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Fiscalizzazione Abuso Edilizio Quando è Possibile

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Possibile?

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: esiste una articolo, nel Testo Unico dell’Edilizia che permette di non demolire le parti abusive e sanarle con il pagamento di un corrispettivo monetario. Vediamo quando è possibile procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

All’interno del Testo Unico dell’Edilizia, al comma 2 dell’articolo 34 possiamo trovare una possibilità per gli immobili realizzati in modo difforme dal permesso di costruire che necessitano di una sanatoria, una specie di condono edilizio.

Si tratta di una norma che permette di mantenere una porzione di un immobile realizzato in modo abusivo e che non può essere sanato.

Questa norma, che ora vedremo un po’ più nel dettaglio, consente una sorta di condono edilizio, mediante quello che in gergo viene chiamata “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“

Sostanzialmente lo possiamo tradurre con l’autorizzare (legittimare) una specie di sanatoria o condono per una porzione di immobile altrimenti non sanabile, previo pagamento di una sanzione economica.

(Anche se, a dire il vero, non si tratta di une legittimazione formale dell’opera abusiva, ma solo la possibilità di non demolirla! Ma di questo aspetto giuridico, ne parleremo in un altro articolo).

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Cosa dice la Legge

fiscalizzazione abuso edilizio cosa dice la legge condono edilizio (1)

Entriamo subito nel vivo dell’argomento e vediamo che cosa prevede la Legge attualmente vigente, il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001.

L’articolo 34, rubricato “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire” del D.P.R. 380/2001, al comma 2 disciplina la fiscalizzazione dell’abuso edilizio:

  1. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
Art. 34, comma 2 del D.P.R. 380/2001 – Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire – (n.d.r.: fiscalizzazione dell’abuso edilizio)

In questo caso specifico, la traduzione dal burocratese appare abbastanza semplice, almeno dopo la prima lettura.

Nei paragrafi successivi vedremo uno dei forti dubbi che spesso insistono e persistono nell’applicazione della possibilità di fiscalizzazione dell’abuso.

Proviamo un analisi del testo.

La prima parte della proposizione definisce la condizione sine qua non di applicabilità della fiscalizzazione dell’abuso

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”

Questa prima condizione, delinea in modo apparentemente preciso la prima condizione necessaria, ma come vedremo dopo non sufficiente, affinchè una porzione dell’immobile realizzata abusivamente possa non essere demolita, anche se non sanabile mediante accertamento di conformità o altra procedura di sanatoria edilizia, previo pagamento di una sanzione.

Nella stessa proposizione, troviamo un’altra condizione importante: si parla di porzione di immobile, il che significa che non può essere, certamente, applicato agli immobili integralmente realizzati in modo abusivo, per i quali, l’unica chance di salvezza, potrebbe essere il prossimo futuro condono edilizio 2024.

Il resto del comma 2 dell’articolo 34 si concentra sulle sanzioni da applicare:

  • il doppio del costo di produzione, secondo la L. 392/1978, nei casi di uso residenziale
  • il doppio del valore venale, nei casi d’uso diversi dal residenziale

Tale sanzione si calcola solo sulla porzione dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire per i quali si chiede la “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“.

Q

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Realmente Possibile?

fiscalizzazione abuso edilizio condono edilizio condizioni necessarie sanzione pecuniaria

La condizione primaria dell’articolo 34 comma 2, ovvero

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”…

apparentemente chiara, in realtà, si presta a una serie di interpretazioni.

Come si può stabilire in modo univoco e oggettivo quando, una demolizione, avviene senza pregiudizio?

Bella domanda, grazie per averla fatta.

Prego, di nulla. 😂

fiscalizzazione dell'abuso edilizio quando è possibile

E per dare risposta, non possiamo che ricorrere alla giurisprudenza, per evitare che la valutazione sulla possibilità di procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio sia vittima della soggettività del tecnico istruttore di turno.

Secondo il TAR Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia, Brescia, che si è espresso con la sentenza del 21/09/2022, n. 863, le condizioni necessarie per poter procedere con la fiscalizzazione dell’abuso edilizio sono tre:

  1. Superamento della tolleranza costruttiva (2%) e dei limiti previsti per le variazioni essenziali
  2. l’intervento, tra parte regolare e irregolare, sia promiscuo, ovvero non sia possibile discernere una parte dall’altra
  3. la demolizione della porzione abusiva possa generare un rischio per la parte conforme ai titoli edilizi, laddove il rischio del danno alla parte regolare va individuata nella staticità dell’intero edificio

Queste tre condizioni devono sussistere tutte, contemporaneamente affinché diventi possibile procedere alla commutazione della demolizione in una sanzione pecuniaria.

Vediamole un po’ più nel dettaglio.

fiscalizzazione dell'abuso edilizio tre condizioni necessarie per evitare la demolizione

1 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Superamento della Tolleranza Costruttiva e dei Limiti per le Variazioni Essenziali

La prima condizione necessaria affinché si possa procedere ad una valutazione sulla reale possibilità di fiscalizzazione dell’abuso edilizio è che siano superate le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia e che ecceda le variazioni essenziali previste dall’art. 32 del medesimo T.U.E.

Qualora si trattasse di variazioni non essenziali, infatti, sarebbe sempre (o quasi) possibile sistemare le difformità grazie all’istituto della mancata SCIA o dell’Accertamento di Conformità

2 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Intervento Promiscuo tra Porzione Regolare e Porzione Abusiva

“Promiscuo” è una parola che ho scelto io per riassumere il concetto che ho voluto estrarre dalla sentenza del TAR Lombardia, sopra indicata.

Quel che volevo trasmettere, e che rispecchia quando scritto nella sentenza, è che le due parti, abusiva e regolare, siano tra loro “confuse”, ovvero rappresentino un’unica entità nella quale è difficile stabilire quale sia la parte regolare e quella abusiva.

Secondo il TAR, è necessario che la parte abusiva sia realizzata contestualmente alla porzione regolare, come se si trattasse di una variante in corso d’opera non comunicata.

Questo elemento della costruzione nel medesimo tempo, seppur non scritta in modo esplicito nella legge, ci indica che eventuali parte aggiunge successivamente, così come sono state aggiunte, si dovrebbero poter rimuovere in modo funzionalmente autonomo e senza arrecare danno alla struttura.

E qui arriviamo al terzo punto.

3 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Demolizione della Porzione Abusiva Arreca Danno Strutturale alla Porzione Regolare

Che poi è l’unica vera parte esplicita, ma non troppo, presente nel TUE.

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è, quindi, possibile se e solo se, la rimozione della porzione abusiva potrebbe arrecare un potenziale danno alla parte realizzata regolarmente e conforme ai titoli edilizi.

La dimostrazione del potenziale danno è a carico di chi ha richiesto la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, non della Pubblica Amministrazione.

E per capire che cosa si intende per “potenziale danno“, i giudici indicano che è possibile considerare solo la sicurezza statica dell’edificio e della potenziale caduta dello stesso; non devono, invece, considerarsi “dannose” le limitazioni in termini di uso e funzionalità che il fabbricato subirà con la demolizione della porzione illegittima.

Inoltre, l’azione stessa della demolizione ha sempre un impatto sulle strutture pre-esistenti, tuttavia eventuali danni temporanei e sistemabili non sono causa sufficiente affinché possa ritenersi accoglibile la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Insomma, tutt’altro che facile!

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Sintesi per Poterla Richiedere

Come di consueto, ecco la nostra sintesi smart.

Per poter richiedere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, e quindi mantenere la porzione di immobile realizzata abusivamente in cambio di una sanzione pecuniaria è necessaria la coesistenza di alcuni elementi:

  • Il superamento dei limiti di tolleranza costruttiva e dei limiti per la variazioni essenziali
  • la promiscuità tra la porzione regolare e quella abusiva, in modo che non sia possibile discernerle sotto il profilo statico e funzionale, e, condizione utile, che siano realizzate contestualmente
  • il possibile danno derivante dalla demolizione della porzione abusiva alla porzione legittima, ove per danno deve intendersi un potenziale danno statico al fabbricato intero, e non la mera perdita di funzionalità
  • i danni derivanti dalla demolizione, se temporanei e/o riparabili, non sono condizione sufficiente per evitare la demolizione della porzione abusiva
  • l‘onere della prova del potenziale danno derivante dalla demolizione spetta al richiedente la fiscalizzazione dell’abuso edilizio e non alla Pubblica Amministrazione

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Superbonus su immobile abusivo

Superbonus Su Immobile Abusivo

E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile completamente abusivo? E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile parzialmente abusivo? Proviamo a dare risposta a queste frequenti domande.

Dopo una lunga battaglia legale il centro storico fu interamente abbattuto per incompatibilità con la vigente normativa edilizia.

Diego Lama

Superbonus su immobile abusivo.

Se ti occupi di Superbonus, una delle domande che hai ricevuto o potrà capitare che riceverai è?

Nel mio immobile ci sono degli abusi. Posso fare il Superbonus?

Oppure, nella versione hard

Il mio immobile è abusivo. Posso fare il Superbonus?

Per quanto da tecnici preferiremo non dover affrontare questioni difficili, proviamo a dare risposta certa a queste domande, supportati dalla normativa.

Superbonus, abusi, difformità, art. 49 del TUE, e revoca contributo. Proviamo a fare un po’ di chiarezza.

Prima di rispondere alle domande, è bene fare un po’ di chiarezza su la normativa attuale, l’evoluzione che ha avuto e quali sono i rischi che possiamo correre.

Partiamo dall’Art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia.

L’articolo 49 del Testo Unico dell’Edilizia è importante perchè è quello che, da sempre, disciplina la possibilità (e non possibilità) di godere di contributi o agevolazioni fiscali.

L’articolo 49 del TUE, al comma 1, recita

Art. 49 – Disposizioni Fiscali

  1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Scomponiamo la frase.

“Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato … ” con queste parole il legislatore sta definendo il perimetro di applicazione dell’articolo 49.

  • Interventi abusivi
  • Interventi in assenza di titolo (immobili abusivi in tutto o in parte)
  • In contrato con il titolo (immobili con difformità)
  • O su immobili con titolo annullato (immobili abusivo totalmente, o parzialmente, o con difformità, per revoca titolo).

Insomma … se ci fermassimo qui, verrebbe da dire che senza stato legittimo dell’immobile non sia mai possibile ottenre contributi o benefifici fiscali.

Proseguiamo.

Tutti i casi sopra elencati “non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, nè di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.“

Wow … questa è la riposta a tutti i tecnici che spesso dicono “non faccio Superbonus perchè è rischioso. Preferisco il bonus facciata o la ristrutturazione edilizia“.

Bello mio, se ti leggessi e studiassi la normativa, sapresti che l’art. 49 del TUE si applica a TUTTE le agevolazioni fiscali!

Certo che se ci fermassimo qui nella lettura del comma 1 dell’art. 49, nessun immobile con una virgola fuori posto (abusi totali, parziali o difformità) potrebbe mai beneficiare di nessun contributo o agevolazione.

Ma … c’è sempre un ma … il comma 1 prosegue e specifica quali sono i casi di contrasto dal titolo che determinano l’impossibilità di godere di contributi e agevolazioni fiscali.

Il contrasto deve riguardare, violazioni di

  • altezza
  • distacchi
  • cubatura
  • superficie coperta

che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte

oppure

  • mancato rispetto delle destinazioni d’uso
  • allineamenti indicati dagli strumenti urbanistici

Fatta chiarezza su quanto prescritto dall’articolo 49 del TUE, possiamo affermare che le piccole difformità che non ricadono nei casi sopra indicati (come ad esempio le difformità interne) non hanno mai precluso la possibilità di fare il Superbonus.

Ok, non hanno mai precluso il Superbonus … ma oggi la normativa cosa prevede?

Per completare il nostro ragionamento, dobbiamo prendere il comma 13-ter del DL 34/2020 e smi (Decreto Rilancio).

Si tratta di due commi inseriti con le modifiche al Superbonus dell’estate 2021; e derivano dalla necessità del Legislatore di voler raggiungere lo scopo del Superbonus.

Scopo del Superbonus? Migliorare l’efficienza degli edifici, del sistema involucro-impianto.

Scopo raggiunto dopo il primo anno di Superbonus? Uffici comunali intasati di richieste di accesso agli atti e sanatorie inutili (per difformità interne, finestre spostate, ecc….)

Le motivazioni principali sono due: da una parte c’è stata una campagna di terrorismo mediatico sulla possibilità di revoca del contributo, e sulle responsabilità dei tecnici.

La motivazione “vera” che io ho letto è che il business di molti tencici non è riuscire a portare a compimento il Superbonus, ma fare studi di fattibilità e sanatorie inutili.

Piccolo esempio numerico (tratto da storie vere!):

Prendiamo un tecnico qualunque. Probabilmente poco smart. Esce il Superbonus, e dopo una riluttanza iniziale, le richieste sono talmente tante che inizia ad avviare “solo lo studio di fattibilità e l’eventuale sanatoria”.

Indovinate che succede?

Nel 100% dei suoi studi di fattibilità, c’è una sanatoria da fare.

Il su business non è coibentare l’edificio, ma completare 100 studi di fattibilità e altrettante sanatorie.

Se chiede 300€/cad a studio di fattibilità e almeno 500 €/cad a sanatoria (senza contare eventuali difformità catastali, nuove agibilità, ecc..), otteniamo:

800€/cad * 100 unità = 80k .

Che probabilmente è il doppio se non il triplo del suo precedente fatturato annuale.

Fatturato annuo raggiunto. Responsabilità zero.

E sapete perchè vi dico che la tendenza è stata questa?

Perchè sono innumerevoli i casi di privati che ci hanno contattato dicendo:

“Ingegnere buongiorno. Il mio tecnico ha completato lo studio di fattibilità e fatto la sanatoria. Mi ha detto che ha troppo lavoro per occuparsi del mio superbonus. Quando possiamo iniziare?”

Caro mio, sei stato fregato e ancora non te ne sei accorto.

Quella scusa del tuo tecnico poco smart prevede due tre false o inutili verità:

  • la prima, è che da sempre non ha mai avuto intenzione di fare il tuo superbonus
  • la seconda, è che ti hanno mandato da noi pensando che invece noi siamo con le mani in mano aspettando che lui abbia fatto il suo inutile lavoro
  • la terza, è presupporre che il suo lavoro sia utile a qualcuno. Se decidessimo di prendere quel lavoro, dovremo ripartire dallo studio di fattibilità perchè con il lavoro del tuo tecnico ci si pulisce il c*lo, visto che la firma sull’asseverazione finale sarà la nostra.

Ora, tralasciando la parte scurrile, questo per dire che devi essere onesto con i tuoi clienti, e portarli fino a compimento. Altrimenti hai prodotto carta (igienica) inutile.

Torniamo alla domanda:

Ok, non hanno mai precluso il Superbonus … ma oggi la normativa cosa prevede?

Abbiamo detto di partire dal comma 13-ter e quater del Decreto Rilancio (DL 34/2020).

Il comma 13-ter dice:

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

  • a) mancata presentazione della CILA;
  • b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  • d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Concentriamoci sulle parte in grasseto.

Da quanto scritto, capiamo che

  • il tecnico non attesta lo stato legittimo dell’immobile
  • il committente non attesta lo stato legittimo dell’immobile
  • nessuno attesta lo stato legittimo dell’immobile

E ancora

  • Si dichiara solo quale sia il titolo che ha legittimato la costruzione (e non si deve attestare che l’immobile è conforme a questo titolo!)
  • Se l’immobile è ante 1967, si attesta che è stato edificato prima del 1° settembre 1967.(come se fossero tutti li ante 67 in libera edificazione dei suoli, anche se poi sappiamo che non è proprio così …)

E sulla revoca dei contributi, il comma 13-ter dice che

  • non si applica l’articolo 49 del Testo Unico dell’Edilizia
  • e la decadenza del contributo avviene solo in questi casi
    • mancata presentazione della CILA (ovvero, si eseguono i lavori senza idoneo titolo)
    • interventi realizzati in difformità dalla CILA (ovvero si eseguono interventi diversi da quelli che dichiaro)
    • assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo (ovvero non dichiaro quale sia stato il titolo originario che ha dato vita all’immobile)
    • non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 (ovvero invio un’asseverazione all’Enea sui lavori contenente false attestazioni)

Il perimetro di revoca del contributo derivante dal Superbonus mi pare ampiamente definito.

Superbonus su immobile totalmente abusivo

Prima di rispondere dobbiamo definire tre casi:

  • immobile totalmente abusivo per il quale sia stata ottenuta la concessione in sanatoria
  • immobile totalmente abusivo per il quale sia stata chiesta ma non ancora ottenuta la concessione in sanatoria
  • immobile totalmente abusivo per il quale non sia mai stata nemmeno chiesta (e quindi nemmeno ottenuta) la concessione in sanatoria

Dei tre casi sopra indicati, l’unico caso ammissibile al Superbonus è il primo, ovvero quello dell’immobile totalmente abusivo per il quale sia stata ottenuta la concessione in sanatoria.

Nel secondo e nel terzo caso, infatti, sarà impossibile attestare il titolo originario che ha dato vita all’immobile.

E la mancata o falsa attestazione del titolo originario determina la revoca del contributo.

Superbonus su immobile parzialmente abusivo

Sull’immobile parzialmente abusivo, la questione è simile.

Rispetto al caso precedente, abbiamo certamente un titolo che ha dato vita all’immobile.

E pertanto il Superbonus è sempre ammissibile.

Per le parti abusive, dobbiamo distinguere i tre casi, analogamente a quanto scritto sopra:

  • per la parte abusiva è stata ottenuta concessione in sanatoria
  • per la parte abusiva è stata richiesta ma non ancora ottenuta concessione in sanatoria
  • per la parte abusiva non è stata richiesta (e quindi nemmeno ottenuta) la concessione in sanatoria

Stando a quanto scritto nel comma 13-ter che abbiamo sviscerato sopra, in tutti e tre i casi non ci sono limitazioni al Superbonus.

Per il primo caso, ovvero quello dove abbiamo la parte abusiva per la quale sia stata ottenuta concessione in sanatoria, non vi è alcun problema: c’è un titolo rilasciato che legittima la parte ex abusiva, e non ci sono limitazioni di sorta alla realizzazione del Superbonus.

Alla domanda: ma quindi posso fare il superbonus anche sulla parte abusiva non sanata?

Tecnicamente sì. Tuttavia sta alla coscienza e alla sensibilità del tecnico scegliere se lavorare sulla parte abusiva.

Io, personalmente, scelgo di portare avanti il Superbonus, ma di escludere gli interventi sulle parti abusive.

Laddove non fosse possibile escluderli per ragioni tecniche, scelgo di non portarli dentro il Superbonus e il cliente li deve pagare a parte.

E’ una scelta personale; non è detto che sia giusta o sbagliata.

Superbonus su immobile senza abusi volumetrici, ma con difformità

Il Superbonus sull’immobile senza abusi volumetrici ma con difformità.

Intendiamo quegli immobili che hanno difformità interne o difformità di prospetto come una finestra spostata, o una finestra in luogo di una portafinestra, ecc…

Per questi immobili non vi sono limitazioni di sorta: si può effettuare il superbonus anche sugli immobili che hanno difformità senza rischio alcuno.

Non vi è rischio, nè per il tecnico nè per il committente, perchè non si attesta lo stato legittimo dell’immobile.

Non vi sono rischi per perdita o revoca del contributo perchè il comma 13-ter è molto chiaro su quando si rischia di perdere il contributo, e questo non è il caso.

Superbonus su Immobile abusivo, totale o parziale. Ecco un sunto

Proviamo a riassumere i tanti concetti esposti.

  • Non si applica l’art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia
  • Le sanatorie (soprattutto quelle relative alle piccole difformità) sono inutili ai fini del Superbonus
  • Siate onesti con i vostri clienti, e non sfilate soldi per sanatorie se poi non portate a termine il Superbonus
  • Se l’immobile è totalmente abusivo e non ha sanatoria rilasciata, non è possibile fare il Superbonus
  • Se l’immobile è parzialmente abusivo, non ci sono limitazioni di legge sulla possibilità di fare il Superbonus; si lascia al tecnico la scelta se portare avanti e come portare avanti il Superbonus
  • Se l’immobile ha piccole difformità, non c’è nessun problema e si può procedere al Superbonus
  • La perdita/revoca del contributo c’è solo in determinati casi