesso di Costruire anche se è necessaria l’Autorizzazione Paesaggistica?

No.

E si potrebbe chiudere così, con una risposta netta.

Se proprio non vi fidate, ecco spiegate le motivazioni. 😉

Si può facilmente affermare che, nel caso in cui sia necessaria l’autorizzazione paesaggistica, sulla domanda del permesso di costruire non si forma l’assenso per silenzio, una volta decorsi i termini.

La prima motivazione la troviamo nel comma 8 dell’articolo 20 del Testo Unico dell’Edilizia sopra riportato.

Nel comma 8, continuando con la lettura, troviamo i casi di esclusione della formazione del silenzio assenso al permesso di costruire:

… fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. …

Estratto dal Comma 8 Articolo 20 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”

Seppur spesso le norme nel nostro settore dell’edilizia siano di difficile comprensione, in questo caso mi pare che sia tutto chiaro: nel caso di sussistenza di vincoli paesaggistici, non si applica il silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire.

In realtà, il caso di esclusione dell’applicazione del silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire si applica non solo nel caso di sussistenza di vincolo paesaggistico, ma anche nel caso di sussistenza di vincoli di ulteriore natura: come riporta il comma 8 dell’art. 20 del DRP 380/2001, i casi di esclusione sono estesi agli interventi da realizzarsi in aree o immobili in cui sussistano involi ambientali, culturali o di natura idrogeologica.

Da qui, però, sorge un’ulteriore domanda: e se abbiamo già ottenuto l’autorizzazione paesaggistica, si applica il silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire?

Per rispondere dobbiamo ricorrere alla giurisprudenza del Consiglio di Stato, e precisamente alla sua sentenza n. 10459 del 2024.

Permesso di Costruire: se ho già ottenuto l’Autorizzazione Paesaggistica, si forma il Silenzio Assenso sulla domanda del Permesso di Costruire?

No.

In questo caso mi viene da aggiungere, “purtroppo”, ma è solo una mia valutazione che nulla aggiunge al concetto che, in qualità di tecnici smart, dobbiamo portarci a bagaglio.

La risposta, come vi anticipavo, deriva dall’espressione dei giudici del Consiglio di Stato con la Sentenza n.10459/2024, dal quale leggiamo:

La disciplina sul silenzio assenso non era nella specie applicabile, come correttamente ha statuito il Giudice di primo grado, in ragione del vincolo gravante sulla zona e in assenza di stipula della convenzione.

Sotto un primo profilo, nessun rilievo può avere la circostanza che il ricorrente abbia ottenuto l’autorizzazione paesaggistica n. 1011/2017 (peraltro scaduta), poiché è acquisito (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 17 maggio 2023 n. 4933) che “In materia ambientale e paesaggistica non si può procedere per silenzio-assenso bensì per provvedimenti espliciti (art. 20, comma 4, legge n. 241 del 1990).” (cfr. altresì T.a.r. Veneto, Sez. II, 16 agosto 2022, n. 1295, con argomentazioni che questo Collegio ritiene di condividere secondo cui «… La sola esistenza del vincolo paesaggistico vale ad escludere in radice l’operatività del silenzio-assenso, anche se sia già stata ottenuta l’autorizzazione paesaggistica. In tal senso, TAR Lazio, Sede di Latina, Sezione Prima, sentenza 23/02/2018, n. 94 ha condivisibilmente ritenuto che “a) sul piano letterale l’articolo 20, comma 8, d.P.R. 06/06/2001, n. 380 esclude l’operatività del silenzio-assenso in caso di ambiti soggetti a vincolo paesaggistico; ciò implica che in tali ambiti si applichi la regola generale secondo cui i procedimenti amministrativi sono definiti mediante atto espresso; … b) questa interpretazione è d’altro lato coerente con la previsione dell’articolo 20 della legge 07/08/1990, n. 241 che nel disciplinare in generale l’istituto del silenzio assenso (e l’articolo 20, comma 8, altro non è che una manifestazione specifica di esso) ne esclude l’operatività (con conseguente necessità in tal caso del provvedimento espresso) per “atti e procedimenti riguardanti il patrimonio culturale e paesaggistico, l’ambiente, la tutela dal rischio idrogeologico” … questa soluzione – che pur potrebbe apparire eccessivamente formalistica – non limita particolarmente l’interesse di colui che abbia già ottenuto il necessario atto di assenso, avendo questi a disposizione lo strumento del silenzio-rifiuto al fine di costringere l’amministrazione a pronunciarsi in modo espresso”. …»).

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n.10459/2024<

Anche le Sentenze, spesso, sono di difficile lettura.

Ma non in questo caso specifico.

Dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 10459/2024, il concetto estratto è tanto chiaro:

“la sola esistenza del vincolo paesaggistico vale ad escludere l’operatività del silenzio assenso, anche se sia già stata ottenuta l’autorizzazione paesaggistica”.

Se si prosegue nella lettura dell’estratto della Sentenza CdS n. 10459/2024, i giudici spiegano che tale interpretazione non è altro che una lettura dell’articolo 20 comma 8 nel quale si trova, espresso chiaramente, che la sola sussistenza dei vincoli esclude la possibilità di avvalersi della formazione del silenzio assenso applicato alla domanda del permesso di costruire.

Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso si forma se la domanda di Permesso di Costruire è errata o incompleta?

Risponderò a questa domanda in modo più approfondito con un articolo specifico.

Per ora, ci possiamo ritenere soddisfatti se continuiamo nella lettura della Sentenza del Consiglio di Stato n. 10459/2024, dalla quale ho ritenuto utile riportare un altro estratto che risponde alla domanda:

“il Silenzio Assenso si forma se la domanda di Permesso di Costruire è errata o incompleta?”

No. 🥲

In realtà a me non era mai venuto questo dubbio, tuttavia ritengo che sia un dubbio legittimo.

Continuando con la lettura della Sentenza del Consiglio di Stato n. 10459/2024, si legge:

Sul punto Cons. Stato, Sez. VI, 8 settembre 2021, n. 6235 ha evidenziato che:

“il silenzio assenso, di cui all’art. 20 del d.P.R. n. 380/2001, costituisce uno strumento di semplificazione amministrativa e non di liberalizzazione, con la conseguenza che la formazione del titolo abilitativo per silentium non si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge per l’attribuzione del bene della vita richiesto, di modo che esso non si configura, ad esempio, in difetto di completezza della documentazione occorrente”.

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n.10459/2024

La formazione del silenzio assenso non si forma con il solo decorrere del tempo.

Richiede la presenza di tutti requisiti, tutti i presupposti e tutte le condizioni, richiesti dalla legge.

La completezza e correttezza della documentazione necessaria sono, quindi, elementi necessari affinché possa ritenersi formato il silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire.

Permesso di Costruire, Silenzio Assenso, Autorizzazione Paesaggistica – Sintesi Smart

  • Il silenzio assenso si applica al permesso di costruire come previsto dall’articolo 20 comma 8 del DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia
  • Il silenzio assenso non si applica nel caso in cui sussistano vincoli paesaggistici, culturali, ambientali, idrogeologici
  • Se ho già ottenuto l’autorizzazione paesaggistica, comunque non si applica la formazione del silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire
  • Il silenzio assenso non si perfeziona con il solo decorrere del tempo
  • Il silenzio assenso non si perfeziona con il solo decorrere del tempo, ma richiede la completezza e correttezza della documentazione necessaria
  • Il silenzio assenso non si perfeziona con il solo decorrere del tempo, ma necessita che siano presenti contestualmente tutte le condizioni, i requisiti, e i presupposti, che la legge richiede.

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Data Realizzazione Opera: l’Onere è del Privato

Data Realizzazione Opera: l’Onere è del Privato

Esiste un orientamento giuridico importante secondo il quale l’onere di provare l’effettiva data di realizzazione di un’opera spetta al privato e non alla PA.

Nella nostra professione ci potrà capitare di dover capire quale sia stata l’effettiva data di realizzazione di un’opera.

La data di realizzazione di un’opera è qualcosa di importante perchè determina le regole vigenti al momento della sua realizzazione, e, di conseguenza, determina anche la possibilità (o impossibilità) per essa di poter ottenere un titolo legittimante.

Sia esso derivante da un condono, da un salva casa, o da un accertamento di conformità.

Esiste un orientamento giuridico ormai consolidato, e ripreso dal Consiglio di Stato nella Sentenza n. 2165 del 05/03/2024, con la quale si conferma un principio saldo sull’onere della prova della data di realizzazione di un’opera:

L’obbligo di dimostrare quando è stata costruita un’opera edilizia grava sul privato.

Bene, ora che abbiamo l’assioma di partenza, consolidato da copiosa giurisprudenza in materia, vediamo anche le eccezioni che le stesse pronunce ammettono.

Data Realizzazione Opera: I Principi Estratti dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 2165/2024

La lettura integrale della Sentenza del Consiglio di Stato n. 2165/2024 è molto interessante.

E da questa possiamo trarre, in modo molto semplice, alcuni principi base che ci permettono di orientarci in tutte quelle occasioni nelle quali, in qualità di tecnici, siamo chiamati a dimostrare la data di realizzazione di un’opera per conto dei nostri committenti.

Principio 1: L’onere della prova sulla data di realizzazione di un’opera edilizia è in capo al privato.

E’ il concetto base dal quale siamo partiti e, probabilmente, quello che ci sarà più utile di frequente nella nostra professione.

Si legge nel testo della Sentenza CdS n. 2165/2024:

i) va posto in capo al proprietario (o al responsabile dell’abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l’onere di provare il carattere risalente del manufatto della cui demolizione si tratta

Principio 2: L’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato è una regola generale

ii) tale indirizzo giurisprudenziale si è consolidato non solo per l’ipotesi in cui si chiede di fruire del beneficio del condono edilizio, ma anche – in generale – per potere escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo, ove si faccia questione, appunto, di opera risalente ad epoca anteriore all’introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi

L’onere della prova sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato è una regola generale, e non una regola specifica solo per le istanze di condono edilizio.

Da questo secondo estratto della Sentenza CdS n.2165/2024 leggiamo, infatti, che dimostrare con prove alla mano che un dato manufatto era esistente ad una determinata data è un principio generale che si deve applicare anche nei casi in cui si collochi temporalmente la costruzione del manufatto in un’epoca di libera edificazione dei suoli, quindi in epoca antecedente allo ius aedificandi (diritto ad edificare).

Questa linea interpretativa è spiegata nel punto successivo, nel quale si legge:

esso trova fondamento nella evidenza che solo il privato può fornire (in quanto ordinariamente ne dispone e dunque in applicazione del principio di vicinanza della prova) inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto; mentre l’amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all’interno dell’intero suo territorio

Ecco perchè l’onere della prova è in capo al privato, perchè solo lui può fornire delle prove che possano dimostrare l’effettiva e reale data di realizzazione dell’opera.

In seno all’amministrazione rimane solo la possibilità di verificare che tali prove siano effettivamente sufficienti a dimostrare la data di realizzazione dell’opera, perchè essa non è in grado di poter sempre dimostrare la situazione edificatoria.

A volte può, ma non sempre. Quindi spetta al privato.

Principio 3: L’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato deve essere supportata da prove oggettive. Le testimonianze dei privati sono residuali e non sufficienti

Anche questo terzo principio, estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 2165 del 05/03/2024 è molto interessante e non possiamo che metterlo a bagaglio.

L’onere della prova deve permettere all’amministrazione di poter valutare in modo oggettivo, mediante delle prove che non siano controvertibili, la collocazione dell’opera edilizia nello spazio e nel tempo.

“i principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali, laddove la prova per testimoni è del tutto residuale; data la premessa, da essa discende che la prova dell’epoca di realizzazione si desume da dati oggettivi, che resistono a quelli risultanti dagli estratti catastali ovvero alla prova testimoniale ed è onere del privato, che contesti il dato dell’amministrazione, fornire prova rigorosa della diversa epoca di realizzazione dell’immobile, superando quella fornita alla parte pubblica. Ne deriva che nelle controversie in materia edilizia la prova testimoniale, soltanto scritta peraltro, è del tutto recessiva a fronte di prove oggettive concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio quanto nel tempo” (così, in termini, Consiglio di Stato, Sez. VI, 3 gennaio 2022 n. 4).”

Un aspetto importante di quest’ultimo estratto è che le sole testimonianze non possono essere ritenute sufficienti, ma possono essere di supporto ad elementi più oggettivi come qualcosa che sia effettivamente tangibile: i ruderi, le fondamenta, le aerofotogrammetrie, le mappe catastali (per citarne solo alcune).

Data Realizzazione Opera in capo al Privato: Sintesi Smart

  • L’onere della prova sulla data di realizzazione di un’opera edilizia è in capo al privato.
  • L’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato è una regola generale
  • L’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato deve essere supportata da prove oggettive.
  • Sull’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato, le testimonianze dei privati sono residuali e non sufficienti

Scarica la Sentenza del CdS n. 2165/2024

Differenza tra Sagoma e Prospetto

Differenza tra Sagoma e Prospetto

Ogni tanto può capitare di far confusione e confondere le modifiche di sagoma e prospetto. Grazie ad una sentenza del TAR Toscana vediamo qual è la differenza tra sagoma e prospetto

“Il vero splendore è la nostra singola, sofferta, diversità.”

Margaret Mazzantini

Seppur per molti potrebbe essere una distinzione facile e scontata, per alcuni altri, magari quelli più di primo pelo, la differenza tra sagoma e prospetto potrebbe non essere sempre chiara e di facile comprensione.

Con questo articolo vorrei spiegare la differenza tra sagoma e prospetto.

E per farlo, vorrei partire dalla definizione di sagoma che troviamo nelle definizioni uniformi allegate al modello del Regolamento Edilizio Tipo.

Sagoma: Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m.

Definizione di Sagoma estratta dall’elenco delle definizioni uniformi allegate al Regolamento Edilizio Tipo

Per proseguire nella distinzione della differenza tra sagoma e prospetto, ci viene in aiuto la nostra amata giurisprudenza.

Differenza tra sagoma e prospetto: la modifica della copertura inclinata per la realizzazione di una terrazza a tasca, è una modifica di prospetto? E’ una modifica di sagoma?

differenza tra sagoma e prospetto terrazza a tasca tetto falda

Il caso in questione riguarda la modifica della copertura a falde di un edificio sulla quale è stata effettuata una SCIA alternativa al permesso di costruire per la realizzazione di una terrazza a tasca nella copertura a falda inclinata.

Il tutto è stato presentato come ristrutturazione edilizia conservativa.

Il contendere tra il ricorrente e il comune si basa tutto su due aspetti

  • la prima eccezione riguarda la classificazione dell’intervento all’interno della ristrutturazione edilizia conservativa. Secondo il comune tale intervento non poteva essere classificato come ristrutturazione edilizia conservativa.
  • la seconda remora del comune era concentrata sulla modifica del prospetto, al quale è stata ricondotta la modifica della copertura per la realizzazione della terrazza a tasca.

Il caso è parecchio interessante.

Partiamo dal primo punto.

1 – L’intervento era classificabile all’interno della ristrutturazione edilizia conservativa?

Secondo il comune no.

Secondo il ricorrente sì.

E fin qua … era scontato che fosse così 😂.

Più nel dettaglio, il ricorrente ha fatto ricorso al testo unico dell’edilizia e alla legge regionale, mentre il Comune ritiene che l’intervento non fosse compatibile con la norma comunale, il Piano Operativo del Comune.

Secondo l’interpretazione del giudice, con la Sentenza n. 163del 2024 del TAR Toscana, il punto non è tanto la classificazione o meno dell’intervento all’interno della ristrutturazione edilizia conservativa, quanto il fatto che nella norma comunale possono esistere delle regole che vietano particolari interventi su immobili sottoposti ad attenzione paesaggistica.

Si legge:

Non rileva, infatti, che il legislatore nazionale, all’art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380/2001, ricomprenda nella nozione di ristrutturazione edilizia conservativa anche le modifiche di prospetto, perché – per costante giurisprudenza – il secondo comma della stessa norma, nella parte in cui afferma che le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi, va interpretato nel senso che la normativa urbanistica comunale non può dare agli interventi una classificazione diversa da quella ivi stabilita e non anche che non possa disciplinare in via sostanziale le attività concretamente assentibili, escludendo alcuni interventi riconducibili a una determinata classificazione (cfr. per tutte Cons. Stato, Sez. IV, 21 ottobre 2014, n. 5187; Id., 18 maggio 2016, n. 2009).
Pertanto, il fatto che il Piano Operativo del Comune di Siena sugli edifici classificati “t3”, come quello di cui si controverte, ammetta la ristrutturazione edilizia conservativa non esclude che lo stesso possa al contempo vietare la realizzazione di singole opere che, pur rientrando in tale categoria di intervento, sono ritenute incompatibili con le caratteristiche degli immobili e con l’armonioso sviluppo urbanistico e edilizio dell’area.

E su questo primo punto, i giudici hanno dato ragione al Comune.

Andiamo a vedere la seconda censura.

2 – L’intervento si configura come modifica di prospetto? Differenza tra sagoma e prospetto

La seconda censura era focalizzata sulla questione della modifica di prospetto: secondo il Comune, la realizzazione di una terrazza a tasca nella copertura a falda inclinata costituiva una modifica di prospetto del fabbricato.

E per gli immobili di quella categoria specifica, secondo il Comune non è ammissibile nessuna modifica di prospetto.

In realtà il giudice non la vede proprio così.

Nella sentenza si fa una disamina più ampia delle motivazioni limitative inserite nel Piano Operativo del Comune; e si legge, quel che è l’oggetto centrale di questo articolo

… non ogni intervento edilizio realizzato sulla copertura dell’edificio implica modifica dei prospetti, ma occorre verificare, caso per caso, se lo stesso comporti anche una modifica della facciata o delle pareti esterne dell’immobile

Sempre dal testo della Sentenza del TAR Toscana n. 163/2024 del leggiamo

Va infatti rammentato che, in base ad un costante insegnamento giurisprudenziale, la sagoma riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale (ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti), mentre il prospetto individua gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata dello stesso, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne. Attengono quindi al prospetto gli interventi che modificano l’originaria conformazione estetico architettonica dell’edificio, realizzati o comunque incidenti sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti (cfr. tra le tante Cons. Stato, sez. VI, 7 giugno 2021, n. 4307 e precedenti richiamati; T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII, 27 marzo 2023, n. 1881; T.A.R. Sicilia, Catania, sez. II, 1 marzo 2023, n. 660).

Ripeto le parti evidenziate:

Sagoma: riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale (ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti)

Prospetto: individua gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata dello stesso, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne. Attengono quindi al prospetto gli interventi che modificano l’originaria conformazione estetico architettonica dell’edificio, realizzati o comunque incidenti sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti

Differenza tra Sagoma e Prospetto: Sintesi Smart

Sagoma: riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale (ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti)

Prospetto: individua gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata dello stesso, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne. Attengono quindi al prospetto gli interventi che modificano l’originaria conformazione estetico architettonica dell’edificio, realizzati o comunque incidenti sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti.

Ti è piaciuto l’articolo? Scarica la Sentenza del TAR Toscana n. 163/2024

La Definizione di Volume Paesaggistico Sentenza CdS n. 3656-2024

La Definizione di Volume Paesaggistico: Sentenza CdS n. 3656-2024

Nella nostra professione le parole cambiano significato in funzione del contesto nel quale le utilizziamo: per il paesaggio, i volumi sono sempre volumi, e non rileva che essi siano o meno computati ai fini urbanistici

I tecnici più esperti, non di primo pelo, sono abituati a questo genere di situazioni.

La stessa parola assume rilevanza differente in funzione del contesto nel quale operi.

Ed è così che ai fini del paesaggio il concetto di volume differisce dal contesto edilizio, così come differisce ancora dal concetto geometrico.

Se parli di “volume” con un persona, ad esclusione di chi capisce il livello del suono al quale ascolta musica 😂, il concetto principale è quello geometrico.

Ma noi sappiamo che, nella nostra professione, il volume è multiforme.

E anche all’interno dello stesso contesto, quello edilizio-urbanistico ad esempio, ne esistono diverse specie: il volume urbanistico, il volume tecnico, volume interrato, il volume totale, ecc…

Bene … ma tutta ‘sta premessa per dire cosa?

Vediamo la definizione di volume paesaggistico, a partire da una recente pronuncia del Consiglio di Stato.

Ai fini del Paesaggio, i Volumi Sono Sempre Volumi

Ai fini del paesaggio, i volumi si considerano sempre. Tutti.

E a nulla rileva che ai fini urbanistico-edilizi si tratti di porzioni di costruzioni realizzate che non costituiscono volume.

E’ questo il concetto chiarito, e ribadito già da copiosa giurisprudenza, dal Consiglio di Stato nella Sentenza 3656/2024 del 22 aprile 2024:

“Ai fini di tutela del paesaggio, il divieto di incremento dei volumi esistenti si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, non potendo distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, interrato o meno”

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 3656/2024

L’intervento riguardava delle opere realizzate nell’area Parco del Vesuvio.

La pronuncia del CdS, infatti, richiama anche un’altra sentenza e conferma la linea già espressa

“nell’area del Parco del Vesuvio, “ai fini di tutela del paesaggio, il divieto di incremento dei volumi esistenti si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, non potendo distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, interrato o meno”. Ne consegue che le opere realizzate risultano totalmente abusive e come tali soggette ai conseguenti, legittimi e doverosi provvedimenti ingiuntivi e demolitori

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 3656/2024

C’è poco altro da aggiungere:

ai fini del paesaggio, ogni volume si conta!

Peraltro, è quanto scritto dallo stesso Ministero della Cultura che con una sua nota ufficiale riprende un orientamento giurisprudenziale consolidato e confermato dal Consiglio di Stato stesso nella sua precedente Sentenza CdS n. 3026/2022 nella quale si legge la definizione di volume paesaggistico:

“il divieto di incremento dei volumi esistenti, imposto ai fini della tutela del paesaggio, si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volum, sia esso interrato o meno”.

Tombale.

Scarica il Testo integrale della Sentenza del Consiglio di Stato n. 3656/2024 inerente la definizione di volume paesaggistico

Fiscalizzazione Abuso Edilizio Quando è Possibile

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Possibile?

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: esiste una articolo, nel Testo Unico dell’Edilizia che permette di non demolire le parti abusive e sanarle con il pagamento di un corrispettivo monetario. Vediamo quando è possibile procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

All’interno del Testo Unico dell’Edilizia, al comma 2 dell’articolo 34 possiamo trovare una possibilità per gli immobili realizzati in modo difforme dal permesso di costruire che necessitano di una sanatoria, una specie di condono edilizio.

Si tratta di una norma che permette di mantenere una porzione di un immobile realizzato in modo abusivo e che non può essere sanato.

Questa norma, che ora vedremo un po’ più nel dettaglio, consente una sorta di condono edilizio, mediante quello che in gergo viene chiamata “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“

Sostanzialmente lo possiamo tradurre con l’autorizzare (legittimare) una specie di sanatoria o condono per una porzione di immobile altrimenti non sanabile, previo pagamento di una sanzione economica.

(Anche se, a dire il vero, non si tratta di une legittimazione formale dell’opera abusiva, ma solo la possibilità di non demolirla! Ma di questo aspetto giuridico, ne parleremo in un altro articolo).

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Cosa dice la Legge

fiscalizzazione abuso edilizio cosa dice la legge condono edilizio (1)

Entriamo subito nel vivo dell’argomento e vediamo che cosa prevede la Legge attualmente vigente, il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001.

L’articolo 34, rubricato “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire” del D.P.R. 380/2001, al comma 2 disciplina la fiscalizzazione dell’abuso edilizio:

  1. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
Art. 34, comma 2 del D.P.R. 380/2001 – Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire – (n.d.r.: fiscalizzazione dell’abuso edilizio)

In questo caso specifico, la traduzione dal burocratese appare abbastanza semplice, almeno dopo la prima lettura.

Nei paragrafi successivi vedremo uno dei forti dubbi che spesso insistono e persistono nell’applicazione della possibilità di fiscalizzazione dell’abuso.

Proviamo un analisi del testo.

La prima parte della proposizione definisce la condizione sine qua non di applicabilità della fiscalizzazione dell’abuso

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”

Questa prima condizione, delinea in modo apparentemente preciso la prima condizione necessaria, ma come vedremo dopo non sufficiente, affinchè una porzione dell’immobile realizzata abusivamente possa non essere demolita, anche se non sanabile mediante accertamento di conformità o altra procedura di sanatoria edilizia, previo pagamento di una sanzione.

Nella stessa proposizione, troviamo un’altra condizione importante: si parla di porzione di immobile, il che significa che non può essere, certamente, applicato agli immobili integralmente realizzati in modo abusivo, per i quali, l’unica chance di salvezza, potrebbe essere il prossimo futuro condono edilizio 2024.

Il resto del comma 2 dell’articolo 34 si concentra sulle sanzioni da applicare:

  • il doppio del costo di produzione, secondo la L. 392/1978, nei casi di uso residenziale
  • il doppio del valore venale, nei casi d’uso diversi dal residenziale

Tale sanzione si calcola solo sulla porzione dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire per i quali si chiede la “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“.

Q

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Realmente Possibile?

fiscalizzazione abuso edilizio condono edilizio condizioni necessarie sanzione pecuniaria

La condizione primaria dell’articolo 34 comma 2, ovvero

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”…

apparentemente chiara, in realtà, si presta a una serie di interpretazioni.

Come si può stabilire in modo univoco e oggettivo quando, una demolizione, avviene senza pregiudizio?

Bella domanda, grazie per averla fatta.

Prego, di nulla. 😂

fiscalizzazione dell'abuso edilizio quando è possibile

E per dare risposta, non possiamo che ricorrere alla giurisprudenza, per evitare che la valutazione sulla possibilità di procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio sia vittima della soggettività del tecnico istruttore di turno.

Secondo il TAR Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia, Brescia, che si è espresso con la sentenza del 21/09/2022, n. 863, le condizioni necessarie per poter procedere con la fiscalizzazione dell’abuso edilizio sono tre:

  1. Superamento della tolleranza costruttiva (2%) e dei limiti previsti per le variazioni essenziali
  2. l’intervento, tra parte regolare e irregolare, sia promiscuo, ovvero non sia possibile discernere una parte dall’altra
  3. la demolizione della porzione abusiva possa generare un rischio per la parte conforme ai titoli edilizi, laddove il rischio del danno alla parte regolare va individuata nella staticità dell’intero edificio

Queste tre condizioni devono sussistere tutte, contemporaneamente affinché diventi possibile procedere alla commutazione della demolizione in una sanzione pecuniaria.

Vediamole un po’ più nel dettaglio.

fiscalizzazione dell'abuso edilizio tre condizioni necessarie per evitare la demolizione

1 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Superamento della Tolleranza Costruttiva e dei Limiti per le Variazioni Essenziali

La prima condizione necessaria affinché si possa procedere ad una valutazione sulla reale possibilità di fiscalizzazione dell’abuso edilizio è che siano superate le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia e che ecceda le variazioni essenziali previste dall’art. 32 del medesimo T.U.E.

Qualora si trattasse di variazioni non essenziali, infatti, sarebbe sempre (o quasi) possibile sistemare le difformità grazie all’istituto della mancata SCIA o dell’Accertamento di Conformità

2 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Intervento Promiscuo tra Porzione Regolare e Porzione Abusiva

“Promiscuo” è una parola che ho scelto io per riassumere il concetto che ho voluto estrarre dalla sentenza del TAR Lombardia, sopra indicata.

Quel che volevo trasmettere, e che rispecchia quando scritto nella sentenza, è che le due parti, abusiva e regolare, siano tra loro “confuse”, ovvero rappresentino un’unica entità nella quale è difficile stabilire quale sia la parte regolare e quella abusiva.

Secondo il TAR, è necessario che la parte abusiva sia realizzata contestualmente alla porzione regolare, come se si trattasse di una variante in corso d’opera non comunicata.

Questo elemento della costruzione nel medesimo tempo, seppur non scritta in modo esplicito nella legge, ci indica che eventuali parte aggiunge successivamente, così come sono state aggiunte, si dovrebbero poter rimuovere in modo funzionalmente autonomo e senza arrecare danno alla struttura.

E qui arriviamo al terzo punto.

3 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Demolizione della Porzione Abusiva Arreca Danno Strutturale alla Porzione Regolare

Che poi è l’unica vera parte esplicita, ma non troppo, presente nel TUE.

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è, quindi, possibile se e solo se, la rimozione della porzione abusiva potrebbe arrecare un potenziale danno alla parte realizzata regolarmente e conforme ai titoli edilizi.

La dimostrazione del potenziale danno è a carico di chi ha richiesto la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, non della Pubblica Amministrazione.

E per capire che cosa si intende per “potenziale danno“, i giudici indicano che è possibile considerare solo la sicurezza statica dell’edificio e della potenziale caduta dello stesso; non devono, invece, considerarsi “dannose” le limitazioni in termini di uso e funzionalità che il fabbricato subirà con la demolizione della porzione illegittima.

Inoltre, l’azione stessa della demolizione ha sempre un impatto sulle strutture pre-esistenti, tuttavia eventuali danni temporanei e sistemabili non sono causa sufficiente affinché possa ritenersi accoglibile la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Insomma, tutt’altro che facile!

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Sintesi per Poterla Richiedere

Come di consueto, ecco la nostra sintesi smart.

Per poter richiedere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, e quindi mantenere la porzione di immobile realizzata abusivamente in cambio di una sanzione pecuniaria è necessaria la coesistenza di alcuni elementi:

  • Il superamento dei limiti di tolleranza costruttiva e dei limiti per la variazioni essenziali
  • la promiscuità tra la porzione regolare e quella abusiva, in modo che non sia possibile discernerle sotto il profilo statico e funzionale, e, condizione utile, che siano realizzate contestualmente
  • il possibile danno derivante dalla demolizione della porzione abusiva alla porzione legittima, ove per danno deve intendersi un potenziale danno statico al fabbricato intero, e non la mera perdita di funzionalità
  • i danni derivanti dalla demolizione, se temporanei e/o riparabili, non sono condizione sufficiente per evitare la demolizione della porzione abusiva
  • l‘onere della prova del potenziale danno derivante dalla demolizione spetta al richiedente la fiscalizzazione dell’abuso edilizio e non alla Pubblica Amministrazione

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Condono e Rispetto delle Distanze Legali

Condono e Rispetto delle Distanze Legali

Le distanze legali nel caso di immobili oggetto di condono edilizio: l’Ordinanza 7744/2024 della C. Cassazione ci ricorda che il privato può chiedere il rispetto delle distanze legali anche se l’immobile è stato condonato, e che eventuali accordi tra privati in deroga alle distanze legali non sono legittimi.

Il Cuore non Conosce la Distanza

Adelina Dokja

Oltre al cuore, anche alcuni immobili oggetti di condono, possiamo dire, che non conoscono la distanza.

Nell’attesa che esca il prossimo condono edilizio, anticipato in queste settimane dal Ministro del Governo attualmente in carica, in questo articolo parliamo di condono e rispetto delle distanze legali, più precisamente il rispetto delle distanze legali da applicarsi anche agli immobili che hanno ottenuto la concessione in sanatoria derivante da uno dei condoni edilizi.

Vi voglio parlare dell’Ordinanza n. 7744 del 22/03/2024 nella quale la Corte di Cassazione ha specificato (o meglio, ribadito!) tre concetti fondamentali:

  • Il condono edilizio sistema il rapporto tra il privato e la Pubblica Amministrazione, ma non incide nel rapporto con altri privati
  • Il privato interessato può chiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’art. 872 del Codice Civile, anche se l’immobile ha ottenuto un titolo legittimi dal Condono Edilizio
  • Eventuali accordi tra confinanti in deroga alle disposizioni previste dalle leggi, non sono legittimi.

Entriamo nel dettaglio.

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: il rilascio del titolo edilizio derivante da un condono non incide nel rapporto tra privati

condono edilizio rispetto distanze legali sentenza cassazione 7744 2024

Il primo concetto, importante, che possiamo tirare fuori dall’Ordinanza della C. Cassazione civ. n. 7744 del 22/03/2024 riguarda il perimetro di applicazione quando si ottiene un titolo in sanatoria, derivante da uno dei tre condoni edilizi che ci sono stati in Italia.

Il caso preso in esame riguardava un immobile che aveva ottenuto il titolo edilizio a seguito della domanda di condono in deroga alle distanze legali, e per i quali il vicino controinteressato aveva richiesto l’arretramento fino alle distanze legali previste sia dall’articolo 873 del Codice Civile.

I giudici hanno chiarito che l’ottenimento del titolo edilizio risolve il problema del privato che ha commesso l’abuso nei confronti della Pubblica Amministrazione, ma questo titolo non incide nel rapporto con altri privati interessanti.

Nell’Ordinanza, si legge

Si era già in precedenza chiarito che la sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici (Sez. 2, n. 12966, 31/05/2006, Rv. 592543).

Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024

E’ un concetto molto importante perché spesso si pensa che, ottenuto il permesso dal Comune di competenza, allora tutto sia in regola.

In realtà, anche i permessi di costruire ordinari, non derivanti dal condono, fanno sempre salvi gli eventuali diritti esistenti di terzi.

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: il privato interessato ha diritto a richiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’art. 872 del Codice Civile

S

Costituisce principio consolidato quello secondo il quale in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’art. 873 cod. civ., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall’art. 872 cod. civ. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici (tra le tante, v. Sez. Sez. 2, n. 3031, 06/02/2009, Rv. 606558)

Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024

Se nel precedente paragrafo abbiamo visto il primo concetto riguardante il perimetro di inerenza del titolo in sanatoria, che esaurisce il suo effetto nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, con questo secondo estratto dall’Ordinanza n. 7744 del 22/03/2024 della C. Cassazione civ., arriviamo al secondo concetto, che deriva in modo logico dal precedente.

Se, infatti, l’ottenimento del titolo derivante da una richiesta di condono edilizio risolve il rapporto tra privato che ha commesso l’abuso e PA, ma non incide e non può incidere nel rapporto tra privati, i quali mantengono invariati gli eventuali propri diritti esistenti, allora questi hanno diritto di chiedere l’azione della rimessa in pristino derivante dall’art. 872 del Codice Civile.

Che cosa prevede l’art. 872 del Codice Civile?

Codice Civile – Articolo 872 – Violazione delle norme di edilizia

Le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall’articolo precedente sono stabilite da leggi speciali.

Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate.

Prevede, quindi, oltre all’eventuale risarcimento per il danno ottenuto, anche la richiesta della riduzione in pristino, quando la violazione riguarda la sezione seguente (l’articolo seguente n. 873 è quello che disciplina la distanze dei 3 metri tra le costruzioni).

condono edilizio rispetto distanze legali

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: i patti tra privati in deroga alle distanze legali, anche dei Regolamenti Edilizi, sono illegittimi

condono edilizio rispetto distanze legali ordinanza cassazione 7744 2024 accordi tra privati

Sotto altro profilo deve rilevarsi che le norme contenute nei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze fra le costruzioni e di esse dal confine sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive fra edifici frontistanti ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una data zona e la densità degli edifici in relazione all’ambiente, finalità quest’ultima che viene realizzata dalle norme regolamentari stabilendo una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dall’art. 873 cod. civ., in cui ciò che rileva è la distanza in sé delle costruzioni a prescindere dal loro fronteggiarsi o meno e dal dislivello dei fondi su cui insistono; ne consegue che una convenzione tra le parti che deroghi alle norme sulle distanze previste nel regolamento edilizio è senz’altro invalida, trattandosi di norme inderogabili perché non si limitano a disciplinare i rapporti intersoggettivi di vicinato, ma mirano a tutelare anche interessi generali (Sez. 2, n. 19449, 28/09/2004, Rv. 578209; ma già prima, Cass. nn. 12894/1999 e 4366/2001).

Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024

Mi pare che si commenti da sola.

Se così non fosse, i regolamenti edilizi locali e le norme di settore sarebbero inutili.

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: Sintesi Smart

Come di consueto, ecco una sintesi smart dei concetti che abbiamo analizzati e che dobbiamo portarci a bagaglio per esercitare al meglio la nostra professione.

1 – L’ottenimento di un titolo edilizio, anche se derivante da un condono edilizio, non incide nei rapporti con altri privati, ma esaurisce il suo perimetro di validità nel rapporto con la pubblica amministrazione.

2 – Il privato interessato al rispetto delle distanze legali può chiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’articolo 872 del C.C. anche per immobili che hanno ottenuto il titolo edilizio.

3 – Eventuali accordi tra privati che derogano alle disposizioni di legge in materia di distanze sono illegali

Scarica l’Ordinanza della Corte di Cassazione Civile n. 7744 del 22/03/2024

Impianto Fotovoltaico in Zona Vincolata.

Impianto Fotovoltaico in Zona Vincolata

Impianto fotovoltaico in zona vincolata. Esiste una nuova lettura di tutela del paesaggio, vediamo quale.

Quando dici “Sì” a qualcuno assicurati di non dire “No” a te stesso.

Anonimo

Impianto fotovoltaico in zona tutelata.

E’ da qualche tempo (non troppo, a dire il vero) che i giudici dei vari Tribunali Amministrativi Regionali hanno iniziato ad evidenziare alla Soprintendenza qual è un nuovo modo di valutare l’impatto paesaggistico di un impianto fotovoltaico in zona tutelata.

Ne abbiamo parlato anche in questo articolo, dove vi ho raccontato del TAR Abruzzo, che con la Sentenza n. 214 del 20/04/2023, spiegava alcuni nuovi concetti utili e necessari per valutare correttamente l’impatto paesaggistico di un impianto fotovoltaico in zona vincolata.

Nel testo che segue vi voglio raccontare della Sentenza del TAR Campania, che con la Sentenza n. 73/2024, ribadisce alcuni concetti importanti e, ormai attuali, nella valutazione dell’impatto che un impianto fotovoltaico, che poi vi descrivo, può avere sul paesaggio.

Premessa: per quanto un giudice possa dare ragione ad una o ad un’altra parte (e non sta a noi decidere se è giusto o meno), il mio scopo è solo quello di portare alla luce alcuni concetti importanti che possiamo estrapolare dal testo dell’espressione della sentenza per poter capire come va valutato, già nelle fasi preliminari e come tecnici, quello che può essere l’impatto di un’opera che intendiamo realizzare per un nostro committente.

Descriviamo il caso.

L’impianto fotovoltaico e la zona vincolata: descrizione.

impianto fotovoltaico in zona tutelata sentenza tar campania 73 2024
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L’impianto fotovoltaico “galeotto” è così descritto nel testo della sentenza:

  • 8 pannelli fotovoltaici
  • da installarsi a terra
  • zavorrati su blocchi di cemento di dimensioni 1,20 m x 2,07 m
  • spazio tra le file di 0,90 m
  • disposti su due file
  • area occupata di circa 20.88 mq
  • inclinazione dei pannelli parte da 0.00 m nella parte bassa, e arriva a +0,40 m nella parte alta

Le caratteristiche dell’area di installazione e del contesto sono le seguenti:

  • da installarsi nell’area pertinenziale di un immobile residenziale
  • area vincolata con Decreto Ministeriale per la particolare bellezza
  • contesto agricolo
  • opera percepibile da diversi punti di vista
    • sia per estensione
    • che per cromatismi
    • che per superficie riflettente

Nel prossimo paragrafo vediamo il motivo del diniego della Soprintendenza.

Il Diniego della Soprintendenza all’Impianto Fotovoltaico in Zona Tutelata

impianto fotovoltaico zona tutelata soprintendenza sentenza

La Soprintendenza, nel suo compito di valutare l’impatto paesaggistico dell’opera in relazione al contesto e al vincolo esistente, giustifica il suo diniego, per i seguenti motivi:

I pannelli risulterebbero, seppur posati a terra, visibili da diversi punti di vista e non coerenti con il contesto, sia per cromatismo che per riflessività.

Pertanto, vista la particolare valenza paesaggistica del contesto, caratterizzata da ulivi e macchia mediterranea, l’introduzione di elementi incoerenti nel contesto costituirebbe una grave alterazione del paesaggio, soprattutto non tanto per la sola realizzazione di questo impianto, quanto per la loro diffusione e aggregazione.

Si legge:

… il progetto dell’impianto fotovoltaico come descritto negli elaborati progettuali, se realizzato, determinerebbe una compromissione dei tratti caratteristici della località protetta che sono la ragione stessa per cui la medesima zona è stata sottoposta a vincolo paesaggistico con il d.m. 8 novembre 1968 che ne ha riconosciuto il notevole interesse pubblico ex lege n. 1497/1939 poiché: “riconosciuto che la zona predetto ha notevole interesse pubblico perché la costa e le spiagge di Pisciotta, che formano un tutt’uno con la zona litoranea di Palinuro, per la particolare suggestività, oltre che per i continui scorci panoramici sul litorale, anche per il maestoso ammanto di ulivi secolari, che si spinge fin sullo arenile, conferendo al paesaggio un singolare aspetto agreste spiccatamente mediterraneo, forma un quadro naturale di eccezionale bellezza e l’abitato di Pisciotta, poi, col sua ridente agglomerato urbano posto su una amena collina rivestito di ulti, circondato dalla strada statale, da cui si godono quadri naturali e punti di vista di singolare valore paesaggistico forma un complesso di cose immobili aventi valore estetico e tradizionale in cui l’opero dell’uomo mirabilmente si fonde con la natura” …

estratto dalla Sentenza del TAR Campania n. 73/2024

Impianto Fotovoltaico in Zona Tutelata: La Decisione dei Giudici

La decisione dei Giudici si basa sui nuovi principi di tutela del paesaggio e sull’interesse della nazione affinché vengano diffuse le fonti di produzione di energia da fonte rinnovabile.

La decisione dei giudici sulla compatibilità dell’impianto fotovoltaico in zona tutelata proposto e inizialmente dinegato, può essere così riassunta:

  • i principi fondamentali della legislazione statale costituiscono attuazione delle direttive comunitarie, che mirano alla diffusione
  • secondo giurisprudenza consolidata, la sola visibilità di un impianto fotovoltaico in una zona tutelata non è motivo di diniego
  • la volontà dei legislatori di voler favorire l’installazione delle rinnovabili si può sintetizzare di impedire l’installazione nelle sole aree non idonee all’installazione di fonti rinnovabili che ogni regione ha individuato
  • le motivazioni del diniego, pertanto, devono essere particolarmente stringenti poiché è normale che ogni nuova opera che viene realizzata in zona vincolata ha un impatto sul paesaggio; se ci si limitasse solo a questa considerazione, infatti, nessuna nuova opera potrebbe mai essere realizzata solo perché, è normale, che costituisce un nuovo corpo estraneo al paesaggio stesso
  • esistono diversi interessi coinvolti e contrapposti: da una parte la tutela del paesaggio e dall’altra la necessità di favorire l’installazione degli impianti di produzione di energia da fonte rinnovabile; e seppur il proponente dell’impianto è un privato, l’opera è da intendersi come di pubblico interesse.

I Giudici non hanno perso l’occasione di bacchettare la Soprintendenza

Impianto Fotovoltaico in Zona Tutelata: E’ sempre possibile?

Attenzione a fare delle valutazioni affrettate.

Il fatto che esista un interesse comunitario e nazionale a favorire l’installazione degli impianti di produzione di energia da fonte rinnovabile, compresi quindi quelli fotovoltaici, non può altresì tradursi nella troppo semplice convinzione che d’ora in poi sarà sempre possibile installare tali impianti in barba al paesaggio.

Né possiamo pensare che, con la Sentenza del TAR Campania n. 73/2024, l’impianto fotovoltaico proposto sarà sicuramente autorizzato (anche se sembra molto probabile).

La pronuncia dei Giudici, infatti, è volta ad evidenziare che esistono interessi nazionali da valutare e che i tecnici della Soprintendenza non possono limitarsi a giudicare incompatibile un’opera solo per la sua natura di essere nuova nel contesto.

Che cosa ci possiamo portare a casa?

Da una parte sappiamo esiste un nuovo livello di valutazione delle opere nel contesto paesaggistico e questo può essere coincidente con interessi nazionali; dall’altra, quali tecnici smart, non possiamo cadere nella conclusione, tanto facile quanto errata, che ogni impianto fotovoltaico dovrà essere autorizzato.

Scarica il Testo della Sentenza del TAR Campania n. 73/2024 sull’Impianto Fotovoltaico in Zona Tutelata

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Superbonus e Abusi Edilizi

Superbonus e Abusi Edilizi. Stato Legittimo e Potere dell’Amministrazione

Il Superbonus ha permesso di non attestare lo stato legittimo dell’immobile. L’art. 119 riporta anche le cause di revoca del Superbonus 110%. Vediamo quale potere rimane in mano all’Amministrazione, e perché il TAR Veneto ci dice che non è tutto oro quello che luccica.

Maga Magò: Ora, se non ti dispiace, per prima cosa detterò io le regole.
Anacleto: Regole un corno! Aha! Vuole regole per il piacere di infrangerle!

… Poco prima del duello tra Maga Magò e Mago Merlino

Allora … andiamo con ordine … per il bene del comprendere.

Una recente sentenza del TAR Veneto n.128 del 2023 ci ricorda i poteri dell’Amministrazione Pubblica in materia di vigilanza e controllo nei cantieri edili.

Ma perchè ne parliamo in salsa Superbonus?

Perchè i Giudici del Tribunale Amministrativo Regionale del Veneto, con la sentenza 128/2023 (puoi compilare il form in calce all’articolo per scaricare il testo completo), ci ricordano che rimane in capo all’Amministrazione il potere di vigilanza e controllo nei cantieri edili, anche nel caso del Superbonus.

E che i lavori edili su immobili abusivi perpetuano l’abuso.

E alcuni risponderanno ( in modo troppo affrettato ) …

Ma con il Superbonus hanno tolto la necessità di attestare lo Stato Legittimo previsto dal Testo Unico dell’Edilizia.

Tecnico illuso

Ecco …è qui che serve fare un po’ di chiarezza.

Superbonus 110% – Art. 119, commi 13-ter e 13-quater

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E’ necessario partire dal testo dei commi 13-ter e 13-quater dell’art. 119 del DL 34/2020, il c.d. Superbonus 110%

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero e’ attestato che la costruzione e’ stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformita’ dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14

Senza voler fare una disamina esaustiva del comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio (c.d. Superbonus, per le parti che ci interessano), le parti che ci interessano ai fini di questo articolo sono

  1. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis … del TU Edilizia
  2. La decadenza del beneficio fiscale di cui all’art. 49 del TU Edilizia opera solo in questi casi:
    • Non presentazione della CILA
    • Interventi difformi dalla CILA presentata
    • Assenza dell’attestazione dei dati relativi ai titoli che hanno permesso l’originaria costruzione dell’immobile
    • False attestazioni

A me, non so a voi, appare chiaro il perimetro che circoscrive l’applicazione del comma 13-ter:

  • Non si attesta lo stato leggittimo
  • Non dirai falsa testimonianza 🤐
  • Realizzi lavori diversi da quelli che stai asseverando con la CILA

Da qualche parte si legge che l’Amministrazione non ha più potere di vigilanza o controllo?

Boh, a me non pare…

E a confermare questo concetto, il legislatore ha introdotto anche il comma 13-quater

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimita’ dell’immobile oggetto di intervento.

Che si traduce, dal burocratese all’italiano che resta sempre possibile, per l’ente, la valutazione sulla legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

In buona sostanza, la realizzazione dei lavori, non legittima immobili o parti di immobili non legittime

Se c’era l’abuso .. l’abuso rimane!

E rimane sempre possibile, pertanto, la possibilità per l’Ente di controllare e vigilare.

E allora a che è servito il comma 13-ter nella parte in cui indica che non si attesta lo stato legittimo dell’immobile?

E’ servito per far partire i cantieri, che al periodo erano bloccati dalle sanatorie, peraltro molte inutili, bloccate dalla volontà dei tecnici di non fare false attestazioni.

Andiamo alla sentenza…

Sentenza TAR Veneto 128/2023

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Ecco i punti, lapalissiani secondo me, che possiamo estrapolare e imparare dalla Sentenza del TAR Veneto n. 128/2023:

  • Anche se non si attesta lo stato legittimo dell’immobile di cui all’art. 49 del T.U. dell’Edilizia, questo non preclude il potere/dovere dell’Amministrazione di reprimere gli abusi edilizi
  • La realizzazione di lavori in immobili abusivi comporta la perpetuazione dell’abuso, pertanto seppur non legittimato, non è possibile fare lavori su immobili abusivi (o sulle parti abusive di essi)

Quindi ogni lieve difformità in un immobile determinerà automaticamente la revoca del contributo?

Assolutamente no.

La revoca del contributo si avrà solo nei casi previsti dal comma 13-ter che sopra abbiamo riportato.

Tuttavia i giudici aggiungono un aspetto (o forse più un sospetto) che pone tante ombre e quesiti in materia di superbonus.

Vi cito il passaggio:

“… l’eliminazione dell’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile, introdotta dal decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2021, n. 108, appare finalizzata solo a semplificare la presentazione delle “pratiche” relative al cd. Superbonus 110, riducendone i costi e gli incombenti, e potrebbe, a tutto concedere, assumere rilevanza a meri fini tributari, nel senso di impedire al Fisco di negare i benefici fiscali in caso di difformità edilizie – tema che andrebbe, tuttavia, approfondito nelle competenti sedi amministrative e giurisdizionali, non apparendo prima facie priva di contraddizioni una regula iuris che imponga allo Stato di incentivare, con una detrazione fiscale del 110%, l’ammodernamento o efficientamento energetico di immobili interessati da illeciti edilizi …”

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Non so a voi, ma a me un piccolo brivido è venuto. 😂

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