SuperBonus Prevalenza Residenziale
SuperBonus Prevalenza Residenziale: Come si Calcola nel Condominio?
Il calcolo della prevalenza residenziale per i condomini che vogliono effettuare lavori rientranti nel superbonus è necessario in presenza di diverse destinazioni d’uso all’interno dello stesso condominio.
Tutto questo tempo sprecato a calcolare invece di colorare.
Qualcuno su Twitter
Tutto questo tempo sprecato a calcolare invece di colorare.
Ahimè … ha proprio ragione quel tizio che l’ha scritto su Twitter! 😅
Il calcolo della prevalenza residenziale per i condomini che vogliono effettuare lavori rientranti nel superbonus è necessario in presenza di diverse destinazioni d’uso all’interno dello stesso condominio.
Vediamo come si calcola, e alcune indicazioni e concetti chiave da ricordare per evitare di cadere in errore nel calcolo del
Superbonus Condominio: Calcolo della Prevalenza Residenziale
Bene, entriamo nel vivo.
Poggia le matite colorate, prendi carta, calamaio, e iniziamo.
Per il calcolo della prevalenza, ai fini della verifica se la stessa può ritenersi residenziale o non residenziale, dobbiamo:
- calcolare la superficie complessiva
- calcolare la superficie a destinazione residenziale
- calcolare la superficie a destinazione non residenziale, che per differenza, sarà data da quella totale a cui viene sottratta quella non residenziale.
Se sei un impavido dei numeri, puoi anche fare la pazzia di prendere la superficie complessiva e detrarre quella non residenziale.
Voglio una vita … spericolata …
Superbonus Condominio: Calcolo della Superficie per la Prevalenza Residenziale
Tutto chiaro?
Se hai risposto sì, sei uno che non bada tanto alle sfumature di grigi.
Quando si parla di superficie complessiva e di superficie residenziale o non residenziale, quale superficie si deve considerare?
La domanda è necessaria e decisamente pertinente.
Nel mondo dell’edilizia e dell’urbanistica in genere, esistono tanti concetti relativi alle superifici.
Superficie utile, superficie lorda, superficie coperta, superficie catastale, superficie chipiùnehapiùnemetta, ecc…
La superficie da considerare ai fini del calcolo della prevalenza residenziale o non residenziale è la:
Superficie Catastale
Ta dààààà.
(fonte: risposta del 11 gennaio 2022, n. 10 dell’Agenzia delle Entrate)
Superbonus Condominio: Condominio Costituiti da più Edifici
Ora che conosciamo la regola base per la modalità di calcolo, iniziamo a dirimere i vari casi particolari.
Nel caso di condominio costituito da più edifici:
- si deve considerare la superficie di tutte le unità di tutti i fabbricati?
- e se i fabbricati singolo, sono funzionalmente indipendenti con accesso autonomo non condiviso gli altri?
Non corriamo.
Il concetto di funzionalmente indipendente e con accesso autonomo non condiviso ad altre unità si applica alle singole unità e non agli edifici; pertanto la domanda non è pertinente e nulla conta se il fabbricato di un condominio costituito da più edifici risulta funzionalmente indipendente dagli altri edifici, e con accesso autonomo (sempre rispetto agli altri fabbricati).
Per tornare al calcolo della superficie complessiva: si deve considerare la superficie di tutte le unità di tutti i fabbricati?
Sì.
Ai fini del calcolo della prevalenza della destinazione d’uso dei condomini, per la verifica se il condominio può ritenersi a maggioranza residenziale o non residenziale, si devono considerare le superfici di tutte le unità immobiliari di tutti i fabbricati costituenti il condominio.
Questo deriva dal chiarimento contenuto nella risposta n. 10 dell’11 gennaio 2022.
Superbonus Condominio e Calcolo della Prevalenza: E le abitazioni di lusso, vanno considerate per il calcolo della prevalenza nel condominio?
Sì, vanno considerate anche le abitazioni di lusso.
Il dubbio può sorgere perchè per abitazioni di lusso, e comunque quelle che in generale rientrano nelle categorie catastali A1, A8 e A9 non sono ammesse al Superbonus.
Per logica, si potrebbe pensare, sbagliando, che poichè tali categorie catastali sono escluse dal Superbonus, non debbano essere considerate nel calcolo della prevalenza della destinazione d’uso nei condomini.
Agenzia delle Entrate, risposte n. 10/2020 e 609/2021.
Superbonus Condominio e Calcolo della Prevalenza: Come si Considerano le Pertinenze?
Bella domanda.
Sul punto l’Agenzia delle Entrate si è espressa indicando prima “bianco” e poi “nero”.
Coerenza?
No Grazie!
Nella risposta più recente, n. 5/2022 l’AdE indica che non si considera la superficie catastale delle pertinenze ai fini del calcolo della prevalenza residenziale o non residenziale, nei condomini.
Chiarimento che va in netto contrato con quanto la stessa AdE (questa volta, però, non AdE centrale ma AdE Lombardia) ha sostenuto nelle risposte 904-2305/2021.
Ad oggi, quindi, la superficie delle pertinenze non deve essere considerata nel calcolo della prevalenza della destinazione d’uso dei condomini, ai fini della verifica del condominio a prevalenza residenziale.
Tutto Chiaro?
E’ vero, sono tanti concetti.
Però niente di complicato.
Le regole di calcolo per la verifica della prevalenza residenziale necessaria per l’accesso al Superbonus sono regole da ricordare e applicare durante lo studio di fattibilità per il Superbonus 110% nei Condomini.
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Salve, dopo aver letto l’articolo ho ancora un dubbio: se immaginiamo il calcolo come un rapporto tra superficie residenziale e superficie complessiva, le pertinenze (c6) di un abitazione (a2) non devono essere considerate nel calcolo ne al numeratore ne al denominatore? Completamente escluse? Possiamo affermarlo con certezza dalla risposta dell’Ade?
Pensavo di considerarle nella superficie complessiva dell’edificio.
Grazie
Ciao Nicola, su questo l’AdE sembra molto chiara nella sua nota n. 5/2022. Ecco l’estratto “Ai fini della verifica della natura “residenziale” dell’edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.”
Ecco il link alla risposta integrale.
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/4081309/Risposta_5_07.01.2022.pdf
Buongiorno, spiegazione perfetta! Un chiarimento ancora: ma, sempre per il calcolo prevalenza superficie residenziale, nel caso di immobile D/5 la parte riservata ad archivio/ripostiglio(parte piano seminterrato che non risulta essere riscaldata) che risulta accatastata sullo stesso foglio/mappale dell’ufficio principale va comunque considerata? Io ritengo di si proprio perchè il tutto risulta un solo immobile. La cosa più complicata sarà risalire alla superficie catastale dell’immobile posto che sulla visura immobile D/5 non è presente. Grazie
Buongiorno Rosita. Ogni caso è a sè stante, e sta al tecnico decidere se considerare o meno, in base a tanti fattori e condizioni al contorno, le singole superfici. Per le poche informazioni date, probabilmente anche io la terrei in considerazione.
Buongiorno, nella demolizione e ricostruzione per poter accedere al Super bonus 110 bisogna calcolare anche la prevalenza residenziale? Ho un caso di edificio composto da un collabente (ex A/3) primo piano e un A/3 e C/2 al piano Terra. Si potrebbe considerare il collabente, ex residenziale, come tale?
Buongiorno, intanto volevo farle i complimenti per l’articolo. Quindi ad esempio nel caso in cui si avesse un a3 con 2 pertinenze (c2 e c6) aventi superfici maggiori rispetto all’appartamento, la verifica di residenzialità risulterebbe automaticamente verificata in quanto la superficie delle pertinenze non conterebbe? Grazie
Ciao Saverio. Sì. Non conoscendo il caso specifico, mi viene però un dubbio. Se hai un condominio con solo una A3, e due pertinenze, la cui superficie non si considera ma comunque si tratta di pertinenze e non di singole unità immobiliari, probabilmente io approfondirei che si possa trattare di condominio o minicondominio, e non di casa singola o funzionalmente indipendente.
In realtà il corpo di fabbrica è composto anche da un altro c2 di dimensioni ridotte che non è pertinenza e quindi dovrebbe configurarsi un micro condominio.