“Bagaglio Tecnico” è la sezione dedicata al sapere pratico del mestiere: guide, approfondimenti e strumenti tecnici per ingegneri, architetti e geometri. Qui trovi il tipo di conoscenza che si costruisce sul campo e che fa la differenza tra sapere una cosa e saperla applicare davvero, in cantiere e in studio. Metodi di lavoro, tecnologie, software e soluzioni concrete ai problemi ricorrenti della progettazione e della pratica professionale, spiegati in modo chiaro e senza inutili tecnicismi. Perché ogni professionista si porta dietro un bagaglio di competenze che va aggiornato di continuo, e questa sezione serve proprio a riempirlo con contenuti utili e verificati. Sfoglia gli articoli qui sotto e scegli l’approfondimento più vicino a ciò su cui stai lavorando adesso.
La Serra Bioclimatica è un elemento funzionale al Risparmio Energetico?
Ogni ombra è figlia della luce
Stefan Zweig
Una delle domande più frequenti è
La Serra Bioclimatica è un elemento funzionale al Risparmio Energetico dell’Immobile?
e la domanda prosegue
A mio avviso sì, pertanto ammissibile ai vari bonus fiscali in materia di contenimento dei consumi energetici.
La prima risposta che viene in mente ad un tecnico è … “dipende“.
Dipende … is the new black!
Ma noi siamo tecnici smart, e il “dipende” non ci va tanto a genio.
Proviamo a dare risposte su base solida.
La Serra Bioclimatica è Funzionale al Risparmio Energetico
Siamo onesti, almeno tra di noi.
Chiamiamo le cose con il vero nome: quelle che oggi vogliono passare per serre bioclimatiche, nel 90% dei casi, altro non sono che chiusure di balconi e di verande, trasformate in volumi ad uso intermedio dell’abitazione.
Ma che la serra bioclimatica possa non essere una semplice veranda chiusa ma un elemento funzionale al risparmio energetico, non è più una domanda.
E’ un’affermazione.
Possiamo affermare che la serra bioclimatica è un elemento funzionale al risparmio energetico grazie al Consiglio di Stato che nella sua recente Sentenza 2840/2022 chiarisce quando una serra bioclimatica può essere ritenuta tale, e come tale contribuire al miglioramento del risparmio energetico.
Secondo il Consiglio di Stato, la Serra Bioclimatica può essere considerata tale al sussistere di determinate condizioni:
lo spazio che si crea non è un estensione della residenza
lo spazio che si crea non è abitabile
lo spazio che si crea deve essere privo di mobili
lo spazio che si crea deve essere privo di impianti tecnici.
E che ci posso mettere?
Nulla … oppure piante. (da qui il nome di “serra”).
Il caso di specie, risolto con la Sentenza del Consiglio di Stato 2840/2022 ha ritenuto che il ristorante possa mantenere una serra climatica in zona vincolata (vicinanza con i corsi d’acqua), solo a condizione di non avere nessun elemento interno (mobili o impianti).
Più precisamente, tali serre hanno l’unico scopo di creare un ambiente filtro tra l’ambiente esterno (con una temperatura esterna più bassa) e l’ambiente interno (con la T di progetto), non costituendo un volume né un ampliamento di superficie.
E poichè l’unico scopo è quello, e solo quello, la presenza di arredi, la presenza di sistemi di riscaldamento o raffrescamento, la presenza di qualunque cosa possa modificarne l’uso, non solo costituisce una modifica alla destinazione d’uso, ma genera un vero e proprio abuso per ampliamento volumetrico e ampliamento di superficie.
Se la Serra Bioclimatica è Funzionale al Risparmio Energetico, è una Spesa Che Può Beneficiare del Bonus Detrazione Fiscale al 65%? Umh … No!
Per logica, se la serra bioclimatica è funzionale al risparmio energetico di un immobile con lo scopo di captare e mantenere gli apporti solari finalizzati alla riduzione delle dispersioni degli ambienti riscaldati (interponendo, quindi, all’esterno, un volume ad una temperatura superiore, verso cui una parete disperdente avrà minore flusso di calore in uscita), verrebbe da sè pensare che al spesa sostenuta per la sua realizzazione possa essere una spesa che abbia diritto al bonus fiscale per detrazione per risparmio energetico al 65%
E invece?
E invece no …
Purtroppo, nell’elenco degli interventi agevolabili nel sito dell’Enea la serra bioclimatica non è presente, e pertanto la sua spesa non può essere ammessa alla detrazione fiscale per risparmio energetico, pari al 65% della spesa sostenuta.
Si può portare comunque tra le spese ammissibili per gli interventi di ristrutturazione edilizia/manutenzione straordinaria, con detrazione fiscale pari al 50% della spesa.
SuperBonus Cappotto Termico – Alcuni Accorgimenti per una Posa a Regola d’Arte
SuperBonus Cappotto Termico: vediamo alcuni dettagli da non trascurare per una buona posa e una buona esecuzione alla regola d’arte.
Oggi sono stato in un bar, ho chiesto qualcosa di caldo, e mi hanno dato un cappotto.
Groucho Marx
SuperBonus Cappotto Termico.
Per noi nerd della corretta terminologia, noto anche come “coibentazione termica delle superfici opache verticali” .
oh … yeah …
Per realizzare una buona coibentazione termica delle superfici opache verticali (effettuare un cappotto termico) è necessario rispettare alcuni accorgimenti.
La differenza tra un lavoro ben fatto e un lavoro mal fatto sta nei dettagli; purtroppo i dettagli contano tanto sia nella tenuta del cappotto nel tempo, sia nel comportamento atteso dello stesso.
Mi spiego: un cappotto mal incollato, probabilmente causerà danni estetici (e successivamente di comportamento termico) importanti, e la sua sistemazione sarà molto onerosa.
O ancora, una non attenzione ai dettagli, potrà causare la creazione di ponti termici con conseguente condense e muffe.
Se volete approfondire, alla fine dell’articolo metto un link alla guida gratuita Cortexa che ritengo molto utile e ben fatta.
Se avete bisogno di qualcosa i ufficiale, la norma di riferimento è la UNI 11715:2018 Isolanti termici per l’edilizia – Progettazione e messa in opera dei sistemi isolanti termici per l’esterno (ETICS)
Di seguito, i dettagli tanto semplici quanto importanti da rispettare per una buona posa del cappotto a regola d’arte.
Perchè, per noi tecnici smart, è così importante conoscere questi dettagli e accorgimenti?
Perchè siamo i Direttori dei Lavori e dobbiamo garantire al nostro committente che l’opera sia realizzata a regola d’arte; l’opera, seppur realizzata con il superbonus ( e quindi, idelmente, gratis!) non significa che dovrà essere realizzata non a regola d’arte, o ancora peggio, creare dei problemi futuri.
Controllare che l’impresa rispetti quanto previsto dalla norma UNI e questi semplici accorgimenti, ci permetterà di dormire sonni tranquilli.
Attenzione, non sono esaustivi: studiate la norma per progettare e dare le corrette indicazioni di posa per il vostro caso specifico di superbonus e cappotto termico.
Superbonus Cappotto Termico: Schema di Incollaggio
Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo negli Angoli dell’Edificio
Superbonus Cappotto Termico: Il Dettaglio negli Angoli delle Bucature
Superbonus Cappotto Termico: Schema di Tassellatura
Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo con l’Infisso e le Spallette
Superbonus Cappotto Termico: La Zoccolatura a Terra
Superbonus Cappotto Termico: Schema di Incollaggio
Il primo tra i vari dettagli a cui prestare particolare attenzione per una corretta posa del cappotto termico è lo schema di incollaggio.
Tutti pensano di sapere quale siano i metodi corretti per l’incollaggio.
Ho visto imprese e muratori sbagliare tante di quelle volte, che poi gli esiti sono questi
Il problema è che se non si rispetta il corretto schema di incollaggio, tra il pannello isolante e il muro passerà l’aria, e si verificherà un effetto camino: l’aria si incanalerà tra pannelli e muro, con l’esito che staccherà e separerà i due strati.
O ancora, se il pannello non è incollato correttamente al supporto murario, si può verificare l’effetto cuscino. Ricordiamoci che i pannelli sono soggetti a deformazione in base alle temperature. Ecco un’immagine dell’effetto camino
Ecco due dei possibili e corretti sistemi di incollaggio per evitare l’effetto camino e l’effetto cucino.
1 – Schema di incollaggio del cappotto termico, perimetro e punti centrali
Con lo schema di incollaggio del bordo perimetrale più i punti centrali abbiamo diversi vantaggi: il primo è che il perimetro di ogni pannello è chiuso dalla colla, e questo evita l’ingresso dell’aria al suo interno; il secondo è che tutti gli angoli sono incollati stabilmente al supporto murario, e il centro viene incollato mediante tre o più punti di colla interni al perimetro. Effetto camino ed effetto cuscino sono evitati!
Avete paura di sbagliare? Non preoccupatevi, il metodo dell’incollare l’intera superficie, evita qualunque tipo di possibile errore.
2 – Schema di incollaggio del cappotto termico, intera superficie
L’immagine parla da sé. Stendere la colla sull’intera superficie del cappotto con una spatola dentata evita qualunque tipo di possibile errore di posa della manovalanza.
L’unico accorgimento da rispettare è che il pannello deve avere una superficie che garantisce una buona planarità.
Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo negli Angoli dell’Edificio
Gli angoli sono un altro elemento di estrema importanza per poter realizzare una buona posa del cappotto termico.
I pannelli dovranno sporgere oltre l’angolo a file alterne al fine di creare un incastro tra le due superfici perpendicolari.
Superbonus Cappotto Termico: Il Dettaglio negli Angoli delle Bucature
Altro dettaglio di estrema importanza per evitare movimenti e filature nella finiture è quella di evitare che le file dei pannelli coincidano con gli angoli delle aperture.
Negli angoli delle aperture (finestre, portefinestre, bucature, ecc…) è necessario che il pannello venga sagomato come indicato in questa immagine.
Superbonus Cappotto Termico: Schema di Tassellatura
La tassellatura, insieme all’incollaggio, permettono alla superficie coibente applicata al supporto murario di evitare e prevenire il distacco.
Ecco perché lo schema di posa dei sistema di tassellatura è tanto importante quanto quello di incollaggio.
Oltre alla necessità di utilizzare i giusti prodotti idonei per il tipo di pannello che si è scelto per la coibentazione della superficie opaca verticale, ecco due possibili schemi di tassellatura che garantiscono un’opera realizzata a regola d’arte
1 – Schema di tassellatura a T
Nello schema a T almeno un tassello è posto al centro di ogni pannello e un altro ad ogni incrocio dei giunti: questo schema è consigliato per l’applicazione dei pannelli in EPS e in PU. Nel caso siano necessari più tasselli, essi vanno posizionati nella parte centrale dei pannelli.
2 – Schema di tassellatura a W
Nello schema a W ogni pannello è fissato con 3 (minimo) o più tasselli: questo schema è possibile per l’isolamento termico con pannelli in MW, in alternativa allo schema T.
Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo con l’Infisso e le Spallette
Una strana convinzione diffusa è che il sistema a cappotto sia realizzato a regola d’arte solo se l’infisso è dotato di controtelaio coibentato nelle spallette.
In realtà la norma UNI prevede la possibilità di raccordo tra l’infisso e il cappotto anche in assenza di controtelaio coibentato; risvoltare il cappotto all’interno dell’imbotte dell’infisso permette un raccordo tra sistema a cappotto e infisso che evita la formazione del ponte termico.
Se ci pensate, è anche normale che sia così. Non sempre un lavoro di coibentazione della superficie opaca verticale prevede la sostituzione dell’infisso.
Superbonus Cappotto Termico: La Zoccolatura a Terra
La zoccolatura a terra è imporante per evitare assorbimenti e antiestetismi.
Uno dei classici errori che vedo commettere è quello di posare pannelli in EPS che toccano terra: il pannello in EPS così come tanti altri materiali (come le lane, e le fibre) hanno dei coefficienti di assorbimento tali che che il contatto con la superficie della veranda o con la terra avrà l’unico effetto di risucchiare verso l’alto l’acqua e l’umidità depositata.
Per poter evitare questo problema è necessario usare, certamente un profilo di partenza distaccato da terra, e nel contatto verso terra o verso pavimentazione dei pannelli che non abbiano nessun assorbimento (come ad esempio l’XPS).
Spero che possa esserti stato utile …
Spero che porre l’attenzione su questi piccoli accorgimenti possa esserti stato utile per l’indicazione della corretta posa del cappotto termico.
Ovviamente non sono gli unici aspetti da considerare; se vuoi approfondire, cosa che ti consiglio di fare, devi studiare la norma UNI 11715:20218.
Puoi anche scaricare una guida gratuita, ma fatta molto bene, di Cortexa.it.
https://www.smartingegnere.it/wp-content/uploads/2022/05/superbonus-cappotto-termico.jpg13332000Enricohttps://www.smartingegnere.it/wp-content/uploads/2021/09/Logo_Smartingegnere_web_Tavola-disegno-1-300x138.pngEnrico2022-05-21 10:20:222023-05-20 07:13:17SuperBonus Cappotto Termico – Alcuni Accorgimenti per una Posa a Regola d’Arte
Verifica di Congruità delle Spese e Determinazione della Congruità dei Prezzi nei Bonus Fiscali
Superbonus, Bonus Ristrutturazione, Bonus Risparmio Energetico e Bonus Facciata: dopo il cd Decreto Antifrode tutti i Bonus fiscali presenti in Edilizia necessitano della verifica di congruità delle spese e dei prezzi. Vediamo come e quando si possono ritenere congrui i prezzi e le spese per il Superbonus e per il bonus minori.
Sono stato incarcerato per un reato d’opinione: io ero dell’opinione che emettere assegni a vuoto si potesse, la banca no.
Natalino Balasso
Superbonus, sismabonus, bonus fiscale per ristrutturazione e manutenzione straordinaria, bonus fiscali per interventi di risparmio energetico negli edifici, bonus facciate, bonus mobili.
E forse ne sto dimenticando qualcuno. Bonus giardino?
Certo non si può dire che l’edilizia non sia popolata di tante misure fiscali con il doppio obiettivo: da una parte quello di sostenere un settore in crisi da circa 30 anni, dall’altra quello di eliminare il lavoro nero, che ha sempre rappresentato uno standard per il settore edile fin dagli albori, ma, fortunatamente, fino all’avvento dei bonus fiscali.
La spinta da parte del Governo a voler incentivare sempre di più il settore edile mediante la maturazione dei crediti di imposta con aliquote sempre più alte, ha portato, però, ad alcune distorsioni in merito alla liceità degli interventi.
Prima il 36% per la ristrutturazione, portata al 41% e successivamente (e ormai stabilmente) al 50% da anni. Risparmio energetico dal 55% al 65%. Sismabonus con aliquote crescenti tra il 70%, 75% e 85%. Bonus facciate al 90%, ora sceso al 60%. Superbonus, al 110%.
Insomma, il crescendo dell’aliquota di detrazione porta solo ad una considerazione:
Maggiore è la detrazione di imposta, maggiore è il guadagno indiretto da parte dello Stato.
Iva sui materiali. Assunzione in un settore dilaniato dalla cassa integrazione e dalla naspi (disoccupazione). Nero quasi azzerato.
Non sono in grado di fare i conti precisi, ma che vi sia una palese e crescente convenienza per lo Stato all’aumentare dell’aliquota di detrazione, mi pare molto molto probabile.
Tuttavia, quando ci si spinge sempre più un alto, il rischio di caduta aumenta.
Il Decreto Antifrode – D.L. 157/2021
Si sa, l’occasione fa l’uomo ladro.
E se non c’è l’occasione, generalmente l’italiano tipo, se la crea.
In questo caso l’occasione c’era; l’abbiamo/hanno pensata tutti, solo che solo i più temerari si sono avventurati ad applicarla.
Il Decreto Antifrode, di novembre 2021, è infatti la risposta all’uomo diventato ladro da parte dell’occasione offerta: per tutti i bonus in edilizia, e come abbiamo visto sono tanti, prima di novembre 2021 non vi era nessun obbligo di controllo della congruità delle spese, eccezion fatta per il Superbonus.
Ecco che sono apparsi interventi di manutenzione delle facciate, con un’aliquota del 90%, le cui spese “naturali” di un lavoro da circa 1 milione di euro sono diventate, magicamente, 5 milioni di euro.
Ci sono stati anche vari servizi alla TV: ne hanno parlato anche le Iene, su Italia1.
E quando si arriva alla TV, vuol dire che è diventata talmente sporca, diffusa e palese, che in alcune persone si risveglia la coscienza e denunciano quel che sta succedendo.
Morale?
Il segreto di Pulcinella è finito in Tv, quindi per salvare la faccia il Governo (e non ci credo che non lo sapessero!) emana il Decreto Antifrode con efficacia immediata.
Cosa prevede, in sintesi, questo “Decreto Antifrode“?
Indovinate?
Le misure per evitare le frodi in edilizia.
Tutti gli interventi edili che godono di contributi fiscali e statali devono rispettare una “congruità delle spese” e congruità dei prezzi.
Verifica della Congruità delle Spese e determinazione della Congruità dei Prezzi nei Bonus Fiscali per l’Edilizia
Come si determina e chi la determina la congruità delle spese e la congruità dei prezzi nei bonus fiscali in edilizia diversi dal Superbonus?
L’articolo 1 del D.L. 157/2021 “Decreto Antifrode” ha previsto che, per ogni intervento per il quale il committente ha scelto la soluzione della cessione del credito di imposta o dello sconto in fattura, è sempre necessaria un’asseverazione da parte di un tecnico abilitato che verifichi la congruità dei prezzi e la congruità delle spese.
Quindi:
La congruità è determinata da un tecnico abilitato all’esercizio della professione
E’ sempre necessaria in tutti i casi si utilizza la cessione del credito o lo sconto in fattura.
Ne consegue che, per il caso in cui il contribuente sceglie di mantenersi la detrazione fiscale per sè e goderne in 10 anni, non vi è la necessità dell’asseverazione.
Attenzione però, la non necessità dell’asseverazione del tecnico abilitato non si deve tradurre con il fatto che si possono applicare prezzi pazzi: in caso di controllo anche per il caso della detrazione fiscale, l’Agenizia delle Entrate potrebbe sempre contestare l’incongruità delle spese.
Diciamolo apertamente: se un lavoro costa 50 €/mq, non può costare 500 €/mq solo perché non c’è l’obbligo di verifica della congruità da parte di un tecnico.
Come si determina la congruità dei prezzi e si verifica la congruità delle spese?
Distinguiamo prezzi e spese.
I prezzi sono i prezzi massimi specifici per ogni singola lavorazione che vengono determinati per la specifica lavorazione dal tecnico abilitato mediante i prezzari regionali.
Le spese sono quanto viene pagato il lavoro.
Le spese sostenute sono congrue se inferiori o uguali ai prezzi massimi.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, però, che la verifica della congruità delle spese (quindi quanto materialmente viene pagato un lavoro) deve essere determinata tramite la costruzione di un computo metrico per la lavorazione, utilizzando i prezzi dei prezzari regionali di riferimento.
E le spese sostenute possono essere ritenute congrue anche se i prezzi singoli possono differire da quelli previsti dai prezzari; l’importante è che la somma dei prezzi derivanti dal prezzario regionale per quella lavorazione sia maggiore o uguale alla spesa sostenuta.
Riporto una grafica che spiega il concetto soprastante
Come si evince dall’immagine soprastante, anche se le voci di costo specifiche (lettere A, B, C e D) indicate nella colonna a destra e con il colore delle lettere in nero sono differenti dalle lettere della colonna centrale e indicate in rosso, il totale delle spese (voci di costo sulla destra) è inferiore alla somma totale delle singole voci di costo (congruità dei prezzi, colonna centrale) ricavate dai prezzari regionali, da un’analisi prezzi per le voci non presenti nei prezzari, e dal prezzario DEI.
Congruità delle Spese e Congruità dei Prezzi nel Superbonus 110%
La congruità delle spese e la congruità dei prezzi nel Superbonus è uno standard fin dalla sua emanazione.
Non c’è nulla da aggiungere rispetto a quanto abbiamo già trattato negli articoli dedicati a:
Per chiudere e fare un po’ di sintesi e di chiarezza, riporto una tabella
agevolazione
attestazione congruita’ ante 12/11/2021
attestazione congruita’ post 12/11/2021
SUPERBNUS con utilizzo della Detrazione Fiscale
Necessario
Necessario
SUPERBNUS con utilizzo della Cessione del Credito o dello Sconto in fattura
Necessario
Necessario
Altri Bonus con utilizzo della Detrazione Fiscale
Non Necessario
Non Necessario
Altri Bonus con utilizzo della Cessione del Credito o dello Sconto in fattura
Non Necessario
Necessario (*)
(*) Con la Finanziaria 2022, il Governo ha stabilito che, nel caso di bonus diversi dal Superbonus e dal Bonus Facciate, non è necessaria la verifica e relativa asseverazione sulla congruità delle spese sostenute per i lavori la cui spesa totale sia inferiore a 10.000 €.
Se dovete effettuare un piccolo lavoro (es: ristrutturare un bagno), la cui spesa totale lorda comprensiva di professionisti è inferiore a 10.000 €, non vi è necessità di verifica da parte del tecnico della congruità delle spese.
Se dovete effettuare un lavoro, la cui spesa lorda comprensiva anche dei professionisti supera i 10.000 €, come ad esempio una manutenzione straordinaria la cui spesa totale è di 45.000 €, la verifica di congruità delle spese con il relativo rilascio dell’asseverazione di congruità da parte del tecnico è sempre necessaria, anche laddove si effettuino pagamenti singoli inferiori a 10.000 €. (Nel caso in esame, anche se i 45.000 € vengono divisi di 5 fatture/bonifici da 9.000 €, sarà comunque necessaria la verifica dei costi e il rilascio dell’asseverazione di congruità delle spese perché il totale del lavoro supera 10.000 €)
Iscriviti alla newsletter!
https://www.smartingegnere.it/wp-content/uploads/2022/01/verifica-congruita-delle-spese-congruita-dei-costi-congruita-dei-prezzi.jpg13332000Enricohttps://www.smartingegnere.it/wp-content/uploads/2021/09/Logo_Smartingegnere_web_Tavola-disegno-1-300x138.pngEnrico2022-02-02 06:10:182025-01-20 08:58:35Verifica di Congruità delle Spese e Congruità dei Prezzi
Il Condono Edilizio degli Immobili ricadenti in Aree Vincolate
Il condono edilizio per gli immobili ricadenti in aree vincolate ha generato, e continua a generare dubbi. La recente giurisprudenza in materia ci può aiutare a fare chiarezza
Gli amori passano, gli abusi restano.
Un abuso è per sempre … o forse no.
Un diamante è banale; regalale un abuso edilizio!
Il condono edilizio per gli immobili ricadenti in aree vincolate ha generato, e continua a generare dubbi.
La recente giurisprudenza in materia ci può aiutare a fare un po’ di chiarezza.
Spoiler: l’ammissibilità dipende dal tipo di vincolo e dall’epoca di realizzazione dell’abuso
Andiamo per ordine:
Il Condono Edilizio in Presenza di Vincolo Paesaggistico
Il Condono Edilizio è ammesso per abusi commessi su immobili ricadenti in aree soggette a vincolo paesaggistico?
Dipende.
Dipende is the new black
Eh già; purtroppo la possibilità o meno di sanare gli abusi edilizi realizzati negli immobili ricadenti in aree con vincolo paesaggistico è subordinata alla data di imposizione del vincolo nell’area.
Sussistono, quindi, due casi:
Se l’abuso è stato realizzato PRIMA che nell’area è stato posto un vincolo paesaggistico, allora il condono è possibile e rilasciabile
Se l’abuso è stato realizzato DOPO che nell’area è stato posto un vincolo paesaggistico, allora il condono non è possibile, né rilasciabile dagli Enti preposti.
E chi lo dice?
Lo chiarisce il Consiglio di Stato nella sentenza n. 5262 del 12/07/2021.
Nel dettaglio, il CdS con la sentenza n. 5262/2021 ricorda che sono espressamente esclusi dal condono edilizio tutte le opere che sono state realizzate dopo l’istituzione del vincolo paesaggistico.
E per logica, sono pertanto sanabili, tutte le opere realizzate in data antecedente ai vincoli sopravvenuti.
C’era una casetta piccolina in Canadaaaa …
Il Condono Edilizio in Presenza di Vincolo Idrogeologico
Concetto diametralmente opposto per gli abusi realizzati su immobili ricadenti in aree sottoposte a vincolo idrogeologico.
In questo caso, per fortuna e purtroppo, il vincolo idrogeologico sopravvenuto non permette il rilascio di nessun titolo in sanatoria.
Esatto: una volta che l’area è diventata soggetta a vincolo idrogeologico, tutte le opere in contrasto con questo vincolo non sono più sanabili.
Anche se dette opere sono state realizzate prima dell’istituzione del vincolo idrogeologico nell’area, gli abusi non saranno più sanabili.
Anche in questo caso, è il Consiglio di Stato che lo chiarisce con la sentenza n. 6140 del 01/09/2021.
Sintesi smart
Cosa ci portiamo a casa?
Alcuni concetti fondamentali che possiamo riassumere in:
Gli abusi ricadenti in aree vincolate non possono essere sempre condonati
In presenza di vincolo paesaggistico, sono condonabili solo gli abusi realizzati prima dell’istituzione del vincolo
In presenza di vincolo idrogeologico, possono essere sanati solo gli abusi che non siano in contrasto con il vincolo, a prescindere dalla data di realizzazione dell’abuso o di imposizione del vincolo
In ultimo, un consiglio meno tecnico e più pratico.
Seguire l’orientamento della giurisprudenza, aiuta. Conoscere le pronunce dei giudici ci permette di prevenire, piuttosto che provare a curare
Prima di chiudere, un dettaglio sull’immagine di copertina: non è un abuso. Si tratta del “Vecchio Mulino” che sorge sulla Senna, o come dicono gli amici d’oltralpe Le Vieux Moulin (leggasi Le viu mulen :D )
Scarica le Sentenze del CdS
Se vuoi approfondire l’argomento o se semplicemente vuoi conservare due sentenze che sicuramente ti saranno utili nel prossimo futuro, compila il form e via email receverai il link per scaricare
la Sentenza del Consiglio di Stato n. 5262 del 12/07/2021 (CdS n. 5262/2021)
la Sentenza del Consiglio di Stato n. 6140 del 01/09/2021 (CdS n. 6140/2021)
S
https://www.smartingegnere.it/wp-content/uploads/2021/10/condono-edilizio-vincolo.jpg8531280Enricohttps://www.smartingegnere.it/wp-content/uploads/2021/09/Logo_Smartingegnere_web_Tavola-disegno-1-300x138.pngEnrico2021-10-06 07:30:492025-01-17 12:22:00Condono Edilizio per Immobili su Aree Vincolate
Distanze dai Confini: Rapporto tra Norme, Conseguenze e Responsabilità
La Recente Sentenza 25498/2021 della Cassazione spiega quale sia il rapporto tra le norme, quali siano le conseguenze per il mancato rispetto delle distanze, e quanto pesa la responsabilità del professionista.
Distanza significa così poco per qualcuno, ma così tanto per qualcun altro.
Anonimo
Sul tema delle distanze esiste tanta giurisprudenza.
Ne esiste talmente tanta che ogni tanto mi chiedo come sia possibile, per noi professionisti, continuare a commettere errori.
Eppure succede.
Accade perchè la materia è comunque controversa, è fatta di tante leggi e norme che si sovrappongono, è fatta di leggi scritte male tali da poter essere interpretabili; e a dirla tutta, anche la giurisprudenza sulla materia, è un po’ confusa: si possono trovare sentenze che dicono tutto e il contrario di tutto.
Ma allora, com’è possibile per noi tecnici smart, sopravvivere in questa giungla?
Andiamo per ordine.
Prima illustriamo il caso di specie, e dopo vediamo i concetti che possiamo portarci via dalla Sentenza 25498 del 21 settembre 2021
Rapporto tra norme: la norma comunale e il suo rapporto con quella del codice civile
Conseguenze reali che derivano dal mancato rispetto delle norme sulle distanze
Responsabilità del tecnico professionista incaricato, e le sue conseguenze per l’accertato errore.
Conclusioni
Il Caso: mancata distanza dal confine in presenza di due norme
Il solito caso di lite tra confinanti.
Siamo in zona agricola. Uno dei due costruisce a 5 m dal confine.
Sembrerebbe ammissibile da un regolamento locale del 1971 che disciplina le distanze dal confine per le costruzioni in agro.
Nel 1993 sopraggiunge un nuovo piano regolatore, che indica in 10 m la distanza minima per le costruzioni in agro.
Nella sentenza c’è anche la disamina sul fatto che uno dei regolamenti esplicita le distanze in funzione della destinazione d’uso del fabbricato.
Ma non voglio entrare troppo nel merito; quel che ci interessa è estrarre alcuni concetti fondamentali.
Rapporto tra le Norme
I primi concetti che possiamo portarci dietro, dopo la lettura della Sentenza della Cassazione n. 25498/2021 sono:
in materia di distanze tra edifici e dai confini, le norme dei regolamenti edilizi comunali sono integrative agli articolo del Codice Civile
le costruzioni devono adeguarsi alla disciplina vigente al momento della loro realizzazione (e io aggiungo, e non solo al momento del rilascio del titolo edilizio!)
il piano regolatore comunale successivo prevale su tutti i precedenti regolamenti comunali, soprattutto quanto pone regole di carattere generale e non particolare (il caso vedeva una distinzione delle distanze tra fabbricati a diversa destinazione d’uso prevista dal regolamento locale del 1971, contro il regolamento edilizio comunale del 1993 che pone una distanza indistinta dalla destinazione d’uso)
Conseguenze del Mancato Rispetto delle Distanze
Le conseguenze, ahimè, sul mancato rispetto delle distanze fanno male.
Se da una parte è vero che la Corte ci indica il primo importante concetto:
La demolizione dell’opera non è sempre necessaria ed inevitabile
dall’altra, il secondo concetto che possiamo far nostro fa comunque paura:
E’ possibile procedere alla demolizione della sola parte che non rispetta le distanze, riportando la costruzione entro i limiti di legge
Responsabilità del Progettista
E qui sono dolori.
Sappiamo che la nostra è una professione fatta di responsabilità.
Ogni timbro e firma è una potenziale Spada di Damocle che pende sulla nostra testa.
E si sa, quando si lavora, l’errore è dietro l’angolo.
La Corte di Cassazione, nella Sentenza, ce lo ricorda.
Il proprietario dell’edificio può avere diritto a chiedere il risarcimento dei danni al professionista a cui ha affidato la progettazione dell’opera, se l’edificio progettato non rispetta le distanze e deve essere demolito, anche in parte.
Sbam.
La motivazione sta nel fatto che, come giustamente riconosce la Cassazione, il professionista non solo è tenuto a progettare l’opera, ma a farlo nel rispetto e nella conoscenza delle norme in materia di edilizia e urbanistica.
E mi pare una motivazione più che logica.
Consigli Smart da Inserire nella nostra Cassetta degli Attrezzi
Al di là dei concetti tecnici sopra espressi che è ben far propri per una sana e duratura vita da progettista, uno dei consigli che mi sento di dare è
Studia. Leggi. Informati. Confrontati con gli altri, ma non chiedere la soluzione gli altri. Le basi del tuo lavoro devono venire da te, e non da quello che qualcuno ti dice.
Spiego meglio. Spesso vedo/sento colleghi che si recano presso l’ufficio tecnico comunale e basano il loro progetto su due minuti di chiacchierata.
Con la pretesa, quasi, che in due minuti, il tecnico comunale abbia potuto dare tutte le risposte, quasi fare una istruttoria completa, ad un progetto che conosce da due soli minuti.
Mentre loro ci sono dietro da mesi.
Lo so, è molto più semplice chiedere che studiare.
Ma se studi, il bagaglio tecnico rimane e non hai più bisogno di chiedere.
Anzi, ti poni nella condizione di poter agire in modo corretto a prescindere da chi hai davanti.
Questo era il consiglio che mi sentivo di dare.
Scarica la Sentenza della Cassazione n. 25498 del 21 settembre 2021
Compila il form sottostante e scarica il testo integrale della Sentenza della Corte di Cassazione n. 25498 del 21/09/2021
https://www.smartingegnere.it/wp-content/uploads/2021/10/distanze-confine-sentenza-cassazione.png6821024Enricohttps://www.smartingegnere.it/wp-content/uploads/2021/09/Logo_Smartingegnere_web_Tavola-disegno-1-300x138.pngEnrico2021-10-04 21:37:282025-01-17 12:20:49Distanze dai Confini: Rapporto tra Norme, Conseguenze e Responsabilità
