SuperBonus Condominio: Aspetto Economico del SuperBonus

SuperBonus Condominio: E’ opportuno, se non necessario, focalizzare l’attenzione dell’Assemblea e di tutti gli attori in campo sull’unico aspetto che può far andare bene l’operazione, quello Economico

Gandhi è diventato Gandhi perché viveva in una capanna per i ca**i suoi e non ha mai fatto una riunione di condominio in vita sua!

Dario Cassini

Continua la nostra novella del Superbonus in Condominio.

Oggi vediamo l’unico aspetto che secondo me conta davvero: focalizzare la tua attenzione, quella dell’Amministratore, quella dell’Assemblea, e quella di tutti gli attori coinvolti sull’aspetto economico.

SuperBonus Condominio Aspetto Economico: Consiglio #1 – Tutto il Resto è Noia

Se guardo in giro per la mia città, i cantieri Superbonus nei condomini si contano sulle dita di una mano.

E sapete qual è il problema?

Che i Tecnici vari, incaricati dalle Assemblee, si concentrano su tutto tranne l’unica cosa che conta davvero: l’aspetto economico.

A nessuno frega niente di una piccola difformità interna, o di una finestra che è diventata porta finestra.

A nessun interessa della classe energetica attuale, e se si fa il doppio salto di classe.

Il problema vero è proprio questo: vedo colleghi onanisti del centimetro bloccare e non intraprendere il percorso di un lavoro da qualche milione di euro (con conseguente prospicua parcella!) per focalizzarsi su inutili sanatorie preliminari.

Eh sì, sono inutili.

Lo so che a questi tecnici piace farsi due lire con sanatorie inutili; ma per due briciole ci si sta perdendo tutta la torta!

Vuoi un consiglio serio, utile, vero…

Focalizzati sull’aspetto economico.

Da subito devi affrontare in assemblea l’unico aspetto che può far girare l’operazione: chi finanzia e chi compra.

Se non è chiaro fin da subito chi finanzia l’operazione e chi compra i crediti, tutto il resto (sanatoria, ape, computo, ecc…) non serve a nulla.

Tutto il resto è Noia.

SuperBonus Condominio: Consiglio #2 – Chi Finanzia e Chi Compra

Chi finanzia l’operazione e chi compra i crediti.

Ecco il primo vero e unico punto di partenza, dopo il quale si può pensare di far partire tutte le altre menate

Chi finanzia l’operazione?

Esistono tre possibilità:

1. i condòmini
2. l’impresa
3. una banca

1 – Nel caso più fortunato, i condòmini finanzieranno l’operazione. Ciascuno di loro metterà la mano nella propria tasca, e in quota millesimale, contribuirà al pagamento delle somme (lavoro + spese professionali).

Inutile dire che questo è il caso più unico che raro.

Nel caso in cui il condominio pagherà direttamente i lavori, ci si dovrà focalizzare unicamente sull’altro aspetto: che si fa con i crediti di imposta?

Anche qua, nel caso migliore, sarà suddiviso tra i condomini in quota millesimale (almeno per i trainanti, mentre i trainati sono già relativi alla singola unità e quindi al singolo proprietario), e sarà portato in detrazione da ciascuno.

Se, invece, non tutti hanno la capienza e si opta per la cessione del credito, si dovrà trovare l’ente (istituto, banca, assicurazione, impresa, ecc..) che ha interesse a comprare i crediti di imposta.

2 – Nel caso in cui sia l’impresa a farsi carico del costo del lavoro, sia essa un General Contractor, un’impresa, o un pool di imprese, ci si trova nella condizione economicamente più semplice.

Il condominio ha risolto, in questo caso, in un solo colpo entrambi gli aspetti: infatti la stessa impresa che finanzia l’operazione è la stessa che compra i crediti.

Tecnicamente viene pagata con la cessione del credito totale (ovvero il 110% dell’importo dei lavori), mediante quello che nel decreto viene definito con “sconto in fattura”.

Uno degli aspetti negativi di questa modalità è che il Condominio si troverà nella condizione non di scegliere l’impresa, ma di affidarsi all’unica che troverà (perché, in questo periodo, è veramente difficile trovare chi si fa carico del costo del lavoro); un altro svantaggio è che non c’è l’atto del pagamento (viene fatto lo “sconto in fattura” totale) e spesso il Direttore dei Lavori si trova nella condizione di non avere tanto potere nei confronti della ditta (pensiamo solo ad un lavoro mal eseguito: generalmente la DL intima la sistemazione, e in caso non avvenga, blocca i pagamenti, ma in questo caso non ci sono pagamenti).

Peggio ancora quando il tecnico è portato o pagato dal General Contractor; se il tecnico che deve controllare la bontà del lavoro viene pagato dal controllato, va da sè che diventa difficile che si crei un rapporto sano, ma ci sarà sempre una sudditanza psicologica del tecnico nei confronti del GC, perché altrimenti rischia che non gli venga pagata la parcella.

3 – Quando entra in gioco la banca, si riesce ad avere un buon compromesso tra le due modalità precedenti.

La banca finanzia l’operazione (tutta o in parte) e contestualmente si impegna ad acquistare i crediti di imposta generati dall’esecuzione dei lavori e dei pagamenti.

Se vi sembra la soluzione migliore, è perché non avete mai avuto a che fare con le banche per il 110 🤦‍♀️ … dopo un po’, però, si riesce ad arrivare al risultato.

SuperBonus Condominio: Consiglio #3 – E Dopo? E’ tutto in discesa

Dopo che è stato chiarito come impostare il lavoro in Superbonus?

Dopo è tutto in discesa.

Qualunque sia la modalità scelta, ora non resta che preparare i documenti necessari.

Che sia per la banca, o per il GC, o semplicemente per iniziare il cantiere, sapete che produrre documenti ha un senso.

Per voi e per il vostro committente (il condominio).

Solo ora, e non prima, ha senso preparare gli attestati di prestazione energetica, la relazione termica, il computo, ecc…

Tutta carta che, senza aver chiarito prima l’aspetto economico, al vostro committente non serve a niente se non come fermatavolo.

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