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Condono e Rispetto delle Distanze Legali

Condono e Rispetto delle Distanze Legali

Le distanze legali nel caso di immobili oggetto di condono edilizio: l’Ordinanza 7744/2024 della C. Cassazione ci ricorda che il privato può chiedere il rispetto delle distanze legali anche se l’immobile è stato condonato, e che eventuali accordi tra privati in deroga alle distanze legali non sono legittimi.

Il Cuore non Conosce la Distanza

Adelina Dokja

Oltre al cuore, anche alcuni immobili oggetti di condono, possiamo dire, che non conoscono la distanza.

Nell’attesa che esca il prossimo condono edilizio, anticipato in queste settimane dal Ministro del Governo attualmente in carica, in questo articolo parliamo di condono e rispetto delle distanze legali, più precisamente il rispetto delle distanze legali da applicarsi anche agli immobili che hanno ottenuto la concessione in sanatoria derivante da uno dei condoni edilizi.

Vi voglio parlare dell’Ordinanza n. 7744 del 22/03/2024 nella quale la Corte di Cassazione ha specificato (o meglio, ribadito!) tre concetti fondamentali:

  • Il condono edilizio sistema il rapporto tra il privato e la Pubblica Amministrazione, ma non incide nel rapporto con altri privati
  • Il privato interessato può chiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’art. 872 del Codice Civile, anche se l’immobile ha ottenuto un titolo legittimi dal Condono Edilizio
  • Eventuali accordi tra confinanti in deroga alle disposizioni previste dalle leggi, non sono legittimi.

Entriamo nel dettaglio.

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: il rilascio del titolo edilizio derivante da un condono non incide nel rapporto tra privati

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Il primo concetto, importante, che possiamo tirare fuori dall’Ordinanza della C. Cassazione civ. n. 7744 del 22/03/2024 riguarda il perimetro di applicazione quando si ottiene un titolo in sanatoria, derivante da uno dei tre condoni edilizi che ci sono stati in Italia.

Il caso preso in esame riguardava un immobile che aveva ottenuto il titolo edilizio a seguito della domanda di condono in deroga alle distanze legali, e per i quali il vicino controinteressato aveva richiesto l’arretramento fino alle distanze legali previste sia dall’articolo 873 del Codice Civile.

I giudici hanno chiarito che l’ottenimento del titolo edilizio risolve il problema del privato che ha commesso l’abuso nei confronti della Pubblica Amministrazione, ma questo titolo non incide nel rapporto con altri privati interessanti.

Nell’Ordinanza, si legge

Si era già in precedenza chiarito che la sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici (Sez. 2, n. 12966, 31/05/2006, Rv. 592543).

Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024

E’ un concetto molto importante perché spesso si pensa che, ottenuto il permesso dal Comune di competenza, allora tutto sia in regola.

In realtà, anche i permessi di costruire ordinari, non derivanti dal condono, fanno sempre salvi gli eventuali diritti esistenti di terzi.

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: il privato interessato ha diritto a richiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’art. 872 del Codice Civile

S

Costituisce principio consolidato quello secondo il quale in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’art. 873 cod. civ., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall’art. 872 cod. civ. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici (tra le tante, v. Sez. Sez. 2, n. 3031, 06/02/2009, Rv. 606558)

Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024

Se nel precedente paragrafo abbiamo visto il primo concetto riguardante il perimetro di inerenza del titolo in sanatoria, che esaurisce il suo effetto nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, con questo secondo estratto dall’Ordinanza n. 7744 del 22/03/2024 della C. Cassazione civ., arriviamo al secondo concetto, che deriva in modo logico dal precedente.

Se, infatti, l’ottenimento del titolo derivante da una richiesta di condono edilizio risolve il rapporto tra privato che ha commesso l’abuso e PA, ma non incide e non può incidere nel rapporto tra privati, i quali mantengono invariati gli eventuali propri diritti esistenti, allora questi hanno diritto di chiedere l’azione della rimessa in pristino derivante dall’art. 872 del Codice Civile.

Che cosa prevede l’art. 872 del Codice Civile?

Codice Civile – Articolo 872 – Violazione delle norme di edilizia

Le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall’articolo precedente sono stabilite da leggi speciali.

Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate.

Prevede, quindi, oltre all’eventuale risarcimento per il danno ottenuto, anche la richiesta della riduzione in pristino, quando la violazione riguarda la sezione seguente (l’articolo seguente n. 873 è quello che disciplina la distanze dei 3 metri tra le costruzioni).

condono edilizio rispetto distanze legali

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: i patti tra privati in deroga alle distanze legali, anche dei Regolamenti Edilizi, sono illegittimi

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Sotto altro profilo deve rilevarsi che le norme contenute nei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze fra le costruzioni e di esse dal confine sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive fra edifici frontistanti ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una data zona e la densità degli edifici in relazione all’ambiente, finalità quest’ultima che viene realizzata dalle norme regolamentari stabilendo una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dall’art. 873 cod. civ., in cui ciò che rileva è la distanza in sé delle costruzioni a prescindere dal loro fronteggiarsi o meno e dal dislivello dei fondi su cui insistono; ne consegue che una convenzione tra le parti che deroghi alle norme sulle distanze previste nel regolamento edilizio è senz’altro invalida, trattandosi di norme inderogabili perché non si limitano a disciplinare i rapporti intersoggettivi di vicinato, ma mirano a tutelare anche interessi generali (Sez. 2, n. 19449, 28/09/2004, Rv. 578209; ma già prima, Cass. nn. 12894/1999 e 4366/2001).

Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024

Mi pare che si commenti da sola.

Se così non fosse, i regolamenti edilizi locali e le norme di settore sarebbero inutili.

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: Sintesi Smart

Come di consueto, ecco una sintesi smart dei concetti che abbiamo analizzati e che dobbiamo portarci a bagaglio per esercitare al meglio la nostra professione.

1 – L’ottenimento di un titolo edilizio, anche se derivante da un condono edilizio, non incide nei rapporti con altri privati, ma esaurisce il suo perimetro di validità nel rapporto con la pubblica amministrazione.

2 – Il privato interessato al rispetto delle distanze legali può chiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’articolo 872 del C.C. anche per immobili che hanno ottenuto il titolo edilizio.

3 – Eventuali accordi tra privati che derogano alle disposizioni di legge in materia di distanze sono illegali

Scarica l’Ordinanza della Corte di Cassazione Civile n. 7744 del 22/03/2024

Superbonus su immobile abusivo

Superbonus Su Immobile Abusivo

E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile completamente abusivo? E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile parzialmente abusivo? Proviamo a dare risposta a queste frequenti domande.

Dopo una lunga battaglia legale il centro storico fu interamente abbattuto per incompatibilità con la vigente normativa edilizia.

Diego Lama

Superbonus su immobile abusivo.

Se ti occupi di Superbonus, una delle domande che hai ricevuto o potrà capitare che riceverai è?

Nel mio immobile ci sono degli abusi. Posso fare il Superbonus?

Oppure, nella versione hard

Il mio immobile è abusivo. Posso fare il Superbonus?

Per quanto da tecnici preferiremo non dover affrontare questioni difficili, proviamo a dare risposta certa a queste domande, supportati dalla normativa.

Superbonus, abusi, difformità, art. 49 del TUE, e revoca contributo. Proviamo a fare un po’ di chiarezza.

Prima di rispondere alle domande, è bene fare un po’ di chiarezza su la normativa attuale, l’evoluzione che ha avuto e quali sono i rischi che possiamo correre.

Partiamo dall’Art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia.

L’articolo 49 del Testo Unico dell’Edilizia è importante perchè è quello che, da sempre, disciplina la possibilità (e non possibilità) di godere di contributi o agevolazioni fiscali.

L’articolo 49 del TUE, al comma 1, recita

Art. 49 – Disposizioni Fiscali

  1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Scomponiamo la frase.

“Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato … ” con queste parole il legislatore sta definendo il perimetro di applicazione dell’articolo 49.

  • Interventi abusivi
  • Interventi in assenza di titolo (immobili abusivi in tutto o in parte)
  • In contrato con il titolo (immobili con difformità)
  • O su immobili con titolo annullato (immobili abusivo totalmente, o parzialmente, o con difformità, per revoca titolo).

Insomma … se ci fermassimo qui, verrebbe da dire che senza stato legittimo dell’immobile non sia mai possibile ottenre contributi o benefifici fiscali.

Proseguiamo.

Tutti i casi sopra elencati “non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, nè di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.“

Wow … questa è la riposta a tutti i tecnici che spesso dicono “non faccio Superbonus perchè è rischioso. Preferisco il bonus facciata o la ristrutturazione edilizia“.

Bello mio, se ti leggessi e studiassi la normativa, sapresti che l’art. 49 del TUE si applica a TUTTE le agevolazioni fiscali!

Certo che se ci fermassimo qui nella lettura del comma 1 dell’art. 49, nessun immobile con una virgola fuori posto (abusi totali, parziali o difformità) potrebbe mai beneficiare di nessun contributo o agevolazione.

Ma … c’è sempre un ma … il comma 1 prosegue e specifica quali sono i casi di contrasto dal titolo che determinano l’impossibilità di godere di contributi e agevolazioni fiscali.

Il contrasto deve riguardare, violazioni di

  • altezza
  • distacchi
  • cubatura
  • superficie coperta

che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte

oppure

  • mancato rispetto delle destinazioni d’uso
  • allineamenti indicati dagli strumenti urbanistici

Fatta chiarezza su quanto prescritto dall’articolo 49 del TUE, possiamo affermare che le piccole difformità che non ricadono nei casi sopra indicati (come ad esempio le difformità interne) non hanno mai precluso la possibilità di fare il Superbonus.

Ok, non hanno mai precluso il Superbonus … ma oggi la normativa cosa prevede?

Per completare il nostro ragionamento, dobbiamo prendere il comma 13-ter del DL 34/2020 e smi (Decreto Rilancio).

Si tratta di due commi inseriti con le modifiche al Superbonus dell’estate 2021; e derivano dalla necessità del Legislatore di voler raggiungere lo scopo del Superbonus.

Scopo del Superbonus? Migliorare l’efficienza degli edifici, del sistema involucro-impianto.

Scopo raggiunto dopo il primo anno di Superbonus? Uffici comunali intasati di richieste di accesso agli atti e sanatorie inutili (per difformità interne, finestre spostate, ecc….)

Le motivazioni principali sono due: da una parte c’è stata una campagna di terrorismo mediatico sulla possibilità di revoca del contributo, e sulle responsabilità dei tecnici.

La motivazione “vera” che io ho letto è che il business di molti tencici non è riuscire a portare a compimento il Superbonus, ma fare studi di fattibilità e sanatorie inutili.

Piccolo esempio numerico (tratto da storie vere!):

Prendiamo un tecnico qualunque. Probabilmente poco smart. Esce il Superbonus, e dopo una riluttanza iniziale, le richieste sono talmente tante che inizia ad avviare “solo lo studio di fattibilità e l’eventuale sanatoria”.

Indovinate che succede?

Nel 100% dei suoi studi di fattibilità, c’è una sanatoria da fare.

Il su business non è coibentare l’edificio, ma completare 100 studi di fattibilità e altrettante sanatorie.

Se chiede 300€/cad a studio di fattibilità e almeno 500 €/cad a sanatoria (senza contare eventuali difformità catastali, nuove agibilità, ecc..), otteniamo:

800€/cad * 100 unità = 80k .

Che probabilmente è il doppio se non il triplo del suo precedente fatturato annuale.

Fatturato annuo raggiunto. Responsabilità zero.

E sapete perchè vi dico che la tendenza è stata questa?

Perchè sono innumerevoli i casi di privati che ci hanno contattato dicendo:

“Ingegnere buongiorno. Il mio tecnico ha completato lo studio di fattibilità e fatto la sanatoria. Mi ha detto che ha troppo lavoro per occuparsi del mio superbonus. Quando possiamo iniziare?”

Caro mio, sei stato fregato e ancora non te ne sei accorto.

Quella scusa del tuo tecnico poco smart prevede due tre false o inutili verità:

  • la prima, è che da sempre non ha mai avuto intenzione di fare il tuo superbonus
  • la seconda, è che ti hanno mandato da noi pensando che invece noi siamo con le mani in mano aspettando che lui abbia fatto il suo inutile lavoro
  • la terza, è presupporre che il suo lavoro sia utile a qualcuno. Se decidessimo di prendere quel lavoro, dovremo ripartire dallo studio di fattibilità perchè con il lavoro del tuo tecnico ci si pulisce il c*lo, visto che la firma sull’asseverazione finale sarà la nostra.

Ora, tralasciando la parte scurrile, questo per dire che devi essere onesto con i tuoi clienti, e portarli fino a compimento. Altrimenti hai prodotto carta (igienica) inutile.

Torniamo alla domanda:

Ok, non hanno mai precluso il Superbonus … ma oggi la normativa cosa prevede?

Abbiamo detto di partire dal comma 13-ter e quater del Decreto Rilancio (DL 34/2020).

Il comma 13-ter dice:

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

  • a) mancata presentazione della CILA;
  • b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  • d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Concentriamoci sulle parte in grasseto.

Da quanto scritto, capiamo che

  • il tecnico non attesta lo stato legittimo dell’immobile
  • il committente non attesta lo stato legittimo dell’immobile
  • nessuno attesta lo stato legittimo dell’immobile

E ancora

  • Si dichiara solo quale sia il titolo che ha legittimato la costruzione (e non si deve attestare che l’immobile è conforme a questo titolo!)
  • Se l’immobile è ante 1967, si attesta che è stato edificato prima del 1° settembre 1967.(come se fossero tutti li ante 67 in libera edificazione dei suoli, anche se poi sappiamo che non è proprio così …)

E sulla revoca dei contributi, il comma 13-ter dice che

  • non si applica l’articolo 49 del Testo Unico dell’Edilizia
  • e la decadenza del contributo avviene solo in questi casi
    • mancata presentazione della CILA (ovvero, si eseguono i lavori senza idoneo titolo)
    • interventi realizzati in difformità dalla CILA (ovvero si eseguono interventi diversi da quelli che dichiaro)
    • assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo (ovvero non dichiaro quale sia stato il titolo originario che ha dato vita all’immobile)
    • non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 (ovvero invio un’asseverazione all’Enea sui lavori contenente false attestazioni)

Il perimetro di revoca del contributo derivante dal Superbonus mi pare ampiamente definito.

Superbonus su immobile totalmente abusivo

Prima di rispondere dobbiamo definire tre casi:

  • immobile totalmente abusivo per il quale sia stata ottenuta la concessione in sanatoria
  • immobile totalmente abusivo per il quale sia stata chiesta ma non ancora ottenuta la concessione in sanatoria
  • immobile totalmente abusivo per il quale non sia mai stata nemmeno chiesta (e quindi nemmeno ottenuta) la concessione in sanatoria

Dei tre casi sopra indicati, l’unico caso ammissibile al Superbonus è il primo, ovvero quello dell’immobile totalmente abusivo per il quale sia stata ottenuta la concessione in sanatoria.

Nel secondo e nel terzo caso, infatti, sarà impossibile attestare il titolo originario che ha dato vita all’immobile.

E la mancata o falsa attestazione del titolo originario determina la revoca del contributo.

Superbonus su immobile parzialmente abusivo

Sull’immobile parzialmente abusivo, la questione è simile.

Rispetto al caso precedente, abbiamo certamente un titolo che ha dato vita all’immobile.

E pertanto il Superbonus è sempre ammissibile.

Per le parti abusive, dobbiamo distinguere i tre casi, analogamente a quanto scritto sopra:

  • per la parte abusiva è stata ottenuta concessione in sanatoria
  • per la parte abusiva è stata richiesta ma non ancora ottenuta concessione in sanatoria
  • per la parte abusiva non è stata richiesta (e quindi nemmeno ottenuta) la concessione in sanatoria

Stando a quanto scritto nel comma 13-ter che abbiamo sviscerato sopra, in tutti e tre i casi non ci sono limitazioni al Superbonus.

Per il primo caso, ovvero quello dove abbiamo la parte abusiva per la quale sia stata ottenuta concessione in sanatoria, non vi è alcun problema: c’è un titolo rilasciato che legittima la parte ex abusiva, e non ci sono limitazioni di sorta alla realizzazione del Superbonus.

Alla domanda: ma quindi posso fare il superbonus anche sulla parte abusiva non sanata?

Tecnicamente sì. Tuttavia sta alla coscienza e alla sensibilità del tecnico scegliere se lavorare sulla parte abusiva.

Io, personalmente, scelgo di portare avanti il Superbonus, ma di escludere gli interventi sulle parti abusive.

Laddove non fosse possibile escluderli per ragioni tecniche, scelgo di non portarli dentro il Superbonus e il cliente li deve pagare a parte.

E’ una scelta personale; non è detto che sia giusta o sbagliata.

Superbonus su immobile senza abusi volumetrici, ma con difformità

Il Superbonus sull’immobile senza abusi volumetrici ma con difformità.

Intendiamo quegli immobili che hanno difformità interne o difformità di prospetto come una finestra spostata, o una finestra in luogo di una portafinestra, ecc…

Per questi immobili non vi sono limitazioni di sorta: si può effettuare il superbonus anche sugli immobili che hanno difformità senza rischio alcuno.

Non vi è rischio, nè per il tecnico nè per il committente, perchè non si attesta lo stato legittimo dell’immobile.

Non vi sono rischi per perdita o revoca del contributo perchè il comma 13-ter è molto chiaro su quando si rischia di perdere il contributo, e questo non è il caso.

Superbonus su Immobile abusivo, totale o parziale. Ecco un sunto

Proviamo a riassumere i tanti concetti esposti.

  • Non si applica l’art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia
  • Le sanatorie (soprattutto quelle relative alle piccole difformità) sono inutili ai fini del Superbonus
  • Siate onesti con i vostri clienti, e non sfilate soldi per sanatorie se poi non portate a termine il Superbonus
  • Se l’immobile è totalmente abusivo e non ha sanatoria rilasciata, non è possibile fare il Superbonus
  • Se l’immobile è parzialmente abusivo, non ci sono limitazioni di legge sulla possibilità di fare il Superbonus; si lascia al tecnico la scelta se portare avanti e come portare avanti il Superbonus
  • Se l’immobile ha piccole difformità, non c’è nessun problema e si può procedere al Superbonus
  • La perdita/revoca del contributo c’è solo in determinati casi