Superbonus Condominio Minimo
Superbonus Condominio Minimo: 3 Caratteristiche
Superbonus Condominio Minimo: Vediamo tre caratteristiche del superbonus in un condominio minimo, e come approcciare i vari aspetti
Si pregano i Signori che hanno rubato le piante del pianerottolo di innaffiarle tutte le sere.
Avviso condominiale
Superbonus e Condominio Minimo.
E’ una combinazione strana.
E’ strana perché nasce dal fatto che il Superbonus ha disciplinato le unità unifamiliari e i condomini, senza nulla dire su quei condomini “di fatto” che non sono costituiti in condominio, o ancor peggio per quegli stabili dove vi sono più unità immobiliari ma solo un proprietario, e pertanto da Codice Civile non sono considerati un condominio.
Stiamo parlando di quegli stabili dove coesistono almeno due proprietari di almeno altrettante unità immobiliari; il Codice Civile, laddove sussistano più proprietari in un unico stabile, stabilisce che esistono delle parti comuni e pertanto si parla di condominio, ma la legge impone la costituzione ufficiale in condominio (con relativo codice fiscale di identificazione) e la nomina di un amministratore solo con il superamento delle 8 unità immobiliari.
Nel corso dell’evoluzione normativa del Superbonus, ivi compresi i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in materia di condominio e di condominio minimo, ritengo utile condividere con voi tre aspetti con relative considerazioni nei quali mi sono imbattuto e che è bene ricordare se ci vogliamo occupare di superbonus in condominio minimo.
1 – SuperBonus Condominio Minimo Unico Proprietario
Le prime considerazioni riguardano il caso del condominio minimo nel quale vi sia un unico proprietario.
Questa è la prima particolarità: la legge sui condomini stabilisce che si può parlare di condominio quando in uno stabile esistono almeno due proprietari.
Quindi, nel caso di uno stabile costituito da più di una unità immobiliare con un unico proprietario, in una fase iniziale, non era possibile usufruire del Superbonus.
Il motivo?
Perchè la legge parla di Superbonus in condominio, e il caso di uno stabile con unico proprietario non è, per il Codice Civile, un condominio perchè non esistono “cose comuni” a più persone.
Da un punto di vista di norma sul condominio, ha perfettamente senso.
Se guardiamo lo stesso aspetto dal punto di vista del Superbonus, il cui obiettivo è quello di ridurre i consumi degli edifici ed efficientare gli impianti in essi installati, non ha molto senso.
Non ha molto senso perchè, che sia di un unico proprietario o di più proprietari, quelle abitazioni consumano ugualmente.
Il legislatore, nel corso del tempo, ha posto rimedio andando a specificare che anche gli stabili con più unità immobiliari, seppur di un unico proprietario quindi formalmente non considerabili condominio, possono accedere al Superbonus.
In realtà hanno specificato che, nel caso di un unico proprietario, lo stabile accede al Superbonus solo quando è composto da non più di quattro unità immobiliari.
Precisamente, la lettera a) del comma 9 dell’articolo 119 del DL 34/2020 “Decreto Rilancio” e ssmmii, recita
9 . Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
Dalla disposizione indicata nella lettera a) capiamo che il Superbonus si applica anche agli edifici composti da 2 a quattro unità immobiliari, anche se di unico proprietario, distintamente accatastate.
Per logica, possiamo affermare che
- non si applica agli stabili che hanno più di quattro unità immobiliari di un unico proprietario.
Più di quattro, a prescindere dalla destinazione d’uso.
Fughiamo ogni dubbio: se in un condominio, ci sono 6 unità immobiliari, di cui 5 di un unico proprietario e 1 sola di una terza persona?
In questo caso siamo nella condizione del condominio classico come normato dal Codice Civile, e pertanto si potrà accedere al Superbonus.
Ma se abbiamo una condizione dove vi sono 5 unità immobiliari, di cui 4 appartamenti e una cantina, tutte accatastate separatamente, e tutte di proprietà di un unica persona, allora non sarà possibile accedere al Superbonus.
Altro aspetto interessante da considerare per il superbonus in condominio minimo, nei casi di un unico proprietario, è il numero di unità immobiliari in cui possono essere effettuati gli interventi trainati.
Ora che abbiamo capito che lo stabile fino a 4 unità immobiliari di un unico proprietario può accedere al Superbonus, quali interventi si possono effettuare con il superbonus nel condominio minimo di un unico proprietario?
Nel caso di Superbonus in condominio minimo di un unico proprietario si potranno effettuare:
- gli interventi trainanti, ovvero:
- la coibentazione delle superfici opache per almeno il 25% della superficie lorda disperdente dell’intero condominio minimo
- la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, qualora questo sia centralizzato per il condominio minimo
- gli interventi trainati, ma solo in due delle quattro unità:
- esiste infatti il vincolo di poter effettuare due superbonus per codice fiscale. Pertanto nel caso di condominio minimo fino a 4 unità di proprietà di un unico proprietario, si potranno effettuare gli interventi trainati (quali sostituzione di infissi, sistemi oscuranti, fotovoltaico, batterie, colonnina, ecc…) solo per due di esse
Rimane fermo, comunque, l’obiettivo energetico di dover ottenere il doppio salto di classe energetica per l’intero condominio, anche se si potranno effettuare interventi trainati in sole due delle quattro unità immobiliari costituenti il condominio minimo con un unico proprietario.
2 – SuperBonus Condominio Minimo Senza Codice Fiscale: Intestazione Fatture
Il Condominio con meno di 8 unità immobiliari, come abbiamo detto sopra, non ha l’obbligo di costituirsi ufficialmente e quindi spesso si tratta di condomini di fatto ma senza un riconoscimento ufficiale con codice fiscale.
Ma quindi … come si può fare il superbonus se il condominio non ha nemmeno il codice fiscale?
A chi vengono intestati i lavori “trainanti”?
Ricordiamoci, infatti, che i lavori trainanti sono relativi all’intero condominio e a lui vanno intestati.
Ma se non c’è codice fiscale del condominio?
Semplice.
Si nomina un condomino “portavoce” a cui andranno intestate le fatture in nome e per conto dell’intero condominio, e che riceverà i crediti per conto del condominio.
Il condomino che si assume questo onere rischia più degli altri?
No, perché lo fa in nome e per conto del condomino, quindi tutti gli altri condomini saranno partecipi delle medesime responsabilità.
La struttura delle fatture sarà quella che segue
| TRAINANTE | CF CONDOMINO1 (PORTAVOCE) |
| SUB1 – TRAINATI | CF CONDOMINO 1 |
| SUB2 – TRAINATI | CF CONDOMINO 2 |
| … | … |
| SUBn – TRAINATI | CF CONDOMINO n |
3 – SuperBonus Condominio Minimo Massimali
Il condominio minimo è un condominio che, certamente, ha meno di 8 unità immobiliari.
I massimali, saranno pertanto questi.
| Intervento | massimale di spesa per condomini fino a 8 unita’ |
|---|---|
| TRAINANTI | gli importi trainanti si riferiscono al condominio, e pertanto il massimale di spesa indicato va moltiplicato per il numero di unità immobiliari presenti comprese le pertinenze |
| Coibentazione superfici opache > 25%, comprese le coperture non disperdenti | 40 000,00 €/unità |
| Sostituzione impianto di riscaldamento, raffrescamento, e acqua calda per usi sanitari quando combinata con riscaldamento | 20 000,00 €/unità |
| TRAINATI | gli importi che seguono si riferiscono alla singola unità abitativa |
| Infissi e Coibentazione superfici opache < 25% | 54 545,00 € |
| Schermature solari | 54 545,00 € |
| Sostituzione impianto di riscaldamento, raffrescamento, acqua calda per usi sanitari quando non combinata con riscaldamento – Caldaie a condensazione – Generatori di aria calda a condensazione -. Pompe di calore (PDC) a compressione di vapore elettriche anche sonde geotermiche – Pompe di calore a gas ad assorbimento o a compressione di vapore azionate da motore primo – Sistemi ibridi – Scaldacqua a pompa di calore | 27 272,00 € |
| Building Automation | 13 636,36 € |
| Sistemi microcogenerazione | 90 909,09 € |
| Generatori a biomassa | 27 272,00 € |
| Solari termici e collettori solari | 54 545,00 € |
| Fotovoltaico | 48 000,00 € |
| Batterie di accumulo per fotovoltaico | 48 000,00 € |
| Infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici | 2 000,00 € |
| Eliminazione barriere architettoniche | 96 000,00 € |
SuperBonus Condominio Minimo
Hai qualche caso concreto di superbonus in un condominio minimo? Condividilo nei commenti
Interessante
buongiorno a tutti,
avrei un caso:
condominio minimo composto da due unità abitative e due pertinenze;
vengono sostenute spese:
– trainanti sulle parti comuni ;
trainati sulle singole unità immobiliari comprese le pertinenze;
come devono essere fatte le comunicazioni all’agenzia entrate?
la mia soluzione è :
-una comunicazione per ogni tipo di intervento trainante per le parti comuni come se fosse un condominio;
-una comunicazione per ognuna delle singole unità immobiliari e per ogni tipo di intervento trainato.
cosa ne pensate?
Buongiorno Giulio,
all’Enea viene comunicato un unico intervento inserendo le singole unità o pertinenze (come subalterni) e per ognuno di essi si vanno a compilare i trainati eseguiti
Buongiorno, ho acquistato una villetta bifamiliare con due appartamenti e pertinenze accatastati separatamente, un appartamento intestato a me e uno a mio marito. Vorremmo fare cappotto e sostituire le caldaie. Possiamo accedere al 90% e fare tutte le pratiche con il cf di mio marito e intestare a lui tutte le fatture (e fruire lui delle detrazioni nel 730)?
Grazie
Buongiorno! Se si è l’ unico proprietario di due unità immobiliari (una al piano terra e una sopra, al primo piano) con numeri civici diversi, accessi indipendenti e unico accatastamento (quindi unica particella e vari subalterni), di che tipologia di abitazione/i si tratta ai fini del Superbonus: sono due unifamiliari o è condominio minimo ?
Grazie !
Buongiorno Patrizia, è difficile dare risposta certa dalle indicazioni fornite. Se hanno accessi e impianti indipendenti si possono considerare “funzionalmente indipendenti”; si potrebbero considerare anche mini condominio, se esiste qualcosa di comune che rientra nella definizione di condominio previsto dal codice civile (articoli 1117 e successivi)
Buongiorno, un edificio è composto da :
-2 abitazioni di un unico proprietario dalle fondamenta al tetto con giardino in comune;
-altri 2 appartamenti affiancati sfalsati con le stesse caratteristiche con proprietari diversi e funzionalmente indipendenti.
Il tetto anche se in parte unito ha falde distinte per ogni blocco.
È possibile considerare solo i 2 appartamenti dell’unico proprietario condominio minimo ai fini del superbonus?
Buongiorno Massimo, è difficile poterti rispondere con certezza. In linea di principio, si tratta di un condominio se esistono parti comuni. Dalla tua descrizione mi pare che esistano, però non sono sicuro che si possano escludere le altre unità di altri proprietari
Sono proprietario di quattro unità in un condominio di sei unità di cui le altre due sono di altra proprietà .Tutte le unità sono locate con regolare contratto. Per quante unità si può usufruire del 110%? in particolare io che ne possiedo quattro posso usufruire del superbonus?
Ciao Luigi, gli interventi trainanti possono essere effettuati su tutte le 6 unità. Mentre per i trainati, solo su due di esse.
Abito in una bifamiliare e vorremmo accedere, con il mio vicino al superbonus. le singole abitazioni sono funzionalmente indipendenti e con accesso indipendente. L’intervento trainante dovrebbe essere la coibentazione del tetto, e poi sostituzione caldaia e infissi, posso fare l’intervento o ci sono vincoli?
Ciao Federico, abitare in una porzione di bifamiliare non costituisce di per sè la possibilità di considerare le due case come un condominio. Per poter rispondere alla tua domanda sono necessarie altre valutazioni tecniche. Il mio consiglio è quello di trovare un professionista che faccia una valutazione di accesso al Superbonus, e ti segua anche nelle fasi successive. Evita, invece, i professionisti che si occupano solo di valutazioni preliminari perchè non servono a nulla: infatti il professionista che ti dovrà seguire nelle fasi successive, farà anche lui una valutazione preliminare perchè, giustamente, non può basare tutto il suo lavoro e le sue firme su quello di un altro
È possibile usufruire di superbonus per un edificio in cui ci sono 4 unità catastali, di cui comproprietarie due persone (comunione dei beni) e al termine dei lavori realizzare un’unica unità abitativa.
In sintesi si può accedere ai bonus partendo da un mini condominio che la proprietà vuol rendere unica unità abitativa?
Ciao Mauro, la risposta è controversa. In una risoluzione l’AdE ha chiarito che contano le unità di partenza ai fini del calcolo delle condizioni di accesso, in un’altra ha detto di dover considerare le unità nella condizione post lavori. Se decidete di optare per il Superbonus, il mio consiglio cautelativo (seppur non ci sia nulla all’interno del testo di legge che dica che non sia possibile effettuare quanto da voi desiderato) è quello di lasciare l’immobile frazionato in diverse unità, per gli anni di fruizione del bonus (4 anni).
Condominio minimo con due alloggi (uno per me è uno per mio figlio) di cui sono unico proprietario: posso installare un solo contatore per l’energia elettrica o ci sono obblighi relativi al superbonus in tal senso?
Se sono due unità distinte non possono avere un unico contatore. Il rischio, lato bonus fiscali, potrebbe essere che l’immobile sia una unifamiliare e non un condominio di due unità. Sconsiglio vivamente di effettuare frazionamenti solo al fine di accedere al superbonus
Buongiorno, avrei un quesito
stabile composto da 2 appartamenti e un garage :
1^ appartamento al 1Piano (50% di A, 50% di B)
2^ appartamento al Piano Terra (50% di A, 50% di C)
garage 1Piano sotto T (50% di A , 50% di B)
Impianti separati, cancelletto di entrata esterno dal giardino che porta ai singoli appartamenti e scala condominiale dal garage interno che porta ai 2 appartamenti.
Mi pare si tratti di condominio minimo (non c’è amministratore) e si puo’ accedere al SuperBonus.
B non vuole partecipare al Superbonus.
La CILAS puo’ presentarla solo A e sostenere A tutte le spese previste dal Bonus e beneficiare del credito?
In quale modo e in quale misura puo’ dividerle con C?
L’intervento ipotizzato è cappotto tetto e cappotto garage e caldaie
Grazie e buona giornata
Ciao Mary,
sotto il profilo del Superbonus, la risposta è sì: A può sostenere tutte le spese e beneficiare integralmente del credito.
Sotto il profilo della legittimità dell’intervento, per gli interventi trainati, ritengo che B debba comunque dare la sua autorizzazione ad effettuare i lavori un una sua proprietà; quindi se la questione è solo economica (non partecipa alle spese ma non ha problemi ad autorizzare i lavori) allora potete procedere; se è proprio contrario ai lavori da effettuare nella sua unità immobiliare, penso che questo ostacolo sia più difficile da superare.
Grazie, ho inteso la questione, approfondiro’,
Il proprietario C, eventualemente, come puo’ partecipare al Bonus e in quale misura?
Il tetto è condominiale ma il garage, a cui si fa il cappotto per isolarlo dal freddo, non è di C.
C ha solo il 50% del 2^ appartamento.
La ringrazio molto
La ringrazio
Buongiorno a tutti,
Nel caso di condominio minimo 2 unità abitative, piano terra e primo, unico proprietario minore (CILAS presentata a nome di entrambi i genitori che hanno la patria podestà sulla figlia a ed entrambi usufruttuari).
Attualmente un solo contatore ENEL intestato ad un genitore (madre). Bisogna allacciare il secondo contatore per poi fare fotovoltaico trainato per ciascuna unità? Se si a nome di chi?.
Grazie
Se il fotovoltaico è relativo alla singola unità immobiliare Allora dovrà essere collegato al contatore di quella unità immobiliare pertanto nel caso di due unità immobiliari ci dovranno essere due contatori a cui saranno collegati i due fotovoltaici separati. L’intestazione dei due contatori è irrilevante
Buona sera, avrei un quesito da sottoporle;
nel caso di condominio minimo, unico proprietario, due appartamenti, due contatori enel, unica pompa di calore trainante, due impianti fotovoltaici, uno per ogni appartamento, ho l’obbligo, per rientrare nel Superbonus, di allacciare la pompa di calore ad un contatore condominiale, o posso collegarla ad uno dei due contatori di uno dei due appartamenti?
Non vi è l’obbligo che sia collegato ad un contatore condominiale, anche se, essendo un impianto condiviso, sarebbe più consono
Buongiorno avrei da porre il seguente quesito
Due fratelli proprietari di unità abitativa da sistemare già condominio in fase di acquisto ed acquistata separatamente decidono di fare dei lavori ricavando dalla prima concessione n. 4 unità abitative, poi per ragioni finanziarie decidono di passare a due unità aitative con una nuova domanda di concessione in data 2 dicembre 2021 e rilasciata come permesso in data 13/10/23
Si chiede secondo voi se il passaggio da 4 a 2 unità vada in qualche modo ad inibire i lavori come superbonus su condominio minimo
Grazie
Vinicio
Buongiorno. No, non inficia la possibilità dei lavori. Variano solo i massimali di spesa
Edificio composto da 4 unità immobiliari di un unico proprietario. Tale unico proprietario alla data di inizio lavori conviveva con i due figli presso un’ altra abitazione. Per le opere su parti comuni l’ impresa ha emesso fattura con sconto totale (superbonus) intestata all’ unico proprietario (padre). I figli conviventi possono beneficiare della detrazione per le opere su parti comuni ?