Frazionare Immobile per Creare un Condominio e poter Usufruire del Superbonus 110%?

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

“Il modo sicuro di restare ingannati è di credersi più furbi degli altri.”

FRANÇOIS DE LA ROCHEFOUCAULD

No.

Cavolo, No!

Dovrei terminare qui l’articolo, perché tutto il testo che segue è lapalissiano.

Tuttavia proseguirò nella descrizione perché esistono tanti committenti che chiedono, e vorrei aiutare altri professionisti come me a rispondere correttamente:

No, non è possibile.

Per scrivere questo articolo ho preso spunto da una recente sentenza che ha chiarito ciò che il buon senso avrebbe dovuto rendere palese.

Ma si sà, il buon senso spesso non riesce a vincere contro l’avidità umana.

Anche se in realtà esiste un caso in cui è possibile frazionare un immobile, ottenere un minicondomino ed effettuare il Superbonus senza che l’Agenzia delle Entrate possa rilevare una condotta elusiva (lo spiego dopo, nel testo che segue).

Frazionamento di Una Unità per Creare un Mini Condominio

In realtà non è proprio corretto.

Alla domanda “è possibile frazionare un immobile per creare un mini condominio“, la risposta corretta sarebbe “sì”.

Il problema deriva dalla seconda parte della domanda “… per poter accedere al Superbonus 110%“?

E’ qui che la risposta diventa NO.

Se proprio vogliamo essere precisi, esiste un caso per il quale si potrebbe rispondere Sì anche a questa domanda.

Ed è unicamente il caso in cui un immobile viene frazionato per essere rivenduto, e i nuovi proprietari che nulla hanno a che vedere con il venditore, decidono di effettuare il Superbonus.

Il problema nasce quando le azioni e operazioni di frazionamento e alienazione sono fatte con l’unico scopo elusivo, e riconducibili al soggetto iniziale.

Il motivo dovrebbe essere chiaro: seppur non esiste nella legge un divieto specifico alla manovra di creazione di un condominio ad hoc per poter accedere alla maggior aliquota del 110% e bypassare tutti i vincoli soggettivi previsti per le unifamiliari, è palese che un’azione di questo tipo diventa elusiva della norma stessa e pertanto molto rischiosa.

Si potrebbe anche argomentare che “ciò che non è vietato è consentito”; tuttavia, esiste un principio fondamentale nell’ordinamento giuridico italiano (lo so pure io che non sono sicuramente un giurista!), che riguarda l’abuso del diritto finalizzato ad ottenere dei vantaggi non dovuti ed elusivi delle norme stesse.

Il Caso della Sentenza 81/2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, vi riassumo brevemente il caso:

Una società acquista un immobile costituito da n unità immobiliari.

Come sapete, la società non ha diritto (quasi mai, esistono dei casi in cui può averne diritto) ad effettuare il superbonus perché è riservato alle sole per le persone fisiche, onlus, eccetera.

Questo maggior fabbricato, dopo una serie di operazioni “fittizie” viene frazionato e alienato a favore di una serie di parenti stretti del titolare della società.

Vengono effettuate anche una serie di operazioni societarie di cessioni di quote, sempre in favore dei medesimi parenti i vicini stretti al titolare effettivo, tale per cui alla fine ci si ritrova con la stessa società intestata alla madre della moglie, le unità immobiliari intestate a figlie e parenti, e come amministratore unico della società il precedente titolare (probabilmente l’artefice del tutto, risultato anche l’asseveratore del Superbonus e del Sismabonus).

E’ stata fatta qualche operazione contro normativa?

No.

Tuttavia i Giudici stabiliscono che l’acquisto da parte della società dell’intero stabile era stato effettuato con lo scopo di ristrutturare e rivendere e le operazioni di frazionamento e cessione a terzi vicini, sempre riconducibili al soggetto primo della società, sono state considerate elusive della norma perché finalizzate unicamente ad ottenere un vantaggio non dovuto per la reale condizione originaria.

La motivazione della revoca dei contributi statali indebitamente percepiti è basata, infatti, sull’ “Abuso del Diritto”.

Abuso del Diritto

Vi riporto l’estratto dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste.

Lo faccio senza aggiungere nulla o commentare perché, per una volta, il testo non è scritto in legalese spinto ma è comprensibile a tutti:

Nel caso che ci occupa appare, al contrario, riscontrabile un chiaro esempio di elusione fiscale per abuso del diritto.

Come noto, il fenomeno dell’elusione fiscale per abuso del diritto è un concetto elaborato dalla giurisprudenza e che ha trovato poi riconoscimento nell’art. 10/bis dello Statuto del contribuente, il quale, al I comma, recita:” “Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. Tali operazioni non sono opponibili all’amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni. Il comma 2° poi specifica: “Ai fini del comma 1 si considerano:

a) operazioni prive di sostanza economica i fatti, gli atti e i contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Sono indici di mancanza di sostanza economica, in particolare, la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell’utilizzo degli strumenti giuridici a normali logiche di mercato;

b) vantaggi fiscali indebiti i benefici, anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario”.

Come è evidente dal tenore letterale della norma, l’abuso del diritto è configurabile ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse.

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

P

Appare lapalissiano ribadire che qualunque azione finalizzata ad eludere la norma si configura, seppur non in contrasto palese con il disposto normativo, come un abuso del diritto.

Ecco perchè alla domanda:

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

Si risponde con un deciso, No, non è possibile!

Compila il Form Sottostante per Scaricare Gratuitamente il Testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Compila il form sottostante per scaricare gratuitamente il testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, da cui abbiamo estratto due concetti fondamentali:

• non è possibile effettuare azioni elusive della norma, come ad esempio il frazionamento di una unità per ottenere un minicondominio con l’unico scopo di accedere al Superbonus
• esiste l’abuso del diritto e si configura ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse

Compila il Form per Scaricare il testo integrale della Sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste n. 81 del 11 aprile 2023

Compila il form e riceverai, gratuitamente, il testo integrale della Sentenza della Corte di Corte di Giustizia Tributaria di Trieste n. 81 del 11 aprile 2023.