“Bagaglio Tecnico” è la sezione dedicata al sapere pratico del mestiere: guide, approfondimenti e strumenti tecnici per ingegneri, architetti e geometri. Qui trovi il tipo di conoscenza che si costruisce sul campo e che fa la differenza tra sapere una cosa e saperla applicare davvero, in cantiere e in studio. Metodi di lavoro, tecnologie, software e soluzioni concrete ai problemi ricorrenti della progettazione e della pratica professionale, spiegati in modo chiaro e senza inutili tecnicismi. Perché ogni professionista si porta dietro un bagaglio di competenze che va aggiornato di continuo, e questa sezione serve proprio a riempirlo con contenuti utili e verificati. Sfoglia gli articoli qui sotto e scegli l’approfondimento più vicino a ciò su cui stai lavorando adesso.

5 Lezioni Pratiche Essenziali Per La Gestione Efficace di Clienti

“Il solo vero errore è quello dal quale non si impara niente.”
Henry Ford

Introduzione

Nel mondo degli affari, l’esperienza sul campo si rivela spesso il miglior maestro.

Non importa quanto un’azienda sia ben strutturata o quanto siano meticolosi i suoi processi: prima o poi ci si trova a dover affrontare clienti o fornitori che, con atteggiamenti “furbi” o poco trasparenti, possono mettere a rischio la stabilità e il successo del business.

Questo tipo di comportamenti, se non gestiti con la dovuta attenzione, possono avere conseguenze devastanti: ritardi nelle consegne, prodotti o servizi di scarsa qualità, controversie legali e persino perdite finanziarie significative.

Spesso, infatti, l’errore più comune è quello di fidarsi ciecamente di offerte che sembrano troppo buone per essere vere o di impegnarsi in rapporti commerciali senza aver valutato a fondo tutte le possibili implicazioni.

La mancanza di esperienza o l’eccessiva fiducia possono portare a scelte avventate, che si traducono in problemi che potrebbero essere evitati con un po’ di prudenza e una preparazione adeguata.

In questo articolo, esploreremo alcune delle principali lezioni che ho appreso nel corso degli anni.

Queste lezioni non derivano solo dalla teoria, ma sono frutto di esperienze vissute in prima persona, dove errori e successi si sono alternati, contribuendo a formare una solida base di conoscenza pratica.

L’obiettivo di questo articolo è fornire una guida pratica che possa aiutarti a navigare con maggiore sicurezza e consapevolezza nei rapporti con clienti e fornitori, prevenendo problemi prima che diventino insormontabili.

Ecco le lezioni di cui dobbiamo tenere conto:

1. Riconoscere i Segnali di Allarme

Riconoscere in anticipo i segnali di allarme nei clienti e fornitori è essenziale per evitare problemi a lungo termine.

Questi segnali possono manifestarsi in vari modi, come offerte eccessivamente vantaggiose, mancanza di trasparenza nelle comunicazioni o insistenza nel chiudere rapidamente un accordo senza discutere i dettagli.

Un cliente o fornitore che evita discussioni sui dettagli contrattuali o offre prezzi troppo bassi potrebbe nascondere intenzioni poco chiare.

Ignorare questi segnali può portare a gravi conseguenze, come ritardi nelle consegne, prodotti di bassa qualità o difficoltà nei pagamenti.

2. L’Importanza della Duo Diligence

La due diligence è un processo cruciale che permette di verificare l’affidabilità di un cliente o fornitore prima di impegnarsi.

Questo processo include la raccolta di referenze, la lettura di recensioni e l’analisi di casi precedenti che coinvolgono il potenziale partner commerciale.

Per eseguire una due diligence efficace, è possibile utilizzare strumenti come piattaforme di recensioni, network professionali e persino contatti diretti con clienti precedenti.

Investire tempo in questa fase può prevenire molte complicazioni, assicurando che il partner scelto abbia una solida reputazione e un track record positivo.

3. L’Arte della Negoziabilità: Oltre il Prezzo

Durante le negoziazioni, molti tendono a concentrarsi esclusivamente sul prezzo, trascurando altri aspetti fondamentali del contratto.

Tuttavia, per ottenere il massimo valore, è importante considerare anche fattori come la qualità del servizio, i tempi di consegna, le condizioni di pagamento e il supporto post-vendita.

Discutere di questi aspetti può rivelare molto sull’affidabilità del fornitore.

Ad esempio, un fornitore disposto a negoziare su tempi di consegna o condizioni di garanzia dimostra un interesse genuino nel mantenere una relazione commerciale solida e duratura.

4. Redigere Contratti Dettagliati

I contratti rappresentano la protezione principale del tuo business.

Un contratto ben redatto dovrebbe includere dettagli chiari su tutte le condizioni concordate, inclusi termini di pagamento, scadenze, qualità del prodotto o servizio, e clausole di garanzia.

Inoltre, è essenziale includere clausole che prevedano penalità in caso di inadempienza, nonché condizioni di risoluzione del contratto.

Questo tipo di precauzioni legali non solo protegge da potenziali controversie, ma scoraggia anche comportamenti scorretti da parte di clienti o fornitori.

5. Preparare un Piano B

Anche con tutte le precauzioni del caso, è possibile che qualcosa vada storto.

Avere un piano B è fondamentale per evitare che un singolo fallimento comprometta l’intera operazione aziendale.

Un piano di contingenza ben strutturato dovrebbe includere alternative pronte all’uso in caso di ritardi, problemi di qualità, o interruzioni nel rapporto con un fornitore.

Per esempio, avere una lista di fornitori alternativi o mantenere uno stock di emergenza può fare la differenza tra una piccola crisi e un’interruzione significativa delle operazioni.

In casi estremi, un piano B può salvare il business da perdite finanziarie rilevanti.

Conclusione

In conclusione, abbiamo visto come certe esperienze sul campo siano fondamentali per rafforzare la nostra capacità di gestire le relazioni con clienti e fornitori.

Riconoscere i segnali di allarme, eseguire una due diligence accurata, andare oltre il prezzo durante le negoziazioni, redigere contratti dettagliati e avere sempre un piano B sono lezioni che, se applicate, possono prevenire problemi e garantire una maggiore sicurezza nel business.

Queste esperienze non solo ci insegnano a essere più cauti e preparati, ma ci forniscono anche gli strumenti per costruire rapporti commerciali più solidi e duraturi.

In un contesto aziendale sempre più competitivo e complesso, la capacità di imparare dagli errori e di mettere in pratica queste lezioni può fare la differenza tra il successo e il fallimento.

Con queste conoscenze, possiamo affrontare le sfide future con maggiore consapevolezza e determinazione, proteggendo e facendo crescere il nostro business in modo sostenibile.

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Differenza tra Sagoma e Prospetto

Differenza tra Sagoma e Prospetto

Ogni tanto può capitare di far confusione e confondere le modifiche di sagoma e prospetto. Grazie ad una sentenza del TAR Toscana vediamo qual è la differenza tra sagoma e prospetto

“Il vero splendore è la nostra singola, sofferta, diversità.”

Margaret Mazzantini

Seppur per molti potrebbe essere una distinzione facile e scontata, per alcuni altri, magari quelli più di primo pelo, la differenza tra sagoma e prospetto potrebbe non essere sempre chiara e di facile comprensione.

Con questo articolo vorrei spiegare la differenza tra sagoma e prospetto.

E per farlo, vorrei partire dalla definizione di sagoma che troviamo nelle definizioni uniformi allegate al modello del Regolamento Edilizio Tipo.

Sagoma: Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m.

Definizione di Sagoma estratta dall’elenco delle definizioni uniformi allegate al Regolamento Edilizio Tipo

Per proseguire nella distinzione della differenza tra sagoma e prospetto, ci viene in aiuto la nostra amata giurisprudenza.

Differenza tra sagoma e prospetto: la modifica della copertura inclinata per la realizzazione di una terrazza a tasca, è una modifica di prospetto? E’ una modifica di sagoma?

differenza tra sagoma e prospetto terrazza a tasca tetto falda

Il caso in questione riguarda la modifica della copertura a falde di un edificio sulla quale è stata effettuata una SCIA alternativa al permesso di costruire per la realizzazione di una terrazza a tasca nella copertura a falda inclinata.

Il tutto è stato presentato come ristrutturazione edilizia conservativa.

Il contendere tra il ricorrente e il comune si basa tutto su due aspetti

  • la prima eccezione riguarda la classificazione dell’intervento all’interno della ristrutturazione edilizia conservativa. Secondo il comune tale intervento non poteva essere classificato come ristrutturazione edilizia conservativa.
  • la seconda remora del comune era concentrata sulla modifica del prospetto, al quale è stata ricondotta la modifica della copertura per la realizzazione della terrazza a tasca.

Il caso è parecchio interessante.

Partiamo dal primo punto.

1 – L’intervento era classificabile all’interno della ristrutturazione edilizia conservativa?

Secondo il comune no.

Secondo il ricorrente sì.

E fin qua … era scontato che fosse così 😂.

Più nel dettaglio, il ricorrente ha fatto ricorso al testo unico dell’edilizia e alla legge regionale, mentre il Comune ritiene che l’intervento non fosse compatibile con la norma comunale, il Piano Operativo del Comune.

Secondo l’interpretazione del giudice, con la Sentenza n. 163del 2024 del TAR Toscana, il punto non è tanto la classificazione o meno dell’intervento all’interno della ristrutturazione edilizia conservativa, quanto il fatto che nella norma comunale possono esistere delle regole che vietano particolari interventi su immobili sottoposti ad attenzione paesaggistica.

Si legge:

Non rileva, infatti, che il legislatore nazionale, all’art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380/2001, ricomprenda nella nozione di ristrutturazione edilizia conservativa anche le modifiche di prospetto, perché – per costante giurisprudenza – il secondo comma della stessa norma, nella parte in cui afferma che le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi, va interpretato nel senso che la normativa urbanistica comunale non può dare agli interventi una classificazione diversa da quella ivi stabilita e non anche che non possa disciplinare in via sostanziale le attività concretamente assentibili, escludendo alcuni interventi riconducibili a una determinata classificazione (cfr. per tutte Cons. Stato, Sez. IV, 21 ottobre 2014, n. 5187; Id., 18 maggio 2016, n. 2009).
Pertanto, il fatto che il Piano Operativo del Comune di Siena sugli edifici classificati “t3”, come quello di cui si controverte, ammetta la ristrutturazione edilizia conservativa non esclude che lo stesso possa al contempo vietare la realizzazione di singole opere che, pur rientrando in tale categoria di intervento, sono ritenute incompatibili con le caratteristiche degli immobili e con l’armonioso sviluppo urbanistico e edilizio dell’area.

E su questo primo punto, i giudici hanno dato ragione al Comune.

Andiamo a vedere la seconda censura.

2 – L’intervento si configura come modifica di prospetto? Differenza tra sagoma e prospetto

La seconda censura era focalizzata sulla questione della modifica di prospetto: secondo il Comune, la realizzazione di una terrazza a tasca nella copertura a falda inclinata costituiva una modifica di prospetto del fabbricato.

E per gli immobili di quella categoria specifica, secondo il Comune non è ammissibile nessuna modifica di prospetto.

In realtà il giudice non la vede proprio così.

Nella sentenza si fa una disamina più ampia delle motivazioni limitative inserite nel Piano Operativo del Comune; e si legge, quel che è l’oggetto centrale di questo articolo

… non ogni intervento edilizio realizzato sulla copertura dell’edificio implica modifica dei prospetti, ma occorre verificare, caso per caso, se lo stesso comporti anche una modifica della facciata o delle pareti esterne dell’immobile

Sempre dal testo della Sentenza del TAR Toscana n. 163/2024 del leggiamo

Va infatti rammentato che, in base ad un costante insegnamento giurisprudenziale, la sagoma riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale (ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti), mentre il prospetto individua gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata dello stesso, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne. Attengono quindi al prospetto gli interventi che modificano l’originaria conformazione estetico architettonica dell’edificio, realizzati o comunque incidenti sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti (cfr. tra le tante Cons. Stato, sez. VI, 7 giugno 2021, n. 4307 e precedenti richiamati; T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII, 27 marzo 2023, n. 1881; T.A.R. Sicilia, Catania, sez. II, 1 marzo 2023, n. 660).

Ripeto le parti evidenziate:

Sagoma: riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale (ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti)

Prospetto: individua gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata dello stesso, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne. Attengono quindi al prospetto gli interventi che modificano l’originaria conformazione estetico architettonica dell’edificio, realizzati o comunque incidenti sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti

Differenza tra Sagoma e Prospetto: Sintesi Smart

Sagoma: riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale (ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti)

Prospetto: individua gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata dello stesso, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne. Attengono quindi al prospetto gli interventi che modificano l’originaria conformazione estetico architettonica dell’edificio, realizzati o comunque incidenti sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti.

Ti è piaciuto l’articolo? Scarica la Sentenza del TAR Toscana n. 163/2024

La Definizione di Volume Paesaggistico Sentenza CdS n. 3656-2024

La Definizione di Volume Paesaggistico: Sentenza CdS n. 3656-2024

Nella nostra professione le parole cambiano significato in funzione del contesto nel quale le utilizziamo: per il paesaggio, i volumi sono sempre volumi, e non rileva che essi siano o meno computati ai fini urbanistici

I tecnici più esperti, non di primo pelo, sono abituati a questo genere di situazioni.

La stessa parola assume rilevanza differente in funzione del contesto nel quale operi.

Ed è così che ai fini del paesaggio il concetto di volume differisce dal contesto edilizio, così come differisce ancora dal concetto geometrico.

Se parli di “volume” con un persona, ad esclusione di chi capisce il livello del suono al quale ascolta musica 😂, il concetto principale è quello geometrico.

Ma noi sappiamo che, nella nostra professione, il volume è multiforme.

E anche all’interno dello stesso contesto, quello edilizio-urbanistico ad esempio, ne esistono diverse specie: il volume urbanistico, il volume tecnico, volume interrato, il volume totale, ecc…

Bene … ma tutta ‘sta premessa per dire cosa?

Vediamo la definizione di volume paesaggistico, a partire da una recente pronuncia del Consiglio di Stato.

Ai fini del Paesaggio, i Volumi Sono Sempre Volumi

Ai fini del paesaggio, i volumi si considerano sempre. Tutti.

E a nulla rileva che ai fini urbanistico-edilizi si tratti di porzioni di costruzioni realizzate che non costituiscono volume.

E’ questo il concetto chiarito, e ribadito già da copiosa giurisprudenza, dal Consiglio di Stato nella Sentenza 3656/2024 del 22 aprile 2024:

“Ai fini di tutela del paesaggio, il divieto di incremento dei volumi esistenti si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, non potendo distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, interrato o meno”

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 3656/2024

L’intervento riguardava delle opere realizzate nell’area Parco del Vesuvio.

La pronuncia del CdS, infatti, richiama anche un’altra sentenza e conferma la linea già espressa

“nell’area del Parco del Vesuvio, “ai fini di tutela del paesaggio, il divieto di incremento dei volumi esistenti si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, non potendo distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, interrato o meno”. Ne consegue che le opere realizzate risultano totalmente abusive e come tali soggette ai conseguenti, legittimi e doverosi provvedimenti ingiuntivi e demolitori

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 3656/2024

C’è poco altro da aggiungere:

ai fini del paesaggio, ogni volume si conta!

Peraltro, è quanto scritto dallo stesso Ministero della Cultura che con una sua nota ufficiale riprende un orientamento giurisprudenziale consolidato e confermato dal Consiglio di Stato stesso nella sua precedente Sentenza CdS n. 3026/2022 nella quale si legge la definizione di volume paesaggistico:

“il divieto di incremento dei volumi esistenti, imposto ai fini della tutela del paesaggio, si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volum, sia esso interrato o meno”.

Tombale.

Scarica il Testo integrale della Sentenza del Consiglio di Stato n. 3656/2024 inerente la definizione di volume paesaggistico

Come prepararsi al primo colloquio da ingegnere

“Tuttavia dietro l’angolo ci può aspettare, una nuova strada o un cancello da varcare.”
Tolkien

Come prepararsi al primo colloquio da ingegnere

Settembre si avvicina e, come ogni anno, porta con sé il momento cruciale dei colloqui e della ricerca del lavoro.

Per un giovane professionista, il primo colloquio è un passo fondamentale nella carriera. Prepararsi adeguatamente può fare la differenza tra ottenere il lavoro dei tuoi sogni e perdere un’opportunità preziosa.

Ma perché è così importante essere preparati?

Innanzitutto, il colloquio è spesso il primo contatto diretto con l’azienda. Fare una buona impressione è essenziale per proseguire nel processo di selezione.

Dimostrare che ti sei preparato mostra non solo la tua professionalità, ma anche il tuo interesse per la posizione e per l’azienda stessa.

Questo articolo è pensato per essere una sorta di vademecum che ti aiuti a prepararti efficacemente per il tuo primo colloquio di lavoro come ingegnere.

Partiamo subito con i consigli.

Consiglio #1: Cercare informazioni sull’azienda

Ricerca sulla Storia, Mission e Cultura Aziendale

Conoscere l’azienda per cui ti stai candidando è essenziale.

Dedica del tempo a esplorare il sito web aziendale, leggendo la sezione “Chi siamo” e i comunicati stampa più recenti.

Scoprire la storia dell’azienda, i suoi valori e la sua mission ti permetterà di capire meglio l’ambiente di lavoro e di allineare le tue risposte durante il colloquio.

Questo dimostra anche il tuo interesse e la tua dedizione nei confronti dell’azienda, aspetti molto apprezzati dai selezionatori.

Non vorrai mica fare scena muta di fronte alla domanda “Lei sa di che cosa si occupa la nostra azienda?“

Aggiornamenti su Progetti Recenti

Oltre alla storia, è importante essere aggiornato sui progetti recenti e le ultime innovazioni dell’azienda.

Quindi, leggi gli ultimi articoli di notizie o comunicati stampa riguardanti nuovi prodotti, partnership o iniziative aziendali.

Queste informazioni ti forniranno spunti per fare domande interessanti durante il colloquio, dimostrando il tuo reale interesse e la tua proattività.

Ricerca su Recensioni e Cultura Aziendale

Un altro aspetto fondamentale è esplorare piattaforme come Glassdoor o Indeed per leggere recensioni sull’azienda.

Queste recensioni possono darti un’idea della cultura aziendale, dell’ambiente di lavoro e delle esperienze dei dipendenti attuali e passati.

Queste informazioni sono preziose per capire meglio come si lavora nell’azienda e per prepararti a eventuali domande sulla cultura aziendale.

Immagina di essere attratto da una posizione in un’azienda e poi scoprire che in realtà non ti tratterebbero come meriti.

Consiglio #2: Conoscere il Ruolo per cui ti Candidi

Descrizione della Posizione

Leggi attentamente la descrizione della posizione per cui ti candidi.

Analizza le competenze richieste e le responsabilità previste. Cerca di capire quali sono le qualità che l’azienda sta cercando in un candidato.

Questo ti aiuterà a preparare risposte che mettano in evidenza le tue esperienze e competenze rilevanti, mostrando che sei il candidato ideale per il ruolo.

Identificare le Competenze Chiave

Identifica le competenze tecniche e trasversali (soft skills) che sono cruciali per il ruolo.

Ad esempio, se la posizione richiede esperienza in specifici software di ingegneria, assicurati di essere pronto a discutere le tue competenze in quell’area.

Allo stesso modo, se vengono richieste capacità di problem solving o di gestione dei progetti, prepara esempi concreti che dimostrino la tua padronanza in questi ambiti.

Analisi delle Tendenze del Settore

Oltre a comprendere la posizione specifica, è utile conoscere le tendenze attuali nel settore di riferimento.

Ad esempio, se ti candidi per un ruolo di ingegnere meccanico, familiarizzati con le ultime innovazioni tecnologiche o con le normative che influenzano il settore.

Questo ti permetterà di dimostrare durante il colloquio non solo la tua preparazione tecnica, ma anche la tua consapevolezza del contesto in cui l’azienda opera.

Preparazione di Domande Specifiche sul Ruolo

Infine, prepara alcune domande mirate riguardo al ruolo.

Ad esempio, potresti chiedere quali sono le priorità immediate per la posizione o quali sfide specifiche il team sta affrontando.

Questo non solo dimostrerà il tuo interesse genuino, ma ti aiuterà anche a ottenere informazioni preziose per capire meglio cosa ci si aspetta da te

Consiglio #3: Pratica le Risposte alle Domande Comuni

Domande Comuni nei Colloqui per Ingegneri

Esistono alcune domande che ricorrono frequentemente nei colloqui per ingegneri. Ecco alcune di queste:

  • Qual è il tuo progetto ingegneristico più significativo? Descrivi un progetto su cui hai lavorato, evidenziando il tuo contributo e i risultati ottenuti. Concentrati su come hai applicato le tue competenze tecniche e su come hai risolto eventuali problemi.
  • Come affronti le sfide tecniche e i problemi complessi? Fornisci un esempio concreto di una sfida tecnica che hai affrontato e spiega il tuo processo di pensiero per risolverla. Evidenzia le competenze e gli strumenti che hai utilizzato.
  • Perché vuoi lavorare per la nostra azienda? Collega la tua risposta alla ricerca che hai fatto sull’azienda. Spiega cosa ti attrae della loro mission, cultura e progetti recenti.
  • Dove ti vedi tra cinque anni? Dimostra di avere obiettivi professionali chiari e ambizioni. Spiega come il ruolo per cui ti candidi si inserisce nel tuo percorso di carriera.

Risposte Strutturate

Prepara risposte strutturate e concise per queste domande. Usa il metodo STAR (Situazione, Task, Azione, Risultato) per descrivere le tue esperienze passate in modo chiaro e convincente. Questo metodo ti aiuterà a mantenere le tue risposte focalizzate e rilevanti.

Consiglio #4: Preparati per le Domande Tecniche

Esercizi e Problemi Tecnici

Gli ingegneri spesso devono affrontare domande tecniche durante i colloqui.

Pratica la risoluzione di problemi tecnici e preparati a spiegare il tuo processo di pensiero.

Se possibile, trova esercizi e problemi correlati al tuo campo di ingegneria e allenati a risolverli. Puoi utilizzare risorse online, libri di testo e materiali di studio per esercitarti.

Discussione di Progetti

Sii pronto a discutere dei progetti su cui hai lavorato in passato.

Descrivi il tuo ruolo, le sfide affrontate e i risultati ottenuti. Evidenzia come le tue esperienze passate ti rendano il candidato ideale per la posizione.

Mostra la tua capacità di applicare le tue competenze tecniche in contesti reali e di lavorare in team per raggiungere obiettivi comuni

Consiglio #5: Fare Domande

Domande Intelligenti

Preparati a fare domande intelligenti al termine del colloquio.

Questo dimostra il tuo interesse e ti permette di ottenere informazioni preziose sull’azienda e sul ruolo. Ecco alcune domande che potresti considerare:

  • Quali sono le sfide principali che l’azienda sta affrontando attualmente? Questa domanda ti darà un’idea delle problematiche che potresti affrontare nel ruolo e dimostra il tuo interesse per il contesto aziendale.
  • Come viene misurato il successo in questo ruolo? Conoscere i criteri di successo ti aiuterà a capire meglio le aspettative dell’azienda e a prepararti per soddisfarle.
  • Quali opportunità di crescita professionale offre l’azienda? Questa domanda dimostra il tuo interesse per lo sviluppo a lungo termine e la tua ambizione di crescere all’interno dell’azienda.
  • Come è strutturato il team di cui farei parte? Questa domanda ti aiuterà a capire meglio la dinamica del team e il tuo ruolo al suo interno.

Conclusione

Prepararsi per il primo colloquio da ingegnere richiede tempo e dedizione, ma ne vale la pena.

Seguendo questi consigli, sarai in grado di affrontare il colloquio con sicurezza e di fare una buona impressione.

La chiave del successo sta nella preparazione: conoscere l’azienda, comprendere il ruolo, praticare le risposte alle domande comuni e tecniche, e formulare domande intelligenti.

Il primo colloquio è un’opportunità unica per mostrare chi sei e cosa puoi offrire.

Con una preparazione adeguata, potrai affrontare questa sfida con fiducia, dimostrando la tua professionalità e il tuo entusiasmo per la posizione.

Non sottovalutare l’importanza di questo passo; ogni dettaglio conta e può fare la differenza.

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Decreto Salva Casa Convertito in Legge

Decreto Salva Casa Convertito In Legge Youtube

Decreto Salva Casa Convertito in Legge

Il Decreto Salva Casa ha chiuso il suo iter di conversione in Legge. Le novità introdotte nella sua conversione, dopo i vari passaggi nelle commissioni e nelle camere, sono tante e interessanti.

Il Decreto Salva Casa è salvo.

Scusate, non ho resistito … 😂

Torniamo seri.

Il Decreto Legge “Salva Casa” ha terminato il suo iter di conversione da decreto in Legge.

Le novità introdotte dalla sua prima approvazione come DL alla sua conversione in Legge sono tante e interessanti.

In questo articolo provo a darvi una panoramica delle novità, senza affrontarle in modo tecnico, perchè alcuni punti meritano degli articoli di approfondimento a parte che vedremo nei prossimi giorni.

Anche perchè, una cosa che non ricordo se vi avevo detto, è che le norme appena approvate sono come il vino … hanno bisogno di stare lì, a riposare, a decantare, prima di essere assaporate.

Partiamo dalla struttura definitiva del DL 69/2024 “Salva Casa”, costituita da 5 articoli:

  • Modifiche al Testo Unico dell’Edilizia
  • Disposizioni sulle strutture amovibili realizzate in periodo COVID
  • Disposizioni a favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont
  • Norme finali e di coordinamento
  • Entrata in vigore

In questo articolo mi voglio concentrare solo sul primo articolo, ovvero le disposizioni del DL 69/2024 “Salva Casa” che hanno apportato le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia, DPR 380/2001:

  • Recupero dei Sottotetti
  • VEPA
  • Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici
  • Definizione di Stato Legittimo
  • Agibilità
  • Tolleranze
  • Sanatoria Edilizia

DL Salva Casa: Recupero dei Sottotetti

Il recupero dei sottotetti previsto dal Decreto Salva Casa si portava dietro alcuni dubbi applicativi, che sono stati risolti (si spera) con l’introduzione delle modifiche nel suo iter di conversione in legge.

La novità più interessante riguarda le deroghe alle distanze dagli edifici e dai confini nel recupero dei sottotetti.

DL Salva Casa: le VEPA

Nella norma che permette l’installazione delle vetrate panoramiche VEPA come attività di edilizia libera erano stati introdotti i porticati.

Con le modifiche apportate al testo del Decreto nel suo iter di conversione in legge, sono stati dati alcuni chiarimenti (anche sulle logge), e alcune limitazioni.

Ad esempio a quei porticati che sono gravati dall’uso pubblico e che vengono, quindi, esclusi dalla possibilità di installazione delle VEPA.

DL Salva Casa: Opere di Protezione dal Sole e dagli Agenti Atmosferici

Mentre scrivo, qui in Sardegna, ci sono più di 40 gradi. La temperatura ideale per parlare di protezione dal sole!

Tra le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, inserite nella prima versione del decreto come opere installabili in edilizia libera, sono state incluse in questa nuova versione anche le pergole bioclimatiche.

DL Salva Casa: Cambia, di nuovo, la Definizione di Stato Legittimo dell’Immobile

Non voglio entrare troppo nel dettaglio tecnico, in questo articolo, sulle modifiche apportate alla definizione di stato legittimo dell’immobile, perchè merita un articolo a sè.

Per ora è importante sapere che hanno specificato meglio quali sono i titoli e le condizioni di verifica dell’amministrazione da considerare per la verifica dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Un’altra importante e interessante novità è quella relativa alle parti comuni: ora le difformità delle parti comuni non rilevano ai fini della verifica dello stato legittimo della singola unità immobiliare.

DL Salva Casa: Agibilità

Anche per le agibilità troviamo due importanti novità.

Si tratta di una norma temporanea nelle more della definizione del nuovo DM Sanità.

Nel dettaglio:

  • l’altezza minima passa dai consolidati 2,70m a 2,40 m
  • sono state ridotte le dimensioni minime per gli alloggi monostanza, se destinati a una o due persone

DL Salva Casa: Tolleranze Costruttive

Le tolleranze costruttive che come abbiamo visto sono passata dal 2% ad una serie di percentuali incrementali fino al 5% per gli immobili di superficie utile inferiore a 100 mq, ora vedono l’introduzione anche di una nuova percentuale, quella della tolleranza del 6% per le unità immobiliari sotto i 60 mq.

Ora le tolleranze costruttive si configurano secondo queste percentuali, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024:

a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;

b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;

c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;

d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

e) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

DL Salva Casa: Sanatoria Edilizia

Il Decreto Salva Casa convertito in legge ha apportato modifiche anche alla sanatoria edilizia.

Si potranno regolarizzare interventi non rientranti nelle tolleranze costruttive come varianti in corso d’opera per parziale difformità per i titoli antecedenti la L. 10/1977.

La sanatoria semplificata, nella nuova versione del decreto, ora include anche le variazioni essenziali.

La sanatoria semplificata è permessa anche per la sanatoria di volumi e superfici anche in assenza di titolo paesaggistico (e il 167, muto! …chissà la giurisprudenza su questo punto …).

Sanatoria semplificata e silenzio assenso anche per interventi non compatibili con il vincolo paesaggistico, se questo è sopravvenuto alla realizzazione dell’opera.

E in ultimo, ma non meno importante, nell’iter di conversione vi è stata una revisione del sistema sanzionatorio per le varie sanatorie edilizie.

Se vuoi rimanere aggiornato sulle novità del DL Salva Casa, iscriviti alla newsletter!

Indennità di Sopraelevazione: A chi spetta, esempio di calcolo, prescrizione

Indennità di Sopraelevazione: A chi spetta, esempio di calcolo, prescrizione

In questo articolo vorrei fornire una panoramica di che cos’è l’indennità di sopraelevazione (o indennità di sopralzo), fornire qualche esempio di calcolo, e alcune indicazioni su quando è dovuta, a chi spetta, e quali sono i tempi della prescrizione.

Ahhhh .. che bella invenzione l’indennità di sopraelevazione!

Ma che roba è sta cosa dell’indennità di soraelevazione?

‘Spetta … andiamo per ordine.

In questo articolo ti voglio illustrare che cos’è l’indennità di sopraelevazione, chiamata anche indennità di sopralzo, da chi è dovuta e a favore di chi. Vedremo anche qualche esempio di calcolo e qualche raro caso applicativo … che poi tanto raro non è.

Iniziamo

Indennità di Sopraelevazione: Che cos’è?

L’indennità di sopraelevazione è un istituto derivante dal Codice Civile.

Precisamente dall’Articolo 1127 del Codice Civile, rubricato “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”.

Ecco cosa recita l’articolo 1127 C.C. :

Art. 1127 – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Articolo 1127 del Codice Civile “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”

Come anticipavo, in questo articolo ci concentreremo solo sulla parte relativa all’indennità di sopraelevazione, quindi evitiamo di commentare tutto l’articolo 1127 del Codice Civile, e andiamo direttamente al sodo, ovvero l’ultimo paragrafo dell’articolo.

“Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.”

Questo paragrafo (in realtà tutto l’articolo) è in perfetto stile codice civile: semplice, chiaro e conciso.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere un’indennità.

E da qui, non si scappa.

Eppure, vedremo che come tanta semplicità trova, a volte, alcuni dubbi interpretativi nei casi più disparati che possono capitare durante la vita professionale.

Indennità di Sopraelevazione: A chi spetta? E da chi è dovuta?

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere un’indennità.

Ripartiamo da qua.

L’indennità di sopraelevazione è, quindi, dovuta da chi effettua la sopraelevazione (maddai! 😱).

E a chi spetta?

L’indennità di sopraelevazione spetta a tutti quelli che stanno sotto.

In realtà, per come è scritto l’articolo, sembrerebbe che sia dovuto a tutti i condomini, e non solo a quelli che stanno sotto di lui: infatti l’articolo recita” … deve corrispondere agli altri condomini …“

Tuttavia esiste giurisprudenza formata che prevede che l’indennità sia dovuta solo alle persone che stanno sotto l’area sopraelevata; questo principio deriva dal fatto che, i condomini che non stanno sotto l’area sopraelevata, avranno diritto all’indennità di sopraelevazione solo quando sarà sopraelevato l’ultimo piano della colonna soprastante la propria proprietà.

Indennità di Sopraelevazione: Esempio di Calcolo

Anche il calcolo dell’indennità di sopraelevazione è una disposizione molto chiara, e che si presta a poche interpretazioni.

“… un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica …“

Da questo estratto dell’ultimo paragrafo dell’art. 1127 C.C. capiamo che l’indennità di sopraelevazione è:

  • pari al valore dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica

Proviamo a fare un esempio pratico.

Signor X è proprietario dell’ultimo piano, in un fabbricato di 5 piani, e della terrazza soprastante, pari a 100 mq di terrazza.

Nella terrazza soprastante, il Signor X decide di edificare una costruzione di 20 mq.

L’indennità dovuta è pari al valore dell’area di 20 mq.

Ma che cos’è il valore dell’area?

E’ il valore di un’area equivalente da acquistare per costruire una nuova costruzione di pari destinazione d’uso nel circondario.

Per dirla in termini meno precisi ma più semplici: è il valore di quanto costerebbe un pezzo di terreno di 20 mq per costruire un pezzo di abitazione.

Ecco, quello è il valore dell’indennità di sopraelevazione.

Nel caso di specie, se le aree nella zona di interesse del Sig. X fossero valutate 500 €/mq, allora il valore dell’indennità è pari a:

20 mq x 500 €/mq = 10 000 €

Bene … ora abbiamo trovato quant’è l’indennità di sopraelevazione per il caso del sig. X.

Il parametro che varia, quindi, è l’opinabilità del valore espresso a metro quadrato dell’area oggetto di nuova fabbrica.

Indennità di Sopraelevazione: Errori da evitare

Uno degli errori più frequenti da evitare è relativo al calcolo specifico per l’area da occuparsi.

Mi spiego meglio: il valore dell’area, nel nostro esempio pari a 500 €/mq, è il valore di un possibile terreno da edificare nelle aree di interesse.

Non è, quindi, come molti pensano, il valore del costruito.

Non è il valore di vendita a mq di un appartamento.

Non è il valore di mercato di una costruzione finita.

E’ il valore dell’area. Lo dice in modo specifico l’articolo 1127.

L’altro errore da evitare è pensare che chi ha edificato, il sig. X, debba corrispondere 10k (o l’indennità di sopraelevazione che deriva dal vostro caso specifico) a tutti i condomini.

Infatti, una lettura più ampia dell’ultimo paragrafo dell’art. 1127, recita in modo esplicito come questo valore calcolato vada suddiviso tra i condomini:

“… Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. …”

Analizziamo il testo:

  • Chi fa la sopraelevazione (Signor X) deve corrispondere
  • Agli altri condomini
  • una indennità pari al valore dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica (10k nel nostro esempio)
  • diviso il numero di piani, compreso quello da edificare
  • detratto l’importo della quota a lui spettante

Nel nostro esempio, se avete notato, ho specificato che il Signor X è proprietario dell’ulitmo piano in palazzo di 5 piani (quindi altre 4 unità sottostanti a quella del sig. X)

Pertanto, secondo quanto previsto dall’articolo 1127, l’indennità di sopraelevazione spettante a ciascun condominio è pari a

Indennità spettante a ciascun condomino: 10 000 / (5+1) = 1666,67

Infatti l’articolo 1127 prevede che l’indennità spettante a ciascun condomino sia quella calcolata totale, diviso il numero di piani, e detratte le quote di proprietà.

Pertanto, l’indennità totale da corrispondere, nel caso di specie sarà pari a 1666,67 € per ciascun condomino a cui spetta, ovvero ai quattro sottostanti

Indennità totale da corrispondere: 1666,67 * 4 = 6666,67 €

Indennità di Sopraelevazione: Prescrizione. Quali sono i tempi?

L’indennità di sopraelevazione è, anch’essa, soggetta a prescrizione.

E’ importante saperlo perchè esiste un tempo massimo entro il quale deve essere corrisposta, oltre il quale il condomino non ha più diritto nè a chiederla nè ad ottenerla.

Il tempo di prescrizione per l’indennità di sopraelevazione è quello ordinario, ex art. 2946 C.C., stabilito in 10 anni.

Decorre dalla data di completamento dell’opera, e non dalla data di inizio o di avviso di sopraelevazione.

Il termine prescrittivo per l’indennità di sopraelevazione viene interrotto da atti formali; più in dettaglio, l’unico atto idoneo a interrompere la possibilità di prescrizione dell’indennità di sopraelevazione è l’atto di citazione.

Indennità di Sopraelevazione: E’ dovuta nel caso del recupero del sottotetto?

Dipende.

Dipende is the new black.

La giurisprudenza formatasi sull’indennità di sopraelevazione ha, per nostra fortuna, espresso la sua visione su questa questione ab illo tempore (scusami, oggi mi sono svegliato così… latino! 😂), e nelle sue espressioni troviamo la giusta risposta alla domanda del nostro potenziale cliente:

Nel caso di recupero del sottotetto esistente, è dovuta l’indennità di sopraelevazione?

La prima espressione utile la troviamo nella sentenza della Cassazione a Sezioni unite 30 luglio 2007, n. 16794 nella quale leggiamo che

“l’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’articolo 1127, Codice civile non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l‘incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.“

Estratto dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite 30 luglio 2007, n. 16794

Il punto chiave nella lettura dell’estratto è la parte evidenziata in grassetto: l’incremento delle superfici e delle volumetrie.

Pertanto, in assenza di incremento di superfici e di volumetrie (in senso geometrico e non certamente urbanistico o edilizio), l’indennità di sopraelevazione non è dovuta.

L’altra espressione utile a favore di questa lettura è contenuta nella sentenza della Cassazione 24 gennaio 1983, n. 680, per la quale

ai fini dell’articolo 1127 codice civile, la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche, sicché non v’è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura (nella specie: trasformazione in unità abitabile di locali sottotetto), nel qual caso non possono per sé venire in rilievo nei rapporti tra i condomini, nell’ambito della disciplina civilistica della sopraelevazione in questione, in difetto di specifiche pattuizioni al riguardo, la modificazione tra i “volumi tecnici” o i vincoli di destinazione gravanti in virtù del progetto approvato e dell’autorizzazione di relativa attuazione, riguardando la nozione di “volume tecnico” e tali vincoli, esclusivamente la regolamentazione pubblicistica dell’attività edilizia.

Estratto dalla sentenza della Cassazione 24 gennaio 1983, n. 680

Bene … linguaggio a parte, un po’ complesso, il nocciolo della questione sta tutto nelle parole

“… sicché non v’è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna … nella specie: trasformazione in unità abitabile di locali sottotetto“.

Mi pare che non vi sia alcun dubbio su questa sintesi:

  • nel caso di recupero di sottotetto esistente, senza incremento di superfici e di volumetrie, non è dovuta l’indennità di sopraelevazione
  • il solo cambio d’uso senza cambio di superfici e di altezze o di volumi non determina la necessità di corrispondere l’indennità di sopraelevazione
  • nel caso di recupero di sottotetto esistente con ampliamento di superfici e/o di volumetrie e/o di altezze, è sempre dovuta l’indennità di sopraelevazione

Indennità di Sopraelevazione: E’ dovuta nel caso di ampliamento al piano dell’attico?

Sì, purtroppo sì.

L’indennità di sopraelevazione è dovuta anche nel caso di ampliamento dell’ultimo livello, nella terrazza al piano.

Questo perchè, da giurisprudenza come abbiamo visto negli estratti delle sentenze sopra riportate, risulta essere la sopraelevazione dell’ultimo livello in proiezione delle aree sottostanti.

Pertanto, se il vostro cliente ha l’attico e intende ampliarlo, che sia in sopraelevazione o che sia in ampliamento verso la terrazza al piano, comunque potrà essere soggetto alla richiesta dell’indennità di sopraelevazione

Indennità di Sopraelevazione: Breve Sintesi Smart

  • L’indennità di sopraelevazione è disciplinata dall’articolo 1127 del Codice Civile
  • l’indennità di sopraelevazione è pari al valore dell’area da occuparsi dalla nuova fabbrica
  • l’indennità di sopraelevazione da corrispondere ai singoli condomini va diviso per il numero di piani, compreso quello in edificando, e detratte le quote spettanti a chi edifica
  • l’indennità di sopraelevazione è dovuta anche in caso di ampliamento al piano dell’ultimo livello
  • la prescrizione dell’indennità di sopraelevazione è di 10 anni dalla data di completamento dell’opera
  • la prescrizione dell’indennità di sopraelevazione è interrotta da atti di citazione
  • l’indennità di sopraelevazione non è dovuta in caso di cambio d’uso senza aumento di altezza, superfici o volumetrie
  • l’indennità di sopraelevazione, nel caso di recupero di un sottotetto esistente, non è dovuta se non vi sono incrementi di superficie, o altezze, o volumetrie.

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Interventi Edilizi, Titoli Abilitativi e Procedimenti Edilizi. Quali sono le Differenze?

Interventi Edilizi, Titoli Abilitativi e Procedimenti Edilizi. Quali sono le Differenze?

Quello che ad alcuni può sembrare una banale distinzione, per altri (soprattutto tra i più giovani) è frequente la possibilità di confondere i titoli abilitativi con gli interventi edilizi e i loro procedimenti.

Interventi edilizi, titoli abilitativi edilizi e procedimenti edilizi.

Sono la triade.

Tipo Moggi-Giraudo-Bettega 😂

interventi edilizi titoli abilitativi procedimenti edilizi triade

Scherzi a parte, gli interventi edilizi, i titoli abilitativi, e i procedimenti edilizi sono tre degli aspetti fondamentali che portano alla realizzazione di un’opera.

Facciamo un esempio pratico, per comprenderne le differenze.

Se volessimo costruire un’abitazione:

  • dobbiamo definire il tipo di intervento, in questo caso una nuova costruzione
  • abbiamo bisogno di un titolo abilitativo, che ci legittimi l’opera che andremo a realizzare, per il caso di specie, un permesso di costruire
  • lo otteniamo attraverso un procedimento edilizio, il procedimento per il rilascio del permesso di costruire

Se volessimo, invece, realizzare un lavoro più semplice, come spostare alcuni tramezzi interni ad una abitazione:

  • tipo di intervento: manutenzione straordinaria
  • titolo abilitativo: comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)
  • procedimento: autocertificato a giorni zero

Ecco, spiegate le differenze con degli esempi pratici, proviamo ad esplorare un po’ più nel dettaglio gli interventi edilizi, i titoli abilitativi e i procedimenti edilizi.

Gli Interventi Edilizi: Art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia

Gli interventi edilizi sono definiti dall’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, il DPR 380/2001.

Nel dettaglio, in ordine crescente da quelle più semplici agli interventi più importanti, sono:

  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e di risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia
  • nuova costruzione
  • ristrutturazione urbanistica

Ognuno di questi ha una sua definizione, che trovi all’interno dell’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, e ci serve a comprendere come si dovrà chiamare l’intervento che vogliamo eseguire.

In presenza di più interventi che possono rientrare nelle diverse definizioni, il nostro intervento si identifica con la definizione di rango maggiore.

Esempio pratico:

Il lavoro consiste nella modifica di alcuni tramezzi interni, e un ampliamento volumetrico per creare una nuova stanza.

Modifica tramezzi: manutenzione straordinaria

Ampliamento volumetrico: nuova costruzione.

Il mio lavoro, nella sua interessa, sarà una nuova costruzione.

I Titoli Abilitativi: Quali sono?

I titoli abilitativo sono quei “pezzi di carta” che legittimano o meno l’esistenza di una costruzione, la realizzazione di un lavoro, o semplicemente l’avvio di un cantiere, anche quando molto semplice.

In realtà, nei casi più semplici, si parla di attività edilizia libera, ovvero senza nemmeno mandare una comunicazione al Comune di competenza; seppur, nella stragrande maggioranza dei casi, è necessario mandare almeno la comunicazione.

Vediamoli:

  • Edilizia libera, senza nessuna comunicazione
  • Comunicazione di Inizio dei Lavori Asseverata (CILA)
  • Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
  • Permesso di Costruire (PdC)

Alcuni di essi, giuridicamente parlando, non hanno vera e propria natura di “Titolo”.

In questa sede, li consideriamo tutti titoli abilitativi edilizi.

Magari in un altro articolo, proviamo a distinguere la natura giuridica dei vari titoli indicati, così come in un altro articolo parliamo dei titoli in sanatoria.

I Procedimenti Edilizi

I procedimenti rappresentano l’iter che dobbiamo percorrere e le tempistiche che dobbiamo attendere per poter iniziare il nostro intervento edilizio.

L’iter può essere autocertificato oppure deve essere autorizzato mediante rilascio di apposito titolo previa presentazione della domanda.

Gli interventi più semplici, che ricadono nei titoli minori, sono autocertificati; mentre gli interventi più impattanti sul territorio necessitano di un apposito titolo rilasciato dall’Ufficio Tecnico:

  • Autocertificato a zero giorni
  • Autocertificati a trenta giorni
  • Richiesto e Rilasciato

Per alcuni casi, esiste anche l’istituto della conferenza di servizi, che vedremo in un altro articolo.

Interventi Edilizi, Titoli abilitativi e Procedimenti.

interventi edilizi titoli abilitativi procedimenti edilizi testo unico

Ora che li abbiamo descritti, come possiamo e dobbiamo operare ogni qual volta ci troviamo a redigere un progetto architettonico?

E’ semplice, e non dobbiamo far altro che seguire l’iter indicato in questo articolo.

Il primo step è quello di identificare correttamente il nostro intervento edilizio. Questo rappresenta lo step fondamentale, perchè se si sbaglia e si colloca il lavoro in una definizione di intervento edilizio errata, saranno molto probabilmente errati anche il titolo corrispondente e l’iter che seguirà.

Una volta identificato il corretto intervento edilizio all’interno del quale far ricadere il nostro lavoro/progetto, da questo discerne il titolo abilitativo necessario.

Trovato il titolo abilitativo necessario per il nostro intervento edilizio, l’ultimo step è una diretta conseguenza di questo: il procedimento da seguire.

Nella tabella che segue ho provato a semplificare tanto le corrispondenze tra interventi edilizi, titoli abilitativi e procedimenti edilizi da seguire.

Interventi Edilizi, Titoli Abilitativi e Procedimenti Edilizi – Sintesi

Interventi EdiliziTitoli AbilitativiProcedimenti
Manutenzione OrdinariaNessuna comunicazioneImmediato avvio
Manutenzione StraordinariaComunicazione di Inizio Lavori Asseverata CILA o
Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA (quando riguardano parti strutturali o modifica di prospetti)		Immediato avvio
o
Trenta giorni
Restauro e Risanamento ConservativoComunicazione di Inizio Lavori Asseverata CILA o
Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA (quando riguardano parti strutturali)		Immediato avvio
o
Trenta giorni
Ristrutturazione ediliziaSegnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA
o
Permesso di Costruire (PdC)		Trenta giorni
o
Richiesta e Rilascio
Nuova CostruzionePermesso di Costruire (o SCIA in alcuni casi)Richiesta e Rilascio (o 30gg nei casi di SCIA)
Ristrutturazione UrbanisticaPermesso di Costruire (o SCIA in alcuni casi)Richiesta e Rilascio (o 30gg nei casi di SCIA)
La tabella sopra indicata è stata estremamente semplificata e non vuole essere esaustiva dell’intero argomento.

Esistono tante sfaccettature e tante casistiche per cui la tabella sopra riportata potrebbe non essere valida.

Con la sua rappresentazione ho voluto creare uno strumento rapido, per soluzione rapide che possono applicarsi alla maggior parte dei casi.

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Durc di Congruità e Responsabilità del Direttore dei Lavori

Durc di Congruità e Responsabilità del Direttore dei Lavori

Per la rubrica “non tutti sanno che…”, oggi parliamo di Durc di Congruità e della responsabilità in capo al Direttore dei Lavori, o, in quali casi, del Committente.

Il Durc di congruità è uno strumento di “recente” introduzione (eh sì, anche se sono passati 4 anni dalla sua introduzione, lo possiamo definire ancora recente), che serve per verificare la congruità dei costi della manodopera in relazione ai cantieri edili.

Ma perchè è così importante, per noi tecnici smart occuparci del DURC di Congruità?

Risposta semplice … perchè per i lavori privati, quel simpaticone del legislatore ha spostato la responsabilità della verifica dal committente al Direttore dei Lavori.

Che ok, vabbè, era un’attività che già molti di noi facevano.

Tuttavia, avendo spostato la responsabilità verso il Direttore dei Lavori, sono passate in capo a noi anche le possibili sanzioni.

Ta daaaaa…

Andiamo per ordine e facciamo un passo indietro.

durc di congruità direttore dei lavori responsabilità sanzioni

Durc di Congruità: Quando è obbligatorio

Il Durc di congruità è stato introdotto dal Decreto Legge 16 luglio 2020, n. 76 “Misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitali” conosciuto come Decreto Semplificazioni, e successivamente convertito con alcune modifiche nella Legge 120/2020.

Il successivo Decreto Ministeriale 143/2021 ne ha dettato le regole applicative.

Ora, senza entrare troppo nel merito, vediamo alcuni concetti chiave che, come tecnici smart, dobbiamo sapere.

Il Durc di congruità è obbligatorio dal 1° novembre 2021 per tutti i lavori pubblici e privati (noi ci concentriamo sui privati) il cui importo complessivo dei lavori sia superiore a 70k (settanta mila euro).

Da questi lavori sono escluse, però, le aree colpite dal terremoto del 2016.

Durc di Congruità: Che cosa si intente “tutti i lavori il cui importo complessivo sia superiore a 70k”?

Per verificare se un cantiere (lavoro) è soggetto al durc di congruità, il primo aspetto che dobbiamo verificare è l’importo totale dei lavori.

Per importo totale dei lavori, si intente tutti i lavori del cantiere, comprese tutte le opere e forniture, e non solo le parti edili o le parti affidate all’impresa edile.

Tutti.

Esempio:

Ho un cantiere con importo totale di realizzazione dell’opera di 80k, divisi in 50k di lavori edili comprese forniture e 30k tra impianti e infissi.

Il cantiere è soggetto all’obbligo di attestazione della congruità della manodopera, pertanto sarà obbligatorio richiedere l’attestazione del Durc di Congruità.

Facciamo un altro esempio:

Ho un cantiere con importo totale di realizzazione delle opere di 69k più iva.

Il cantiere non è soggetto all’obbligo di attestazione della congruità della manodopera, pertanto non sarà obbligatorio richiedere l’attestazione del Durc di congruità.

Durc di Congruità: Le responsabilità del Direttore dei Lavori

Bene, veniamo alle note dolenti.

Negli appalti privati di valore complessivo pari o superiore a 70.000 euro, il versamento del saldo finale da parte del committente è subordinato all’acquisizione, da parte del Direttore dei lavori, ove nominato, o del committente stesso, in mancanza di nomina, dell’attestazione di congruità. Il versamento del saldo finale, in assenza di esito positivo della verifica o di previa regolarizzazione della posizione da parte dell’impresa affidataria dei lavori, comporta la sanzione amministrativa da euro 1.000 ad euro 5.000 a carico del direttore dei lavori o del committente, in mancanza di nomina del direttore dei lavori.

Che roba quel testo?

E’ il comma 12 dell’articolo 29 “Disposizioni in materia di prevenzione e contrasto del lavoro irregolare” del DL 19/2024 “Ulteriori disposizioni urgenti per l’attuazione del Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR).”

Senza dilungarci troppo, il legislatore ha visto bene di prevedere due azioni importanti:

  • non procedere da parte del committente al pagamento della rata di saldo all’impresa
  • spostare la responsabilità dell’acquisizione del Durc di congruità dal committente al Direttore dei Lavori, quando nominato (diversamente la responsabilità rimane al committente)
  • prevedere una sanzione da 1000 a 5000 euro per il Direttore dei Lavori o il Committente (in assenza di DL)

Tale norma è chiara, ma presenta comunque qualche dubbio:

Che succede se il Direttore dei Lavori non autorizza il pagamento della rata di saldo per assenza del Durc di Congruità eppure il committente procede ugualmente al pagamento della rata di saldo?

Seppur non sia una risposta ufficiale, ma sia più una mia considerazione di buon senso, mi pare lapalissiano che qualora il Direttore dei Lavori sia in grado di dimostrare di aver adempiuto al proprio dovere di richiesta e non autorizzazione alla data di saldo in assenza di certificazione regolare del durc di congruità, la responsabilità sia totalmente del committente.

E di conseguenza anche la sanzione amministrativa.

Consiglio smart: lasciamo traccia (pec) delle comunicazioni ufficiali di NON autorizzazione a procedere della rata di saldo da parte del committente!

Altro dubbio forte, vista l’indicazione normativa è: ma quant’è la rata di saldo che dobbiamo far lasciare al committente?

E’ certamente qualcosa da prevedere in sede di redazione di contratto d’appalto tra il committente e l’impresa, e noi come Direzione dei Lavori dovremo essere interpellati per poter indicare quella che sia una modalità di pagamento compatibile con questa norma, e lasciare a fondo di garanzia una quota parte eventualmente di cui non autorizzare il pagamento come previsto dalla norma.

Durc di Congruità: Quali altri adempimenti dobbiamo far rispettare?

Esistono degli ulteriori adempimenti, disposti da leggi differenti, che ci impongono qualche altro obbligo applicativo a cui dobbiamo prestare attenzione.

Per tutti i lavori sopra i 70k, secondo le modalità di calcolo già indicate sopra, esistono alti due obblighi:

  • l’indicazione del CCNL applicato ai lavoratori nel contratto di appalto
  • l’indicazione del CCNL applicato ai lavoratori nelle fatture

Questi sono ulteriori adempimenti necessari in materia di bonus fiscali.

Qualora i lavori non rientrino nei limiti dei 70k, o per altro motivo valido, si potranno indicare sia nel contratto che nelle fatture i motivi di non applicazione della norma sull’indicazione del CCNL applicato.

Questi ulteriori adempimenti hanno validità per tutti i contratti di appalto e ai lavori edili successivi al 27 maggio 2022.

Durc di Congruità: Dove, chi, e come si richiede?

La richiesta viene fatta dall’impresa appaltatrice, ed è molto semplice.

Si procede sul sito CNCE EdilConnect link https://www.congruitanazionale.it/Home/AssistenzaBase

Durc di Congruità: Se arriva l’attestazione negativa, che cosa dobbiamo o possiamo fare ?

Correre … veloce!

In realtà, il qualità di Direttore dei Lavori dovremo limitarci a dare evidenza al committente della certificazione di non regolarità del Durc di congruità, e pertanto come previsto dalla norma non possiamo autorizzare il pagamento della rata di saldo.

Sempre in relazione al nostro ruolo di DL, ritengo che sia possibile annunciare alla ditta non regolare che può procedere alla regolarizzazione in modo da poterci fornire l’attestazione.

Attestazione regolare con la quale possiamo autorizzare il pagamento finale.

La regolarizzazione è semplice: l’impresa potrà chiedere la regolarizzazione e verrà accordato un piano di rateizzazione, con il pagamento della quale (già dalla prima rata) verrà rilasciata l’attestazione positiva del Durc di congruità.

E se l’impresa non si mette in regole?

In questo caso, viene segnalata alla banca dati nazionale delle imprese irregolari con effetti per le successive richieste di regolarità contributiva e regolarità contributiva congrua.

Durc di Congruità: sintesi smart

  • E’ necessario per tutti i lavori sopra i 70k (iva esclusa)
  • Si applica per tutti i lavori iniziati dopo il 1 novembre 2021
  • Per lavori si intendono tutti i lavori di realizzazione dell’opera e non solo quelli edili
  • E’ onere del Direttore dei Lavori recuperare dalla ditta affidataria il Durc di congruità
  • Se il Direttore dei Lavori non è nominato, la responsabilità è del committente
  • Se l’impresa non fornisce il Durc di congruità, non ha diritto alla rata di saldo
  • Se viene comunque pagata la rata di saldo, il Direttore dei Lavori e/o il Committente ricevono una sanzione amministrativa che può andare da 1000 euro a 5000 euro
  • Esistono altri adempimenti, in materia di detrazione fiscale da rispettare per i lavori sopra i 70k e sono:
    • obbligo di indicazione del CCNL applicato nelle fatture
    • obbligo di indicazione del CCNL applicato
    • questi ulteriori obblighi si applicano per tutti i lavori successivi al 27 maggio 2022
  • Se viene rilasciata un’attestazione di non regolarità del Durc di congruità, l’impresa può sempre sistemare la sua posizione mediante un piano di regolarizzazione da concordare
  • il Durc di congruità si richiede tarmite il portale CNCE EdilConnect

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DL Salva Casa – Che Cosa Prevede il nuovo Decreto Salva Casa?

DL Salva Casa – Che Cosa Prevede il nuovo Decreto Salva Casa?

E’ stato approvato il DL “Salva Casa”. Nell’articolo che segue vedremo che cosa prevede il nuovo Decreto Salva Casa e quali opportunità offre.

E’ stato approvato (anche se ad oggi, 28/05/2024 non risulta ancora pubblicato in Gazzetta ufficiale) il famigerato Decreto Legge “Salva Casa“.

Per mesi, ormai, si è parlato di un potenziale condono edilizio, anche se la comunicazione del ministro in carica specificava sempre di non chiamarlo “condono”.

Ed effettivamente è difficile pensare che il DL Salva Casa possa essere considerato un condono edilizio così come li abbiamo sempre conosciuti: in questa sua prima stesura approvata, infatti, non sono presenti possibilità di sanatorie di volumi.

Si tratta di modifiche sostanziali e senza scadenza temporale al Testo Unico dell’Edilizia.

Vediamo come è strutturato e che cosa prevede il Decreto Legge Salva Casa.

DL Salva Casa: Non Chiamatelo Condono Edilizio

decreto salva casa condono 2024 piano salva casa

Il DL Salva Casa, approvato qualche giorno fa e ad oggi non ancora vigente perchè in fase di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, non può essere chiamato “condono edilizio” perchè non si tratta di un condono edilizio per come li abbiamo sempre conosciuti.

Si tratta di una serie di modifiche al DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia che apporta una serie di novità in tanti punti interessanti che possono rappresentare delle opportunità per i nostri clienti.

I punti principali sono:

  • VEPA: ampliamento delle possibilità di installazione
  • Opere di Protezione Solare: nuove possibilità in edilizia libera
  • Stato Legittimo degli Immobili: cambia la definizione
  • Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante: nuove possibilità applicative
  • Doppia Conformità: superamento della doppia conformità urbanistica
  • Silenzio diniego: nei procedimenti di sanatoria si passa dal silenzio diniego al silenzio assenso
  • Tolleranze Costruttive: fino al 5% per gli immobili realizzati entro il 24 maggio 2024, in funzione della metratura

Decreto Salva Casa: le VEPA

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Il Decreto Salva Casa amplia le possibilità di installazione delle VEPA, acronimo di VEtrate PAnoramiche.

L’installazione delle VEPA era già ammessa in edilizia libera: ora con l’uscita del DL Salva Casa è stata estesa la possibilità della loro installazione anche ai porticati.

Perchè prima non si potevano installare nei porticati?

Eh no … ma ora sì.

L’installazione delle vetrate panoramiche nei porticati è stata inserita tra le attività di edilizia libera pertanto anche le VEPA già installate prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa si possono ritenere condonate …ops, sanate.

DL Salva Casa: Opere di Protezione dal Sole e dagli Agenti Atmosferici

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Con l’avvicinarsi dell’estate, sappiamo che è necessario proteggersi dal sole.

Il nuovo Decreto Salva Casa ha inserito la lettera b.ter) al comma 1 dell’articolo 6 del DPR 380/2001.

Non preoccupatevi, se vi siete persi in questo richiamo di norme, articoli e lettere, ecco cosa è successo: nell’articolo che disciplina gli interventi di edilizia libera, è stata inserita la possibilità di installare opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

La lettera inserite è la seguente:

b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;

Senza entrare in troppi tecnicismi e finezze tecniche, mi preme sottolineare il concetto principale:

L’installazione di tutta quella roba lì non può determinare spazi stabilmente chiusi, non può determinare creazione di volumi e superfici aggiuntive.

DL Salva Casa: Cambia la Definizione di Stato Legittimo dell’Immobile

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La definizione di “Stato Legittimo dell’Immobile” prevista dall’articolo 9.bis del Testo Unico dell’Edilizia ha subito alcune modifiche sostanziali apportate dal Decreto Salva Casa, che possono ritenersi veramente interessanti.

Se prima era necessario verificare non solo l’ultimo progetto approvato di un immobile ma anche tutti i titoli pregressi, fin da quello che ne aveva legittimato la prima costruzione, con le modifiche introdotte, lo “stato legittimo dell’immobile” diventa quello che ne ha previsto la costruzione “o” quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Altro aspetto importante, ma non di poco conto, è che sono compresi nello stato legittimo dell’immobile anche i titoli rilasciati in sanatoria, che ora diventa in alcuni casi autocertificata come vedremo nei paragrafi sotto, ivi compresa l’eventuale SCIA in sanatoria.

Ecco la nuova lettera 1.bis dell’articolo 9.bis del DPR 380/2001:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia

DL Salva Casa: Mutamento d’uso Urbanisticamente Rilevante

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Per il Mutamento d’uso Urbanisticamente rilevante, il Decreto Salva casa va ad inserire, principalmente, quattro commi all’articolo 23-ter che ne dettava già le regole.

Ricordiamo che le categorie funzionali sono queste:

a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Sostanzialmente, il Decreto Salva Casa ha previsto:

  • il mutamento d’uso della singola unità immobiliare senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale, è sempre consentito
  • è sempre ammesso il mutamento d’uso tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, e commerciale, di una sola unità immobiliare, ricadente in zona A, B o C
  • il mutamento tra categorie funzionali differenti, come descritto al punto precedente, non è soggetto al reperimento di aree per servizi
  • gli interventi di mutamento d’uso inseriti con il DL Salva Casa passano per SCIA o norme locali più favorevoli; se vi sono opere edilizie da compiere contestualmente, invece, il titolo da ottenere è quello maggiore previsto in funzione delle opere da realizzare

DL Salva Casa: Tolleranze Costruttive

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Le tolleranze costruttive sono sempre state contenute entro quel 2% rilevabile in cantiere e derivante da errori realizzativi.

Il Decreto Salva Casa inserisce uno spartiacque per le tolleranze nelle costruzioni: la data del 24 maggio 2024.

Se le unità immobiliari sono state realizzate entro il 24/05/2024, le tolleranze possono arrivare (sulla singola unità immobiliare e non sull’intero fabbricato) fino al 5% in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.

Il comma 1.bis, inserito, recita:

1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;

b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;

c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;

d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Altro aspetto interessante, è che rientrano nelle tolleranze esecutive anche:

  • minore dimensionamento dell’edificio
  • mancanza di realizzazione di elementi architettonici non strutturali
  • irregolarità esecutive di muri esterni ed interni
  • difforme ubicazione delle aperture interne
  • difforme realizzazione di opere che rientrano nella definizione di manutenzione ordinaria
  • errori progettuali corretti in cantiere
  • errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere

Francamente, seppur spesso ci troviamo nella condizione di dover correggere errori progettuali in cantiere, oppure di trovare nei documenti dei veri errori materiali, l’aleatorietà di queste definizioni un po’ mi lascia basito.

Sono talmente ampie e opinabili che non si capisce quale sia il perimetro di circoscrizione.

DL Salva Casa: Accertamento di Conformità e Superamento della Doppia Conformità

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Il Decreto Salva Casa impatta in modo sensibile sull’Accertamento di conformità.

L’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia, rubricato “Accertamento di Conformità”, cambia titolo in “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali“.

Le parole contano … contano eccome!

E contano perchè quel cambio di rubrica all’articolo 36 permette di inserire l’articolo 36-bis – “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità“

Queste seconde difformità, più lievi, infatti, non necessitano più della doppia conformità così come è sempre stato, ma possono essere sanate se erano conformi all’epoca di realizzazione dell’abuso o se sono conformi alla disciplina attuale.

E se ci pensate, un senso ce l’ha pure questa norma: perchè dovrei demolire/rimuovere qualcosa che oggi potrei fare?

DL Salva Casa: Dal Silenzio Diniego al Silenzio Assenso

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Rimaniamo nell’ambito del nuovo articolo 36.bis, che va a dettare nuove regole per la sanatoria di difformità minori.

Si passa dal “vecchio” silenzio diniego, ovvero quella regola che prevedeva un tempo massimo per l’amministrazione di esprimersi su un accertamento di conformità, trascorso il quale si doveva considerare la non espressione dell’amministrazione come un parere negativo e quindi un diniego all’istanza di accertamento, ad un silenzio assenso per decorrenza dei termini: nel caso di silenzio da parte degli uffici tecnici comunali, decorso il nuovo termine imposto dalla norma, l’istanza si intende approvata e non rigettata.

Per i casi minori, quelli di “ipotesi di parziale difformità” inserite con il nuovo articolo 36-bis, i tempi si accorciano e in caso di silenzio da parte dell’ufficio competente il silenzio si trasforma in un parere favorevole.

Quindi, per questi casi, niente più silenzio diniego, ma silenzio assenso.

DL Salva Casa: Breve Sintesi Smart delle Nuove Regole

  • VEPA: ora è possibile installarle anche nei porticati
  • Opere di Protezione Solare: si possono realizzare tende, pergole, pergotende, ecc… in edilizia libera, purchè non determinino aumenti di superficie o di volume, o mutamento dell’uso. Devono rimanere protezione solare.
  • Stato Legittimo degli Immobili: nella nuova definizione di stato legittimo dell’immobile sono ricompresi anche i titoli successivi al primo, anche se introducono delle differenze rispetto al primo titolo
  • Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante: sempre ammesso nella stessa categoria funzionale; ammesso anche tra le altre categorie funzionali urbanisticamente rilevanti, per le zone A, B e C, ad esclusione della sola categoria funzionale rurale, e senza necessità di trovare aree per nuovi servizi.
  • Doppia Conformità: superamento della doppia conformità urbanistica per le difformità minori sarà sufficiente che l’opera abusiva sia conforme o alla norma presente all’epoca di realizzazione dell’abuso o all’epoca di richiesta di sanatoria
  • Silenzio diniego: nei procedimenti di sanatorie minori si passa dal silenzio diniego al silenzio assenso
  • Tolleranze Costruttive: per le unità immobiliari successive al 24/05/2024, la tolleranza rimane al 2%; se l’unità immobiliare è stata realizzata entro il 24 maggio 2024, allora la tolleranza esecutiva passa al
    • 5% se l’unità immobiliare ha una superficie utile fino a 100 mq
    • 4% se l’unità immobiliare ha una superficie utile tra 100 mq e 300 mq
    • 3% se l’unità immobiliare ha una superficie utile tra 300 mq e 500 mq
    • 2% se l’unità immobiliare ha una superficie utile superiore a 500 mq
    • tra le tolleranze minori rientrano anche:
      • minore dimensionamento dell’edificio
      • mancanza di realizzazione di elementi architettonici non strutturali
      • irregolarità esecutive di muri esterni ed interni
      • difforme ubicazione delle aperture interne
      • difforme realizzazione di opere che rientrano nella definizione di manutenzione ordinaria
      • errori progettuali corretti in cantiere
      • errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere

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Permesso di Costruire: Tempi, Validità, Inizio dei Lavori, Fine dei Lavori

Permesso di Costruire. Validità, inizio dei lavori, fine dei lavori

Il Permesso di Costruire: in questo articolo vediamo la sua validità, i tempi da rispettare per evitare che decada, che cosa si intende per inizio dei lavori e per fine dei lavori.

Il Permesso di Costruire è normato dal Titolo II Sezione I del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”.

Non affronterò in questo articolo una disamina approfondita del permesso di costruire e di tutti gli aspetti che meriterebbero attenzione.

In questo articolo mi vorrei soffermare su alcuni concetti importanti come le date di validità, le date e le condizioni necessarie per considerare l’inizio dei lavori e la fine dei lavori.

Eventuali altri aspetti inerenti il permesso di costruire (non basterebbe un libro intero per affrontare tutti i concetti e principi che ruotano attorno al permesso di costruire) potranno essere oggetto di trattazione in altri articoli.

Permesso di Costruire: Tempi della sua Validità

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La validità del Permesso di Costruire normata dall’articolo 15 del Testo Unico dell’Edilizia rubricato “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire“.

Quel che detta i tempi che devono essere rispettati affinché il Permesso di Costruire non perda la sua validità sono indicati nel comma 2 dell’articolo 15 sopradetto:

  • entro un anno dalla data di rilascio si deve dare avvio ai lavori
  • entro tre anni dall’avvio, i lavori devono essere conclusi

Ma leggiamo, completamente il comma 2 dell’Art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire”

2. Salvo quanto previsto dal quarto periodo, il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Per gli interventi realizzati in forza di un titolo abilitativo rilasciato ai sensi dell’articolo 12 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, il termine per l’inizio dei lavori è fissato in tre anni dal rilascio del titolo.

Comma 2 dell’art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire” del DPR 380/2001

Il comma 2, come vediamo, ci indica che cosa succede qualora non si rispettino le date di effettivo inizio dei lavori e di ultimazione degli stessi (dopo vediamo perchè parlo di “effettivo” inizio dei lavori).

Decorsi tali termini il permesso di costruire decade per la parte non eseguita.

Salvo proroghe, richieste entro i termini, e rilasciate dall’amministrazione competente.

Ma perchè ho parlato di “effettivo inizio dei lavori”?

E perchè la norma riportata parla di opera completata?

R

Permesso di Costruire: Che Cosa si Intende per Inizio dei Lavori e Fine dei Lavori

Noi tennici liberi professionisti, diciamocelo senza vergogna, tendiamo ad abituarci a trovare gli inganni in ogni legge.

Oddio, inganni … forse sarebbe meglio parlare di “spazi” che le norme ci permettono, nella loro interpretazione o nella loro complessità applicativa, affinché troviamo il modo di raggiungere il nostro obiettivo per il quale siamo stati incaricati.

E quando leggiamo che entro un anno si deve dare avvio ai lavori, possiamo essere portati (c’è chi lo ammette, e chi mente!) a pensare di sistemare la lentezza del nostro cliente con un

“vabbè, entro un anno io mando l’inizio dei lavori almeno così il titolo non decade”.

Eh no, caro mio.

Purtroppo, e c’è giurisprudenza a iosa su questo, non è sufficiente la mera comunicazione di inizio dei lavori per evitare che il permesso di costruire, magari ottenuto con il sangue, il sudore, e al quale siamo aggrappati con unghie e denti, decada inesorabilmente.

Analogo discorso per il termine dei lavori.

Dare una semplice comunicazione di fine dei lavori, ma far proseguire verso il completamento dell’opera non ultimata, di fatto, genera un abuso edilizio.

Certo, difficile da dimostrare ex post; salvo sopralluoghi da parte della sorveglianza edilizia che, se accerta l’esecuzione dei lavori a permesso di costruire decaduto, non può esimersi dall’avviare le azioni di repressione dell’abuso.

permesso di costruire tempi inizio lavori tempi fine lavori cosa si intende

Permesso di Costruire: Che Cosa Fare per Tutelarsi dalla Decadenza del Permesso di Costruire?

Esiste un solo modo per tutelarsi dalla decadenza della validità del permesso di costruire:

  • iniziare i lavori entro un anno dal rilascio;
  • terminare i lavori entro tre anni dalla data di inizio

Rispettare queste due previsioni temporali è l’unico modo.

E se qualcuno ci contesta il rispetto di queste date?

E’ importante documentare l’inizio effettivo dei lavori con ampia documentazione fotografica, possibilmente a cui si può dare data certa.

Come ad esempio un primo sopralluogo in cantiere, in qualità di direttore dei lavori, ampiamente documentato a livello fotografico, a cui poi possiamo porre, una volta rientrati presso il nostro ufficio, una marca temporale in modo da dare data certa legalmente riconosciuta.

O ancora, per le sole foto di inizio dei lavori e fine dei lavori, possiamo crearci una copia firmata digitalmente.

Ma è necessaria tutta questa formalità?

No, sinceramente no.

E’ veramente difficile che qualcuno avanzi la decadenza del permesso; tuttavia, quando pensiamo che possa succedere o quando siamo veramente a ridosso delle date di scadenza per la validità del permesso di costruire, il consiglio è quello di dare data certa a questa documentazione fotografica, in modo che nessuno possa mai contestarne una loro validità.

Permesso di Costruire: E Per Completare l’Opera Non Ultimata, Come Si Procede?

Nel caso in cui il nostro committente abbia lasciato decadere il permesso di costruire, nonostante i nostri numerosi avvisi e reminder (e di questo ne sono certo che li avete fatti!), si deve procedere ad una nuova richiesta di permesso di costruire per la parte dell’opera non ultimata.

3. La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

Comma 3 dell’art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire” del DPR 380/2001

Sarebbe buona norma chiedere una proroga prima dell’effettiva decadenza, in modo da non dover riaffrontare la burocrazia del rilascio.

Che ricordiamo, deve essere accordata e può essere accordata solo in casi specifici:

  • per fatti sopravvenuti
  • estranei alla volontà del titolare del permesso di costruire
  • oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori
  • ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari

Eh no, il fatto che il committente non abbia più soldi non rientra nella casistica della possibile richiesta di proroga.

Permesso di Costruire: Se Sopraggiungono Nuove Norme, Leggi, o Vincoli, in contrasto, decade il Permesso di Costruire?

permesso di costruire nuovo norme in contrasto

Spesso capita che entrino in vigore nuove norme o nuovi vincoli che possono bloccare la realizzazione della nostra opera autorizzata.

Se queste norme sono in contrasto con il permesso di costruire che abbiamo ottenuto, il permesso decade?

Sì, purtroppo sì.

A meno che …

A meno che l’opera non sia già iniziata.

Sulla definizione di “opera iniziata” si può disquisire tanto, ma di questo ne parleremo in un altro articolo dove la giurisprudenza ci darà una mano.

In caso di lavori effettivamente iniziati, allora anche l’entrata in vigore di nuove norme o vincoli sopraggiunti in contrasto con le opere autorizzate nel nostro permesso di costruire, questo mantiene comunque la sua validità e possiamo continuare i nostri lavori.

Se, invece, non abbiamo iniziato i lavori, allora il permesso di costruire decade.

Spoiler: no, aver messo il primo chiodo non equivale all’avvio dell’opera. Così come aver effettuato uno scavo indica che l’opera sia iniziata.

Permesso di Costruire: Sintesi Smart per Evitare che Decada

Per evitare la decadenza della validità del permesso di costruire è bene ricordarsi alcuni semplici concetti:

  • iniziare i lavori (e non solo effettuare la comunicazione di inizio dei lavori) entro un anno dalla data di rilascio
  • finire i lavori entro tre anni dalla data di inizio dei lavori
  • documentare la data certa dell’inizio dei lavori, con marche temporali o firme digitali in modo da essere inattaccabili sulla possibile decadenza della data
  • Se stanno per scadere i tre anni per ultimare l’opera, chiedere la proroga motivata
  • in caso di perdita della validità del permesso di costruire, si può chiedere un nuovo permesso di costruire
  • in caso di norme sopraggiunte in contrasto con le opere del nostro permesso, questo decade solo se le opere non sono iniziate

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