“Bagaglio Tecnico” è la sezione dedicata al sapere pratico del mestiere: guide, approfondimenti e strumenti tecnici per ingegneri, architetti e geometri. Qui trovi il tipo di conoscenza che si costruisce sul campo e che fa la differenza tra sapere una cosa e saperla applicare davvero, in cantiere e in studio. Metodi di lavoro, tecnologie, software e soluzioni concrete ai problemi ricorrenti della progettazione e della pratica professionale, spiegati in modo chiaro e senza inutili tecnicismi. Perché ogni professionista si porta dietro un bagaglio di competenze che va aggiornato di continuo, e questa sezione serve proprio a riempirlo con contenuti utili e verificati. Sfoglia gli articoli qui sotto e scegli l’approfondimento più vicino a ciò su cui stai lavorando adesso.

Ristrutturare un immobile condonato: come usare la Sentenza 2848/2026 per superare i blocchi del SUE

Ristrutturare un immobile condonato: come usare la Sentenza 2848/2026 per superare i blocchi del SUE

Negli uffici tecnici comunali è radicata una prassi ben nota ai progettisti: considerare gli immobili oggetto di condono edilizio come fabbricati “congelati” nei loro diritti.

Di fronte a una richiesta di ristrutturazione pesante, demolizione e ricostruzione o ampliamento volumetrico, molti SUE tendono infatti a bloccare l’istanza.

La motivazione istruttoria si basa spesso sull’assunto che, trattandosi di un’opera nata abusiva e sanata solo successivamente, su di essa siano ammessi esclusivamente interventi di tipo conservativo, negando di fatto la possibilità di aumentarne la sagoma o il carico urbanistico.

Questa interpretazione restrittiva è stata dichiarata illegittima dalla Sentenza 2848/2026 del Consiglio di Stato.

Vediamo nello specifico cosa hanno chiarito i giudici amministrativi e come utilizzare questo riferimento già all’interno della Relazione Tecnica per blindare l’iter della pratica ed evitare preavvisi di diniego infondati.

Il principio: l’immobile condonato ha il pieno Stato Legittimo

Il passaggio chiave della sentenza del Consiglio di Stato è tranciante: il rilascio della concessione in sanatoria estingue alla radice l’illegittimità dell’opera.

Non esiste una “legittimità a metà”. Nel momento in cui il Comune incassa l’oblazione e rilascia il titolo in sanatoria, il fabbricato viene totalmente riassorbito nel tessuto urbanistico legale della città. Acquisendo il pieno Stato Legittimo, l’immobile viene equiparato a tutti gli effetti a una costruzione nata con regolare licenza.

Cosa significa questo per il nostro lavoro quotidiano? Significa che se il Piano Regolatore Generale (PRG) o il PUC di quella specifica zona ammette interventi di ristrutturazione pesante, demolizione e ricostruzione, o ampliamento volumetrico (ad esempio per il Piano Casa o altre norme regionali vigenti), quei diritti edificatori spettano integralmente anche all’immobile condonato.

Il SUE non ha alcun potere discrezionale per negare l’intervento basandosi sul “peccato originale” del fabbricato. L’unica valutazione che il tecnico comunale è chiamato a fare è la conformità del tuo nuovo progetto agli strumenti urbanistici vigenti oggi.

Come applicare la sentenza: 3 regole da usare in studio

Sapere di avere ragione in punto di diritto non basta per farsi approvare la pratica in tempi rapidi. Bisogna prevenire l’obiezione dell’istruttore prima ancora che venga messa a verbale. Ecco tre accortezze operative da applicare fin dal prossimo deposito.

1. Anticipa l’obiezione nella Relazione Asseverata

Non aspettare la richiesta di integrazioni. Quando redigi la Relazione Tecnica per la SCIA o il Permesso di Costruire, nel capitolo in cui dichiari lo Stato Legittimo, inserisci subito il riferimento giurisprudenziale.

Basta una frase chiara per far capire a chi esamina la pratica che l’inquadramento normativo è blindato. Puoi usare questa formula:

“L’immobile oggetto d’intervento è legittimato da Concessione in Sanatoria n. [XXX]. Ai sensi e per gli effetti del consolidato orientamento giurisprudenziale (da ultima la Sent. Cons. di Stato 2848/2026), l’avvenuto rilascio del titolo ripristina il pieno stato legittimo del manufatto, equiparandolo a una costruzione ab origine regolare. Gli interventi in progetto sono pertanto pienamente ammissibili, in quanto verificati e conformi rispetto agli indici dell’attuale strumento urbanistico.”

2. Il vincolo del “Condono Definito”

C’è un vizio di forma in cui è facile cadere e che annulla del tutto la validità di questa difesa: confondere l’istanza di condono con la sanatoria vera e propria. La Sentenza 2848/2026 si applica solo ai condoni già perfezionati. Se il committente ha presentato la domanda nel 1985 o nel 2003, ha pagato le oblazioni, ma il Comune non ha mai rilasciato il provvedimento finale esplicito, l’immobile non possiede ancora lo Stato Legittimo completo. Prima di depositare il nuovo progetto, è imperativo fare l’accesso agli atti, sollecitare l’ufficio condoni e farti rilasciare la concessione in sanatoria definitiva.

3. I vincoli sopravvenuti non vengono cancellati

Attenzione a non sovrapporre legittimità urbanistica e vincolistica. Se l’immobile è stato costruito abusivamente negli anni ’70 ed è stato condonato successivamente, ma nel frattempo sull’area è stato apposto un vincolo paesaggistico o idrogeologico (es. D.Lgs. 42/2004), il condono ha sanato l’abuso edilizio, ma non esenta il fabbricato dalle regole di tutela attuali. Se il tuo progetto di ristrutturazione modifica l’aspetto esteriore, dovrai comunque richiedere la normale Autorizzazione Paesaggistica. La sentenza garantisce i volumi e le destinazioni d’uso, ma non esonera dal rispetto delle norme sovraordinate.

Conclusione

Un immobile condonato non è un immobile di serie B.

La Sentenza 2848/2026 ci dà lo strumento definitivo per superare i blocchi del SUE e riportare l’istruttoria sui binari corretti. Anticipa l’obiezione, verifica che il condono sia chiuso e rispetta i vincoli attuali: solo così trasformerai un potenziale diniego in un cantiere pronto a partire.

Condono edilizio e nuove opere abusive: quando il Consiglio di Stato conferma il diniego (sentenza 3595/2026)

Condono edilizio e nuove opere abusive: quando il Consiglio di Stato conferma il diniego (sentenza 3595/2026)

Sopralluogo per la conformità prima di un rogito. In Comune c’è una vecchia pratica di condono dell’85 ancora aperta, ma arrivato sul posto scopri che il proprietario si è fatto una tettoia abusiva dieci anni fa.

La sua risposta? “Ingegnere, che problema c’è? Tanto c’è il condono aperto!”

Ecco, preparatevi a dargli una brutta notizia. Perché la recente Sentenza del Consiglio di Stato (n. 3595 dell’8 maggio 2026) ci ricorda che le cose in urbanistica non funzionano affatto così.

Il mito dell’effetto “ombrello”

Molti clienti (e purtroppo anche qualche professionista che prende le pratiche alla leggera) pensano che la domanda di condono sia una specie di ombrello.

Fai la richiesta iniziale e poi, sotto quell’ombrello, ci puoi infilare dentro tutto quello che costruisci abusivamente negli anni successivi, sperando in una sanatoria generale.

Sbagliato. Il Consiglio di Stato parla chiaro: se dopo aver chiesto la sanatoria realizzi nuovi abusi, il Comune ha il pieno diritto di bocciarti tutta la pratica.

Non è un dispetto o un accanimento burocratico, è un problema pratico e normativo per chi deve istruire la pratica in Comune.

La richiesta di condono è una fotografia. Il tecnico comunale deve sanare ESATTAMENTE l’abuso che c’era quando hai presentato la domanda. Se tu nel frattempo modifichi la casa, aggiungi volumetria, chiudi verande o sposti tramezzi, l’istruttore non riesce più a distinguere qual era l’abuso “originario” e quale quello “sopravvenuto”.

Risultato? Il bene reale (lo stato di fatto) non coincide più con quello disegnato e descritto nella vecchia pratica. L’iter si ferma e il condono salta, perché l’amministrazione, ribadiscono i giudici, non è tenuta a rincorrere un immobile che continua a mutare nel tempo fuori dalle regole.

Cosa comporta questo al momento del rogito?

Questo è il passaggio che fa più male ai proprietari. Quando salta la sanatoria originaria a causa di un abuso successivo, l’immobile si ritrova improvvisamente in una sorta di limbo edilizio.

Senza l’approvazione del condono originario, il notaio non può rogitare. L’acquirente (se c’è) di solito si spaventa e minaccia di far saltare il compromesso, e il tecnico si ritrova a dover sbrogliare una matassa molto più complessa (e costosa) del previsto, cercando capire se i nuovi abusi sono sanabili con le normative attuali o se si deve procedere con le demolizioni.

Come muoversi in studio: il protocollo di verifica

Quando vi capita una situazione del genere, ecco cosa fare prima di dare false speranze al cliente o l’ok al notaio:

  1. Recuperate i vecchi documenti: Acquisite la pratica originaria in Comune. Guardate le planimetrie, le foto dell’epoca e le perizie esatte del giorno in cui è stato chiesto il condono.
  2. Confrontateli con la realtà: Andate sul posto e fate un rilievo preciso, cercando ogni minima differenza tra le carte storiche e quello che vedete.
  3. Cercate i “nuovi” abusi: Se il cliente ha costruito altro dopo la data della domanda di condono, fermatevi e avvisatelo subito del rischio.

Non pensate di risolvere il problema infilando di nascosto due tavole aggiornate nel vecchio faldone in Comune sperando che nessuno se ne accorga. Non si può fare e si rischia una denuncia per falso in atto pubblico. Se ci sono opere nuove non autorizzate, la vecchia sanatoria diventa carta straccia.

Conclusione

Il messaggio della sentenza 3595/2026 è molto concreto: il condono non copre le opere fatte dopo. Punto.

Dobbiamo essere noi professionisti a fare da filtro. Prima di parlare di compravendite o di sanatorie facili, dobbiamo avvisare i committenti che ogni lavoretto fatto di nascosto nel corso degli anni rischia di fargli crollare addosso tutta la pratica. E il conto da pagare, alla fine, sarà tutto loro.

Preventivo studio tecnico: come gestire il cliente che chiede solo il prezzo

Preventivo studio tecnico: come gestire il cliente che chiede solo il prezzo

Può capitare che un cliente ci chiami e ci chieda subito il prezzo della prestazione.

In questi casi, come possiamo comportarci? Che cosa possiamo fare per non sminuire il nostro lavoro?

Cliente che chiede solo il prezzo.

Purtroppo, nell’esercizio della nostra professione, può capitare un cliente che pensa che i tecnici siano tutti uguali, e ancor prima di spiegarci il lavoro, scelga deliberatamente di chiederci: “Quanto mi costa?“.

Vediamo quali strategie possiamo attuare per evitare di fare la gara al ribasso, e che cosa possiamo fare quando un cliente sceglie di valutarci solo in base al preventivo.

Le strategie che consiglierò sono semplici: no, quindi nessuna risposta scortese o altre operazioni che facciano scappare tutti 😂.

Preventivo al Buio: Come Prevenire

E’ proprio vero, prevenire è meglio che curare.

La prima strategia che possiamo attuare è quella di evitare di metterci nella condizione che un cliente possa confrontarci solo sul prezzo.

Un buon consiglio è quello di non fornire un preventivo al buio per non trovarsi mai, o quasi, nella condizione di dover fare sconti per ottenere l’incarico.

Evitare di dare subito una cifra è, pertanto, una buona strategia (non sempre facile quando c’è urgenza, ma certamente consigliabile).

Nessun numero … alias … parliamone prima

Provo a fare un esempio pratico: il potenziale cliente ci chiama per una pratica e noi gli diamo subito una cifra.

In questo caso, rischiamo che il committente, una volta ottenuto il numero, scelga di non chiamarci più perché un altro tecnico gli ha chiesto 100 euro in meno, e ci troveremo nella condizione di aver perso il lavoro solo per il prezzo.

Cambiare l’approccio, ovvero, chiedere di approfondire la situazione dell’immobile prima di fare cifre, ci mette nella condizione di sicurezza, opposta.

Se, infatti, non ci vogliamo trovare a dover rincorrere clienti che cercano solo il risparmio, l’unico modo possibile è quello di spostare l’attenzione dal costo alla risoluzione del problema.

Cliente che chiede il prezzo: Come Comportarsi Quando Succede

A volte può capitare che il cliente insista molto per avere una cifra al volo.

Non abbiamo avuto modo di prevenire, e pertanto ci troviamo nella condizione di dover gestire questa richiesta.

Il primo approccio che consiglio è quello “morbido“.

Con le buone, spesso, si ottiene tutto.

O quasi.

Quindi, una chiacchierata conoscitiva per comprenderne le reali esigenze, valutarle e capire se ci sono vincoli nascosti ci può mettere nella condizione di ottenere l’incarico, magari con un ulteriore piccolo sforzo di ascolto.

Attenti però a non cadere nel tranello di alcuni che ci chiedono la cifra senza voler ascoltare ragioni: in questo caso, la loro strategia è solo quella di cercare il prezzo più basso sul mercato.

Cliente che chiede il prezzo: Che Fare? Spostare la comunicazione sulla telefonata

Se da una parte è vero che con le buone si ottiene tutto, dall’altra è anche vero l’esatto contrario.

A volte, con le buone, non si ottiene proprio nulla, e bisogna spostare la comunicazione su un altro livello.

Il mio consiglio, in questo caso, è quello di rispondere gentilmente dicendo che le nostre parcelle variano in base alle criticità del singolo immobile.

Possiamo dire: “Prima di farle un prezzo, vorrei fare una breve chiamata per capire se ci sono problemi burocratici o pratiche precedenti, per evitare sorprese dopo”. A questo punto abbiamo due possibilità:

  • accetta di parlarne
  • rifiuta e vuole solo un numero

Esistono anche dei casi in cui accetta di parlarne… ma poi torna subito a battere sul prezzo; questo caso lo assimiliamo al “rifiuta”.

Cliente che vuole solo il prezzo: Lasciarlo andare

In caso di un ulteriore rifiuto a procedere con una telefonata conoscitiva, il consiglio è quello di lasciar andare la richiesta. Cercare di chiuderla prima vi aiuta a guadagnare tempo e guadagnare in salute.

Avere un cliente che guarda solo il portafoglio contro il non averlo affatto, se contiamo i problemi che ci porterà durante il cantiere, sicuramente ci conviene chiuderla subito e rinunciare.

L’importante è non farsi prendere dal “è una questione di principio e devo prendere il lavoro” 🤦‍♂️: bisogna rimanere sempre razionali e calcolatori.

Purtroppo l’esito di questi cantieri è sempre incerto.

Sintesi Smart

  • Prevenire il problema evitando di fornire preventivi standard al buio.
  • Chiedere un approfondimento prima di fare prezzi è sempre una buona strategia.
  • Quando il cliente insiste per la cifra, provare ad agire con le buone e con un approccio morbido: proporre una breve chiamata conoscitiva di 10 minuti.
  • Se fino ad ora tutti i tentativi non sono andati a buon fine e il cliente vuole solo un numero, è bene lasciar perdere.
  • Raccontare online i problemi che risolviamo (i casi studio) ci aiuta a far percepire il nostro valore prima ancora che il cliente ci chiami.
  • Il consiglio migliore è, però, sempre quello di evitare tutto questo attirando fin da subito persone che apprezzano il nostro lavoro!

Vetrate VEPA e Tettoie fisse: perché l’abbinamento crea volumetria (e la SCIA non basta). TAR Campania 2358/2026

Vetrate VEPA e Tettoie fisse: perché l’abbinamento crea volumetria (e la SCIA non basta). TAR Campania 2358/2026

È una dinamica ricorrente nei nostri studi.

Il cliente si presenta con l’intenzione di sfruttare il proprio lastrico solare o giardino proponendo un intervento apparentemente innocuo: installare una tettoia in legno e chiuderne il perimetro con vetrate panoramiche amovibili.

La sua convinzione, spesso alimentata da informazioni frammentarie lette in rete, è che essendo le VEPA classificate in edilizia libera, l’intero intervento non richieda alcun permesso.

Come gestire questa richiesta tutelando la nostra firma e, al contempo, il patrimonio del cliente?

La recentissima Sentenza del TAR Campania n. 2358/2026 ci fornisce un argomento tecnico e legale inoppugnabile per chiarire perché questa procedura configura, a tutti gli effetti, un abuso edilizio.

Il caso: trasformazione del lastrico solare e SCIA inefficace

La sentenza analizza un intervento molto frequente: la realizzazione su un lastrico solare di una struttura in legno ancorata al suolo e alle pareti, chiusa successivamente da vetrate VEPA.

Il committente aveva presentato una SCIA ritenendola sufficiente per legittimare l’opera.

A seguito di un controllo, il Comune ha emesso un ordine di demolizione. Il ricorrente si è opposto invocando la Legge 142/2022 e le recenti direttive del Decreto “Salva Casa”, sostenendo la natura precaria e trasparente delle opere.

Il ricorso è stato respinto. Il motivo risiede in un principio urbanistico che non ammette deroghe: la valutazione unitaria degli abusi.

In sede di istruttoria o di contenzioso, non è consentito “scomporre” l’intervento valutando singolarmente la precarietà della tettoia o la trasparenza delle vetrate. Ciò che viene valutato è l’impatto urbanistico finale dell’opera nel suo complesso.

L’abbinamento tra una struttura fissa di copertura e una chiusura perimetrale genera uno spazio chiuso, protetto e stabilmente fruibile. Urbanisticamente parlando, si tratta della creazione di un nuovo volume e di nuova superficie utile.

Il rischio professionale legato alla SCIA

Questo è il passaggio che richiede la massima attenzione da parte di noi asseveratori.

Il TAR Campania ha ribadito che un intervento di questa portata si configura come ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. d, del DPR 380/01).

Il titolo abilitativo corretto ed esclusivo per la creazione di nuovi volumi stabili è il Permesso di Costruire.

L’aver presentato una SCIA per un intervento maggiore rende il titolo inidoneo, confermando la natura abusiva dell’opera. Assecondare la richiesta del cliente presentando una SCIA per questo tipo di strutture ci espone direttamente al rischio di contestazioni per asseverazione inadeguata.

I confini reali dell’edilizia libera per le VEPA

È fondamentale ribadire ai committenti in fase di preventivo quali sono i limiti imposti dall’art. 6 del Testo Unico.

Le VEPA rientrano in edilizia libera esclusivamente se installate per chiudere spazi la cui copertura è già urbanisticamente legittimata.

Possono essere posate su:

  • Balconi aggettanti
  • Logge rientranti
  • Porticati (non gravati da uso pubblico)

Il limite normativo invalicabile resta la non creazione di nuova volumetria. Se la struttura di copertura deve essere realizzata ex novo, l’intervento esce automaticamente dal perimetro dell’edilizia libera.

Per gestire in modo inattaccabile questo tipo di richieste, vi suggeriamo questo approccio schematico:

  1. Verifica della preesistenza: Esiste già un tetto, un balcone o una loggia legittimati?
  2. Se SÌ: È possibile procedere con le VEPA in edilizia libera (verificando il rispetto dei requisiti di microaerazione, estetica e decoro architettonico).
  3. Se NO (es. lastrico solare aperto o area scoperta): Qualsiasi struttura fissa abbinata a chiusure richiederà una verifica della cubatura residua e la richiesta di un Permesso di Costruire.
  4. Gestione del cliente: Qualora il committente insista per l’utilizzo di procedure semplificate in assenza di preesistenze, la citazione della sentenza TAR Campania 2358/2026 rappresenta lo strumento migliore per motivare tecnicamente il vostro rifiuto e reindirizzarlo verso soluzioni conformi (come i pergolati aperti).

Affrontare queste obiezioni in fase preliminare è l’unico modo per garantire sicurezza all’investimento del cliente e tranquillità alla direzione lavori.

Conclusioni

Il confine tra semplificazione normativa e abuso edilizio è spesso sottile, e i recenti decreti non hanno cancellato i principi cardine dell’urbanistica.

Sta a noi professionisti mantenere la barra dritta, guidando il cliente verso scelte fattibili e tutelando la nostra responsabilità disciplinare e penale.

E se invece il cliente avesse effettivamente della volumetria residua da sfruttare e volesse procedere in modo regolare?

In quel caso la strada è percorribile tramite il Permesso di Costruire, ma richiederà una valutazione attenta degli indici urbanistici locali e del rispetto delle distanze. Ma questa è una casistica specifica che approfondiremo in uno dei prossimi articoli.

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Ristrutturazione immobile condonato: ora sì, non solo manutenzione secondo il Consiglio di Stato

Ristrutturazione immobile condonato: ora sì, non solo manutenzione secondo il Consiglio di Stato

📌 L’articolo in sintesi:

  • Pieno stato legittimo: La sentenza 2848/2026 del Consiglio di Stato conferma che il condono perfezionato concorre a definire lo stato legittimo dell’immobile, superando lo stigma del bene “di serie B”.
  • Via libera alla ristrutturazione: Decade la prassi comunale che limitava gli interventi su immobili condonati alla sola manutenzione ordinaria o straordinaria.
  • Limiti urbanistici invariati: Resta tassativo il divieto di sfruttare la sanatoria per realizzare nuovi incrementi volumetrici o di superficie non assentibili secondo le norme vigenti.

La sentenza n. 2848 del 9 aprile 2026 del Consiglio di Stato rappresenta un passaggio cruciale per il settore edilizio, chiarendo in modo inequivocabile lo status degli immobili sanati. Una volta perfezionato il titolo in sanatoria, l’immobile acquisisce a tutti gli effetti lo stato legittimo e non può più essere assoggettato a limitazioni ingiustificate.

Questo significa che, nel pieno rispetto dei vincoli e dei parametri urbanistici applicabili, su un immobile condonato è possibile autorizzare anche interventi di ristrutturazione edilizia, superando il limite della sola manutenzione.

Cosa stabilisce la sentenza 2848/2026

Il Consiglio di Stato ribadisce che il provvedimento di condono rilasciato rileva direttamente ai fini dello stato legittimo, così come disciplinato dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001.

Da questa premessa deriva una conseguenza operativa fondamentale: l’immobile condonato gode degli stessi diritti di trasformazione degli immobili legittimi fin dall’origine. Il condono, in sintesi, non esaurisce i suoi effetti nella mera regolarizzazione dell’abuso passato, ma proietta la sua efficacia sul futuro, legittimando l’applicazione di titoli edilizi coerenti con l’attuale disciplina.

Perché rappresenta una svolta per i professionisti

Per anni, un consolidato e restrittivo orientamento di molte amministrazioni comunali ha sostenuto che gli immobili condonati potessero essere oggetto esclusivamente di manutenzione (ordinaria o straordinaria). Si escludeva a priori la ristrutturazione edilizia lamentando la mancanza di uno stato legittimo originario.

La pronuncia 2848/2026 smonta questo impianto, riducendo drasticamente l’incertezza interpretativa. La distinzione tra manutenzione e ristrutturazione non è più vincolata alla natura pregressa dell’edificio: la ristrutturazione non può essere negata per il solo fatto che il fabbricato abbia un’origine abusiva poi sanata.

Cosa si può fare concretamente su un immobile condonato

Alla luce di questa giurisprudenza, il raggio d’azione del progettista si amplia notevolmente. Diventa possibile pianificare interventi riconducibili alla ristrutturazione edilizia, tra cui:

  • Ridistribuzione integrale degli spazi interni.
  • Rifacimento completo dell’impiantistica.
  • Interventi profondi sull’involucro edilizio (essenziali per la riqualificazione energetica).
  • Opere di recupero funzionale dell’intero organismo edilizio.

La condizione imprescindibile è che il progetto si mantenga entro i limiti del titolo edilizio richiesto e della normativa attualmente applicabile.

Il principio affermato dai giudici amministrativi non si traduce in una deregolamentazione degli interventi. Vi sono paletti rigorosi da rispettare:

  • Nessun incremento ingiustificato: Il divieto di utilizzare il condono come base per realizzare aumenti di volume o di superficie rimane assoluto. Qualsiasi incremento deve trovare un autonomo e solido fondamento nella disciplina urbanistica vigente.
  • Rispetto delle normative di settore: Resta l’obbligo di verificare tutti i profili ordinari (vincoli paesaggistici e idrogeologici, norme tecniche sulle costruzioni e requisiti igienico-sanitari).

La sentenza chiarisce lo stato legittimo, ma non autorizza l’introduzione di nuove difformità.

Il caso analizzato dal Consiglio di Stato

Il pronunciamento trae origine dal ricorso contro il diniego opposto da un’amministrazione a un intervento su un immobile già condonato, diniego motivato proprio dalla presunta impossibilità di superare il limite della manutenzione. Respinta questa impostazione, il giudice amministrativo ha corretto una lettura restrittiva molto diffusa, fornendo un principio immediatamente spendibile da tecnici e operatori del diritto.

Come impostare una pratica alla luce della nuova sentenza

Per ingegneri, architetti e geometri, questa decisione offre una base giuridica eccellente per tutelare i propri progetti. Per istruire correttamente una pratica su un immobile condonato, è raccomandabile:

  1. Eseguire una verifica documentale rigorosa: Accertare la presenza del titolo in sanatoria rilasciato, analizzare gli elaborati allegati e verificare la totale corrispondenza tra lo stato assentito e lo stato di fatto.
  2. Motivare la Relazione Tecnica: È estremamente utile richiamare esplicitamente il principio affermato dal Consiglio di Stato (Sent. 2848/2026) all’interno della relazione di asseverazione. Chiarire che l’immobile è dotato di stato legittimo e che l’intervento non genera incrementi volumetrici non consentiti è il modo migliore per prevenire contestazioni istruttorie da parte del Comune.

Conclusione

Gli immobili condonati smettono di essere beni “di serie B”. Con questa pronuncia si apre finalmente la strada a interventi di recupero edilizio ed energetico più ambiziosi e profondi, restituendo valore al patrimonio immobiliare esistente e garantendo maggiore sicurezza operativa ai professionisti tecnici, sempre nel rigoroso rispetto della legalità.

Sanatoria edilizia e silenzio-diniego: cosa insegna la sentenza Consiglio di Stato 2851/2026

Sanatoria edilizia e silenzio-diniego: cosa insegna la sentenza Consiglio di Stato 2851/2026

Quando si chiede la sanatoria di un abuso edilizio, il silenzio del Comune non è un lasciapassare.

La sentenza Consiglio di Stato, 9 aprile 2026, n. 2851 chiarisce infatti che, nelle istanze di accertamento di conformità, il punto decisivo resta la doppia conformità, mentre la fiscalizzazione dell’abuso non può sostituire i requisiti mancanti.

Il tema è molto concreto per tecnici e proprietari, perché nelle pratiche edilizie il confine tra sanatoria, rigetto tacito e semplice aspettativa di regolarizzazione è spesso poco chiaro.

Questa decisione riporta il ragionamento sul piano giusto: non conta sperare in un esito favorevole per inerzia della pubblica amministrazione, ma verificare se l’opera sia davvero sanabile secondo la legge.

Il caso esaminato

La sentenza nasce da una vicenda di abuso edilizio per la quale era stata presentata un’istanza di sanatoria. Il procedimento non si era concluso con un accoglimento espresso e il contenzioso si è concentrato proprio sul valore del silenzio dell’amministrazione e sui limiti della regolarizzazione postuma.

Il nodo non era solo capire se il Comune avesse gestito bene il procedimento. La vera domanda era un’altra: l’opera aveva davvero i requisiti per essere sanata? Ed è qui che il Consiglio di Stato riporta tutto alla verifica sostanziale della conformità urbanistico-edilizia.

Il silenzio-diniego nella sanatoria edilizia

La sentenza si inserisce nel filone che attribuisce al silenzio dell’amministrazione un valore di rigetto tacito, quando la disciplina applicabile lo prevede. Per il privato, questo significa una cosa molto semplice: non si può considerare approvata una sanatoria solo perché il Comune non ha risposto in modo esplicito entro il termine.

Il silenzio-diniego ha un effetto pratico netto. L’istanza non si considera accolta e l’abuso resta tale. Per questo è importante non confondere l’attesa dell’esito con la reale possibilità di regolarizzare l’intervento.

La doppia conformità resta il cuore della decisione

Il cuore della sentenza è la doppia conformità. In pratica, l’opera deve essere conforme sia alle regole vigenti quando è stata realizzata, sia a quelle in vigore quando si presenta la domanda di sanatoria.

Se manca anche uno solo di questi due requisiti, l’istanza non regge. Non basta che l’opera oggi sembri compatibile o che il tempo abbia reso meno evidente l’abuso. La sanatoria non serve a riscrivere il passato, ma a verificare se l’intervento poteva essere legittimo secondo le regole applicabili in entrambi i momenti.

Per i tecnici, questo è il passaggio più importante. Prima di presentare una domanda di sanatoria, bisogna ricostruire bene il quadro normativo di riferimento nelle due date decisive. Solo così si capisce se la pratica ha un fondamento reale oppure no.

Fiscalizzazione e sanatoria non coincidono

Un altro punto molto utile della decisione riguarda la fiscalizzazione dell’abuso. Il Consiglio di Stato ribadisce che la fiscalizzazione non equivale a sanatoria e non può essere usata per colmare la mancanza dei presupposti sostanziali dell’accertamento di conformità.

Questo chiarimento è rilevante perché, nella pratica, fiscalizzazione e sanatoria vengono talvolta trattate come se fossero soluzioni alternative sullo stesso piano. In realtà non è così. La fiscalizzazione ha una funzione diversa e non trasforma automaticamente un abuso in un intervento legittimo.

Il messaggio è chiaro: se non c’è la doppia conformità, non basta invocare un meccanismo sostitutivo per superare il problema. La questione sostanziale resta e il vizio originario dell’opera non scompare.

Cosa cambia per tecnici e proprietari

Per i tecnici, la sentenza invita a un approccio più rigoroso. Non basta presentare una domanda di sanatoria sperando che il Comune la accolga o che il silenzio produca un effetto favorevole. Prima serve una verifica reale della sanabilità dell’intervento.

Per i proprietari, il senso pratico è ancora più evidente. Una sanatoria non è un automatismo, ma un procedimento che funziona solo se l’opera rispetta i requisiti previsti dalla legge. Se questi mancano, si rischia soltanto di allungare i tempi senza cambiare l’esito finale.

Il risultato è che molte pratiche vanno lette con maggiore prudenza. Meglio capire subito se l’intervento è davvero sanabile, piuttosto che costruire aspettative su un silenzio amministrativo che non equivale ad assenso.

In pratica

Prima di presentare un’istanza di sanatoria, conviene controllare con attenzione alcuni punti essenziali:

  • se l’opera era conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione;
  • se è conforme anche alla disciplina vigente al momento della domanda;
  • se esistono vincoli o profili paesaggistici che impediscono la regolarizzazione;
  • se la fiscalizzazione sia davvero applicabile nel caso concreto;
  • se il silenzio dell’amministrazione possa avere valore di rigetto tacito.

Questa verifica preliminare è fondamentale perché evita di presentare domande deboli o non sostenibili. In molti casi, il problema non è la risposta del Comune, ma la mancanza dei presupposti per ottenere una risposta favorevole.

Conclusione

La sentenza Consiglio di Stato 2851/2026 ricorda una regola semplice ma decisiva: la sanatoria edilizia non si ottiene per inerzia dell’amministrazione, ma solo quando ricorrono davvero i requisiti di legge. Il silenzio-diniego, la doppia conformità e la distinzione tra sanatoria e fiscalizzazione restano i tre punti chiave da tenere fermi.

Per chi lavora nel settore, il messaggio operativo è molto chiaro: prima di confidare in una regolarizzazione, bisogna verificare se l’opera sia realmente sanabile. Altrimenti, la pratica rischia di restare solo un passaggio procedurale senza un esito utile.

Manufatti precari e CILA: quando serve davvero il permesso di costruire secondo il Consiglio di Stato 2176/2026

Manufatti precari e CILA: quando serve davvero il permesso di costruire secondo il Consiglio di Stato 2176/2026

In edilizia capita spesso di trovarsi di fronte a una scorciatoia molto gettonata: qualificare un’opera come “precaria” o “temporanea” nel tentativo di farla rientrare in una semplice CILA o in una SCIA edilizia. Ma basta davvero smontare una struttura dopo qualche mese o dichiararne l’uso provvisorio per evitare la burocrazia?

La recente sentenza del Consiglio di Stato 2176/2026 chiarisce un concetto fondamentale: la precarietà edilizia non dipende affatto dalla sola volontà del proprietario o dalla definizione scelta dal tecnico nella relazione asseverata. A contare sono le caratteristiche oggettive dell’opera e il suo uso effettivo nel tempo. Se la struttura altera lo stato dei luoghi in modo duraturo, serve un vero e proprio titolo edilizio.

Il caso deciso dal Consiglio di Stato

Il caso analizzato dal Consiglio di Stato 2176/2026 riguarda una situazione tipica e molto frequente nei nostri studi: la realizzazione di manufatti precari all’interno di un’area agricola. Il privato cittadino aveva installato alcune strutture sostenendo che, essendo facilmente amovibili e destinate a un uso non definitivo, non richiedessero un permesso di costruire. Secondo la sua tesi, i lavori rientravano tra gli interventi liberi o, al massimo, soggetti a pratiche edilizie minori.

Il Comune, al contrario, aveva contestato la natura temporanea dei lavori, ordinando l’immediata demolizione per abuso edilizio. I giudici amministrativi hanno dato piena ragione all’Ente: nonostante le affermazioni del proprietario, l’impatto sul territorio e la continuità di utilizzo dimostravano che quelle opere non avevano nulla di provvisorio.

Cosa si intende davvero per manufatto precario

Per ingegneri, architetti e geometri, la distinzione tra opere precarie e stabili è spesso un terreno minato. Per non sbagliare, bisogna capire la differenza netta tra precarietà strutturale e precarietà funzionale.

Un’opera non diventa precaria solo perché è realizzata con materiali leggeri o perché è teoricamente smontabile. Anche una tettoia in legno imbullonata o un box in lamiera prefabbricato possono richiedere il permesso di costruire se vengono utilizzati in modo permanente per soddisfare un’esigenza prolungata nel tempo. La vera precarietà si verifica solo quando la struttura è legata a un bisogno strettamente temporaneo e contingente (ad esempio, un baracchino di cantiere o un gazebo per un singolo evento). Se l’uso è continuo, il fatto che la struttura sia facilmente smontabile non basta a salvare i manufatti temporanei dal piccone della repressione comunale.

CILA, SCIA e nuova costruzione

È proprio in questa fase interpretativa che molti professionisti rischiano di inciampare: qual è l’esatto confine tra la semplificazione edilizia e il permesso ordinario?

Quando ci troviamo di fronte a un manufatto stabile o destinato a un uso duraturo, le pratiche semplificate non bastano. Un’opera che soddisfa necessità permanenti comporta inevitabilmente una trasformazione del tessuto urbanistico. Di conseguenza, rientra a pieno titolo nel concetto di nuova costruzione.

Se si tenta di legittimare una nuova costruzione usando una pratica minore (ricordiamo che CILA e nuova costruzione sono incompatibili per definizione), il titolo è del tutto inidoneo e privo di effetti. Il risultato pratico? L’opera è abusiva e scatta l’ordine di rimessione in pristino.

Il principio affermato dalla sentenza

Il cuore della decisione del Consiglio di Stato è inequivocabile: la precarietà va valutata sempre in modo oggettivo.

Questo significa che la qualificazione dell’intervento non dipende in alcun modo dall’etichetta usata nel progetto. Non importa se nei grafici o nella relazione hai scritto a caratteri cubitali “struttura amovibile”. Se il manufatto è ancorato al suolo in modo saldo o serve per un’attività duratura, l’Amministrazione ha il pieno potere (e il dovere) di reprimere l’abuso edilizio. L’oggettività dell’uso effettivo prevale sempre sulla soggettività delle dichiarazioni del progettista o del committente.

Ricadute pratiche per tecnici e proprietari

Cosa cambia nel lavoro di tutti i giorni per chi segue pratiche e controlli urbanistici? Prima di protocollare una pratica, bisogna fare molta attenzione ad alcuni aspetti:

  • Come riconoscere un manufatto davvero precario: chiediti sempre se l’esigenza del cliente è limitata a pochissimo tempo o se l’opera resterà lì di fatto per anni.
  • Quali verifiche fare in loco: controlla il tipo di basamento, l’ancoraggio al suolo e la presenza di allacci stabili alle reti (luce, acqua, fognatura). Sono indicatori inequivocabili di stabilità funzionale.
  • Attenzione alle aree vincolate: in un’area agricola, gli errori si pagano a caro prezzo. Le cosiddette opere accessorie spesso nascondono ampliamenti residenziali o depositi stabili. Assicurati che ogni intervento abbia una connessione reale e temporanea con la coltivazione del fondo.

I rischi di presentare un titolo edilizio sbagliato sono altissimi: oltre alla certa demolizione a spese del cliente, il tecnico rischia sanzioni disciplinari e persino penali per dichiarazioni mendaci o false asseverazioni.

Conclusione

La sentenza del Consiglio di Stato ci lascia con un messaggio tanto forte quanto pratico: la precarietà edilizia non si dichiara, si dimostra coi fatti.

Se l’opera è destinata a un uso stabile o altera in modo significativo l’assetto del territorio, non cercare scorciatoie burocratiche. Il titolo corretto per questi manufatti precari “mascherati” non potrà mai essere una semplice CILA o una SCIA edilizia. Occorre affrontare l’iter ordinario e richiedere un permesso di costruire. Lavorare con chiarezza sui concetti normativi è l’unico modo per proteggere il proprio studio professionale e garantire serenità ai propri clienti.

Abusi edilizi e ordine di demolizione: cosa cambia con la sentenza Consiglio di Stato 2864/2026

Abusi edilizi e ordine di demolizione: cosa cambia con la sentenza Consiglio di Stato 2864/2026

Gestire le stratificazioni di irregolarità presenti sul patrimonio edilizio esistente è spesso una delle sfide più complesse per un professionista tecnico. Non è raro trovarsi di fronte a situazioni in cui, su immobili già gravati da difformità storiche, i proprietari decidano di realizzare nuovi interventi, come tettoie abusive, ampliamenti o muri di contenimento.

Il tutto, spesso, confidando nell’esito di un condono edilizio ancora in fase di istruttoria.

Quando l’Amministrazione rileva l’illecito e avvia il procedimento sanzionatorio, il cliente si rivolge allo studio tecnico confidando in una rapida risoluzione. Tuttavia, la gestione del rapporto tra abusi edilizi e demolizione in contesti così stratificati richiede estrema cautela.

A fornire un quadro interpretativo rigoroso e inequivocabile è intervenuta la recente sentenza del Consiglio di Stato 2864/2026 (del 9 aprile 2026), che fissa paletti molto precisi per professionisti e uffici tecnici.

Il caso deciso dal Consiglio di Stato: il quadro di partenza

La vicenda trae origine dal provvedimento di un Comune che aveva emesso un abusi edilizi ordine di demolizione per una serie di opere realizzate in totale assenza di titolo edilizio. Nello specifico, le contestazioni riguardavano la realizzazione di un muro in cemento armato, l’installazione di ampie tettoie e la chiusura di spazi esterni, interventi che avevano determinato un aumento della cubatura e della sagoma originaria del fabbricato.

Il proprietario ha impugnato il provvedimento basando la propria difesa su tre argomentazioni principali:

  1. Sull’immobile pendeva una vecchia pratica di condono, che a suo avviso doveva paralizzare il potere repressivo del Comune anche per le opere successive.
  2. Contestava la propria qualifica di corretto destinatario ordinanza di demolizione, avendo acquistato l’immobile quando le opere abusive erano già state realizzate dal precedente proprietario.
  3. Sosteneva che gli interventi, se valutati singolarmente, potessero rientrare nel perimetro dell’edilizia libera.

I giudici amministrativi, confermando la pronuncia di primo grado del TAR, hanno respinto integralmente il ricorso, ribadendo principi che ogni tecnico dovrebbe tenere a mente prima di istruire una pratica in sanatoria.

Ordine di demolizione e Condono pendente: la vecchia istanza salva i nuovi abusi?

La risposta della giurisprudenza è categoricamente negativa. Esiste una convinzione errata, diffusa soprattutto tra i non addetti ai lavori, secondo cui una vecchia istanza di sanatoria ancora aperta possa fungere da “scudo” per l’intero immobile.

Il Consiglio di Stato ha invece chiarito che il condono pendente su un fabbricato principale non estende in alcun modo i propri effetti protettivi su opere realizzate in epoca successiva o costituenti un nuovo carico urbanistico. Se il proprietario realizza nuove volumetrie prima che il Comune si sia pronunciato sulla vecchia istanza, la nuova opera è un illecito autonomo, immediatamente sanzionabile con la demolizione.

Destinatario dell’ordinanza: chi è tenuto al ripristino dei luoghi?

Un’altra obiezione frequente sollevata dai committenti riguarda la responsabilità materiale dell’abuso: “Ho acquistato l’immobile in questo stato, l’abuso è stato commesso dal precedente proprietario”.

Sebbene l’affermazione possa essere fattualmente vera, sul piano del diritto amministrativo è irrilevante. La sentenza ribadisce che l’ordine di rimozione ha carattere reale, non personale: esso colpisce l’immobile.

Di conseguenza, l’ordinanza va legittimamente notificata all’attuale proprietario o a chi ha la materiale disponibilità del bene al momento dell’accertamento. Il nuovo acquirente è tenuto a rispondere all’ordine di ripristino, ferma restando la sua facoltà di agire in sede civile contro il venditore per il risarcimento dei danni.

Inoltre, viene confermato che l’ordinanza di demolizione è un atto vincolato: il Comune non è tenuto a fornire una specifica motivazione sull’interesse pubblico alla rimozione. L’accertamento dell’assenza del titolo abilitativo (ai sensi del d.P.R. 380/2001) è condizione sufficiente per l’emissione del provvedimento.

Valutazione unitaria dell’abuso: il divieto di frazionamento delle opere

Questo è forse il passaggio operativo più delicato per chi redige una sanatoria edilizia.

Spesso, per tentare di salvare l’intervento, la strategia difensiva mira a scorporare le singole opere: si qualifica il muretto o la pavimentazione come attività di edilizia libera e si derubrica la copertura a semplice elemento precario.

Il Consiglio di Stato rigetta fermamente questo approccio, richiamando il principio della valutazione unitaria dell’abuso. Quando un singolo manufatto si inserisce in un disegno costruttivo più ampio, che altera in modo permanente l’assetto dei luoghi, l’intero intervento deve essere valutato nel suo complesso e necessita del titolo edilizio maggiore. Il frazionamento artificioso delle opere non è ammesso.

Prima di affrontare queste casistiche in studio, ecco una sintesi dei concetti chiave da tenere a mente.

Abusi edilizi e ordine di demolizione: Sintesi Smart

  • Atto vincolato: L’ordine di demolizione non richiede un’articolata motivazione sull’interesse pubblico. La mera mancanza del titolo abilitativo è sufficiente per l’emissione del provvedimento.
  • Nessun effetto scudo: Il condono edilizio pendente sul fabbricato principale non blocca né sospende l’ordinanza di demolizione per le difformità o gli ampliamenti realizzati successivamente.
  • Natura reale della sanzione: L’ordinanza colpisce l’attuale proprietario dell’immobile, anche se totalmente estraneo alla commissione materiale dell’abuso edilizio.
  • Valutazione olistica: Le opere abusive vanno valutate nel loro impatto complessivo. È illegittimo tentare di scomporre un abuso complesso per ricondurre le singole porzioni al regime dell’edilizia libera.

Stato legittimo dell’immobile: perché disegnare un abuso non basta a legittimarlo secondo il Consiglio di Stato 2443/2026

Stato legittimo dell’immobile: perché disegnare un abuso non basta a legittimarlo secondo il Consiglio di Stato 2443/2026

Nel diritto edilizio, la distinzione tra ciò che è davvero autorizzato e ciò che semplicemente compare nei documenti è spesso sfumata, ma la sentenza Consiglio di Stato, 24 marzo 2026, n. 2443 la rende molto netta.
Lo stato legittimo dell’immobile si ricostruisce sui titoli edilizi e sul loro contenuto effettivo, non sulla sequenza di grafici, tolleranze di fatto o conoscenza di quello che il Comune ha visto in passato.

Il tema è centrale perché la verifica dello stato legittimo è oggi un passaggio obbligatorio per nuove pratiche, sanatorie, accertamenti di conformità e interventi su immobili complessi.
Se si confonde rappresentazione tecnica e titolo autorizzatorio, si rischia di considerare “regolari” opere che in realtà sono abusi, con ricadute pesanti sulla strategia del tecnico e sulle responsabilità del cliente.

Il caso concreto: cosa è stato contestato al Comune e alle società

La sentenza riguarda un’ordinanza di demolizione su opere eseguite su un immobile produttivo, ritenute in difformità rispetto ai titoli rilasciati nel tempo.
Le società proprietarie sostenevano che quegli interventi non fossero abusivi, perché erano noti da anni all’amministrazione, comparsi in documenti storici, nella costruzione originaria, nel certificato di agibilità, in un condono e in pratiche successive, e che quindi il Comune avrebbe di fatto accettato quella situazione.

In sintesi, la loro posizione era:

  • il Comune ha visto questi grafici e questa configu­razione,
  • la situazione è esistita per decenni,
  • l’agibilità e la documentazione storica dimostrano una sorta di “regolarità di fatto”.

Il Comune, invece, ha sostenuto che quelle opere non erano mai state oggetto di una richiesta precisa e di un assenso espresso, ma solo di una rappresentazione grafica negli elaborati allegati; di conseguenza, non potevano considerarsi coperte dal titolo né automatizzare la ricostruzione dello stato legittimo.

Cosa ha chiarito il Consiglio di Stato: il contenuto del titolo, non la presenza nei grafici

Il Consiglio di Stato ha confermato il ragionamento del Tar e respinto la tesi delle società.
Il principio affermato è chiarissimo: i titoli edilizi legittimano solo gli interventi che sono stati richiesti in modo specifico e documentato, e oggetto di un provvedimento espresso, mentre non coprono opere che risultano soltanto rappresentate nelle planimetrie allegate.

In altri termini, in edilizia non basta che un manufatto compaia nei disegni o sia noto in fatto all’amministrazione perché possa dirsi legittimato.
Serve una coppia richiesta‑provvedimento circostanziata, che faccia riferimento a quell’intervento in modo esplicito e inequivoco.
Se manca questa doppia conferma, la semplice presenza dell’opera in una tavola è irrilevante ai fini della legittimità.

La decisione esclude, in modo netto, l’esistenza di un “titolo implicito” o di una legittimazione di fatto generata solo dalla continuità del tempo, dalla conoscenza amministrativa o dalla documentazione grafica.
Per il Consiglio di Stato, il titolo non si estende automaticamente oltre il suo perimetro testuale e sostanziale, e il Comune non può essere tenuto a coprire, retroattivamente, porzioni abusive che non sono mai state oggetto di istruttoria.

Cosa cambia nella pratica: come leggere lo stato legittimo dopo la 2443/2026

Questa sentenza è molto utile per chi deve ricostruire lo stato legittimo, perché impone un metodo di lavoro più rigoroso e meno retorico.

In pratica, il tecnico deve abituarsi a leggere l’immobile attraverso i titoli, non attraverso la storia visiva o la “storia di fatto”.
Ciò significa distinguere con attenzione:

  • opere realmente assentite nei titoli,
  • opere solo rappresentate nei grafici,
  • opere note di fatto ma mai autorizzate,
  • interventi successivi che hanno modificato il quadro originario.

Il dato di partenza è quasi sempre lo stesso:

  • il titolo che ha previsto la costruzione o l’ultimo intervento sull’intero immobile,
  • eventuali titoli successivi per interventi parziali,
  • e – quando serve – la prova storica integrativa, ma non sostitutiva.

Il punto chiave è che la planimetria, da sola, non allarga il perimetro autorizzatorio. Può aiutare a capire il progetto, ma non può sostituire la verifica del testo del titolo, della sua coerenza, della sua effettiva portata.

Conclusione operativa

Per i professionisti tecnici, la sentenza 2443/2026 è un riferimento molto forte: rappresentare un abuso, anche se noto a lungo all’amministrazione, non lo trasforma in opera legittima.
Il compito del tecnico, quando si verifica lo stato legittimo, è recuperare il contenuto effettivo del titolo, confrontarlo con gli elaborati e con lo stato di fatto, e distinguere sempre tra ciò che è stato davvero assentito e ciò che è rimasto fuori dalla istruttoria.

Abusi edilizi, demolizione e fiscalizzazione: cosa insegna la sentenza TAR Lazio 2202/2026

Abusi edilizi, demolizione e fiscalizzazione: cosa insegna la sentenza TAR Lazio 2202/2026

Quante volte ce lo siamo sentiti dire da un cliente durante un sopralluogo? “Ingegnere, se non si può sanare, mal che vada paghiamo la sanzione e ce la teniamo così. Alla fine il Comune vuole solo fare cassa, no?”

È una delle convinzioni più radicate e pericolose nel mondo dell’edilizia italiana: l’idea che l’abuso edilizio sia, alla fine della fiera, solo un problema finanziario. Un bancomat per le casse comunali.

La recente sentenza del TAR Lazio 5 febbraio 2026, n. 2202 prende questa convinzione e la fa a pezzi, ricordandoci una verità scomoda che spesso, per non spaventare il committente, tendiamo a edulcorare.

La cosiddetta “fiscalizzazione dell’abuso” (il pagamento di una sanzione in alternativa alla demolizione) non è un diritto del cittadino. È una scialuppa di salvataggio estrema. E indovina un po’ chi deve certificare che quella scialuppa può essere calata in mare in totale sicurezza? Esatto: noi tecnici.

Ecco i tre punti pratici che ogni libero professionista deve portarsi a casa da questa sentenza per tutelare la propria carriera e la propria firma.

La ruspa prima di tutto: il Comune non è obbligato a farti pagare

Molti clienti (e purtroppo anche qualche collega) pensano che, scoperto l’abuso, il Comune debba valutare d’ufficio se l’opera si può salvare pagando una multa.

Il TAR Lazio lo ha scritto a caratteri cubitali: assolutamente no. L’amministrazione rileva la difformità e firma l’ordine di demolizione. Fine del lavoro del Comune. L’ordine di demolizione è un atto dovuto e inattaccabile.

Fare ricorso sostenendo che “il Comune doveva farmi pagare invece di ordinare la demolizione” è un suicidio giuridico, oltre che uno spreco di soldi per il cliente. La possibilità di applicare l’articolo 34 del Testo Unico Edilizia subentra solo in una seconda fase, quella esecutiva, e solo a condizioni severissime.

Il rischio penale: quando firmare che “non si può demolire” diventa un boomerang

Ed è qui che la sentenza ci riguarda da vicino. Per salvare l’immobile dalla demolizione, il privato deve dimostrare che buttare giù la parte abusiva causerebbe un pregiudizio strutturale e funzionale irreparabile alla parte legittima dell’edificio.

Chi redige, calcola e firma questa dimostrazione? Noi.

Attenzione, però, perché le parole pesano: non basta scrivere una relazioncina dicendo che demolire il solaio abusivo “costa troppo” o “è un lavoro complesso”. La giurisprudenza non perdona: devi dimostrare, conti alla mano, che la demolizione è tecnicamente impossibile senza far crollare il resto.

Se per salvare il cliente firmiamo una perizia “ottimista”, dichiarando l’impossibilità di demolire, e un domani un CTU del tribunale dimostra che con un buon sistema di puntellamenti la demolizione si poteva fare eccome… chi finisce nei guai? Noi. Stiamo facendo da scudo balistico al cliente usando la nostra iscrizione all’Albo, esponendoci in prima persona al rischio di falso in perizia.

Compravendite: perché scrivere “abuso sanabile” è una trappola

C’è un altro aspetto cruciale ribadito dal TAR: l’ordine di demolizione colpisce l’immobile, non per forza chi ha commesso l’abuso materiale. Ne risponde l’attuale proprietario, anche se ha comprato in totale buona fede.

Immagina di fare una relazione per una compravendita. Trovi una difformità importante e, per non far saltare il rogito, scrivi: “Presenza di difformità sanabile tramite fiscalizzazione”. Se poi il Comune (come conferma la giurisprudenza) rigetta la fiscalizzazione e ordina la demolizione, il nuovo acquirente si ritrova con una casa da abbattere. E a chi farà causa per danni milionari? Al tecnico che aveva scritto, nero su bianco, che era tutto “sanabile”.

Conclusioni: impara a dire di no (o fatti pagare per il vero rischio)

La sentenza 2202/2026 non inventa nulla di nuovo, ma ci mette di fronte a un bivio su che tipo di professionisti vogliamo essere oggi. Crescere, nel nostro settore, non significa diventare i “maghi delle scartoffie” capaci di salvare sempre l’abuso di turno. Significa avere il fegato di guardare il committente negli occhi e dirgli la cruda verità.

Il vero professionista applica due regole d’oro per sopravvivere in cantiere:

  1. L’arte di dire “No”: Rifiutare categoricamente l’incarico quando la perizia per evitare la demolizione richiederebbe troppa “fantasia” o evidenti forzature tecniche.
  2. Prezzare il rischio: Se decide di dire “Sì”, perché tecnicamente ci sono i presupposti reali per farlo, la parcella non sarà mai quella di una banale pratica in sanatoria. Sarà il prezzo di una pesante assunzione di responsabilità civile e penale.

Perché la multa, alla fine, la paga il cliente. Ma se i calcoli non tornano o la perizia viene smentita, il timbro che salta è il nostro. E quello, purtroppo, non si può fiscalizzare.