Cambio di destinazione d’uso con semplice SCIA? Cosa chiarisce il Consiglio di Stato 186/2026 su sanatoria e sanzione pecuniaria

Nel 2026 una delle domande più frequenti che arrivano a tecnici e uffici è: “Possiamo fare il cambio di destinazione d’uso con una SCIA, senza permesso di costruire?”. A questa domanda risponde in modo molto netto il Consiglio di Stato, sentenza 9 gennaio 2026, n. 186, che mette in fila tre punti chiave: limiti della SCIA, quando è davvero possibile la sanatoria e in quali casi si può parlare di sanzione pecuniaria ex art. 34 TUE al posto della demolizione.

1. Devo cambiare destinazione d’uso: basta la SCIA o serve il permesso?

La sentenza nasce da un caso tipico: un cambio di destinazione d’uso realizzato con una semplice SCIA, in un contesto in cui il nuovo uso incideva sul carico urbanistico e sugli standard (parcheggi, servizi, dotazioni).

Il Consiglio di Stato ribadisce un principio che per i tecnici è fondamentale:

• la SCIA è sufficiente solo per i cambi d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, che non modificano standard urbanistici né carico insediativo;
• quando il cambio d’uso comporta il passaggio tra categorie diverse (es. agricolo → residenziale/commerciale, deposito → residenziale) e incide su traffico, servizi, parcheggi, allora serve il permesso di costruire, perché si è di fronte a una trasformazione urbanisticamente rilevante.

Cosa significa davvero “categoria funzionale”?

Qui serve chiarezza. Le categorie funzionali raggruppano destinazioni che hanno impatto urbanistico simile. Ad esempio:

• Residenziale: abitazione, bed & breakfast occasionale, studio professionale integrato nell’abitazione.
• Produttivo/Artigianale: laboratori, opifici, depositi funzionali alla produzione.
• Turistico-ricettivo: alberghi, affittacamere, case vacanza professionali.
• Commerciale/Direzionale: uffici, negozi, showroom.

Un cambio d’uso dentro la stessa categoria (es. da abitazione a studio professionale limitato) può passare con SCIA, se il regolamento edilizio comunale lo consente. Ma il passaggio tra categorie (es. da magazzino agricolo a casa vacanza) è un’altra cosa: cambia il fabbisogno di parcheggi, verde pubblico, infrastrutture, e il PRG potrebbe non ammetterlo in quella zona.

Tradotto in pratica: se il nuovo uso genera esigenze diverse per la città (più persone, più auto, più servizi), non si può “coprire” con una SCIA. Il Consiglio di Stato è nettissimo su questo punto.

2. Se ho già fatto un cambio d’uso “forte” con SCIA, posso salvarmi con la sanatoria?

La seconda domanda che la sentenza affronta è la più delicata: “Se il Comune mi contesta il cambio d’uso, posso presentare una sanatoria e chiudere la partita?”.

Il Consiglio di Stato chiarisce che:

• la sanatoria ordinaria ex art. 36 TUE richiede la doppia conformità: l’opera deve essere conforme sia alla disciplina edilizia al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda;
• se il cambio d’uso è in contrasto con la pianificazione (es. la zona non consente la nuova destinazione, o richiede standard che il lotto non può rispettare), la sanatoria non è possibile, nemmeno se oggi il Comune sarebbe “politicamente” più favorevole.

E il “Salva Casa” non mi aiuta?

Qui sorge una domanda pratica che molti tecnici si fanno: “Ma il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) non aveva semplificato le sanatorie?”.

La risposta è: sì, ma solo per alcuni casi. Il Salva Casa interviene su difformità parziali, tolleranze costruttive e piccole irregolarità formali. Non cancella i vincoli urbanistici strutturali: se il PRG non ammette quella destinazione in quella zona, o se mancano gli standard minimi, la sanatoria non può passare né con l’art. 36 classico, né con la nuova versione “semplificata”.

La sentenza 186/2026 si inserisce in una linea molto rigida: non esiste una sanatoria “politica” per i cambi d’uso che violano gli standard urbanistici. O c’è doppia conformità, oppure l’abuso resta.​

3. In quali casi posso evitare la demolizione pagando (art. 34 TUE)?

Terza domanda centrale: “Se la demolizione è troppo invasiva, posso chiedere la sanzione pecuniaria in sostituzione?”.

Il Consiglio di Stato ricorda che l’art. 34 TUE (parziale difformità) consente la sanzione pecuniaria solo quando:

• l’abuso riguarda parti dell’edificio non integralmente conformi al titolo;
• la demolizione delle parti abusive inciderebbe sulla stabilità strutturale o sull’utilizzo della parte conforme;
• l’interessato dimostra tecnicamente questa impossibilità, con un quadro progettuale serio.

Non basta che la demolizione sia “costosa” o “scomoda”: deve essere tecnicamente impossibile ridurre in pristino le sole parti abusive senza pregiudicare il resto.​

Nel caso deciso dalla sentenza 186/2026, il Consiglio di Stato nega la sanzione pecuniaria proprio perché l’abuso non è una modesta difformità, ma un cambio d’uso radicale in contrasto con la disciplina urbanistica: qui l’art. 34 non è uno scivolo di salvataggio.

4. Cosa deve fare il tecnico per non far “saltare” il cambio d’uso?

Dal punto di vista operativo, la sentenza 186/2026 offre una check-list implicita molto utile per chi assiste i clienti nei cambi di destinazione d’uso:

• Verificare la categoria funzionale: il passaggio avviene dentro la stessa categoria (es. residenziale → residenziale) o tra categorie con diverso impatto?
• Controllare gli standard urbanistici: il nuovo uso richiede più parcheggi, verde, servizi? Il lotto li può garantire?
• Leggere bene lo strumento urbanistico: il PRG/PUC consente esplicitamente il nuovo uso in quella zona, o lo vincola?
• Valutare la storia del titolo: c’è un permesso originario chiaro, o si tratta di un edificio già “stratificato” per vecchie pratiche?

Se una sola di queste risposte fa emergere un salto di carico urbanistico o un contrasto con le norme, usare una semplice SCIA diventa rischioso, perché espone il cliente a annullamento d’ufficio, ordine di demolizione e impossibilità di sanatoria.

Conclusioni

La decisione 186/2026 conferma che il sistema si sta normalizzando: finita l’epoca delle sanatorie facili, si torna alla verifica puntuale di conformità urbanistica, standard e titoli abilitativi. Per i tecnici, questa sentenza è un promemoria chiaro: non tutti i cambi d’uso sono “neutri”, non tutte le difformità sono fiscalizzabili e senza doppia conformità urbanistica, la sanatoria non c’è.
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L’ordine di demolizione viola il diritto di proprietà? La Sentenza CdS 24/2026 chiude il caso

Inizia il 2026 e il Consiglio di Stato manda subito un segnale inequivocabile a tutto il settore tecnico-legale.

Una delle domande più frequenti che i clienti pongono disperatamente ai propri tecnici quando ricevono un ordine di demolizione è: “Ma è casa mia, l’articolo 42 della Costituzione non tutela la mia proprietà privata? Non posso appellarmi alla Corte Europea per difendere il mio bene?”.

Spesso, avvocati e tecnici cercano di impostare la difesa legale proprio su questi principi macroscopici o sul legittimo affidamento derivante dal tempo trascorso. Tuttavia, la sentenza del Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 24 del 2 gennaio 2026, fornisce una risposta definitiva e spiazzante: no, l’abuso edilizio non è “proprietà” tutelata.

In questo approfondimento analizziamo nel dettaglio perché il richiamo ai principi costituzionali è ormai un’arma spuntata per salvare un immobile abusivo e quali sono, invece, i parametri tecnici rigorosi (distanze, volumetrie e procedure di sanatoria) che determinano l’esito di un contenzioso nel 2026.

Il caso pratico: 60 mq spacciati per “Pertinenza”

Per comprendere la portata della decisione, partiamo dai fatti. Il Consiglio di Stato si è pronunciato su un caso che rappresenta un “classico” del contenzioso edilizio italiano:

• Un manufatto in legno di circa 59,80 mq realizzato in aderenza al fabbricato principale.
• Il proprietario lo ha qualificato come semplice pertinenza o locale deposito.
• Il Comune ha negato la sanatoria per una violazione oggettiva delle distanze dai confini (inferiore ai 5 metri previsti).
• Il ricorrente ha tentato il “tutto per tutto” invocando la tutela della proprietà (art. 42 Cost. e Protocollo 1 CEDU) e lamentando vizi procedurali (mancato contraddittorio).

Analisi Giuridica: Perché la Costituzione non salva l’abuso

Questo è il passaggio fondamentale da assimilare per le consulenze tecniche e legali. I giudici di Palazzo Spada hanno stabilito una gerarchia di valori che non lascia spazio a interpretazioni creative.

1. La proprietà tutelata è solo quella legittima: Gli articoli 42 della Costituzione e 1 del Protocollo CEDU proteggono i beni acquisiti e realizzati secondo la legge. Un immobile abusivo, per l’ordinamento, è un non-valore. Non è un bene giuridico, ma un illecito permanente.
2. L’interesse pubblico vince sul privato: Il potere di repressione degli abusi è funzionale all’ordinato governo del territorio (tutelato dall’art. 117 della Costituzione). Questo interesse collettivo è di pari (se non superiore) rilievo costituzionale rispetto alla proprietà privata e giustifica pienamente la demolizione.
3. L’Acquisizione Gratuita non è un esproprio: Un punto dolente per molti proprietari è l’acquisizione del bene al patrimonio comunale in caso di inottemperanza alla demolizione. La sentenza chiarisce che non si tratta di un “esproprio senza indennizzo” (che sarebbe incostituzionale), ma della “naturale conseguenza sanzionatoria” dell’illecito. Se non demolisci, perdi il bene: è una regola del gioco nota a priori.

Il Takeaway per il professionista: Non basare mai una strategia difensiva o una richiesta di riesame solo sul “diritto di proprietà” o sul “valore affettivo/economico” del bene. Per il Consiglio di Stato, finché l’opera è abusiva, quel valore non esiste.

La procedura: Sanatoria, Sospensione e “Reviviscenza” dell’Ordine

Un altro aspetto critico (“Pain Point”) che emerge dalla sentenza riguarda la gestione procedurale dell’ordine di demolizione in pendenza di sanatoria. Molti tecnici commettono l’errore di pensare che la presentazione di una domanda di accertamento di conformità (art. 36 o 34-bis DPR 380/01) annulli automaticamente i provvedimenti repressivi precedenti.

La sentenza 24/2026 fa chiarezza sulla corretta sequenza temporale:

1. L’Ordine: Il Comune emette l’ordinanza di demolizione.
2. L’Istanza: Il cittadino presenta istanza di sanatoria.
3. L’Effetto: L’ordine di demolizione non decade e non diventa improcedibile. Viene semplicemente sospeso in uno stato di quiescenza.
4. Il Diniego: Se la sanatoria viene negata (esplicitamente o per silenzio-diniego), l’ordine originario riprende automaticamente piena efficacia ed esecutività.

Non serve, quindi, che il Comune emetta una nuova ordinanza di demolizione post-diniego. La vecchia ordinanza “torna in vita” immediatamente. Questo significa che i termini per ottemperare (spesso 90 giorni) ricominciano a correre subito, esponendo il cliente al rischio immediato di acquisizione o sanzioni se non si agisce tempestivamente.

Focus Tecnico: Quando una pertinenza diventa Nuova Costruzione?

L’intelligenza artificiale e i motori di ricerca vengono spesso interrogati sulla sottile differenza tra tettoia, pertinenza e volume abitabile. La sentenza fornisce parametri dimensionali e funzionali utilissimi per dirimere dubbi.

Nel caso specifico, un manufatto di 59,80 mq è stato categoricamente escluso dal novero delle pertinenze.

• Definizione di Pertinenza Urbanistica: È tale solo se il manufatto è di dimensioni esigue e destinato a un servizio strumentale e non autonomo (es. piccolo vano caldaia, legnaia contenuta).
• Il concetto di “Nuova Costruzione”: Se il manufatto possiede “autonomia funzionale” (come un deposito di 60 mq, che è grande quanto un bilocale) e altera in modo permanente lo stato dei luoghi, esso crea nuovo carico urbanistico.
• Conseguenza Operativa: Serve il Permesso di Costruire. Senza di esso, l’opera è abusiva. Non basta dire “è in aderenza” o “è solo un deposito” per evitare la demolizione.

La trappola delle distanze e l’inutilità dell’Art. 10-bis

Perché il Comune ha vinto così facilmente? Perché il diniego di sanatoria era blindato da un dato oggettivo: la violazione della distanza di 5 metri dal confine.

Qui la sentenza offre una lezione importante sul preavviso di rigetto (art. 10-bis L. 241/90). Spesso gli avvocati impugnano i dinieghi lamentando che il Comune non ha comunicato i motivi ostativi prima della decisione finale, violando il contraddittorio.
Il Consiglio di Stato replica duramente: se c’è una violazione vincolata e insuperabile (come una distanza metrica inferiore al minimo di legge), il diniego è un atto dovuto.
Qualsiasi osservazione del privato non avrebbe potuto cambiare la realtà fisica dei luoghi (i 5 metri non c’erano). Pertanto, in questi casi, la mancanza del preavviso di rigetto è un vizio formale che non annulla il provvedimento. La sostanza (l’abuso) prevale sulla forma (la procedura).

Esiste l’alternativa alla demolizione? La “Fiscalizzazione”

Infine, la sentenza tocca un ultimo tasto dolente: è possibile pagare una multa invece di demolire (la cosiddetta “fiscalizzazione” dell’abuso)?
I giudici ricordano che la sanzione pecuniaria è un’ipotesi eccezionale e derogatoria.

• Non è un diritto del cittadino scegliere di pagare.
• Si applica solo se il privato dimostra l’oggettiva impossibilità tecnica di demolire l’abuso senza pregiudicare la parte legittima dell’edificio.
• Questa valutazione si fa solo nella fase esecutiva, non prima. Quindi, l’ordine di demolizione parte comunque. Solo dopo, con perizie alla mano, si può tentare (difficilmente) la strada della sanzione pecuniaria.

Conclusioni e Checklist per il 2026

La sentenza 24/2026 del Consiglio di Stato inaugura l’anno confermando la “tolleranza zero” verso le interpretazioni estensive. Per i professionisti che leggono SmartIngegnere, ecco la checklist operativa:

1. Misura le distanze: Prima di accettare un incarico di sanatoria, verifica col metro laser le distanze dai confini. Se mancano i minimi, la pratica è morta in partenza.
2. Occhio ai mq delle pertinenze: Diffida dei clienti che chiamano “ripostiglio” o “tettoia” manufatti superiori ai 10-15 mq. Probabilmente sono nuove costruzioni insanabili.
3. Gestisci le aspettative: Avvisa il cliente che presentare la sanatoria non cancella il passato. In caso di rigetto, la ruspa torna attiva senza preavviso.
4. Non contare sulla Costituzione: Inutile citare massimi sistemi in ricorso. Servono dati tecnici, doppia conformità e rispetto dei vincoli.

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Il paradosso della semplicità: innovare togliendo, non aggiungendo

Nel dibattito contemporaneo sull’innovazione, la semplicità è spesso invocata ma raramente praticata.

La retorica dominante associa il progresso all’accumulo: più funzionalità, più strumenti, più processi, più livelli di controllo. In questo schema, innovare significa estendere, arricchire, stratificare.

Eppure, osservando con attenzione i sistemi che funzionano nel tempo, tecnologici, organizzativi o decisionali, emerge un paradosso evidente: le innovazioni più robuste non nascono dall’aggiunta, ma dalla sottrazione.

Non dall’impoverimento, ma dalla riduzione intenzionale di ciò che è superfluo.

La complessità come default culturale

Aggiungere è la scelta culturalmente più semplice.

Ogni nuova funzione, procedura o eccezione può essere giustificata come risposta a un problema specifico, a una richiesta contingente o a un’esigenza percepita. Il sistema cresce senza mai essere realmente messo in discussione.

La sottrazione, al contrario, implica una presa di posizione netta.

Eliminare un elemento significa dichiarare che non è essenziale, che non contribuisce in modo determinante allo scopo del sistema. È una scelta che espone chi la compie, perché riduce le ambiguità e rende più visibile la responsabilità progettuale.

Non a caso, molte organizzazioni preferiscono convivere con la complessità piuttosto che affrontare il costo decisionale della semplificazione.

Semplicità non come assenza, ma come esito

Esiste un equivoco ricorrente: confondere la semplicità con la superficialità.
In realtà, la semplicità è una forma avanzata di astrazione. Non elimina la complessità del reale, ma la governa.

Un sistema semplice non è quello che ignora le variabili, ma quello che ha scelto consapevolmente quali variabili contano.
Dietro un’interfaccia chiara, un processo snello o una decisione lineare c’è quasi sempre un lavoro di analisi, selezione e rinuncia.

La semplicità, in questo senso, non è il punto di partenza del progetto, ma il suo risultato finale.

Complessità aggiunta e complessità necessaria

Non tutta la complessità è uguale.
Esiste una complessità intrinseca, legata alla natura del problema, e una complessità accidentale, prodotta dalle scelte progettuali.

La prima è inevitabile. La seconda è spesso il risultato di compromessi non risolti, di decisioni rimandate o di aggiunte cumulative mai riesaminate. È questa forma di complessità che, nel tempo, rende i sistemi fragili, opachi e difficili da manutenere.

Ogni elemento superfluo introduce attrito cognitivo, aumenta il carico decisionale e moltiplica i punti di fallimento. Il sistema continua a funzionare, ma a costo di una crescente inefficienza latente.

Sottrarre come atto di responsabilità

Semplificare significa assumersi una responsabilità esplicita.
Ogni sottrazione riduce le possibilità di interpretazione e restringe il perimetro delle scuse. Non è più possibile attribuire i problemi a un eccesso di variabili: ciò che resta è ciò che si è scelto di difendere.

Per questo la sottrazione è spesso evitata.
È più facile aggiungere una procedura che dichiarare inutile una procedura esistente. È più semplice introdurre un nuovo strumento che eliminarne tre e accettarne i limiti.

Ma senza questo atto di chiarezza, l’innovazione rischia di trasformarsi in mera proliferazione.

Le conseguenze sistemiche della mancata semplicità

Quando la complessità cresce senza controllo, gli effetti non sono immediatamente visibili, ma sono strutturali:

• la comprensione del sistema si riduce
• l’autonomia degli attori diminuisce
• la manutenzione diventa più costosa del valore prodotto
• gli errori aumentano, perché l’attenzione si disperde

La complessità non fallisce di colpo. Logora progressivamente la capacità di agire con lucidità.

In questo senso, la semplicità non è solo una scelta progettuale, ma una condizione di sostenibilità nel tempo.

Semplicità come scelta etica

Ogni sistema complesso impone un costo a chi lo utilizza.
Costo in termini di tempo, attenzione, energia cognitiva. Chi progetta decide implicitamente chi dovrà pagare questo prezzo.

Semplificare significa ridurre questo carico.
Significa riconoscere che non tutto ciò che è tecnicamente possibile è necessariamente utile, e che ogni aggiunta dovrebbe essere giustificata non dal suo potenziale, ma dal suo contributo reale.

In questo senso, la semplicità è anche una forma di rispetto: per il lavoro altrui, per le competenze coinvolte, per il contesto in cui il sistema opera.

Conclusione

Il paradosso della semplicità sta tutto qui:
in un mondo che premia l’accumulo, la vera innovazione richiede sottrazione.

Non come gesto minimalista o ideologico, ma come atto progettuale consapevole.
Togliere ciò che non serve, per rendere visibile ciò che conta.

Forse la prossima frontiera dell’innovazione non sarà aggiungere un nuovo livello, ma avere il coraggio di rimuoverne uno.
E accettare, finalmente, la responsabilità che questa scelta comporta.

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La trappola dei vezzeggiativi: quando le parole sminuiscono senza accorgercene

Nel linguaggio quotidiano li usiamo senza pensarci troppo.
Problemino. Lavoretto. Sistemata veloce. Aggiustatina.
Espressioni apparentemente innocue, spesso pronunciate con l’intento di rassicurare o di rendere una richiesta più “leggera”. Eppure, soprattutto in ambito tecnico e professionale, queste parole hanno un effetto tutt’altro che neutro: sminuiscono la complessità e il valore del lavoro.

È una trappola sottile, culturale prima ancora che linguistica. E proprio per questo è difficile accorgersene.

Il linguaggio non descrive soltanto: orienta il pensiero

Ogni parola che scegliamo non si limita a descrivere la realtà, ma contribuisce a costruirla.
Dire “problema” non è la stessa cosa che dire “problemino”. Nel secondo caso il messaggio implicito è chiaro: non è grave, non è urgente, non richiede particolare competenza.

Il punto non è il suffisso in sé, ma ciò che comunica tra le righe. Il diminutivo riduce, attenua, normalizza. E quando viene applicato a questioni tecniche, progettuali o di responsabilità, finisce per banalizzare ciò che banale non è.

In ingegneria – ma lo stesso vale per l’architettura, l’informatica, la sicurezza o la manutenzione – la complessità non sparisce perché la chiamiamo con un nome più gentile.

Vezzeggiativi e lavoro tecnico: un’accoppiata rischiosa

Frasi come:

• “È solo una modifichetta”
• “Serve una sistematina”
• “È un progettino semplice”

sono estremamente comuni. Spesso vengono usate in buona fede, magari per non sembrare esigenti o per creare un clima informale. Ma l’effetto pratico è un altro: abbassano la percezione dello sforzo, del tempo e della responsabilità richiesti.

Un “lavoretto” può implicare:

• analisi preliminari
• verifiche normative
• calcoli
• assunzione di responsabilità legali

Eppure, il linguaggio lo comprime in qualcosa che “si fa al volo”.

Il diminutivo come scorciatoia cognitiva

Dal punto di vista cognitivo, i vezzeggiativi funzionano come una scorciatoia mentale.
Riducono la complessità percepita e rendono più facile accettare una richiesta, una decisione o una sottovalutazione del rischio.

Il problema è che la realtà tecnica non segue le scorciatoie linguistiche.
Un problema strutturale resta tale, anche se lo chiamiamo “problemino”.
Una verifica resta necessaria, anche se la definiamo “verifichina”.

Quando il linguaggio minimizza, l’attenzione cala. E dove cala l’attenzione, aumentano errori e fraintendimenti.

Una questione culturale, non solo semantica

In Italia l’uso dei diminutivi è profondamente radicato. È un modo per creare familiarità, per smussare i toni, per evitare conflitti. Ma nel contesto professionale questa abitudine produce un effetto collaterale importante: rende difficile riconoscere il peso reale delle competenze tecniche.

Nel lavoro ingegneristico questo è particolarmente critico:

• perché la responsabilità non è mai “piccola”
• perché la semplificazione verbale non semplifica il sistema
• perché le conseguenze non si ridimensionano con le parole

Un errore non diventa meno grave solo perché era “un interventino”.

Linguaggio e aspettative: il legame invisibile

Le parole creano aspettative prima ancora che inizi il lavoro.
Se parlo di “lavoretto”, mi aspetto tempi rapidi e costi contenuti.
Se parlo di “aggiustatina”, mi aspetto una soluzione immediata.
Se parlo di “verifichina”, mi aspetto qualcosa di superficiale.

Quando queste aspettative si scontrano con la realtà, nasce la frustrazione:

• del cliente, che “non capisce perché ci voglia tanto”
• del tecnico, che si sente sminuito
• del processo, che viene percepito come inefficiente

Tutto parte da una parola detta con leggerezza.

Verso una comunicazione più adulta e responsabile

Essere precisi nel linguaggio non significa essere freddi o distaccati.
Significa essere onesti.

Sostituire:

• “problemino” con “criticità”
• “lavoretto” con “intervento”
• “aggiustatina” con “correzione tecnica”
• “progettino” con “attività progettuale”

non appesantisce il discorso. Al contrario, lo rende più chiaro e più rispettoso del lavoro che c’è dietro.

È un cambio di prospettiva: dal tentativo di rassicurare a parole, alla volontà di comprendere davvero ciò che si sta chiedendo.

Conclusione

I vezzeggiativi non sono solo una scelta stilistica. Sono un riflesso di come percepiamo il valore delle cose.
Nel mondo tecnico, dove le conseguenze contano più delle intenzioni, le parole non sono mai innocue.

Smettere di sminuire con il linguaggio è un primo passo per restituire dignità alla complessità, al tempo e alla competenza.
E, in fondo, anche al lavoro ben fatto.

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Tolleranze costruttive Salva Casa: cosa dice il TAR Basilicata con la sentenza 399/2025 sugli abusi edilizi

Introduzione

Con la sentenza n. 399/2025, il TAR Basilicata affronta un caso molto concreto di abusi edilizi in condominio e chiarisce fino a che punto le tolleranze costruttive Salva Casa possano davvero “salvare” sottotetti rialzati, balconi chiusi e piccoli ampliamenti.

I giudici fissano alcuni paletti importanti: le tolleranze non coprono le nuove opere abusive e non trasformano automaticamente un abuso in un’irregolarità irrilevante.​​

Il caso in breve

Tutto nasce da un’ordinanza di demolizione con cui il Comune contesta diversi interventi su un fabbricato condominiale:​

• aumento dell’altezza dei sottotetti
• chiusura di balconi per ricavare ripostigli
• apertura di una porta-finestra in cucina
• tramezzi interni che trasformano un appartamento in due unità autonome.

I proprietari impugnano il provvedimento e provano due linee difensive: da un lato richiamano l’art. 34-bis DPR 380/2001, come modificato dal DL 69/2024 “Salva Casa”; dall’altro cercano di qualificare il ripostiglio ottenuto dal balcone come volume tecnico non computabile.​​

Come il TAR applica le tolleranze costruttive Salva Casa

Il TAR chiarisce che le tolleranze costruttive Salva Casa servono a gestire le piccole difformità esecutive dell’opera originariamente assentita, le classiche “tolleranze di cantiere”.

Non possono invece essere usate per coprire opere del tutto nuove, realizzate successivamente rispetto al progetto, come la chiusura di un balcone o la creazione di ulteriori unità immobiliari.​​

Inoltre, chi vuole invocare le soglie percentuali dell’art. 34-bis (2%, 5%, 6% in funzione della superficie) deve dimostrarne il rispetto con dati tecnici completi: superfici e volumetrie ante e post intervento, sia per gli appartamenti che per i sottotetti. Nel caso concreto i ricorrenti avevano indicato solo alcuni valori relativi ai sottotetti, senza fornire il quadro complessivo, e questo ha reso insostenibile la loro tesi.​​

Volume tecnico, sottotetti e balconi chiusi

Sul ripostiglio ricavato chiudendo il balcone, il TAR esclude che possa qualificarsi volume tecnico. La categoria dei volumi tecnici resta limitata ai locali indispensabili agli impianti (centrali termiche, vani ascensore, locali impiantistici che non possono essere collocati nella parte abitativa), mentre i vani accessori all’alloggio – come i ripostigli – concorrono pienamente alla volumetria.​​

Anche per le altre opere la linea è rigorosa:​

• le tramezzature che sdoppiano un appartamento in due unità indipendenti non sono semplici irregolarità esecutive di muri interni
• la nuova porta-finestra sulla cucina viene letta come intervento che modifica il prospetto, e quindi esce dall’ambito delle tolleranze esecutive previste dal comma 2-bis dell’art. 34-bis.​​

Cosa significa per tecnici e proprietari

Per chi lavora in edilizia, da questa sentenza arrivano indicazioni operative molto chiare:

• le tolleranze costruttive Salva Casa non sono una mini-sanatoria, ma uno strumento per assorbire scostamenti minimi dell’opera assentita, da documentare con numeri precisi
• chiusure di balconi, aumenti di volume e modifiche di prospetto restano, in linea generale, abusi edilizi, da valutare con gli strumenti ordinari di sanatoria, non con le tolleranze​​
• non basta chiamare “volume tecnico” un piccolo locale in più: se il vano serve all’uso dell’alloggio (come un ripostiglio), continua a pesare sulla volumetria e, se privo di titolo, rientra tra gli abusi.​

In pratica, la decisione del TAR Basilicata conferma che sottotetti rialzati, balconi chiusi e finte pertinenze non possono essere facilmente “assorbiti” dalle tolleranze, ma richiedono un’analisi attenta della legittimità edilizia e delle reali possibilità di regolarizzazione.

Conclusione

La sentenza TAR Basilicata 399/2025 aiuta a rimettere a fuoco il ruolo reale delle tolleranze costruttive Salva Casa, distinguendo le piccole difformità di cantiere dagli abusi edilizi veri e propri. Per tecnici e proprietari il messaggio è chiaro: sottotetti rialzati, balconi chiusi, ripostigli in più e modifiche di prospetto non possono essere dati per “coperti” dalle tolleranze senza una verifica rigorosa di titoli, volumetrie e limiti di legge
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