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Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini

Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini

L’installazione dell’impianto fotovoltaico di un privato in una superficie condominiale (parti comuni) deve garantire la possibilità di installazione a tutti i condomini, nel rispetto dei millesimi e delle tabelle millesimali

Ogni tanto leggo qualche sentenza che ha dell’inverosimile.

E non parlo di cosa hanno deciso i giudici, ma parlo del fatto che qualcuno è stato così poco furbo (e prepotente) da arrivare davanti ad un giudice per far stabilire ciò che era palese e scontato.

Vuoi installare l’impianto fotovoltaico in una parte comune (tetto condominiale)?

Bene … devi lasciare la possibilità agli altri di poter realizzare l’impianto fotovoltaico in condominio nel tetto comune, che rappresenta una parte comune a tutti i condomini.

E non serve un giudice, sarebbe stato sufficiente un tecnico (magari non lo stesso 🤦‍♂️) … o anche solo un po’ di buon senso.

Eppure … eppure …

Il Tribunale di Trani, con la Sentenza 66/2025 , ci regala alcune informazioni che possiamo mettere a bagaglio tecnico da utilizzare nell’esercizio della nostra professione.

Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini: il diritto di tutti all’utilizzo della cosa comune

Esiste un condominio quando ci sono parti comuni.

E quando ci sono parti comuni, è possibile per il singolo goderne dell’uso.

Da tecnici dobbiamo informare, e ricordare, ai nostri clienti che il diritto all’uso delle parti comuni da parte di ciascun condomino, però, non può limitare l’uso da parte degli altri.

Nel caso in esame, un privato ha installato un impianto fotovoltaico nel tetto (comune, e non di proprietà esclusiva) andando a occupare una superficie maggiore di quella a lui spettante.

La maggiore occupazione rispetto alla quota a lui spettante, di fatto, impedisce potenzialmente agli altri di poter installare un impianto fotovoltaico nella quota spettante a ciascuno.

Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini: qual è la quota spettante a ciascuno?

Dipende.

No dai .. sto scherzando 😂.

La quota spettante a ciascuno si rileva dalle tabelle millesimali.

Che vuol dire?

Che il se il nostro cliente deve installare un impianto fotovoltaico nel tetto condominiale, sarà necessario verificare le tabelle millesimali per capire quale sia la quota parte a lui spettante, e installare il tetto rispettando alcune semplici regole:

  • la prima è che la superficie occupata dall’impianto fotovoltaico non superi la superficie spettante al nostro cliente e ricavata dalla moltiplicazione della quota millesimale per la superifcie totale
  • la seconda regola da rispettare riguarda il fatto che la disposizione dell’impianto fotovoltaico del nostro cliente dovrà comunque garantire agli altri condomini l’installazione dell’impianto, pertanto la disposizione sul tetto non potrà avvenire “a caso”, ma dovrà tenere conto del fatto che dovrà essere reso effettivamente possibile installare altri impianti fotovoltaici.

Questo aspetto è spesso di difficile comprensione perchè si tende a rispettare solo la dimensione in superficie spettante, ma se il posizionamento del nostro impianto fotovoltaico non permette, nei fatti, agli altri di installare il proprio impianto fotovoltaico, ci potrebbero intimare un giorno di spostare l’impianto con un aggravio di oneri per il nostro cliente.

Fotovoltaico in Condominio e il Diritto All’Installazione di Tutti i Condomini: il regolamento condominiale

Il rispetto del regolamento condominiale è un’altra delle regole da tenere bene a mente.

Soprattutto quando il regolamento è di natura contrattuale, inserita nell’atto in sede di compravendita.

Ma questa sottigliezza, la vedremo in un altro articolo.

Quello che c’è da ricordare è che, nella gestione delle cose comuni, esiste sempre un regolamento, il regolamento condominiale, che porta al suo interno tutta una serie di previsioni che vanno rispettate.

Alcune, spesso, possono essere anche illegittime o non allineate ai tempi: tuttavia, prima di prendersi delle “licenze poetiche” e discostarsi dalle previsioni inserite nel regolamento condominiale, è sempre opportuno consultare un tecnico e/o un legale per avere chiaro delle conseguenze delle azioni che si vanno a intraprendere.

Ciò detto, il regolamento condominiale spesso impone almeno l’avviso dell’utilizzo (occupazione) della cosa comune al capo condomino (e anche laddove non lo prevedesse esplicitamente, è sempre buona regola informare … attenzione, ho detto informare, non chiedere il permesso per qualcosa per cui il permesso non deve essere richiesto!).

In alcuni caso, come quello analizzato dal Tribunale di Trani, sarebbe stato necessario ottenere un’autorizzazione esplicita da parte dell’assemblea prima dell’installazione dell’impianto fotovoltaico, non tanto per l’installazione dell’impianto fotovoltaico in sè, quanto per l’occupazione della parte comune (nel caso specifico, il regolamento condominiale era di natura contrattuale!).

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Frazionamento Superbonus 110

Frazionare Immobile per Creare un Condominio e poter Usufruire del Superbonus 110%?

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

“Il modo sicuro di restare ingannati è di credersi più furbi degli altri.”

FRANÇOIS DE LA ROCHEFOUCAULD

No.

Cavolo, No!

Dovrei terminare qui l’articolo, perché tutto il testo che segue è lapalissiano.

Tuttavia proseguirò nella descrizione perché esistono tanti committenti che chiedono, e vorrei aiutare altri professionisti come me a rispondere correttamente:

No, non è possibile.

Per scrivere questo articolo ho preso spunto da una recente sentenza che ha chiarito ciò che il buon senso avrebbe dovuto rendere palese.

Ma si sà, il buon senso spesso non riesce a vincere contro l’avidità umana.

Anche se in realtà esiste un caso in cui è possibile frazionare un immobile, ottenere un minicondomino ed effettuare il Superbonus senza che l’Agenzia delle Entrate possa rilevare una condotta elusiva (lo spiego dopo, nel testo che segue).

Frazionamento di Una Unità per Creare un Mini Condominio

In realtà non è proprio corretto.

Alla domanda “è possibile frazionare un immobile per creare un mini condominio“, la risposta corretta sarebbe “sì”.

Il problema deriva dalla seconda parte della domanda “… per poter accedere al Superbonus 110%“?

E’ qui che la risposta diventa NO.

Se proprio vogliamo essere precisi, esiste un caso per il quale si potrebbe rispondere Sì anche a questa domanda.

Ed è unicamente il caso in cui un immobile viene frazionato per essere rivenduto, e i nuovi proprietari che nulla hanno a che vedere con il venditore, decidono di effettuare il Superbonus.

Il problema nasce quando le azioni e operazioni di frazionamento e alienazione sono fatte con l’unico scopo elusivo, e riconducibili al soggetto iniziale.

Il motivo dovrebbe essere chiaro: seppur non esiste nella legge un divieto specifico alla manovra di creazione di un condominio ad hoc per poter accedere alla maggior aliquota del 110% e bypassare tutti i vincoli soggettivi previsti per le unifamiliari, è palese che un’azione di questo tipo diventa elusiva della norma stessa e pertanto molto rischiosa.

Si potrebbe anche argomentare che “ciò che non è vietato è consentito”; tuttavia, esiste un principio fondamentale nell’ordinamento giuridico italiano (lo so pure io che non sono sicuramente un giurista!), che riguarda l’abuso del diritto finalizzato ad ottenere dei vantaggi non dovuti ed elusivi delle norme stesse.

Il Caso della Sentenza 81/2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, vi riassumo brevemente il caso:

Una società acquista un immobile costituito da n unità immobiliari.

Come sapete, la società non ha diritto (quasi mai, esistono dei casi in cui può averne diritto) ad effettuare il superbonus perché è riservato alle sole per le persone fisiche, onlus, eccetera.

Questo maggior fabbricato, dopo una serie di operazioni “fittizie” viene frazionato e alienato a favore di una serie di parenti stretti del titolare della società.

Vengono effettuate anche una serie di operazioni societarie di cessioni di quote, sempre in favore dei medesimi parenti i vicini stretti al titolare effettivo, tale per cui alla fine ci si ritrova con la stessa società intestata alla madre della moglie, le unità immobiliari intestate a figlie e parenti, e come amministratore unico della società il precedente titolare (probabilmente l’artefice del tutto, risultato anche l’asseveratore del Superbonus e del Sismabonus).

superbonus frazionamento prima dei lavori

E’ stata fatta qualche operazione contro normativa?

No.

Tuttavia i Giudici stabiliscono che l’acquisto da parte della società dell’intero stabile era stato effettuato con lo scopo di ristrutturare e rivendere e le operazioni di frazionamento e cessione a terzi vicini, sempre riconducibili al soggetto primo della società, sono state considerate elusive della norma perché finalizzate unicamente ad ottenere un vantaggio non dovuto per la reale condizione originaria.

La motivazione della revoca dei contributi statali indebitamente percepiti è basata, infatti, sull’ “Abuso del Diritto”.

Abuso del Diritto

superbonus-frazionamento-unita-immobiliari-condominio-abuso-del-diritto

Vi riporto l’estratto dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste.

Lo faccio senza aggiungere nulla o commentare perché, per una volta, il testo non è scritto in legalese spinto ma è comprensibile a tutti:

Nel caso che ci occupa appare, al contrario, riscontrabile un chiaro esempio di elusione fiscale per abuso del diritto.

Come noto, il fenomeno dell’elusione fiscale per abuso del diritto è un concetto elaborato dalla giurisprudenza e che ha trovato poi riconoscimento nell’art. 10/bis dello Statuto del contribuente, il quale, al I comma, recita:” “Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. Tali operazioni non sono opponibili all’amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni. Il comma 2° poi specifica: “Ai fini del comma 1 si considerano:

a) operazioni prive di sostanza economica i fatti, gli atti e i contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Sono indici di mancanza di sostanza economica, in particolare, la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell’utilizzo degli strumenti giuridici a normali logiche di mercato;

b) vantaggi fiscali indebiti i benefici, anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario”.

Come è evidente dal tenore letterale della norma, l’abuso del diritto è configurabile ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse.

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

P

Appare lapalissiano ribadire che qualunque azione finalizzata ad eludere la norma si configura, seppur non in contrasto palese con il disposto normativo, come un abuso del diritto.

Ecco perchè alla domanda:

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

Si risponde con un deciso, No, non è possibile!

Compila il Form Sottostante per Scaricare Gratuitamente il Testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Compila il form sottostante per scaricare gratuitamente il testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, da cui abbiamo estratto due concetti fondamentali:

  • non è possibile effettuare azioni elusive della norma, come ad esempio il frazionamento di una unità per ottenere un minicondominio con l’unico scopo di accedere al Superbonus
  • esiste l’abuso del diritto e si configura ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse

SuperBonus Condominio Aspetto Economico

SuperBonus Condominio: Aspetto Economico del SuperBonus

SuperBonus Condominio: E’ opportuno, se non necessario, focalizzare l’attenzione dell’Assemblea e di tutti gli attori in campo sull’unico aspetto che può far andare bene l’operazione, quello Economico

Gandhi è diventato Gandhi perché viveva in una capanna per i ca**i suoi e non ha mai fatto una riunione di condominio in vita sua!

Dario Cassini

Continua la nostra novella del Superbonus in Condominio.

Oggi vediamo l’unico aspetto che secondo me conta davvero: focalizzare la tua attenzione, quella dell’Amministratore, quella dell’Assemblea, e quella di tutti gli attori coinvolti sull’aspetto economico.

SuperBonus Condominio Aspetto Economico: Consiglio #1 – Tutto il Resto è Noia

Se guardo in giro per la mia città, i cantieri Superbonus nei condomini si contano sulle dita di una mano.

E sapete qual è il problema?

Che i Tecnici vari, incaricati dalle Assemblee, si concentrano su tutto tranne l’unica cosa che conta davvero: l’aspetto economico.

A nessuno frega niente di una piccola difformità interna, o di una finestra che è diventata porta finestra.

A nessun interessa della classe energetica attuale, e se si fa il doppio salto di classe.

Il problema vero è proprio questo: vedo colleghi onanisti del centimetro bloccare e non intraprendere il percorso di un lavoro da qualche milione di euro (con conseguente prospicua parcella!) per focalizzarsi su inutili sanatorie preliminari.

Eh sì, sono inutili.

Lo so che a questi tecnici piace farsi due lire con sanatorie inutili; ma per due briciole ci si sta perdendo tutta la torta!

Vuoi un consiglio serio, utile, vero…

Focalizzati sull’aspetto economico.

Da subito devi affrontare in assemblea l’unico aspetto che può far girare l’operazione: chi finanzia e chi compra.

Se non è chiaro fin da subito chi finanzia l’operazione e chi compra i crediti, tutto il resto (sanatoria, ape, computo, ecc…) non serve a nulla.

Tutto il resto è Noia.

SuperBonus Condominio: Consiglio #2 – Chi Finanzia e Chi Compra

Chi finanzia l’operazione e chi compra i crediti.

Ecco il primo vero e unico punto di partenza, dopo il quale si può pensare di far partire tutte le altre menate

Chi finanzia l’operazione?

Esistono tre possibilità:

  1. i condòmini
  2. l’impresa
  3. una banca

1 – Nel caso più fortunato, i condòmini finanzieranno l’operazione. Ciascuno di loro metterà la mano nella propria tasca, e in quota millesimale, contribuirà al pagamento delle somme (lavoro + spese professionali).

Inutile dire che questo è il caso più unico che raro.

Nel caso in cui il condominio pagherà direttamente i lavori, ci si dovrà focalizzare unicamente sull’altro aspetto: che si fa con i crediti di imposta?

Anche qua, nel caso migliore, sarà suddiviso tra i condomini in quota millesimale (almeno per i trainanti, mentre i trainati sono già relativi alla singola unità e quindi al singolo proprietario), e sarà portato in detrazione da ciascuno.

Se, invece, non tutti hanno la capienza e si opta per la cessione del credito, si dovrà trovare l’ente (istituto, banca, assicurazione, impresa, ecc..) che ha interesse a comprare i crediti di imposta.

2 – Nel caso in cui sia l’impresa a farsi carico del costo del lavoro, sia essa un General Contractor, un’impresa, o un pool di imprese, ci si trova nella condizione economicamente più semplice.

Il condominio ha risolto, in questo caso, in un solo colpo entrambi gli aspetti: infatti la stessa impresa che finanzia l’operazione è la stessa che compra i crediti.

Tecnicamente viene pagata con la cessione del credito totale (ovvero il 110% dell’importo dei lavori), mediante quello che nel decreto viene definito con “sconto in fattura”.

Uno degli aspetti negativi di questa modalità è che il Condominio si troverà nella condizione non di scegliere l’impresa, ma di affidarsi all’unica che troverà (perché, in questo periodo, è veramente difficile trovare chi si fa carico del costo del lavoro); un altro svantaggio è che non c’è l’atto del pagamento (viene fatto lo “sconto in fattura” totale) e spesso il Direttore dei Lavori si trova nella condizione di non avere tanto potere nei confronti della ditta (pensiamo solo ad un lavoro mal eseguito: generalmente la DL intima la sistemazione, e in caso non avvenga, blocca i pagamenti, ma in questo caso non ci sono pagamenti).

Peggio ancora quando il tecnico è portato o pagato dal General Contractor; se il tecnico che deve controllare la bontà del lavoro viene pagato dal controllato, va da sè che diventa difficile che si crei un rapporto sano, ma ci sarà sempre una sudditanza psicologica del tecnico nei confronti del GC, perché altrimenti rischia che non gli venga pagata la parcella.

3 – Quando entra in gioco la banca, si riesce ad avere un buon compromesso tra le due modalità precedenti.

La banca finanzia l’operazione (tutta o in parte) e contestualmente si impegna ad acquistare i crediti di imposta generati dall’esecuzione dei lavori e dei pagamenti.

Se vi sembra la soluzione migliore, è perché non avete mai avuto a che fare con le banche per il 110 🤦‍♀️ … dopo un po’, però, si riesce ad arrivare al risultato.

SuperBonus Condominio: Consiglio #3 – E Dopo? E’ tutto in discesa

Dopo che è stato chiarito come impostare il lavoro in Superbonus?

Dopo è tutto in discesa.

Qualunque sia la modalità scelta, ora non resta che preparare i documenti necessari.

Che sia per la banca, o per il GC, o semplicemente per iniziare il cantiere, sapete che produrre documenti ha un senso.

Per voi e per il vostro committente (il condominio).

Solo ora, e non prima, ha senso preparare gli attestati di prestazione energetica, la relazione termica, il computo, ecc…

Tutta carta che, senza aver chiarito prima l’aspetto economico, al vostro committente non serve a niente se non come fermatavolo.

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SuperBonus Fotovoltaico

SuperBonus Fotovoltaico

SuperBonus Fotovoltaico: scopriamo chi lo può installare, cosa e quando può essere installato, quali spese sono ammesse e fino a quanto è possibile sostenere. E se qualcuno ha già l’impianto fotovoltaico?

Non c’è alcuna crisi energetica, solo una crisi di ignoranza

Richard Buckminster Fuller

Superbonus e fotovoltaico.

Proviamo a dirimere i vari aspetti, casi e dubbi, per capire quando è possibile installarlo, per chi, e con quali limiti di spesa ammissibile.

Superbonus Fotovoltaico: E’ un Intervento Trainato

Non è un segreto.

Per tutti i tecnici smart che si occupano di Superbonus, è ormai ampiamente noto che nel superbonus, il fotovoltaico può essere ammesso all’aliquota maggiore del 110% solo nel caso i cui sia realizzato all’interno di un maggior progetto che include anche almeno un intervento trainante (coibentazione delle superfici opache per almeno il 25% della superficie lorda disperdente, e/o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento).

Superbonus Fotovoltaico: Qual è la potenza massima che si può installare ?

Per il fotovoltaico all’interno del Superbonus, non c’è un limite alla potenza massima che si può installare.

C’è un budget, totale e specifico che devono essere rispettati.

Ma non c’è un limiti di potenza, nè minimo nè massimo.

Superbonus Fotovoltaico: Posso sempre installare le batterie di accumulo? E se ho già l’impianto fotovoltaico, posso installare solo le batterie di accumulo?

L’installazione delle batterie di accumulo è ammessa al Superbonus solo quando vengono installate contestualmente all’impianto fotovoltaico.

Quindi se il tuo progetto Superbonus prevede l’installazione dell’impianto fotovoltaico, allora puoi prevedere anche l’installazione degli accumulatori di energia.

O per dirla in altri termini, non puoi installare solo le batterie di accumulo.

E per quelli che hanno già l’impianto fotovoltaico?

La sola installazione delle batterie di accumulo a servizio degli impianti fotovoltaici esistenti non è ammessa al Superbonus.

La sola installazione delle batterie di accumulo a servizio degli impianti fotovoltaico esistenti gode della detrazione d’imposta IRPEF del 50%.

Se il tuo cliente ha già un impianto fotovoltaico, l’unico modo per installare le batterie di accumulo mediante il Superbonus, è quello di ampliare l’impianto fotovoltaico (realizzare uno nuovo) e solo su questo nuovo impianto fotovoltaico sarà possibile installare le batterie di accumulo tramite il Supergonus.

Superbonus Fotovoltaico: E’ obbligatorio cedere l’energia eccedente?

Sì.

La regola prevede che l’energia prodotta dall’impianto fotovoltaico se non direttamente autoconsumata, venga immessa in rete senza nessun contributo.

Se ci pensate è anche giusto: da una parte viene pagato per intero dai contributi l’impianto fotovoltaico, dall’altra è corretto cedere l’energia in eccesso anche senza nessun compenso.

Per limitare l’energia da cedere alla rete, il legislatore ci ha permesso anche di accompagnare al fotovoltaico nel Superbonus, le batterie di accumulo.

Superbonus Fotovoltaico: E’ obbligatorio installare anche la colonnina di ricarica per le auto?

Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato.

La colonnina per la ricarica dell’auto elettrica può essere installata anche in assenza di impianto fotovoltaico.

E’ fortemente consigliato installare sia la colonnina che l’impianto fotovoltaico, possibilmente dotato di accumulatori di energia, al fine di permettere al nostro committente di ricaricarsi l’auto elettrica con l’energia autoprodotta e non con l’energia prelevata dalla rete.

La colonnina per la ricarica dell’auto elettrica può essere installata anche se il committente non ha ancora l’auto elettrica.

Superbonus Fotovoltaico: Quale Massimale per il Fotovoltaico? E per le Batterie?

Per l’installazione degli impianti fotovoltaici è previsto un massimale di 48k per singola unità immobiliare, anche all’interno dei condomini.

Anche per le batterie di accumulo è previsto un massimale di spesa (quindi parliamo sempre di massimali comprensivi di iva e spese professionali) di altri 48 mila euro.

I due massimali sono indipendenti l’uno dall’altro, pertanto si potrebbero avere dei casi (molto particolari) dove il progetto prevede un importo di spesa per l’impianto fotovoltaico di 48k e altrettanti per le batterie di accumulo.

Per riprendere la domanda iniziale: quanti kW di fotovoltaico posso installare con il Superbonus?

Non c’è un massimale di potenza; puoi installare tutti i kW che riesci ad acquistare all’interno del budget di 48 mila euro.

Ricordatevi, però, che esistono dei massimali specifici!

Superbonus Fotovoltaico: Sono obbligato a mettere l’impianto in monofase?

No, la normativa sul Superbonus non prevede nessuna indicazione tecnica specifica per le modalità di progettazione e realizzazione.

Sarà scelta del tecnico definire la potenza da installare, e le modalità di realizzazione.

Sono incentivati con il Superbonus sia gli impianti monofase che quelli trifase.

Superbonus Fotovoltaico: Posso installare anche gli ottimizzatori?

L’impianto fotovoltaico realizzato con ottimizzatori di potenza ha il grande vantaggio di rendere ciascun pannello indipendente dall’altro.

Anche la spesa per gli ottimizzatori è ammissibile al Superbonus, purché si rispettino la spesa totale di 48k e la spesa specifica di 2400 €/kW

Negli impianti senza ottimizzatori, invece, i pannelli sono realizzati in stringhe e ogni pannello della stringa produce quanto il pannello che produce meno all’interno della stessa stringa.

Ecco un’immagine che può aiutare nella comprensione della differenza tra un impianto con ottimizzatori di potenza e un impianto tradizionale

superbonus fotovoltaico ottimizzatori

Superbonus Fotovoltaico: Quale Massimale specifico per il Fotovoltaico? 1600 €/kW o 2400 €/kW? E per gli accumulatori di energia?

Il massimale specifico per l’impianto fotovoltaico è di 2400 €/kW.

Si tratta sempre di massimali specifici di spesa, quindi sempre comprensivi di iva e spese professionali.

E se per l’impianto scelto, la spesa complessiva di iva e spese professionali supera i 2400 €/kW?

La differenza si paga di tasca propria, senza nessun ulteriore contributo.

Quando si applica il massimale specifico di 1600 €/kW?

L’articolo 119 del DL Rilancio indica per i casi che rientano nelle lettere d), e) ed f) dell’articolo 3 del DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia).

  • d) ristrutturazione edilizia
  • e) nuova costruzione
  • f) ristrutturazione urbanistica

Quando il nostro progetto si può annoverare in uno dei tre casi precedenti, come da definizioni previste dall’articolo 3 del TU dell’Edilizia, allora il massimo incentivo specifico riconosciuto per l’impianto fotovltaico è di 1600 €/kW e non più di 2400 €/kW.

Superbonus Fotovoltaico in Condominio?

All’interno del progetto Superbonus di un Condominio, il discorso è analogo.

E’ un intervento trainato, pertanto relativo alle singole unità immobiliari o al condominio.

La spesa totale per ogni unità immobiliare è di 48k

La spesa specifica totale per ogni unità immobiliare è sempre di 2400 €/kW, salvo i casi indicato sopra per i quali può scendere a 1600 €/kW

Le batterie di accumulo possono essere installate solo contestualmente all’impianto fotovoltaico

Per la ripartizione del tetto, ci si riferirà alla proprietà del tetto. Se il tetto è bene comune indiviso, si dividerà o per millesimi o in parti uguali.

SuperBonus Prevalenza Residenziale

SuperBonus Prevalenza Residenziale: Come si Calcola nel Condominio?

Il calcolo della prevalenza residenziale per i condomini che vogliono effettuare lavori rientranti nel superbonus è necessario in presenza di diverse destinazioni d’uso all’interno dello stesso condominio.

Tutto questo tempo sprecato a calcolare invece di colorare.

Qualcuno su Twitter

Tutto questo tempo sprecato a calcolare invece di colorare.

Ahimè … ha proprio ragione quel tizio che l’ha scritto su Twitter! 😅

Il calcolo della prevalenza residenziale per i condomini che vogliono effettuare lavori rientranti nel superbonus è necessario in presenza di diverse destinazioni d’uso all’interno dello stesso condominio.

Vediamo come si calcola, e alcune indicazioni e concetti chiave da ricordare per evitare di cadere in errore nel calcolo del

Superbonus Condominio: Calcolo della Prevalenza Residenziale

superbonus prevalenza condominio calcolo residenziale superficie catastale

Bene, entriamo nel vivo.

Poggia le matite colorate, prendi carta, calamaio, e iniziamo.

Per il calcolo della prevalenza, ai fini della verifica se la stessa può ritenersi residenziale o non residenziale, dobbiamo:

  • calcolare la superficie complessiva
  • calcolare la superficie a destinazione residenziale
  • calcolare la superficie a destinazione non residenziale, che per differenza, sarà data da quella totale a cui viene sottratta quella non residenziale.

Se sei un impavido dei numeri, puoi anche fare la pazzia di prendere la superficie complessiva e detrarre quella non residenziale.

Voglio una vita … spericolata …

Superbonus Condominio: Calcolo della Superficie per la Prevalenza Residenziale

superbonus prevalenza condominio calcolo residenziale

Tutto chiaro?

Se hai risposto sì, sei uno che non bada tanto alle sfumature di grigi.

Quando si parla di superficie complessiva e di superficie residenziale o non residenziale, quale superficie si deve considerare?

La domanda è necessaria e decisamente pertinente.

Nel mondo dell’edilizia e dell’urbanistica in genere, esistono tanti concetti relativi alle superifici.

Superficie utile, superficie lorda, superficie coperta, superficie catastale, superficie chipiùnehapiùnemetta, ecc…

La superficie da considerare ai fini del calcolo della prevalenza residenziale o non residenziale è la:

Superficie Catastale

Ta dààààà.

(fonte: risposta del 11 gennaio 2022, n. 10 dell’Agenzia delle Entrate)

Superbonus Condominio: Condominio Costituiti da più Edifici

superbonus prevalenza condominio calcolo residenziale edifici

Ora che conosciamo la regola base per la modalità di calcolo, iniziamo a dirimere i vari casi particolari.

Nel caso di condominio costituito da più edifici:

  • si deve considerare la superficie di tutte le unità di tutti i fabbricati?
  • e se i fabbricati singolo, sono funzionalmente indipendenti con accesso autonomo non condiviso gli altri?

Non corriamo.

Il concetto di funzionalmente indipendente e con accesso autonomo non condiviso ad altre unità si applica alle singole unità e non agli edifici; pertanto la domanda non è pertinente e nulla conta se il fabbricato di un condominio costituito da più edifici risulta funzionalmente indipendente dagli altri edifici, e con accesso autonomo (sempre rispetto agli altri fabbricati).

Per tornare al calcolo della superficie complessiva: si deve considerare la superficie di tutte le unità di tutti i fabbricati?

Sì.

Ai fini del calcolo della prevalenza della destinazione d’uso dei condomini, per la verifica se il condominio può ritenersi a maggioranza residenziale o non residenziale, si devono considerare le superfici di tutte le unità immobiliari di tutti i fabbricati costituenti il condominio.

Questo deriva dal chiarimento contenuto nella risposta n. 10 dell’11 gennaio 2022.

Superbonus Condominio e Calcolo della Prevalenza: E le abitazioni di lusso, vanno considerate per il calcolo della prevalenza nel condominio?

superbonus prevalenza condominio calcolo residenziale abitazioni lusso

Sì, vanno considerate anche le abitazioni di lusso.

Il dubbio può sorgere perchè per abitazioni di lusso, e comunque quelle che in generale rientrano nelle categorie catastali A1, A8 e A9 non sono ammesse al Superbonus.

Per logica, si potrebbe pensare, sbagliando, che poichè tali categorie catastali sono escluse dal Superbonus, non debbano essere considerate nel calcolo della prevalenza della destinazione d’uso nei condomini.

Agenzia delle Entrate, risposte n. 10/2020 e 609/2021.

Superbonus Condominio e Calcolo della Prevalenza: Come si Considerano le Pertinenze?

condominio prevalenza residenziale pertinenze

Bella domanda.

Sul punto l’Agenzia delle Entrate si è espressa indicando prima “bianco” e poi “nero”.

Coerenza?

No Grazie!

Nella risposta più recente, n. 5/2022 l’AdE indica che non si considera la superficie catastale delle pertinenze ai fini del calcolo della prevalenza residenziale o non residenziale, nei condomini.

Chiarimento che va in netto contrato con quanto la stessa AdE (questa volta, però, non AdE centrale ma AdE Lombardia) ha sostenuto nelle risposte 904-2305/2021.

Ad oggi, quindi, la superficie delle pertinenze non deve essere considerata nel calcolo della prevalenza della destinazione d’uso dei condomini, ai fini della verifica del condominio a prevalenza residenziale.

Tutto Chiaro?

E’ vero, sono tanti concetti.

Però niente di complicato.

Le regole di calcolo per la verifica della prevalenza residenziale necessaria per l’accesso al Superbonus sono regole da ricordare e applicare durante lo studio di fattibilità per il Superbonus 110% nei Condomini.

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