Indennità di Sopraelevazione: A chi spetta, esempio di calcolo, prescrizione

In questo articolo vorrei fornire una panoramica di che cos’è l’indennità di sopraelevazione (o indennità di sopralzo), fornire qualche esempio di calcolo, e alcune indicazioni su quando è dovuta, a chi spetta, e quali sono i tempi della prescrizione.

Ahhhh .. che bella invenzione l’indennità di sopraelevazione!

Ma che roba è sta cosa dell’indennità di soraelevazione?

‘Spetta … andiamo per ordine.

In questo articolo ti voglio illustrare che cos’è l’indennità di sopraelevazione, chiamata anche indennità di sopralzo, da chi è dovuta e a favore di chi. Vedremo anche qualche esempio di calcolo e qualche raro caso applicativo … che poi tanto raro non è.

Iniziamo

Indennità di Sopraelevazione: Che cos’è?

L’indennità di sopraelevazione è un istituto derivante dal Codice Civile.

Precisamente dall’Articolo 1127 del Codice Civile, rubricato “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”.

Ecco cosa recita l’articolo 1127 C.C. :

Art. 1127 – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Articolo 1127 del Codice Civile “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”

Come anticipavo, in questo articolo ci concentreremo solo sulla parte relativa all’indennità di sopraelevazione, quindi evitiamo di commentare tutto l’articolo 1127 del Codice Civile, e andiamo direttamente al sodo, ovvero l’ultimo paragrafo dell’articolo.

“Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.”

Questo paragrafo (in realtà tutto l’articolo) è in perfetto stile codice civile: semplice, chiaro e conciso.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere un’indennità.

E da qui, non si scappa.

Eppure, vedremo che come tanta semplicità trova, a volte, alcuni dubbi interpretativi nei casi più disparati che possono capitare durante la vita professionale.

Indennità di Sopraelevazione: A chi spetta? E da chi è dovuta?

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere un’indennità.

Ripartiamo da qua.

L’indennità di sopraelevazione è, quindi, dovuta da chi effettua la sopraelevazione (maddai! 😱).

E a chi spetta?

L’indennità di sopraelevazione spetta a tutti quelli che stanno sotto.

In realtà, per come è scritto l’articolo, sembrerebbe che sia dovuto a tutti i condomini, e non solo a quelli che stanno sotto di lui: infatti l’articolo recita” … deve corrispondere agli altri condomini …“

Tuttavia esiste giurisprudenza formata che prevede che l’indennità sia dovuta solo alle persone che stanno sotto l’area sopraelevata; questo principio deriva dal fatto che, i condomini che non stanno sotto l’area sopraelevata, avranno diritto all’indennità di sopraelevazione solo quando sarà sopraelevato l’ultimo piano della colonna soprastante la propria proprietà.

Indennità di Sopraelevazione: Esempio di Calcolo

Anche il calcolo dell’indennità di sopraelevazione è una disposizione molto chiara, e che si presta a poche interpretazioni.

“… un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica …“

Da questo estratto dell’ultimo paragrafo dell’art. 1127 C.C. capiamo che l’indennità di sopraelevazione è:

• pari al valore dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica

Proviamo a fare un esempio pratico.

Signor X è proprietario dell’ultimo piano, in un fabbricato di 5 piani, e della terrazza soprastante, pari a 100 mq di terrazza.

Nella terrazza soprastante, il Signor X decide di edificare una costruzione di 20 mq.

L’indennità dovuta è pari al valore dell’area di 20 mq.

Ma che cos’è il valore dell’area?

E’ il valore di un’area equivalente da acquistare per costruire una nuova costruzione di pari destinazione d’uso nel circondario.

Per dirla in termini meno precisi ma più semplici: è il valore di quanto costerebbe un pezzo di terreno di 20 mq per costruire un pezzo di abitazione.

Ecco, quello è il valore dell’indennità di sopraelevazione.

Nel caso di specie, se le aree nella zona di interesse del Sig. X fossero valutate 500 €/mq, allora il valore dell’indennità è pari a:

20 mq x 500 €/mq = 10 000 €

Bene … ora abbiamo trovato quant’è l’indennità di sopraelevazione per il caso del sig. X.

Il parametro che varia, quindi, è l’opinabilità del valore espresso a metro quadrato dell’area oggetto di nuova fabbrica.

Indennità di Sopraelevazione: Errori da evitare

Uno degli errori più frequenti da evitare è relativo al calcolo specifico per l’area da occuparsi.

Mi spiego meglio: il valore dell’area, nel nostro esempio pari a 500 €/mq, è il valore di un possibile terreno da edificare nelle aree di interesse.

Non è, quindi, come molti pensano, il valore del costruito.

Non è il valore di vendita a mq di un appartamento.

Non è il valore di mercato di una costruzione finita.

E’ il valore dell’area. Lo dice in modo specifico l’articolo 1127.

L’altro errore da evitare è pensare che chi ha edificato, il sig. X, debba corrispondere 10k (o l’indennità di sopraelevazione che deriva dal vostro caso specifico) a tutti i condomini.

Infatti, una lettura più ampia dell’ultimo paragrafo dell’art. 1127, recita in modo esplicito come questo valore calcolato vada suddiviso tra i condomini:

“… Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. …”

Analizziamo il testo:

• Chi fa la sopraelevazione (Signor X) deve corrispondere
• Agli altri condomini
• una indennità pari al valore dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica (10k nel nostro esempio)
• diviso il numero di piani, compreso quello da edificare
• detratto l’importo della quota a lui spettante

Nel nostro esempio, se avete notato, ho specificato che il Signor X è proprietario dell’ulitmo piano in palazzo di 5 piani (quindi altre 4 unità sottostanti a quella del sig. X)

Pertanto, secondo quanto previsto dall’articolo 1127, l’indennità di sopraelevazione spettante a ciascun condominio è pari a

Indennità spettante a ciascun condomino: 10 000 / (5+1) = 1666,67

Infatti l’articolo 1127 prevede che l’indennità spettante a ciascun condomino sia quella calcolata totale, diviso il numero di piani, e detratte le quote di proprietà.

Pertanto, l’indennità totale da corrispondere, nel caso di specie sarà pari a 1666,67 € per ciascun condomino a cui spetta, ovvero ai quattro sottostanti

Indennità totale da corrispondere: 1666,67 * 4 = 6666,67 €

Indennità di Sopraelevazione: Prescrizione. Quali sono i tempi?

L’indennità di sopraelevazione è, anch’essa, soggetta a prescrizione.

E’ importante saperlo perchè esiste un tempo massimo entro il quale deve essere corrisposta, oltre il quale il condomino non ha più diritto nè a chiederla nè ad ottenerla.

Il tempo di prescrizione per l’indennità di sopraelevazione è quello ordinario, ex art. 2946 C.C., stabilito in 10 anni.

Decorre dalla data di completamento dell’opera, e non dalla data di inizio o di avviso di sopraelevazione.

Il termine prescrittivo per l’indennità di sopraelevazione viene interrotto da atti formali; più in dettaglio, l’unico atto idoneo a interrompere la possibilità di prescrizione dell’indennità di sopraelevazione è l’atto di citazione.

Indennità di Sopraelevazione: E’ dovuta nel caso del recupero del sottotetto?

Dipende.

Dipende is the new black.

La giurisprudenza formatasi sull’indennità di sopraelevazione ha, per nostra fortuna, espresso la sua visione su questa questione ab illo tempore (scusami, oggi mi sono svegliato così… latino! 😂), e nelle sue espressioni troviamo la giusta risposta alla domanda del nostro potenziale cliente:

Nel caso di recupero del sottotetto esistente, è dovuta l’indennità di sopraelevazione?

La prima espressione utile la troviamo nella sentenza della Cassazione a Sezioni unite 30 luglio 2007, n. 16794 nella quale leggiamo che

“l’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’articolo 1127, Codice civile non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l‘incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.“

Estratto dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite 30 luglio 2007, n. 16794

Il punto chiave nella lettura dell’estratto è la parte evidenziata in grassetto: l’incremento delle superfici e delle volumetrie.

Pertanto, in assenza di incremento di superfici e di volumetrie (in senso geometrico e non certamente urbanistico o edilizio), l’indennità di sopraelevazione non è dovuta.

L’altra espressione utile a favore di questa lettura è contenuta nella sentenza della Cassazione 24 gennaio 1983, n. 680, per la quale

ai fini dell’articolo 1127 codice civile, la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche, sicché non v’è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura (nella specie: trasformazione in unità abitabile di locali sottotetto), nel qual caso non possono per sé venire in rilievo nei rapporti tra i condomini, nell’ambito della disciplina civilistica della sopraelevazione in questione, in difetto di specifiche pattuizioni al riguardo, la modificazione tra i “volumi tecnici” o i vincoli di destinazione gravanti in virtù del progetto approvato e dell’autorizzazione di relativa attuazione, riguardando la nozione di “volume tecnico” e tali vincoli, esclusivamente la regolamentazione pubblicistica dell’attività edilizia.

Estratto dalla sentenza della Cassazione 24 gennaio 1983, n. 680

Bene … linguaggio a parte, un po’ complesso, il nocciolo della questione sta tutto nelle parole

“… sicché non v’è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna … nella specie: trasformazione in unità abitabile di locali sottotetto“.

Mi pare che non vi sia alcun dubbio su questa sintesi:

• nel caso di recupero di sottotetto esistente, senza incremento di superfici e di volumetrie, non è dovuta l’indennità di sopraelevazione
• il solo cambio d’uso senza cambio di superfici e di altezze o di volumi non determina la necessità di corrispondere l’indennità di sopraelevazione
• nel caso di recupero di sottotetto esistente con ampliamento di superfici e/o di volumetrie e/o di altezze, è sempre dovuta l’indennità di sopraelevazione

Indennità di Sopraelevazione: E’ dovuta nel caso di ampliamento al piano dell’attico?

Sì, purtroppo sì.

L’indennità di sopraelevazione è dovuta anche nel caso di ampliamento dell’ultimo livello, nella terrazza al piano.

Questo perchè, da giurisprudenza come abbiamo visto negli estratti delle sentenze sopra riportate, risulta essere la sopraelevazione dell’ultimo livello in proiezione delle aree sottostanti.

Pertanto, se il vostro cliente ha l’attico e intende ampliarlo, che sia in sopraelevazione o che sia in ampliamento verso la terrazza al piano, comunque potrà essere soggetto alla richiesta dell’indennità di sopraelevazione

Indennità di Sopraelevazione: Breve Sintesi Smart

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