Demolizione e ricostruzione con ampliamento: l’aumento di volume non azzera le distanze storiche

Demolizione e ricostruzione con ampliamento: l’aumento di volume non azzera le distanze storiche

Per anni la regola operativa è stata semplice: se demolisci e ricostruisci aumentando il volume, l’intervento diventa nuova costruzione e ti ritrovi a fare i conti con i dieci metri tra pareti finestrate dell’art. 9 del D.M. 1444/1968. Con la conseguenza che il vicino può chiederti l’arretramento del fabbricato.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5376 del 10 marzo 2026, dice che quel ragionamento automatico non regge più. Ma non firma una liberatoria: sposta la verifica su un terreno più scomodo, dove molti progetti rischiano di inciampare.

Il caso: un Piano di Recupero e due piani in più

La vicenda nasce da un complesso immobiliare realizzato nell’ambito di un Piano di Recupero approvato dal Comune.

Uno degli edifici era stato ottenuto demolendo un fabbricato preesistente e ricostruendolo con incremento volumetrico e sopraelevazione di due piani.

I confinanti hanno contestato le distanze tra fabbricati, quelle dal confine e la disciplina sulle vedute.

La loro tesi: con quell’aumento di volume e di altezza non si parla più di ristrutturazione, ma di nuova costruzione, quindi si applica integralmente l’art. 9 del D.M. 1444/1968.

La Corte d’Appello gli ha dato ragione e ha ordinato l’arretramento dell’edificio fino ai dieci metri.

La Cassazione ha cassato quella sentenza e rinviato la causa per una nuova valutazione tecnica e giuridica delle distanze, accogliendo il ricorso principale e, per quanto di ragione, anche il primo motivo del ricorso incidentale dei confinanti.

Attenzione a come lo racconti al cliente: non è una vittoria, è un rinvio. La partita si decide sulla verifica che segue.

Perché l’aumento di volume non basta più

La parte più utile della sentenza è la ricostruzione normativa, che spiega perché la vecchia giurisprudenza non è più spendibile: si è formata in un quadro che oggi non esiste più.

Il punto di partenza era la fedele ricostruzione, imposta prima dall’art. 31 della L. 457/1978 e poi dalla formulazione originaria dell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001: stessa sagoma, stesso volume, stessa area di sedime. Qualsiasi scostamento significativo faceva scattare la nuova costruzione.

Il D.L. 69/2013 elimina il vincolo della sagoma, ma tiene quello della volumetria. Il D.L. 32/2019 introduce il comma 1-ter dell’art. 2-bis, consentendo di mantenere le distanze preesistenti purché restino invariati sedime, volume e altezza. Primo passo, ancora ancorato alla fedeltà rispetto all’edificio demolito.

Il salto arriva con il D.L. 76/2020. L’art. 3, comma 1, lett. d) consente oggi la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, diversi prospetti, diverso sedime e differenti caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, ammettendo anche incrementi volumetrici. Con una condizione che nei riassunti sparisce sempre: gli incrementi devono essere previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali.

Non è un diritto generalizzato ad ampliare conservando le distanze storiche; serve una norma che quell’incremento lo riconosca.

Da qui il principio: il solo aumento di volume non consente più di qualificare automaticamente l’intervento come nuova costruzione. Occorre verificare se l’edificio ricostruito abbia mantenuto le distanze legittimamente preesistenti e se ricorrano tutte le condizioni dell’art. 2-bis.

Va detto anche il rovescio, che la Corte richiama espressamente citando le sentenze della Corte costituzionale n. 30 e n. 70 del 2020: le distanze dell’art. 9 del D.M. 1444/1968 restano standard urbanistici diretti a garantire esigenze unitarie di igiene e sicurezza su tutto il territorio nazionale, e non sono liberamente derogabili dalla legislazione regionale.

La vera trappola: “legittimamente” preesistente

Qui si gioca tutto. Il nuovo edificio non eredita qualsiasi distanza storica, ma solo quelle legittimamente preesistenti.

Tradotto: non basta che il fabbricato stesse a quattro metri dal vicino da cinquant’anni. Bisogna accertare che quella distanza fosse conforme alla disciplina vigente al momento della costruzione originaria.

Se l’edificio che stai demolendo era già fuori norma rispetto alle regole della sua epoca, non hai alcun diritto da far valere, e ricostruire sullo stesso allineamento espone il tuo cliente all’azione del confinante.

La sentenza indica anche il percorso di verifica che il giudice deve seguire prima di ordinare una demolizione: l’effettiva distanza tra gli edifici, la distanza del fabbricato originario, la corrispondenza tra edificio demolito e ricostruito, il rispetto dell’altezza assentita dal titolo edilizio e l’eventuale modifica della forma o della superficie del sottotetto.

È la stessa istruttoria che conviene fare prima, in fase di progetto.

Il limite che quasi nessuno cita: zone A e ambiti di pregio

C’è un terzo periodo del comma 1-ter dell’art. 2-bis che nelle sintesi giornalistiche non compare quasi mai, ed è quello che può bloccare un intervento.

Nelle zone omogenee A, nelle zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati di competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela.

Fuori da un piano attuativo, in quegli ambiti, l’iniziativa diretta del privato non basta.

Sul fronte parallelo, l’art. 3, comma 1, lett. d) mantiene il vincolo della fedele ricostruzione per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004, con un’eccezione che vale la pena conoscere: ne restano fuori gli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del Codice. Il solo vincolo paesaggistico d’area, quindi, non impone di per sé la fedele ricostruzione.

Sottotetti: la deroga passa dalla Regione

Il comma 1-quater dell’art. 2-bis, introdotto dalla legge di conversione del Salva Casa (L. 105/2024), consente il recupero dei sottotetti anche quando l’intervento non permette il rispetto delle distanze minime tra edifici e dai confini.

Prima delle condizioni, però, c’è il presupposto: il recupero è consentito nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, restando ferme le leggi regionali più favorevoli. Senza una disciplina regionale che definisca il sottotetto e i presupposti dell’intervento, la deroga non si invoca.

Le condizioni sono tre, non due:

1. il rispetto dei limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
2. nessuna modifica, nella forma e nella superficie, dell’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
3. il rispetto dell’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Il legislatore premia il recupero ma blinda il perimetro: puoi derogare alle distanze odierne, non allargare l’ingombro verso il confine.

Il doppio binario: il Permesso di Costruire non ti protegge dal vicino

Ultimo avvertimento, ed è quello che più spesso viene sottovalutato in fase di incarico.

Le deroghe urbanistiche previste dal Piano di Recupero o dalla normativa regionale possono rilevare sulla legittimità del titolo edilizio, ma non eliminano i diritti dei confinanti rispetto alle distanze dal confine previste dal regolamento edilizio comunale. Il piano pubblicistico, cioè il rapporto con il Comune, resta distinto da quello civilistico, cioè il rapporto con il vicino.

Un permesso perfettamente legittimo ti mette al riparo dalla sanzione amministrativa, non da una causa di arretramento.

Tabella di sintesi

Parametro	Regime tradizionale	Quadro attuale (art. 2-bis e art. 3 T.U.E.)
Aumento volumetrico	Qualifica l’intervento come nuova costruzione	Non basta da solo: resta ristrutturazione se l’incremento è previsto dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali
Art. 9 D.M. 1444/68	Applicazione automatica dei 10 m tra pareti finestrate	Derogabile nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti; resta standard inderogabile in generale
Condizione della deroga	Fedele ricostruzione	La distanza preesistente deve essere stata legittima all’epoca della costruzione
Zone A e ambiti di pregio	—	Demo-ricostruzione solo nell’ambito di piani di recupero particolareggiati comunali
Recupero sottotetti	Applicazione delle distanze vigenti	Deroga ammessa nei limiti della legge regionale e a tre condizioni
Tutela del confinante	Piena	Intatta: le deroghe urbanistiche non toccano il piano civilistico

Iscriviti alla Newsletter